マンションを売却したい方も購入したい方も、どういったことをポイントに「適正価格」と判断するのでしょうか？

中古マンションを売却しようとして「もっと高く売れると思っていた・・・」というような話はありがちです。

不動産の価格は「時価」なので、仲介した不動産業者の頑張りのみではなく、その時の人気や景気にも当然左右されます。

また、購入者としては「相場よりも安く購入する」ことと同時に「将来の資産価値が下がらない」ことがとても重要です。

当サイトの案内人である私の近くにも、同時期(20年前)に新築分譲したにも関わらず、売却価格が分譲時より高く設定されているマンションが数棟あります。

この差は一体何なのでしょうか？

住宅ローンも組んで手にやっと入れた家族の大事な資産です。将来に渡って価値を維持したいものですね。

今回は、売却する方にとっては購入者への「PRポイント」となり、購入者にとっては「購入を決定する大事な確認事項」となる資産価値の維持ができるマンションの特長をアドバイスします。

「売却・購入価格」を決定する要因

中古マンションの価格決定要素は非常に単純で、「こんなマンションに住んでみたい！」と思う人がどれだけいるか？ということだけです。

新築分譲マンションとの大きな違いは、「現実に住んだときの状況が目に見えるかどうか」です。

この差は非常に大きく、中古マンションの方がチェックできるところが具体的で明確ですから、価格決定への影響は非常に大きいです。

そういう意味では「内覧」の重要性は高いと考えられます。

まず、いくつかのマンションが購入対象としてリストアップされる場合、「価格」は非常に重要なファクターです。

この「価格」が決まるポイントは主に次の通りでしょう。

当然他にもあると思いますが、今回は8点挙げてみました。

• 交通の利便性
• 生活の利便性
• 住環境
• ライフスタイルに合った広さ
• 付帯設備
• 快適性
• セキュリティー
• 行政サービス

それでは1つずつ見ていきましょう。

交通の利便性

マンションの購入時には家族の生活スタイルに合わせて、仕事や学校へのアクセスが第一優先でエリアを選ぶと思います。

ドアツードアでは同じ時間であっても、最寄の駅から歩いて3分と徒歩10分では距離感が全然違います。

一年中同じ陽気ではありませんし、帰宅の時間も変わります。最寄の駅からバスに乗り換えたりすると、さらに遠く感じます。

最寄の駅からのアクセスは非常に重要な要素です。

また、鉄道の事故やトラブル、大雨などの災害に強いかどうかも重要です。

万が一の場合、帰宅ルートが複数利用できる場合、さらにマンションの価格は高くなります。

生活の利便性

日常生活を送る上では、生活を支えるインフラはとても重要です。

「車がないと不便」な場所は、歳をとっても車が必要になりますから大変です。

近くのスーパーや学校ばかりに目が行きますが、次のようなものが近くにあるかは最低限確認しましょう。

• 活気のある商店街や大型スーパーマーケット
• 窓口のある銀行
• 郵便局
• 学校
• 病院（内科、耳鼻科、皮膚科・外科・小児科など）
• ちょっとしたカフェ
• 最低限のレストラン
• 出前の出来る蕎麦屋やすし屋など

この中で見落としがちなのは、「窓口のある銀行」です。

銀行は経済を左右する重要な業種ですから、「支店を置いていない」ということは、「お金を貸し出す経済が存在しない」という意味です。

注意して確認しましょう。

住環境

一般的に「住環境」というと、大変意味が広く、この後にご説明するような「マンションの付帯設備や快適性」を含みますが、実際に「内覧」をするときに見落としが無いように、あえて別にしています。

購入後に後悔しない確認方法は、購入するマンションの候補を２つくらいに絞ったら、「内覧」では行かなかった時間にもう一度行ってみることです。

夜には周辺住民も帰宅して来ますし、昼間には聞こえなかった周辺の騒音や、上下左右の生活音が聞こえてくるかもしれません。

また、マンション共有部の明るさもわかります。

あまりに生活音がなく、人に会わないと「空き家が多いのかな？」と不安に思うかも知れません。そうした場合は必ず不動産業者へ確認しましょう。

さらに、最寄り駅からマンションへのアクセスも再確認しましょう。

アクセス時間は変わらないですが、意外に道が薄暗かったり、人通りが少なかったり、近くの公園に若者がたむろしているかもしれません。

昼間だけでなく、夜の状況もしっかり確認して将来の生活をイメージして価格と見合っているか確認しましょう。

ライフスタイルに合った広さ

「専有面積の広さ」は価格に非常に大きな影響を与えます。同じマンションでも大きい間取りの部屋は当然高くなります。

専有面積とは区分所有者が自由に使える面積を指しています。リビングやキッチンのほか、収納やトイレ、ロフトなどが含まれます。

空室になっている部屋を「内覧」すると広く感じますが、収納が少ない部屋に家具を置いてしまうと意外に狭く感じます。

逆に居住している部屋を「内覧」すると狭く感じますが、部屋の使い方が下手なだけで実際は意外に大きいこともあります。

「そんなに広くなくてもいいか・・・」と妥協してしまうと子供の成長に合わなくなることもありますから、しっかりと確認して購入価格を検討しましょう。

付帯設備

マンションの付帯設備は大きく分けて

• 専有部分の付帯設備
• 共用部分の付帯設備

の2つがあります。

専有部分に関してはどんなに新しいものを設置しても、経年劣化したり古くなってしまうので、リフォームで改善できるのであればそれほど気にする必要は無いと思います。

しかし、共用部分については勝手に手直しすることが不可能なので、どうしても宅配ボックスが欲しいとか、エントランスのからの呼び出しはカメラで確認・録画が欲しいとかを決めておく必要があります。

「内覧」では、専有部分に目が行ってしまいがちですが、共用部分はマンションの顔としてとても重要なので、結果的に売買価格に影響します。よく確認しておきましょう。

快適性

日当たりや風通しなどは、購入後にリフォームで変更することが出来ないため、価格決定の重要なポイントです。

日当たりは南向き、東向き、西向き、北向きの順に悪くなります。

日当たりや風通しは、昼間なのに部屋が極端に暗くなったり、カビが発生したりと住環境としては思わしくないデメリットがあります。

内覧時に確認できれば良いのですが、購入後に近隣に高層ビルやマンションを建設することによっても快適性を失う事は起こり得ますので、将来の建設計画なども確認しておきましょう。

セキュリティー

基本的には共用部のセキュリティーを確認しましょう。

マンションエントランスがセキュリティーロックになっているか、マンションには防犯カメラが設置されているか。

また、掲示板やボードに住民へのお知らせや注意喚起の文書が貼られている、エントランスや駐車場に外部者への注意がされているなど、しっかりとした意識を持って防犯に努めているかを確認するようにしましょう。

行政サービス

行政サービスは何かあったときに非常に重要です。

警察、消防のほか、市役所、区役所で行政サービスを受ける際にあまりに不便なところでは困ります。

行政へのアクセスが悪いことが価格の上下に直接影響するとは思えませんが、最後に絞った候補を比較するときは、管轄する行政サービスの所在もしっかり確認しておきましょう.

