価格が下がらない中古マンションを選ぼう！

マンションを売却したい方も購入したい方も、どういったことをポイントに「適正価格」と判断するのでしょうか？

中古マンションを売却しようとして「もっと高く売れると思っていた・・・」というような話はありがちです。

不動産の価格は「時価」なので、仲介した不動産業者の頑張りのみではなく、その時の人気や景気にも当然左右されます。

また、購入者としては「相場よりも安く購入する」ことと同時に「将来の資産価値が下がらない」ことがとても重要です。

当サイトの案内人である私の近くにも、同時期(20年前)に新築分譲したにも関わらず、売却価格が分譲時より高く設定されているマンションが数棟あります。

この差は一体何なのでしょうか？

住宅ローンも組んで手にやっと入れた家族の大事な資産です。将来に渡って価値を維持したいものですね。

今回は、売却する方にとっては購入者への「PRポイント」となり、購入者にとっては「購入を決定する大事な確認事項」となる資産価値の維持ができるマンションの特長をアドバイスします。

「売却・購入価格」を決定する要因

中古マンションの価格決定要素は非常に単純で、「こんなマンションに住んでみたい！」と思う人がどれだけいるか？ということだけです。

新築分譲マンションとの大きな違いは、「現実に住んだときの状況が目に見えるかどうか」です。

この差は非常に大きく、中古マンションの方がチェックできるところが具体的で明確ですから、価格決定への影響は非常に大きいです。

そういう意味では「内覧」の重要性は高いと考えられます。

まず、いくつかのマンションが購入対象としてリストアップされる場合、「価格」は非常に重要なファクターです。

この「価格」が決まるポイントは主に次の通りでしょう。

当然他にもあると思いますが、今回は8点挙げてみました。

• 交通の利便性
• 生活の利便性
• 住環境
• ライフスタイルに合った広さ
• 付帯設備
• 快適性
• セキュリティー
• 行政サービス

それでは1つずつ見ていきましょう。

交通の利便性

マンションの購入時には家族の生活スタイルに合わせて、仕事や学校へのアクセスが第一優先でエリアを選ぶと思います。

ドアツードアでは同じ時間であっても、最寄の駅から歩いて3分と徒歩10分では距離感が全然違います。

一年中同じ陽気ではありませんし、帰宅の時間も変わります。最寄の駅からバスに乗り換えたりすると、さらに遠く感じます。

最寄の駅からのアクセスは非常に重要な要素です。

また、鉄道の事故やトラブル、大雨などの災害に強いかどうかも重要です。

万が一の場合、帰宅ルートが複数利用できる場合、さらにマンションの価格は高くなります。

生活の利便性

日常生活を送る上では、生活を支えるインフラはとても重要です。

「車がないと不便」な場所は、歳をとっても車が必要になりますから大変です。

近くのスーパーや学校ばかりに目が行きますが、次のようなものが近くにあるかは最低限確認しましょう。

• 活気のある商店街や大型スーパーマーケット
• 窓口のある銀行
• 郵便局
• 学校
• 病院（内科、耳鼻科、皮膚科・外科・小児科など）
• ちょっとしたカフェ
• 最低限のレストラン
• 出前の出来る蕎麦屋やすし屋など

この中で見落としがちなのは、「窓口のある銀行」です。

銀行は経済を左右する重要な業種ですから、「支店を置いていない」ということは、「お金を貸し出す経済が存在しない」という意味です。

注意して確認しましょう。

住環境

一般的に「住環境」というと、大変意味が広く、この後にご説明するような「マンションの付帯設備や快適性」を含みますが、実際に「内覧」をするときに見落としが無いように、あえて別にしています。

