マンション購入で注意したいトラブル事例
マンション購入時はどんな人が回りに住んでいるのか気になりますよね。
新規分譲マンションだと予想するのが難しいですが中古なら調べることができます。
国土交通省や各地方自治体ではマンションに関する様々なアンケート調査が実施されており、当然、トラブルについても調査しています。
「江戸川区」「埼玉県」などインターネットで間単に調査結果を見ることができますので、皆様も調べてみてはいかがでしょうか？
以外な地域差もあるかも知れません。
今回は、東京都のアンケート結果についてご紹介いたします。
高い買い物ですし、日常生活にストレスがかかりますから、しっかり調査して購入しましょう。
東京都の調査
東京都のアンケート調査では、「日常管理の問題」と「居住者間の問題」と2つに分けて調査しています。
なお、回答は重複回答ですので合計100％にはなりません。
１、居住者間の問題
かなりざっくりですが、結果は下記のとおりです。
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居住者間の問題（全体）
- 生活ルールを守らない居住者・・・・・・・・・45.6%
- 地域との付き合いが希薄・・・・・・・・・・・33.4%
- マンション内コミュニティーが希薄・・・・・・32.5%
- 居住者間のトラブル・・・・・・・・・・・・・23.5%
- 高齢者の問題・・・・・・・・・・・・・・・・17.9%
このアンケートではさらに戸数別（マンション規模）、築年数での差も報告されています。
戸別数では
- 1～20戸
- 21～200戸
- 201戸以上
の3段階。
築年数では
- 1971年以前
- 1972年～2001年
- 2002年以降
の3段階になっています。
戸別数で大きく差が出ているのは、
の3項目です。
いずれも大規模マンションでのトラブルが多く、小規模では半分程度の回答率になっています。
また、築年数で大きく差が出ているのは、
の1項目で、古いマンションで50％程度。2002年以降のマンションでは5％もありません。
マンションには地域特性や戸別の事情があるので、個別のマンションでは問題がないところもありますが、全体としては築15年以下で中規模のマンションがトラブルが少ないということになります。
２、管理上の問題
こちらも、かなりざっくりですが、結果は下記のとおりです。
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居住者間の問題（全体）
- マンション管理に無関心な居住者が多い・・・・・・・・・・・・・・43.1%
- 役員のなり手がいない・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・32.8%
- 防災マニュアルが未整備など防災面の不安・・・・・・・・・・・・・29.3%
- 役員の負担が増大している・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・18.0%
- 高齢者が増え、バリアフリー対応が必要・・・・・・・・・・・・・・16.7%
- 修繕積立金が少なく将来に不安・・・・・・・・・・・・・・・・・・14.0%
- 不特定の人の出入りがあり、防犯面に不安・・・・・・・・・・・・・14.0%
- 賃貸住戸が増え、マンション内の秩序が保たれない・・・・・・・・・12.3%
- 管理規約等に生活ルールが含まれていないなど、内容が不十分・・・・12.2%
- 長期修繕計画が整備されていない・・・・・・・・・・・・・・・・・ 6.1%
- 管理費等の滞納者への対応が不十分・・・・・・・・・・・・・・・・ 3.6%
- 管理組合が機能していない・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 2.4%
- 管理会社が契約とおり履行しない・・・・・・・・・・・・・・・・・ 1.8%
- 管理費が不適切で管理が十分に行えない・・・・・・・・・・・・・・ 1.3%
- 管理会社への痛くないようが不明瞭・・・・・・・・・・・・・・・・ 1.2%
このアンケートでもさらに戸数別（マンション規模）、築年数での差も報告されています。
戸別数では
- 1～20戸
- 21～200戸
- 201戸以上
の3段階。
築年数では
- 1971年以前
- 1972年～2001年
- 2002年以降
の3段階になっています。
戸別数で大きく差が出ているのは、
の5項目です。
お金に関わる「修繕積立金が少なく将来に不安」と「長期修繕計画が整備されていない」は小規模マンションが圧倒的。それ以外は大規模マンションで問題があるようです。
いずれも大規模マンションでのトラブルが多く、小規模では半分程度の回答率になっています。
また、築年数では、ほとんどの項目で古いマンションが回答率が高いという結果になっています。
３、その他の項目
アンケート調査において、選択する項目に無かったのか、自由記入項目等に記入された項目も報告されています。
ただし、回答率などは記載されていません。
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居住者間の問題の「その他の項目」
- マンション内に住居・商業施設・事務所があり、コミュニティーをどう形成すべきかわからない
- 途中入居者が増えたことにより、マンションへの意識が変化している
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日常管理の問題「その他の項目」
- ゴミ出しについてのルールが守られていない
- ペットについてのルールが守られていない
- 役員を輪番で選出しているが、ノウハウの蓄積が少ない
- 外国人が入居しているが、文化の違いからルールが守られないことがある
- 個人情報保護のため、居住者名簿が作成できない
- 自転車の台数が増えて、駐輪場のスペース不足の問題あり
- 駐車場の利用率が低く、収支が悪化している
いずれも、どこのマンションでも当てはまるような内容です。
トラブルが起きる原因
今まで、アンケートの調査結果を見てきましたが、どのように感じましたでしょうか？
「マンション売却の案内人」としては下記7つのポイントを確認すればトラブルが起きにくいマンションかどうかを判断できると思います。
- 管理会社はしっかりしているか？
- 管理人は全体を把握しているか？
- 管理規約や細則はマメに改定されているか？
- 住人同士の挨拶はされているか？
- マンションのエントランスは清潔か？
- 消防設備の点検、配水管の清掃の実施率(戸数）は毎回高いか？
- 管理組合の活動は活発か？
しっかりした管理会社であれば、「このマンションの管理はいいですよ！」と教えてくれるはずです。
そんなことも答えられない管理会社であれば、そもそも購入しないほうがいいと思います。
トラブルの解決方法
さて、この調査では「トラブルが発生した場合、どうやって解決しているのか？」についても聞いています。
ほとんどの場合、
- 管理組合で話し合った
- 管理会社に相談
- 当事者間で話し合った
の3つの方法で解決しています。
内容にもよりますが、管理組合や管理会社は「共有部分」についての責任しか負えないので、専有部分や人間関係につては個別になってしまうのは当然なようで、他の自治体が実施したアンケートでも同様の調査結果になっています。
このページのまとめ
簡単にこのページのポイントを書いてみました。
- １、行政ではマンションの管理についてアンケート調査を行っている
- ２、大規模マンションはトラブルが起きやすい
- ３、古いマンションは問題を抱えている可能性が高い
- ４、購入時は7つのポイントを確認して不安をなくそう