将来の価値を決める要因

このページの最初の方にも書いていますが、新築分譲マンションと中古マンションの大きな違いは、「現実に住んだときの状況が目に見えるかどうか」です。

現状の価格を決めるのがハード面だとすると、経年劣化したハード面をカバーし、将来にわたって資産としての価値を維持してくれるのがソフト面であると言えます。

中古マンションの場合のソフトとは大まかに言って、「管理実態」や「居住する住民の質」だと考えられます。

どんなに素晴らしい豪華マンションでもこの2つが揃っていないと、資産価値の維持には期待が持てません。

これもたくさんのポイントがあると思いますが、8点挙げてみました。

• 近隣の発展性
• 居住者のルール遵守状況
• 近隣トラブル
• 投機的な所有者の有無
• 優れた管理会社による管理
• 活発な管理組合の存在
• 幅広い年齢層の住民
• 住民同士のコミュニケーション

それでは1つずつ見ていきましょう。

近隣の発展性

開発がどんどん計画され、今後、鉄道アクセスが良くなることが明確な場所や、近隣にタワーマンションが次々に計画されている場合も価格が高くなります。

しかし、最近よくメディアに報道されていますが、タワーマンションや大規模商業施設の開発で武蔵小杉は大変人気がありますが、かなり問題が多く、将来の資産価値には疑問が投げられています。

タワーマンションの開発が多く計画されたことにより、JR駅の新改札も出来たのですが、急速なマンションの建設に鉄道輸送インフラが追いつかず、出勤時間には行列で駅に入れない状況が続いています。

タワーマンション自体は耐震構造もばっちりで、とても堅牢な建物なんですが、日常の生活に不便を感じると厳しいですよね。

逆にマンションではありませんが、昔から高級住宅街として有名な大田区　田園調布は、地域建築協定で小規模の土地の売却が出来ないルールになっているため、相続が上手く行かず地域住民が老齢化。

結果として空家も増え、人口も減少しており、夜は閑散として少し怖いようです。

こうなると、若い子育て世代の夫婦が入ってこなくなり、「将来の発展性」は期待が持てないですよね。

やはり、住宅地にはシニア、若い夫婦、子供も共存してこそ、将来の価値が維持出来るものだと思います。

居住者のマナー

中古マンションの場合は、実際に見に行くことができるので居住者のマナーがとてもよく分かります。

共有部はエントランスやエレベータだけなどの見えやすいところだけでなく、ごみ置き場、ポスト、階段なども清潔さとメンテナンスの状態を良く見ておきましょう。

また、共有部に自転車や荷物が置かれて、災害時の非難の妨げになっていないかなどもよく確認しましょう。

単純に価格の問題だけでなく、居住者の質が悪いマンションは将来、必ず資産価値を下げてしまいます。

近隣トラブル

売却する予定の売主さんからは、なかなか情報は得られないと思いますが、不動産業者にお願いしておけば、管理人さんや管理会社を通じて情報を得てくれるはずです。

具体的に「○○のようなトラブルがあるようなマンションはいや！」とはっきり言っておけば、情報も入りやすいと思います。

トラブルが顕在化しているようなマンションは将来の資産価値を必ず下げてしまいます。

投機的な所有者の有無

大規模マンションや高級タワーマンションでは、海外からの投資を積極的に行っているマンションもあります。

それ自体は問題があると思いませんが、マンションは区分所有法でいろいろな意思決定をする際に区分所有者の合意が必要です。

特に、管理規約の改定など重要な決議事項については2/3以上など厳しい制約がついています。

こうした場合に所有者と居住者が違うことがあまりに多いと、連絡を取るだけでも一苦労です。

どんなに切迫した内容であっても、住んでいなければ当事者意識はゼロ。

重要な事項には機動力が必要です。

結果的に資産価値を下げてしまう結果となります。

活発な管理組合の存在

マンションを購入する際に「面倒だな・・・」と思われがちなこの「管理組合」。

実は資産価値の維持には「管理組合」が非常に重要な役割を担っています。

優秀な管理会社が管理していても、任せすぎでは住民の希望に沿った運営は不可能です。

管理組合が活発かどうかがわかるのも中古マンションならではです。

活発に運営が行われているかを確認するには次のような項目を必ずチェックしてください。

• 継続的に改善され、現状に見合った管理規約

　　・・・10年も改定されていないのは大問題です。時代に合っていません。民泊の問題だけでも改定が必要です。

• 災害対策の有無

・・・東日本大震災があったにも関わらず、何の対策も議論されていないのは疑問です。

• 管理費、修繕積立費、修繕計画の定期的な見直し

・・・滞納者がいるなどの問題は話になりませんが、修繕計画の見直しや駐車場の運営状況で必ず見直しがされているはずです。

以上のような内容は不動産業者にお願いすれば必ずチェックしてくれます。

こういった議論もされていないようでは将来の期待はありません。必ず確認するようにしましょう。

幅広い年齢層の住民

最近、マンションで問題になっているのが、マンション住民の高齢化です。

前述したような、活発な管理組合を運営することも難しくなります。

全体が高齢化すると、コストをかけてまで将来への投資をしなくなってしまいます。

上手に世代交代が行われていないと、人も建物もどんどん老朽化して、資産価値はなくなってしまいます。

多くの人が「買いたい、住みたい」と思うようなマンションは必ず世代交代が上手く行きます。

住民同士のコミュニケーション

「住民の質」に直結する話ですが、マンションは共同生活なので住民同士のコミュニケーションはとても重要です。

内覧時に「こんにちはー」と何度も声をかけてもらえるようだと安心です。

これだけで防犯の効果は絶大です。

また、小さいお子さんをお持ちの方の場合は、「目を離したスキに・・・」をすぐに近隣住民がカバーしてくれます。

さらに、住民同士が常に声をかけて顔を覚えるようになると、よそ者が人目で分かります。

工事業者を装った悪質業者などが出入りできなくなる上、すぐに張り紙などの注意が出るのでとても安心です。

こういうマンションは将来、資産価値が下がらなくなります。

このページのまとめ

簡単にこのページのポイントを書いてみました。

• １、将来の資産価値は購入価格や年数だけで決まらない
• ２、ハード面もソフト面もしっかり確認しよう
• ３、資産価値を支えるのは居住者の質
• ４、住みやすいマンションは安心なマンション

