不動産を取得した場合の税金
住み替えには売却と同時に不動産を取得する必要があります。当サイトではあまり購入についてのページはありませんが、税金の話はわかりにくいこともあり、色々と調べました。
このページでは不動産の取得に関する税金を説明いたします。
不動産の取得時の主な課税内容
不動産の取得をした場合、主に下記３つの課税があります。それぞれ課税のタイミングが違うので確認しましょう。
| 課税内容 | 課税原因 |
|---|---|
| １、登録免許税 | 登記を受けるとき |
| ２、印紙税 | 売買契約書などを作成したとき |
| ３、不動産取得税 | 不動産を取得したとき=売買・新築・増改築・贈与・交換他 （相続は非課税） |
それでは、１つ１つ見ていきましょう。
１、登録免許税
不動産の登記は、同じように家を購入しても登記の無い新築の家ならば「保存登記」、中古の物件であれば「所有権の移転登記」となります。
また、土地に関しても所有権の移転登記が必要です。
さらに、住宅ローンを組めば抵当権の設定登記が必要です。
本来の規則はそれほど税率は複雑ではないのですが、現状は、それぞれの登記に時限立法で軽減措置が取られ、適用条件も複雑です。
当ページでは①建物、②土地、③抵当権の順番で説明いたします。
①建物の登録免許税
下記のようにチャート式で税率がわかるようにしました。ここからスタートから始めて自身の物件の税率を探してください。
②土地の登録免許税
土地の所有権移転登記の登録免許税は下記のとおりです。
| 購入時期 | 税率 |
|---|---|
| 平成３１年３月３１日まで | 固定資産税評価額の1,000分の15 |
| 平成３１年４月１日以降 | 固定資産税評価額の1,000分の20 |
③抵当権の登録免許税
住宅ローンなどの抵当権設定登記は基本的には債権金額の1,000分の4です。
ただし、「１、建物の登録免許税」で説明した「新築住宅の保存登記の特例」や「中古住宅の移転登記の特例」の条件に当てはまる物件に対する住宅ローンで、新築後または購入後1年以内に登記するものは債権金額の1,000分の1となります。
２、印紙税
印紙税は不動産などの譲渡に関する契約書（1号文書）に課税されるものと、金銭などの受領書や領収書（17号文書）に課税されるものとがあります。
この他にも「工事請負契約書」などでは税額が違いますのでご注意ください。
あまり必要がないかもしれませんが、1号文書と17号文書の全金額について記載します。
①不動産などの譲渡に関する契約書（1号文書）に関する印紙税額
| 契約書の記載金額 | 印紙税額（平成30年3月31日まで） |
|---|---|
| 1万円未満のもの | 非課税 |
| 10万円以下のもの | 200円 |
| 50万円以下のもの | 200円 |
| 100万円以下のもの | 500円 |
| 500万円以下のもの | 1,000円 |
| 1,000万円以下のもの | 5,000円 |
| 5,000万円以下のもの | 10,000円 |
| 1億円以下のもの | 30,000円 |
| 5億円以下のもの | 60,000円 |
| 10億円以下のもの | 160,000円 |
| 50億円以下のもの | 320,000円 |
| 50億円を超えるもの | 480,000円 |
| 記載金額のないもの | 200円 |
※「10万円以下」の税額と、「50万円以下」税額が200円で同じになっていますが、平成26年4月1日から平成30年3月31日までの間に作成される文書について印紙税の税率が軽減されているためです。
②金銭などの受領書や領収書（17号文書）に関する印紙税額
| 契約書の記載金額 | 印紙税額（平成30年3月31日まで） |
|---|---|
| 5万円未満のもの | 非課税 |
| 100万円以下のもの | 200円 |
| 200万円以下のもの | 400円 |
| 300万円以下のもの | 600円 |
| 500万円以下のもの | 1,000円 |
| 1,000万円以下のもの | 2,000円 |
| 2,000万円以下のもの | 4,000円 |
| 3,000万円以下のもの | 6,000円 |
| 5,000万円以下のもの | 10,000円 |
| 1億円以下のもの | 20,000円 |
| 2億円以下のもの | 40,000円 |
| 3億円以下のもの | 60,000円 |
| 5億円以下のもの | 100,000円 |
| 10億円以下のもの | 150,000円 |
| 10億円を超えるもの | 200,000円 |
| 記載金額のないもの | 200円 |
| 営業に関しないもの | 非課税 |
注意する点は1番最後の「営業に関しないもの」です。媒介契約（仲介）で買主から手付金などを受領しても売主が発行する領収書に印紙税は必要ありません。
媒介（仲介）は個人間売買ですので、「営業に関しないもの」となるので非課税となります。
新築の建売り住宅や新規の分譲マンションを不動産業者から購入する場合は課税対象となります。
３、不動産取得税
不動産取得税は不動産を取得したとき（=売買・新築・増改築・贈与・交換他）によって課税されます。