購入後に後悔しない確認方法は、購入するマンションの候補を２つくらいに絞ったら、「内覧」では行かなかった時間にもう一度行ってみることです。

夜には周辺住民も帰宅して来ますし、昼間には聞こえなかった周辺の騒音や、上下左右の生活音が聞こえてくるかもしれません。

また、マンション共有部の明るさもわかります。

あまりに生活音がなく、人に会わないと「空き家が多いのかな？」と不安に思うかも知れません。そうした場合は必ず不動産業者へ確認しましょう。

さらに、最寄り駅からマンションへのアクセスも再確認しましょう。

アクセス時間は変わらないですが、意外に道が薄暗かったり、人通りが少なかったり、近くの公園に若者がたむろしているかもしれません。

昼間だけでなく、夜の状況もしっかり確認して将来の生活をイメージして価格と見合っているか確認しましょう。

ライフスタイルに合った広さ

「専有面積の広さ」は価格に非常に大きな影響を与えます。同じマンションでも大きい間取りの部屋は当然高くなります。

専有面積とは区分所有者が自由に使える面積を指しています。リビングやキッチンのほか、収納やトイレ、ロフトなどが含まれます。

空室になっている部屋を「内覧」すると広く感じますが、収納が少ない部屋に家具を置いてしまうと意外に狭く感じます。

逆に居住している部屋を「内覧」すると狭く感じますが、部屋の使い方が下手なだけで実際は意外に大きいこともあります。

「そんなに広くなくてもいいか・・・」と妥協してしまうと子供の成長に合わなくなることもありますから、しっかりと確認して購入価格を検討しましょう。

付帯設備

マンションの付帯設備は大きく分けて

• 専有部分の付帯設備
• 共用部分の付帯設備

の2つがあります。

専有部分に関してはどんなに新しいものを設置しても、経年劣化したり古くなってしまうので、リフォームで改善できるのであればそれほど気にする必要は無いと思います。

しかし、共用部分については勝手に手直しすることが不可能なので、どうしても宅配ボックスが欲しいとか、エントランスのからの呼び出しはカメラで確認・録画が欲しいとかを決めておく必要があります。

「内覧」では、専有部分に目が行ってしまいがちですが、共用部分はマンションの顔としてとても重要なので、結果的に売買価格に影響します。よく確認しておきましょう。

快適性

日当たりや風通しなどは、購入後にリフォームで変更することが出来ないため、価格決定の重要なポイントです。

日当たりは南向き、東向き、西向き、北向きの順に悪くなります。

日当たりや風通しは、昼間なのに部屋が極端に暗くなったり、カビが発生したりと住環境としては思わしくないデメリットがあります。

内覧時に確認できれば良いのですが、購入後に近隣に高層ビルやマンションを建設することによっても快適性を失う事は起こり得ますので、将来の建設計画なども確認しておきましょう。

セキュリティー

基本的には共用部のセキュリティーを確認しましょう。

マンションエントランスがセキュリティーロックになっているか、マンションには防犯カメラが設置されているか。

また、掲示板やボードに住民へのお知らせや注意喚起の文書が貼られている、エントランスや駐車場に外部者への注意がされているなど、しっかりとした意識を持って防犯に努めているかを確認するようにしましょう。

行政サービス

行政サービスは何かあったときに非常に重要です。

警察、消防のほか、市役所、区役所で行政サービスを受ける際にあまりに不便なところでは困ります。

行政へのアクセスが悪いことが価格の上下に直接影響するとは思えませんが、最後に絞った候補を比較するときは、管轄する行政サービスの所在もしっかり確認しておきましょう.

将来の価値を決める要因

このページの最初の方にも書いていますが、新築分譲マンションと中古マンションの大きな違いは、「現実に住んだときの状況が目に見えるかどうか」です。

現状の価格を決めるのがハード面だとすると、経年劣化したハード面をカバーし、将来にわたって資産としての価値を維持してくれるのがソフト面であると言えます。

中古マンションの場合のソフトとは大まかに言って、「管理実態」や「居住する住民の質」だと考えられます。

どんなに素晴らしい豪華マンションでもこの2つが揃っていないと、資産価値の維持には期待が持てません。

これもたくさんのポイントがあると思いますが、8点挙げてみました。

• 近隣の発展性
• 居住者のルール遵守状況
• 近隣トラブル
• 投機的な所有者の有無
• 優れた管理会社による管理
• 活発な管理組合の存在
• 幅広い年齢層の住民
• 住民同士のコミュニケーション

それでは1つずつ見ていきましょう。

近隣の発展性

開発がどんどん計画され、今後、鉄道アクセスが良くなることが明確な場所や、近隣にタワーマンションが次々に計画されている場合も価格が高くなります。

しかし、最近よくメディアに報道されていますが、タワーマンションや大規模商業施設の開発で武蔵小杉は大変人気がありますが、かなり問題が多く、将来の資産価値には疑問が投げられています。

タワーマンションの開発が多く計画されたことにより、JR駅の新改札も出来たのですが、急速なマンションの建設に鉄道輸送インフラが追いつかず、出勤時間には行列で駅に入れない状況が続いています。

タワーマンション自体は耐震構造もばっちりで、とても堅牢な建物なんですが、日常の生活に不便を感じると厳しいですよね。

逆にマンションではありませんが、昔から高級住宅街として有名な大田区　田園調布は、地域建築協定で小規模の土地の売却が出来ないルールになっているため、相続が上手く行かず地域住民が老齢化。