近年、テレビや雑誌でやたらと取り上げられている住宅ローンの「老後破綻」。

住宅ローン破綻の原因は様々だと思いますが、主な原因は次の通りです。

• 失業（リストラ）
• 給料や賞与の減少
• 自己資金がない無理なローン
• 予期しない病気
• 子供の教育費の増加
• 離婚や別居

かなり突発的な原因も多くありますが、住宅ローンに対する計画の甘さを疑わなければならない内容もあります。

今回は「老後破綻」について細かくご説明します。

どのようなことに注意すれば「老後破綻」を事前に防ぐことができるのか。そのコツをアドバイスいたします。

何故「老後」に破綻するのか？

住宅ローンが破綻する件数は、その統計から焼く1万人程度と思われます。実際には司法統計の自己破産件数から推測するしかないのですが、住宅ローン契約件数から考えても約1%くらい。
金融機関の保有する貸し倒れリスクから見ても常識的な数字だと思います。

その中で「老後破綻」の件数のみを推測するのは難しいですが、国土交通省の「住宅市場動向調査」を見ても40代、50代の住み替えから持ち家率が上がっているため、住宅ローンの返済期間(20年～30年)を考えると、収入が途絶えた定年退職以降の破綻は想像できます。

現在、住宅ローンを返済できている人も他人事ではありません。

もう一度「返済計画」が正しかったか思い出してみましょう。

返済計画のポイント

現在、住宅ローンを組んでいる人、また、ローンを検討している人も次のようなポイントを頭に入れて考えてみましょう。

ローンの支払額と賃貸の家賃は比較にならない

「賃貸と同じように支払って購入すれば資産になる」なんて思っていないでしょうね？

実際に家を購入した場合、マンションであれば管理費や修繕積立費、駐車場代、固定資産税など色々な固定費がかかります。

また、戸建ての場合でも一括か分割かの違いはありますが、いずれは大規模なリフォームや修繕がかかります。

ローンの支払いは単なる家の購入費用です。その他の維持コストがかかることも忘れないようにしましょう。

賃貸の場合は、資産を維持するコストをオーナーさんが支払っているので、賃貸の費用と住宅ローンを単純に比較することはできません。

賃貸に済み続けても、家賃7万円として65歳の定年後、平均寿命の85歳までには1,680万円が必要ですが、ローンが無ければ必要に応じて安い物件に住み替えることができます。

最近では老人の一人住まいを敬遠する風潮がありますから、どちらが得かはわかりませんが、老後に「自己破産」して全てを失わないように注意しましょう。

住宅購入時の頭金がなければ破綻の可能性大

「頭金０でマイホーム」などと言った甘い広告にだまされていませんか？

昔と違って、「フラット３５」など長期の住宅ローンの審査基準は非常に緩くなりました。

「審査が厳しい」ことは購入する住宅のレベル(価格帯)を引き下げることができ、結果として「破綻を防ぐ」ことになるのです。

何故、「頭金」が重要なのか？

「頭金」を用意している人は、現状の収入でも「貯金」がしっかり出来ている人なのです。

逆に「頭金」を用意できない人は「現状でギリギリ」の生活を行っていることになります。

また、「自分の貯金を維持して」両親に頭金を出してもらうのと、「お金が無いから」両親に頭金を出してもらうのには大きな差があります。

家の購入時には、万が一に備えて自分の生活そのものを見直すことが必要です。

ボーナス払いを当てにしない

ローンを組むときに、現状から予想した「ボーナス払い」を組み込んでいませんか?

ボーナスはその時の経済の状況に応じて変化するものです。現在の日本のような成熟した市場では「給料がずっと増える」などあり得ません。

個人的な意見ですが、「ボーナス払い」を組み込まず、「ボーナスを貯金」して1年に1度繰り上げ返済することをお勧めします。

「フラット３５」では繰り上げ返済の費用は0円ですから、溜まったお金をいつでも返済することができます。

繰上げ返済をすれば、返済期間も短くなり、万が一ボーナスが出なくても無理なく返済を続けられます。

このお金が貯金できず使ってしまうような人は、確実に老後破綻の影が忍び寄ってきます。

「余裕が出た時に繰り上げ返済」と考えていては、「子どもの教育費が掛かるから今は無理」「車を買うから今年は無理」など、何かと理由をつけて返済を後回しにしてしまいがちです。