なお、相続の場合は不動産所得税の対象とはなりません。相続は「身分継承のため当然取得するものだから課税しない」という考え方ですが、しっかり相続税の対象ですから、相続税の基礎控除額を超えれば相続税が課税されます。
課税制度は、どうやっても逃げられないようにしっかり考えられています。せっかく頭の良い役人なんだからもっと前向きなことに頭を使えばいいのに・・・。
非常に注意しなければならないのは、不動産取得税の申告期限は一般的に「不動産を取得してから通常60日以内」なのですが、地方税なので各都道府県によって決められます。
調べてみるとかなり違います。例えば、東京都は「30日以内」、大阪府は「20日以内」、神奈川県は「10日以内」です。
購入する際には不動産業者も当然教えてくれると思いますが、個人間で売買をする方は事前によく調べておきましょう。
また、納付も要注意です。不動産取得税の納税方法は、各都道府県から届く「納税通知書」を使用して金融機関で納付します。この納付通知書が届くのが、取得後6ヶ月～１年半くらいの間・・・。
忘れたころに結構な金額を納付しなければならないので、準備したお金を使ってしまわないように注意しましょう。
さて、不動産取得税も土地と建物に分かれますので詳細を見てみましょう。
①建物の不動産取得税
| 項目 | 適用条件・税額 |
|---|---|
| 新築住宅の税額の軽減 | 適用条件 ①居住用その他も含め住宅全般に適用 （セカンドハウス・賃貸用マンション[住宅用]などは適用。店舗建物は適用外） ②課税床面積が50m2以上（戸建以外の貸家住宅は1戸当たり40m2以上）240m2以下 税額 不動産取得税 ＝ （固定資産税評価額 － 1,200万円） × 3％ 但し、認定長期優良住宅の場合は1,200万円控除に代えて1,300万円とする。（平成30年3月31日までの特例） |
| 中古 | 適用条件 ①買主の居住用、またはセカンドハウス用としての取得（賃貸用マンション[住宅用]は適用外） ②課税床面積が50m2以上（戸建以外の貸家住宅は1戸当たり40m2以上）240m2以下 ③次のいずれかに該当するものであること ・昭和57年1月1日以降に建築されたものであること（固定資産課税台帳に記載された新築日で判断） ･上記に該当しない住宅で、新耐震基準に適合していることについて証明がなされたものや、既存住宅売買瑕疵保険に加入している一定のものであること ・新耐震基準に適合しない住宅で、入居前に新耐震基準に適合するための改修を実施する一定の中古住宅であること居住用その他も含め住宅全般に適用 税額 不動産取得税 ＝ （固定資産税評価額 － 控除額） × 3％）控除額は都道府県によって違います。 |
※ 上記に該当しないものは本則通り
建物の税額 ＝ 固定資産税評価額 × 4％（標準税率）
となります。
※２ 中古建物の控除額は都道府県によって違いがありますが、例として東京都のものを載せておきます。
| 新築日 | 東京都の控除額 |
|---|---|
| 1997年4月1日以降 | 1200万円 |
| 1997年3月31日以前 | 1000万円 |
| 1989年3月31日以前 | 450万円 |
| 1985年6月30日以前 | 420万円 |
| 1981年6月30日以前 | 350万円 |
| 1975年12月31日以前 | 230万円 |
| 1972年12月31日以前 | 150万円 |
| 1954年7月1日～1963年12月31日 | 100万円 |
②土地の不動産取得税
| 項目 | 適用条件・税額 |
|---|---|
| 土地の税額 | 本則は、土地の税額 ＝固定資産税評価額 × 4％であるが、平成30年3月31日までの特例で税率は3%となります。 |
| 宅地の課税標準の特例 | 宅地の課税標準額 ＝ 固定資産税評価額 × 1／2（平成30年3月31日まで） |
| 新築住宅の敷地の税額の軽減 | 適用条件 ①前述「新築住宅の税額の軽減」の要件を満たすこと ②取得から3年以内（平成30年3月31日までの特例）に建物を新築すること（土地先行取得の場合） ③土地を借りるなどして住宅を新築した人が新築1年以内にその土地を取得すること（建物建築先行の場合） 税額 不動産取得税 ＝ （固定資産税評価額 × 1／2 × 3％） － 控除額（下記AかBの多い金額） A ＝ 45,000円 B ＝（土地1m2当たりの固定資産税評価額 × 1／2） × （課税床面積 × 2（200m2限度）） × 3％ |
このページのまとめ
いかがでしたでしょうか？不動産取得に関する税金は軽減措置が色々あってありがたいのですが、非常に複雑ですね。適用期間、内容も細かくて見るのも嫌になってしまいます。
でもすべての要件なんて覚えなくて問題ありません。自分の適用部分だけ読めばいいんです。
現在は建物も土地も減税の特例が非常に多いので、不動産を購入予定の方はぜひ活用してほしいと思います。
簡単にこのページのポイントを書いてみました。
- １、登録免許税は建物、土地、抵当権に別々に課税される
- ２、建物の登録免許税の軽減適用条件は複雑。どれに該当するかは取得方法で絞り込もう
- ３、不動産取得税の「新築住宅の税額の軽減」に適用される場合は「その敷地」にも「税額の軽減」が適用される
- ４、不動産取得税は都道府県によって違う申告期限と納付の時期に注意しよう