結果として空家も増え、人口も減少しており、夜は閑散として少し怖いようです。

こうなると、若い子育て世代の夫婦が入ってこなくなり、「将来の発展性」は期待が持てないですよね。

やはり、住宅地にはシニア、若い夫婦、子供も共存してこそ、将来の価値が維持出来るものだと思います。

居住者のマナー

中古マンションの場合は、実際に見に行くことができるので居住者のマナーがとてもよく分かります。

共有部はエントランスやエレベータだけなどの見えやすいところだけでなく、ごみ置き場、ポスト、階段なども清潔さとメンテナンスの状態を良く見ておきましょう。

また、共有部に自転車や荷物が置かれて、災害時の非難の妨げになっていないかなどもよく確認しましょう。

単純に価格の問題だけでなく、居住者の質が悪いマンションは将来、必ず資産価値を下げてしまいます。

近隣トラブル

売却する予定の売主さんからは、なかなか情報は得られないと思いますが、不動産業者にお願いしておけば、管理人さんや管理会社を通じて情報を得てくれるはずです。

具体的に「○○のようなトラブルがあるようなマンションはいや！」とはっきり言っておけば、情報も入りやすいと思います。

トラブルが顕在化しているようなマンションは将来の資産価値を必ず下げてしまいます。

投機的な所有者の有無

大規模マンションや高級タワーマンションでは、海外からの投資を積極的に行っているマンションもあります。

それ自体は問題があると思いませんが、マンションは区分所有法でいろいろな意思決定をする際に区分所有者の合意が必要です。

特に、管理規約の改定など重要な決議事項については2/3以上など厳しい制約がついています。

こうした場合に所有者と居住者が違うことがあまりに多いと、連絡を取るだけでも一苦労です。

どんなに切迫した内容であっても、住んでいなければ当事者意識はゼロ。

重要な事項には機動力が必要です。

結果的に資産価値を下げてしまう結果となります。

活発な管理組合の存在

マンションを購入する際に「面倒だな・・・」と思われがちなこの「管理組合」。

実は資産価値の維持には「管理組合」が非常に重要な役割を担っています。

優秀な管理会社が管理していても、任せすぎでは住民の希望に沿った運営は不可能です。

管理組合が活発かどうかがわかるのも中古マンションならではです。

活発に運営が行われているかを確認するには次のような項目を必ずチェックしてください。

• 継続的に改善され、現状に見合った管理規約

　　・・・10年も改定されていないのは大問題です。時代に合っていません。民泊の問題だけでも改定が必要です。

• 災害対策の有無

・・・東日本大震災があったにも関わらず、何の対策も議論されていないのは疑問です。

• 管理費、修繕積立費、修繕計画の定期的な見直し

・・・滞納者がいるなどの問題は話になりませんが、修繕計画の見直しや駐車場の運営状況で必ず見直しがされているはずです。

以上のような内容は不動産業者にお願いすれば必ずチェックしてくれます。

こういった議論もされていないようでは将来の期待はありません。必ず確認するようにしましょう。

幅広い年齢層の住民

最近、マンションで問題になっているのが、マンション住民の高齢化です。

前述したような、活発な管理組合を運営することも難しくなります。

全体が高齢化すると、コストをかけてまで将来への投資をしなくなってしまいます。

上手に世代交代が行われていないと、人も建物もどんどん老朽化して、資産価値はなくなってしまいます。

多くの人が「買いたい、住みたい」と思うようなマンションは必ず世代交代が上手く行きます。

住民同士のコミュニケーション

「住民の質」に直結する話ですが、マンションは共同生活なので住民同士のコミュニケーションはとても重要です。

内覧時に「こんにちはー」と何度も声をかけてもらえるようだと安心です。

これだけで防犯の効果は絶大です。

また、小さいお子さんをお持ちの方の場合は、「目を離したスキに・・・」をすぐに近隣住民がカバーしてくれます。

さらに、住民同士が常に声をかけて顔を覚えるようになると、よそ者が人目で分かります。

工事業者を装った悪質業者などが出入りできなくなる上、すぐに張り紙などの注意が出るのでとても安心です。

こういうマンションは将来、資産価値が下がらなくなります。

このページのまとめ

簡単にこのページのポイントを書いてみました。

• １、将来の資産価値は購入価格や年数だけで決まらない
• ２、ハード面もソフト面もしっかり確認しよう
• ３、資産価値を支えるのは居住者の質
• ４、住みやすいマンションは安心なマンション