お金は最初に別の財布に入れておいて使えないようにしないと溜まりません。

「余裕資金」は必ず使えないようにしておきましょう。

定年後の支払いは当てにしない

金融機関の一般的な規定では、返済期間を「完済時年齢満80歳未満までの範囲で最長35年まで」と定めています。

65歳で定年としても、その後の15年間を現役世代と同じように支払うことが可能でしょうか？

営業トークとして、「退職金で一括返済すれば定年後の支払いはありません」などと言う担当者もいると聞くことがあります。

そもそも決まった金額の退職金が出るかどうかも疑問ですが、退職金を全額返済に充てて、老後の生活資金は大丈夫なのでしょうか？

また、老朽化した住宅もシニアライフを見越してリフォームする必要があります。

老後の生活資金が潤沢であれば良いのですが、定年退職は人生の中での大きなライフイベントです。

充実した生活のためには「働けばいいや」などという安易な計画はやめるべきです。

何と言ってもみんなが85歳まで生きる時代。仕事なんて少子化の日本にはそれほどたくさんありません。

返済期間の設定をもう一度見直し、定年までに返済できるようにしましょう。

返済比率は25％以下で設定しよう

返済比率とは、収入に占める返済額の比率です。

一般的に年収が400万円以上あれば、返済比率35％まで貸してくれる金融機関は多くあります。

仮に、年収600万円で返済比率が35％だと、年間210万円。30年の返済期間だと6300万円(支払総額）が借り入れられます。

住宅、保険、教育、車の4大固定費は収入の半分に収めるのが基本ですが、ローンの返済のみに35％を使ってしまうと、残りは15％。

35％の返済比率は、異常な数値であることが分かります。

「金融機関が貸してくれる範囲内だから安心」とはまったく言えないのです。

安易に返済期間を延ばすのも金利の支払いが多くなりお勧めできませんが、購入予定の物件レベルを下げてでも25％以下に抑えることをお勧めいたします。

「万が一のときは売ればいい」は間違い

「万が一のときは売ってしまえばローンはなくなる」と思っていませんか？

これは大きな間違いです。

バブル期のように、「土地の価格や物件価格が半年で倍になる」なんてことは滅多にありません。

通常は建物の価値もどんどん下がって、ローンの残債が残ることとなります。

また、ローンの支払いが滞って、「競売」になったら最悪です。安くで売却した上にローンも残り、自己破産なんてことも・・・。

万が一のときに売却するのであれば、残債分の貯金があるように必ずチェックしておいてください。

ライフプランを見直そう

細かい支出の計算をすることが得意な人は良いのですが、どうしていいか分からない人は簡易的ですが、コンピュータシュミレーションをしてみてはいかがでしょうか？

いくつかの質問に答えていくだけで、登録もお金もかかりません。

いくつかありますが、結構厳しい結果が出る「ゆうちょ銀行」のライフプランシュミレーションをお勧めします。

ゆうちょ銀行　ライフプランシュミレーション

これで悲惨な結果が出てしまったら、取引のある銀行へ相談するのもひとつです。

また、「銀行はちょっと・・・」と言う方はお近くのファイナンシャルプランナーにご相談してみてはいかがでしょうか？

優秀なファイナンシャルプランナーであれば、しっかりと将来の計画を明確にしてくれると思います。

また、住宅ローンのみならず、保険や教育資金、社会保険、年金、相続といった幅の広い知識がありますので、今まで気づかなかったことまで助言してくれると思います。

日本FP協会　相談する

このページのまとめ

簡単にこのページのポイントを書いてみました。

• １、「老後破綻」を防ぐには綿密なライフプランを立てること
• ２、退職金は当てにしない
• ３、ボーナスも当てにしない
• ４、「毎月の返済額」より「完済日」を意識しよう

家の買い替えで一番気になるのはお金のこと。

特に、現在住宅ローンを組んでいる人は、基本的に現状の残債を持家の売却価格で支払えないと新たな住宅ローンを組むことができません。

当サイトで何度も書いていますが、不動産の売買取引は完全な所有権の移転を求めます。

通常、住宅ローンを組んだ場合、持家に抵当権が設定されるため、ローンの残債があると売却できないのです。

「抵当権ついてるけど買う？」って言われたら、買わないですよね。

今回は住み替えを行う際のローンの注意点と失敗しないためのコツをアドバイスいたします。

住み替えの理由

住み替えについてのアンケートはいろいろな所で行われ、インターネット上でも情報があたくさんあります。

大きく分けると理由は次のようになります。

• 大きなライフイベントによるライフスタイルの変化

出産、子どもの進学、子どもの独立、定年退職

• 現在の住環境、周辺環境への不満

間取りや使い勝手への不満、家の老朽化、隣人トラブル

• 住宅ローンが支払えなくなった

リストラや病気になどの原因による収入の激減

• その他、突発的な出来事

急な転勤・転職、子供の病気・離婚

などです。

将来のライフイベントを考えて住み替えよう

住み替えの理由の中で、外部環境による影響や突発的な出来事の場合どうしようもありませんが、賃貸にしろ購入にしろ、資金繰りはとても重要になってきます。

引越し費用や手続き、持家を売却する場合は税金や保険のことも考えなければなりません。
仮に税金が還付されるとしても確定申告などやることはたくさんあります。

また、子供の成長で、今より大きな家への住み替えする場合でも、もっと将来は夫婦２人きりになってしまいます。

中学校入学から大学卒業までの時間は、たった１０年しかありません。

もう一度住み替えをするか、シニアライフのための大規模リフォームが必要になってきます。

住み替えで住宅ローンを組む場合には、ある程度将来の計画を頭に入れながら行動しましょう。

「住み替えローン」とは？

「住み替えローン」とは、現在の住宅のためのローン残債と新しい住宅のためのローンを合わせたもので、「買い替えローン」とも呼ばれています。。

前述しましたが、住宅ローン残債が残っていると、現在の家には抵当権が設定されている場合がほとんどです。

現在の家を売却した場合、売却価格（+預貯金）でローン残債が全てなくれば、新しい家の資金は通常の住宅ローンを組むことが出来ます。

「住み替えローン」の注意点

1. 以前のローン決済日と融資日が同じ

住み替えローンは、以前に組んだローンの残務すべてを返金する日と、新しく組んだ住み替えローンの融資日を同じにする必要があります。
つまり、売却先、売却価格、購入先、購入価格、決済日も全て確定してタイミングを合わせなければいけません。

ローン残債のことを考えると、今の家をできるだけ高く売却する必要があります。じっくりと高く買ってくれる人を探したいですよね。

しかし、買いたい家が決まっているのに（転勤が決まっているのに）なかなか売却できないと、慌ててしまって買い叩かれることも。

「売り先行」か「買い先行」かは非常に難しい判断ですが、基本的に

資金に余裕があれば→買い先行

資金繰りを立てやすい→売り先行

となります。

誰でも、同時にやろうと思っているんですが、そうは上手くいかないのである程度決めておく必要があります。

「売り先行」か「買い先行」のメリット・デメリットについては下記ページで詳しく説明していますので、ご興味のある方は是非ご覧ください。

「住み替えは買い先行か？売り先行か？」へ

 

重要ポイント！

特に住み替えで注文住宅を購入する場合や、「買い先行」で購入する場合、どうしてもタイミングが合わなくなってしまうことがあります。このような場合、「つなぎ融資」というものがあります。

今の家が売れるまで融資を受け、一旦購入資金に充て、家が売れたら、その融資を返済します。
しかし、金利や手数料が高いことや、1年以下程度の短い融資なので、今の家が予想よりも安くでしか売れなかったり、最悪売却できないときには大変ですからお勧めはしません。
利用するときは、資金繰りを良く考えて利用しましょう。

 

2. 融資条件が厳しい

住み替えローンの審査は一般的な住宅ローンよりも厳しいです。
実際の財産の価値以上の金額で融資しなければならないので、貸し付ける側にとってはリスクが大きくなるからです。

