売り出し・内覧
媒介契約も終わって、やっと購入者への情報開示となりました。当サイトの手順通りに作業を行っていれば、不動産業者へPRポイントとマイナスポイントを検討した上、とりあえず納得した価格で話もついているはずです。
不動産業者との協議で購入希望者の内覧に向け、クリーニングなどの約束をしていればどんどん進めましょう。
また、当サイトの事前準備で作成した「マンション売却スケジュール表」再度確認してください。売り出し価格が決定し、希望売却時期も不動産業者へ伝えているのであれば、銀行ローンのある方は一次情報を銀行へ伝えていなければなりません。
この手順は、「マンション売却スケジュール表」の初期設定だと９０日。非常に長い工程ですので飽きないように、細心の注意を払って進めましょう。
良い購入者が現れてくれるように、不動産業者と協力してセールスに注力しましょう。
売り出し活動
広告や情報集めの方法は不動産業者とよく打ち合わせしておきましょう。また、広告内容もしっかりチェックして誇大広告になっていないか確認しましょう。
不動産業者はプロですから基本的に間違いはないと思いますが、内覧にせっかくいらっしゃった購入希望者に「全然広告と違う！」と言われたら恥ずかしいですよね。実際、年間１０件～２０件程度の苦情や紛争事例があります。（売買の媒介・代理の場合の件数）
宅建業法の第３２条で規制されている対象は「一切の広告」で、対象となる内容は下記８項目です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| １、物件の所在 | 特定される取引物件の場所 |
| ２、物件の規模 | 面積や間取り・戸数など |
| ３、物件の形質 | 構造・材料・用途・性能・経過年数など |
| ４、(現在または将来の)利用の制限 | 法律上の制限や権利関係など |
| ５、(現在または将来の)環境 | 立地条件・快適さ・コンビニ・学校・病院・道路・公園など |
| ６、(現在または将来の)交通その他の利便 | 路線名・最寄駅・停留所までの所要時間や整備計画など |
| ７、代金、賃貸の対価の額またはその支払い方法 | 現金・一括払い・支払い回数・支払期間など |
| ８、代金または交換差金に関する賃借のあっせん | 融資を受けるための資格・金利・返済回数・金利の計算方式など |
内覧
広告によって購入希望者から内覧の申し込みがあったら、ついに売主のセールスの見せ場です。不動産業者と協力してしっかり売り込みましょう。
内覧時のポイント
当サイトの手順１（Step3）「作戦を立てよう」のページでは、「家族会議まとめ表」に住居のPRポイントとマイナスポイントをまとめることをお勧めしました。
もう一度復習だと思って下記のような内覧時のポイントを確認してみてください。
購入希望者の立場になって考えれば意外に簡単なことですが、皆様のPRポイントやマイナスポイントの視点が合っているかどうかチェックしましょう。
１、室内
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| １、部屋の広さ | 狭く見えないか、高さはどうかなど |
| ２、汚れ・傷 | 壁紙、天井、床の傷など |
| ３、カビ | 目立ったカビの発生跡はないか |
| ４、窓・ドアなど開口部 | スムーズに開くか、窓の大きさ、日当たりなど |
| ５、収納 | 収納の広さや場所など |
| ６、水周り | バス・台所・洗面台・トイレの汚れ、傷など |
| ７、設備 | コンセント・テレビ端子・電話線・ブレーカーの位置、インターホンの操作など |
| ８、騒音・臭い | 周囲の生活音・周囲の騒音、生活臭など |
２、共用部
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| １、エレベータ | 位置や汚れ・損傷など |
| ２、ごみ置き場 | 規則が厳しいか、よく管理されているか |
| ３、セキュリティー | 管理人の状況、防犯カメラ、オートロックの有無など |
| ４、郵便受け | 位置やロックの状態など |
| ５、駐車場・駐輪場 | 場所や空き状況、賃料、メンテナンスなど |
| ５、マンション内の雰囲気 | 住人同士の挨拶をよくするかなど。（防犯に強い） |
３、環境
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| １、近隣生活関連施設 | スーパー、コンビニ、図書館、学校、公園、警察、消防など |
| ２、治安 | 駅からの道の明るさや人通り、交通量など |
| ３、交通アクセス | 電車の駅、バス、幹線道路や高速道路の使い勝手など |
なかなか売れない場合の値下げについて
あまり考えたくありませんが、現実に起こった場合の対応が遅れると不動産業者の言いなりになってしまいます。腹をくくる意味で、大体のイメージで計画を立てておきましょう。
内覧の件数はたくさんあるのに売れないのか、内覧自体の申し込みがないのかによっても状況が変わるので不動産業者と納得するまで話し合ってから決めましょう。
広告の情報が行きわたる期間とは
レインズへの登録や広告を出すと、翌日に反応が来ても良さそうですが実際はもう少し時間がかかります。
一般論として依頼してから最低２週間はかかります。従って、最初の１ヶ月は少しゆったり構えておきましょう。その間に皆様が住み替えを行う家を探したり、内覧に行ったりをどんどん進めておきましょう。
決まるときは一気に決まります。「ちょっと待って」などということが無いように準備していきましょう。
値下げのイメージと時期について
あくまで私の個人的な意見であって、実際は不動産業者と協力して決めていただきたいですが、こんなイメージではいかがでしょうか？
当サイトのスケジュール表の目安日数９０日を大幅に超えてしまい、余裕がある人にしかできませんが、
１、最初の価格＝希望売却価格・・・３ヶ月（媒介契約が切れるまで）
２、第１回値下げ＝相場価格 ・・・２ヶ月（別の不動産会社になっているかも）
３、第２回値下げ＝ローン残債完済価格・・・２ヶ月（最低価格）
これ以下であれば売却そのものを考えなおすか、どうしても売却する理由があれば「買取」で一括査定サイトにて競合させてから売却してはいかがでしょうか？