相続前？相続後？家の売却はどっちが得か
親が高齢になってくると、相続の問題は気になりますよね。
特に、相続時にかかる相続税は期間限定の特例なども多くあり、その条件も非常に限定的であることから、非常に分かりにくくなっています。
今回は、現状税制の中で相続財産である実家（家）の売却は相続前がいいのか相続後がいいのかをケース別に比較したいと思います。
しつこいようですが、もう一度確認してください。今回の比較は
相続前に家を売却した場合の税金と相続後に相続した人が売却した場合の税金の比較です。
相続前に売却した場合、相続時に相続税が課税されます。
この場合、家を売却して現金化した資産が相続時にどれくらい残り、基礎控除も含めて全体の課税額を比較する必要があります。
このページの目次
家を売却した場合にかかる税金の基本
家を売却した場合にかかる税金は所得税と住民税の2つです。
計算の考え方はとても簡単で
「売却価格」－「購入価格」（取得費用は差し引けます）＝「譲渡所得」
となります。
つまり、買った価格より売った価格が低ければ税金はかかりません。
この場合の価格は、購入価格、売却価格とも実際に契約書などに記載されている実態の価格です。
また、税率については保有期間によって変わります。
このサイトでは何度も出てきている図ですが、参考までに書いておきます。
図の中にもありますが、通常自分が保有する家を売却した場合、「居住用財産の特別控除」というのが適用され、売却益から3000万円の控除をすることができます。
相続前に売却したほうが良いケース
相続前に売却したほうが良いケースは、上記の「居住用財産の特別控除」が使えるケースです。
この特例は、あくまで自宅として使っていた不動産を売却した時にしか使えません。
アパートや賃貸マンション、別荘も使うことができません。
また、この特例を使うためには細かい条件があります。
- 確定申告をすること
- 自分が住んでいる物件を売却するか、以前住んでいた物件の場合には、住まなくなってから3年を経った日を含む年の12月31日までに売却すること
- 売り手と買い手が、親子や夫婦、自分の経営する法人などの特殊な関係がないこと
などです。
この他にも重複して他の優遇税制を受けていないかとか、売った年の前年・前々年に
- 居住用財産の3,000万円特別控除（同じ特例）
- 居住用財産買換えの場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
- 特定居住用財産の買換え・交換の特例
- 特定居住用財産の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
の特例を受けていないなどの条件があります。
つまり、
- 相続人が既に持ち家がある
- 今後も親と同居する予定がない
- もうすぐ相続が発する可能性が高い
の場合は相続前に売却したほうが良さそうです。
上記の中で、上の2つは後ほど説明します。
3つ目の「もうすぐ相続が発生する可能性が高い」については、あまりに早いタイミングで売ってしまうと、現在住んでいる人は「どこに住むんだ？」という問題が発生してしまうからです。
また、被相続人が生きている間に売るメリットは「購入価格が分かる」ことです。
相続後に購入価格が分からないと「購入価格は売却価格の5％」という恐ろしい計算をされてしまうので、最低限、相続不動産については事前に売買契約書を教えてもらっておいたほうが良いでしょう。
相続後に売却したほうが良いケース
相続後に売却したほうが良いケースは「土地部分の評価が高い自宅」で「小規模宅地等の特例」が使えるケースです。
「小規模宅地等の特例」とは？
「小規模宅地等の特例」とは「自宅に使っている土地で330平方メートルまでは80％OFFの価格で相続していいですよ」という特例です。
例えば、亡くなった人が自宅として使っていた5000万円の家は100万円に減額されます。更地ではダメです。
非常に大きな減税ですよね。
実は、この特例、事業用宅地、特定同族会社事業用宅地、不動産貸付用宅地でも利用することができますが、今回は話が複雑になるので割愛します。
また、マンションでも土地権利部分のみ、この特例が使えます。(少ないですけど）
小規模宅地等の特例が使える条件
この特例が使える人は下記の3パターンです。
- 配偶者
- 同居親族
- 被相続人と別居してるが、3年以上自分の持家に住んでいない親族
上記の配偶者は分かりやすいですよね。
問題は2番目の「同居親族」と3番目の「>被相続人と別居してるが、3年以上自分の持家に住んでいない親族」です。
まず、2番目の「同居親族」ですが、「実態」がなければいけません。
住民票だけを実家にしているとかではダメです。逆に住民票は別でも、同居の実態があれば大丈夫です。
また、亡くなる直前から（10日前とか）ではどうか？
一応OKです。ただし、その後、10ヶ月間はその家に実態として住み続ける必要があります。
税務署はかなりしつこく調査をしてきますので、あまり無理はしないことをお勧めします。
次に、3番目の「被相続人と別居してるが、3年以上自分の持家に住んでいない親族」です。
これを「家なき子特例」と言ったりします。
この3番目は上記の1番目(配偶者)、2番目（同居親族)がいないときのみに使えます。
また、別居して持家のない相続人は、その配偶者が持家を持っていてもダメです。（嫁いだ娘さんのイメージです。)
そして、この取り扱いは平成30年4月1日に改正されました(経過措置あり)。
まず、使える条件ですが、
- 配偶者も同居していた相続人もいないこと
- 3年以上、自分の持家に住んでいないこと
- 相続が発生した日から10ヶ月間は所有し続けること
です。
しかし、「持家が無い」状況を無理やり作り出してしまうような人もいて、改正されることになりました。
例えば、「孫」に相続させてしまうとか、持家を売却して持家をなくしてしまうとか・・・。
そういうわけで、下記のようになりました。
〔廃止・縮減等〕
〈相続税〉
（1）小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例について、次の見直しを行う。
① 持ち家に居住していない者に係る特定居住用宅地等の特例の対象者の範囲から、次に掲げる者を除外する。
イ 相続開始前３年以内に、その者の３親等内の親族又はその者と特別の関係のある法人が所有する国内にある家屋に居住したことがある者
ロ 相続開始時において居住の用に供していた家屋を過去に所有していたことがある者
そもそも、税制としては「同居したいんだけど、転勤などで別の場所に住まなければならない人は賃貸してるでしょうから・・・」というような想定だったのが、法律の穴をつかれてしまったので改正ということになったのでしょう。
ただし、経過措置があります。
簡単にいうと、「平成30年3月31日までに改正前の条件を満たしている人の場合には、平成32年3月31日までに発生した相続において改正前の条件をを認めます」という内容です。
このページのまとめ
簡単にこのページのポイントを書いてみました。
相続税はその状況やケースによって非常に奥の深いものです。
困ったときは税理士の先生でも「相続に強い税理士」に相談するようにしましょう。
- １、「居住用財産の特別控除」が使える場合は「相続前」が有利
- ２、「小規模宅地等の特例」が使える場合は「相続後」が有利
- ３、無理に特別控除や特例を使える状況を作るのはやめよう
- ４、困ったら早めに相続に強い税理士に相談しよう