3. 融資条件が複雑

厳密にいうと、「住み替えローン」という特別な商品があるわけではありません。

「購入する家の価値以上で融資を行う「住宅ローン」です。

従って表面上は通常の住宅ローンとかわらないのですが、金融機関のリスクが大きい分、審査や条件が厳しくなります。

このリスク分の上乗せが金融機関によって違います。

単純に金利に上乗せのところもあれば、手数料などに違いがあるかもしれません。

いくつかの金融機関で見積もりする場合、必ず「支払い総額」で比較しましょう。

保証料は要注意！

「住宅ローン」でも「住み替えローン」でも「保証料」を支払う必要があります。

そもそも、保証料とは何のための費用なのでしょうか？

簡単に言うと、「万が一住宅ローンの返済ができなくなった時に、住宅ローンの肩代わりを保証会社にしてもらうために払う費用」です。

費用の支払先は保証会社となります。

「万が一の場合は保証会社が立て替えてくれて、あとはチャラになる」なんて勘違いをしていませんか？

保証料には一括や分割などの支払い方法がありますが、決して安くはありません。（銀行によって違いますが、3000万円借り入れで一括支払いの場合60万円程度）

しかも、一時的に立て替えてくれるだけで、後日保証会社から立て替えた分の請求が来ます。

利用者側にとってはまったく意味のない費用です。(銀行にとってはとっても重要です。）

また、保証料0％でも事務手数料が数十万円ついていたり、金融機関によって様々な対応をしています。

詳細までよく確認するようにしましょう。

無理の無い計画を立てよう

「ローン破綻」という言葉は最近テレビなどのメディアで見かけます。

相当な高収入の人でもご自身の病気や親の介護など、突発的な出来事で「ローン破綻」に陥ることがあります。

まず、第一に支払う期限を「定年まで」としてみることはとても重要です。
それでも上記のような突発的なことが起こると、絶対ではありませんが、収入が途絶えることが確実な時期以上に長期の返済を組むのは如何なものかと思います。

安易に返済期間を延長すると、収入の不確実性が非常に高くなります。

資金繰りはローンを組んだ後もしっかりチェックして、予想と違う動きになったら、早めに対処して破綻を招かないようにしましょう。

確定申告を忘れずに！

住宅ローンをはじめ、不動産の売買には色々な減税があります。特に、不動産の売却、購入をした場合は忘れずに確定申告をしてください。

住宅ローン減税

住宅ローンに対し、10年間、所得税から控除を受けることができるという制度です。（平成31年6月までの時限立法）

所得税だけで控除しきれない場合には、住民税の一部が控除の対象となります。

なお、控除を受けるためには条件があります。

• ローンの契約者本人が住む住居であること
• 住宅の床面積が50m2以上であること
• 現行の耐震基準を満たしていること（中古住宅の場合）

などのほか、年収や借り入れ期間なども条件があります。

譲渡所得に関する控除

住宅の購入価格より売却価格が大きく、利益が出た場合に適用されます。
通常、この利益に対しては「譲渡所得」ですから所得税がかかりますが、所有期間、使用目的によって3000万円という大きな控除ができる制度があります。

買い替え時の譲渡損失の繰越控除

住宅の購入価格より売却価格が少なく、損失が出た場合に適用されます。

給与などの所得に対して損失分を控除することが出来る上、損失が大きければ（1年で控除し切れなかった場合）、3年間にわたり控除することができます。

このページのまとめ

簡単にこのページのポイントを書いてみました。

• １、「住み替えローン」は売り、買いのタイミングが重要
• ２、将来のライフイベントをしっかり見ておこう
• ３、ローンの見積もりは「支払総額」で比較しよう
• ４、資金繰りは徹底的に。無理の無い計画を立てよう

住宅を購入する際にキャッシュで購入するなんて人はごく一部。当然、住宅ローンを活用する方が多いと思いますが、近年ではバブル期のような金利の変動が少なくなり、現在のような超低金利を生かした変動金利を選択するのか、契約スタート時に金利上昇のリスクを負わず、全返済期間の返済額が確定する固定金利を選択するのかはとても悩ましいところです。

国土交通省の平成２７年度　住宅市場動向調査によれば、約５５％程度の住宅購入者が何らかの住宅ローンを利用しています。

ただし、「無回答」の人も20％～30％いるので、全体としては75％以上は「住宅ローン」を組んでいると思います。

その中でもよく耳にするのは「フラット３５」。

かつての住宅金融公庫がなくなり、現在の住宅支援機構と民間金融機関が協力して2003年から運用されているのがこの「フラット３５」です。

今回は住宅ローン借り入れ時に一度は検討するフラット３５の特徴、メリット・デメリットなどをご紹介いたします。

「フラット３５」とは？

「フラット３５」は全期間固定金利の住宅ローンで、住宅支援機構と民間金融機関が協力して2003年から運用されている住宅ローンです。

「フラット３５」はその名の通り最長35年のローンが組めます。最短も決まっていて、15年以上となります。また、完済時に80歳まででなければなりません。

実際に「フラット３５」を活用する場合の窓口は、「フラット３５」を取り扱っている銀行などの金融機関となります。

旧住宅金融公庫が直接融資をしていたのに対し、住宅支援機構は直接顧客への融資はしません。

窓口となる銀行などの金融機関からローンを買い取り、証券化して市場で投資家へ販売するという方法（機構MBSといいます)を取っています。

つまり、金融機関はローンをすぐに住宅支援機構に買い取ってもらうことでリスクはなく、住宅支援機構はローンを証券化して市場で販売することでリスクを細分化しています。

「フラット３５」の特徴

「フラット３５」の特徴ですが、基本的に官民協力で仕組みづくりをしているので、利用者の利便性はかなり工夫されています。

この利便性がメリットにもデメリットにもなるのですが、窓口となる金融機関自体のリスクがそれほど高くない商品なので活用できる基準自体がかなり緩く設定されています。

また、「フラット３５」という決まった商品があるわけではありません。

商品としての申し込み要件は住宅支援機構によって全国共通に統一されていますが、融資金利や融資手数料、申込時の提出書類等が窓口となる銀行によって違うのも大きな特徴です。

ネット銀行などでも取り扱っており、「価格コム」と言った価格比較サイトでも「住宅ローン人気ランキング」で各金融機関の金利の比較がされています。

「フラット３５」のメリット

1. 全期間固定金利で契約時に全返済期間の金利と返済額が決定する

   基本的な考え方として、全期間固定金利の「フラット３５」は金利変動型のローンに比べると倍ぐらい金利が高いです。
   相場の金利が高くなった場合も金融機関がそのリスクを負わなければならないからです。

   しかし、35年もの長期の経済状態の変化を読むのは不可能で、計画も立てやすく、契約時に返済額を確定できることはメリットと感じている人も多いようです。

2. 保証人不要
   通常、銀行などの金融機関の住宅ローンでは数十万円の保証料や保証人が必要ですが、「フラット35」ではどちらも必要がありません。
   当然、金利の高さに反映していると考えるのが普通だと思います。

   しかし、保証人はお願いするのもお願いされるのも嫌なもの。非常に重要なメリットだと思います。

3. 繰上げ返済の手数料が不要

銀行等の金融機関の住宅ローンにおいては、繰上げ返済を利用する場合、1～3万円程度の繰り上げ返済手数料が必要になる場合があります。「金利が取れなくなった分払え！」とも取れる手数料ですが、「フラット35」の場合、繰上げ返済手数料は無料です。

住宅ローンは返せるときにどんどん返していくことは非常にメリットがあります。

繰り上げ返済手数料が無料となっている点はとても大きなメリットの一つと言えます。

4. 団体信用生命保険への加入が任意

   団体信用生命保険とは一定の条件（借主の死亡など、契約内容によります）になった場合、返済をせずにそのままローン終了となる生命保険です。当然、生命保険ですから、保険金は金融機関が受け取る訳ですが、ご家族にとってはとても安心できる保険です。

   しかし、病気などなんらかの理由で団体信用生命保険に加入できない場合、通常の住宅ローンでは住宅ローン自体が組めなくなりますが、
   「フラット３５」では借り入れ可能です。

   この場合、死亡後も住宅ローンが残ってしまうため、相続した遺族がローンの残債を支払うこととなります。

   また、通常の住宅ローンでは、この団体信用生命保険の保険料は金利の中に含まれていますが、「フラット３５」の場合は別途保険料を支払う必要があります。

   まあ、明確でいいと思いますが、もし加入しない場合はご家族と十分に話し合いをしてから決めるようにしましょう。

「フラット３５」のデメリット

1. 団体信用生命保険代替の保険加入が必要

   メリットにも挙げた団体信用生命保険の任意加入ですが、実際はその代替となる「収入保障保険」に別途加入する必要があります。

   この「収入保障保険」ですが、働けなくなった場合に支払われる「所得補償保険」とは全く別物ですのでご注意ください。

   「収入保障保険」とは、被保険者が亡くなった場合において、遺族に対して保険適用期間終了まで毎月もしくは一時金で保険金が支給されるものです。
   掛け捨て型のタイプである場合が多く、保険料は割安になっています。

2. 利用できる住宅に制限がある

   「フラット３５」を利用できる物件には制限があります。

   • 一戸建て住宅：床面積70㎡以上
   • マンション：床面積30㎡以上
   • 物件購入価格が1億円以下（原則物件価額の9割まで融資）
   • フラット35の住宅技術基準に適合していること

   などです。

3. 繰上げ返済額に制限がある

銀行等の金融機関の住宅ローンの繰上げ返済は、手数料はかかりますが1円単位で繰り上げ返済が可能です。

しかし、「フラット３５」では手数料がは全くかかることはありませんが、インターネットサービス「住・My Note」で10万円以上、金融機関窓口では100万円以上からとなっています。

繰上げ返済にはある程度まとまった額を返済する必要があります。

4. 金利が高い

   メリットとの裏返しで、住宅ローンを検討するスタート時点でわかってしまうことですが、長期固定金利の住宅ローンは将来のリスクがない代わりに、非常に高い金利を支払うこととなります。

   前述したように、「フラット３５」は窓口となる銀行などの金融機関によっても金利が違います。
   契約後も常にチェックしておいて、もっと金利の安い「フラット３５」への借り換えや、場合によっては変動金利型の住宅ローンに借り換えることも検討しておきましょう。

   ただし、20年も払ってしまってからでは借り換えのメリットが少なくなります。契約後から常に注意しておきましょう。

フラット３５の種類

「フラット３５」は基本的に全期間固定金利ですが、当初の一定期間のみ優遇金利を得られる商品もありますのでご紹介します。

「フラット３５S」

より質の高い住宅を購入の場合(中古住宅も可）、優遇金利でローンを組むことが出来ます。

適用条件となる住宅支援機構が定めた技術基準には、①省エネルギー性、②耐震性、③バリアフリー性、④耐久性・可変性の４つがあり、技術が高い方から、さらにAプラン、Bプランに分かれます。

最も高い品質の住宅に適用するAプランは当初の１０年間が、また、Bプランでも当初の５年間の優遇が0.25％の金利が引かれます。

「フラット３５」子育て支援型・地域活性化型

「フラット３５」子育て支援型・地域活性化型は、地方公共団体と住宅支援機構が連携して行っているもので、住宅取得に対する地方公共団体による補助金交付などの財政的支援とあわせて、当初５年間の借入金利を0.25％引き下げる制度です。

基本的には人口減少や過疎化の問題がある地域が多いです。

その他

商品の組み合わせ

「フラット○○」は「フラット３５」以外にも、借り入れ期間によって「フラット２０」や「フラット５０」という商品もあります。

また、そのいくつか（フラット２０とフラット３５など）を組み合わせることもできます。

ここで検討する可能性があるのは、固定の金額を支払う「フラット３５」を、子供の成長やご自身の定年に合わせて変動させたい場合です。

例えば、借入金額3000万円のうち、2000万円を「フラット３５」、1000万円を「フラット２０」にして2つを組み合わせることが出来ます。
また、同じ商品同士も組み合わせが可能です(返済期間を変える）。

早く返済してしまえば、金利の支払いが減るのは当然です。また、ご自身の健康など、将来リスクも減らすことが出来ます。

シュミレーションするのが非常に複雑になりますが、計算はコンピュータがやってくれるはずです。

銀行窓口では遠慮なく納得するまで申し入れをしましょう。

また、何度も書きますが、銀行ごとに金利や手数料が違うので複数の銀行で話を聞くようにしましょう。

このページのまとめ

簡単にこのページのポイントを書いてみました。

• １、「フラット３５」は窓口の銀行によって金利が違う
• ２、利用できる条件には制限がある
• ３、金利は高いが審査は緩め
• ４、商品の組合わせで将来のリスクを減らそう

今、高級な大規模マンションが人気です。

このページをご覧の皆様の中にも「子供たちも成人したし、夫婦で眺めの良いところでゆっくり過ごそうかな・・・」とタワーマンションの購入をご検討されている方もいらっしゃるのではないでしょうか？

厳密な規定は無いようですが、一般的に

• 大規模マンション・・・100戸以上
• タワーマンション・・・20階以上

と認識しているようです。

当然ですが、こういった高級マンションはかなり大手のディベロッパー（開発会社）が開発している場合が多いでしょう。
必ずしも高級＝大規模というわけではありませんが、開発には相当な開発費が必要でしょうから当然大手になるわけです。

こういった大手の開発の中でも、富裕層向けの高級ブランドを作って市場価値を高めています。

例を挙げると、

• 東急不動産の「ブランズ」
• 野村不動産の「プラウド」
• 東京建物の「ブリリア」

などです。ほとんどの方はテレビのＣＭや広告などで一度は耳にしたことがあると思います。

こうしたブランドは卓越したブランド作り戦略によって外観はもちろん、立地や内装まで統一した基準で作られているのも特徴です。

低金利や東京オリンピックなどの影響で、マンション価格も継続して高騰し、なかなか庶民の手の届かないものではありますが、この低金利時代、「持っているだけでも売却時には高値で売れる！」などと思っていませんか？

今回は最近流行りのタワーマンション購入のメリットやデメリット、また購入時の注意点をアドバイスいたします。

大規模マンション購入のメリット

大規模マンションの良いところは、エントランスや付帯設備といったハード面のみならず、管理業務のようなソフト面においても優れたサービスを提供できることです。

たとえば、年間に100万円かかるサービスがあったとして、50戸のマンションであれば1戸2万円。200戸だと（当然ですが）5000円で提供できます。

月額で500円もかからない計算になりますからお得な感じがしますよね。

大規模マンションはメリットがいっぱいありますのでご紹介いたしましょう。

１、高層階は虫が入ってこない

ちょっとしたことのようですが、虫が嫌いな人にとってはとても大事です。

我が家(高層階ではありません・・・）でも毎年大騒ぎです。
妻と娘は一度蚊に刺されると3週間くらい腫れ上がります。しかし私は10分も経つと跡形も無く、かゆくも無い・・・・。

従って、窓を開けるたびに「早く閉めてーーーーー！」の絶叫が。

大変ですよね。

虫が嫌いな人は、是非タワーマンションを購入ください。

２、豪華な共用施設

パンフレットを見ただけでもドキドキするような豪華な共用施設には本当に驚かされます。

まずは、ホテルのようなエントランスに衝撃を受けます。
これは異空間で「こんなところに住んでみたい！」と思うのも当然ですね。

また、個別のマンションごとに違いはあるものの、

• プール
• フィットネスジム
• キッズルーム
• ゲストルーム

なども居住者専用に用意されているところもあります。

こんな施設が敷地内にあるのは本当に魅力的ですよね。

憧れもあるし、知り合いに自慢したいポイント間違いなしです。

３、充実した管理サービス

前述しましたが、大規模マンションはたくさんの居住者で管理コストを頭割りすることができるので、１戸当たりの管理費をおさえつつ充実した管理やサービスを提供することができます。

施設や設備などの目に見える部分だけでなく、ソフトの部分でも大規模マンションにはメリットがあります。たくさんの居住者で管理コストを頭割りすることによって、充実した管理・サービスを少ない負担で受けることができるのです。

• 24時間体制の警備体制
• フロントのコンシェルジュ

などは、中小規模のマンションではあり得ないサービスです。

また、マンションの所有者となれば当然、管理組合活動にも参画しなければなりませんが、大規模マンションでは住民同士のコミュニケーションも希薄になりがちです。

しかし、その分、経験やノウハウを持った大手の管理会社がブランドの価値を下げないようにしっかりとサポートしてくれるはずで、日常の管理運営には支障は少ないと考えられます。

４、利便性の高さ

大規模マンションは駅周辺などの再開発と一体で整備されることが多く、敷地面積自体が非常に大きなものになります。

この広大な敷地に居住するだけでは、買い物などの日常生活が不便になってしまうため、ショッピングモールや商業・文化施設を併設するなど、利便性を高める工夫がされています。

また、病院などの医療機関や保育園といった施設があるところもあります。

前述したキッズルームや敷地内の公園などは子育て世代のお母さんにとっても非常に魅力的なものではないでしょうか？

また、雨の日でも敷地内で買い物が出来るのは、気が楽だしとてもメリットを感じますよね。

５、圧倒的な眺望

実際に内見された方はあまりの眺望の良さに言葉を失うこともあるでしょう。

また、高層のタワーマンションでなくても大規模マンションはその敷地の広さを生かして、公園や木々を心地よく配置して日本の四季を存分に楽しめるような設計をしているはずです。

部屋を見る前に圧倒されてしまいますよね。

これこそ資産価値。「こんなところに住んでみたい！」と思う人が多ければ多いほど資産価値は下がらないのです。

６、リセールバリューの高さ

とにかく、大手の開発会社はブランド価値の維持には徹底した対策を打っています。

ブランド・マンションのホームページには購入者の会員制度があり、購入後のサポートや、さらに売却時の相談までしっかりとブランドを保つ仕掛けがしてあります。

自動車も外車の「認定中古車」なんてしっかりと整備がされていそうで、非常に安心感がありますよね。

リセールバリューは大事な資産にとって非常に重要な要素です。

購入予定の方は、「購入後にどんなサービスをしてくれるのか？」をしっかり聞いてみましょう。

「売りっぱなし」ではない手厚く、卓越したサービスにきっと感激すると思います。

大規模マンション購入のデメリット

さて、良いことばかりと思えるタワーマンションや大規模マンションですが、その規模の大きさ故に人によっては取り返しのできないデメリットもあります。
購入時はしっかりと確認してから契約しましょう。

１、健康への影響

高層タワーマンションは、大規模な地震に対して建物が壊れないように十分な対策が取られています。

特にタワーマンションは免震構造のものが多いようです。

技術的な説明はここでは避けますが、直接地面に設置している「耐震構造」や「制震構造」のマンションに対して、「免震構造」は免震ゴムの上に建物が乗っかっている構造になっています。

実際に地震が起こったときは揺れを吸収して、タンスなどの家財の転倒や建物そのものの損傷を防いでくれます。

しかし、非常に揺れに敏感な人だと強い風の日にも微妙な揺れを感じたりすることもあるようです。

この「揺れ」だけが原因なのかどうかは医学的に証明されていないようですが、日本ではあまりマスコミに出てくることもありませんが、インターネットで調べてみると「超高層ビル症候群」という症状があるようです。

「超高層ビル症候群」は、

• 低気圧や揺れによる身体的なトラブル
• ストレスによるうつ病の発症
• 子どもの他人との関係性構築の欠如
• 自殺願望や対人恐怖症
• 流産

などの症状があるようです。

海外では育児家族の高層階への居住に制限を設けている国もあるようです。

もちろん快適に生活している人も多くいらっしゃるのですが、特に小さい子供がいらっしゃるご家庭ではよく検討することが大事です。

２、慣れるとそんなに見ない眺望

実際に住んでいる友人の話やインターネットでも感想が書かれていますが、購入時に感激したあの「すばらしい眺望」、慣れてしまうと
そんなに見なくなるらしいです。

高層階ほど高価になる買い物なので、「見ない眺めに何百万もかけちゃったなー・・・」と贅沢な悩みを言う人もいました。

その分、リセールバリューも高いので特に損しているわけではありませんが、最近では税制の改正で高層階の固定資産税は高くなりましたので注意しましょう。

３、「駅近」を実感できない

最近「住みたい町」に急上昇した「武蔵小杉」でも実際に起こっていますが、急激な開発で多くのタワーマンションが建つと周辺の住人が数万人規模で増えてしまいます。

駅のホームの新設など駅へのアクセスは対策が打たれますが、通勤・通学時間帯はみんな一緒。

駅までに行列が出来てなかなかホームにたどり着けない状態が続いているようです。

また、マンション自体は「駅近」で、仮に1分でたどり着いても「エレベータがこない！！！」という事態も。

エレベーターの設置は台数が多いほど便利ですが、それだけ管理費がかかってしまいます。

住民数、階数、収容人数などから、全体効率をシミュレーションして設置台数を決めています。

最近のエレベータはこの全体効率を最大にするようにコンピュータが計算して運用しています。

全体効率とは建物全体の効率なので、近くに（例えば一階上）あったとしても全体の効率が悪ければ別の階に行ってしまいます。

イライラしますよね。

ですから、最近のエレベータには、現在エレベータの箱がどこにあるか表示しなくなって、自分が乗る予定の箱の場所だけが点灯するようになっているんです。

帰宅が集中する時間帯だったり、「ちょっと忘れ物・・・」なんてときは気をつけないといけませんね。

５、投機目的の購入者が多い

新築のマンションだと実は分からないことですが、都心の中古タワーマンションには「値上がり期待」の投機的な目的で購入されているマンションもあります。

資金的に余裕があるためか、すぐに売る必要もないので、相場よりも高い価格で販売されているケースも多く注意が必要です。

円安ですから、中国人なども購入しているケースが多くあります。

価格が高いだけであれば「どうしても欲しい！」という方にとっては問題のない話ですが、マンションの場合「区分所有法」によって区分所有者の議決権が必要になりますから、マンションの色々なことを決定するときに問題が出てきます。

区分所有者が住民でないことが多いと、所有者としての意識が希薄になり、最悪「「連絡が取れない・・・」なんてことも。

しっかりとした管理が出来なくなってしまいますので特に中古で購入を検討している方は、投機的に所有している所有者がいないか確認するのが良いと思います。

簡単な方法は「所有者と居住者が一致している」ことを確認すればだいたい分かります。管理会社へ問合せしてみてはいかがでしょうか？

６、居住者格差

マンションの上層階は価格も高く、また固定資産税も高い。圧倒的な眺望もあいまって、まさに「ステータス」の象徴です。

マンションはただでさえ色々な生活スタイルを持つ人の集まりです。そこに住んでいない人から見たらばかばかしい話ですが、内部での軋轢は少なからずあるようです。

当然ですが、上層階に住んでいる人が全て他人を見下すような人ではありませんが、1人でもいると結構ストレスになるようです。

調査をしっかりと行って、覚悟をして購入いたしましょう。

７、災害時の不便さ

東日本大震災は多くの被害をもたらしました。震源に近いマンションではマンション住民のコミュニケーションが非常に重要だったと報告されています。

東京では地域によって地盤沈下などの問題もありましたが、大規模な建物の被害はそれほどありませんでした。

しかし、「計画停電」による影響はタワーマンションでの生活に大きな影響を与えたようです。

これは私自身がタクシーの運転手さんから聞いた話ですが、「急いで行ってくれ！！」と武蔵小杉のタワーマンションに帰るサラリーマンのお客さんが・・・。

よくよく聞くとあと5分で計画停電のためエレベータは停止。お部屋は45階・・・・。

そりゃ急ぐよね。

そのお客様はどうにか間に合ったみたいですが、豪華な設備も電気あってこそ。

ご購入予定の方は覚悟して購入してください。

このページのまとめ

簡単にこのページのポイントを書いてみました。

• １、大規模マンションはメリットがいっぱい
• ２、求める生活スタイルに合わせて購入しましょう
• ３、デメリットもしっかり勉強しよう
• ４、災害時の対応はしっかりと検討しておこう

マンションの売却はなかなか予定通りとは行かないものですよね。

何より、「予定通りに、希望の値段で売却する」のは至難の業。そのため、「売り」を先行するか、「買い」を先行するかは非常に悩むところです。
どちらを選択するにしてもメリット、デメリットがありますが、できれば時間もコストも無駄のないタイミングで売却したいところです。

また、何らかの原因で早急に売却したい場合もあるでしょう。

今回はこんな悩みの強い見方「買い取りサービス」をご紹介します。

マンション売却のポイントを確認しよう

マンション売却の際に特に注意したいポイントは

• できるだけ高く売ること
• 資金繰りを確実にすること
• 住み替えに余計なコストをかけないこと

です。

「高く売ること」はとても重要ですが、こればかりに気を取られていると住み替えとのタイミングが上手く行かず、新居の購入資金を確定出来ないばかりか、現在住んできるマンションを維持するコストが大きくなってしまいます。

また、相続や急な転勤、離婚など何らかの事情で早急に売却をしたい場合、ゆっくり構えていられないこともあるでしょう。

マンション売却にはそれぞれの事情に合わせてスケジュールを立てなければなりませんし、こういった悩みを解決するために「マンション買い取りサービス」があります。

「マンション買い取りサービス」とは？

「マンション買い取りサービス」は文字通り不動産業者がマンションを買い取るサービスです。

このサービスを皆様が納得して利用するためには、「マンション買い取りサービス」はどんなビジネスなのかをしっかりと理解する必要があります。

「マンション買い取りサービス」は不動産業者が買い取った後、リフォームやリノベーションを行って付加価値を付けた上で再販売するビジネスです。

プロの業者が買ってくれるのでメリットもたくさんありますが、上記のようなビジネスの性質上、デメリットもあります。

「買い取りサービス」のメリット

このサービスを利用するメリットは

• 数日～1週間で現金化が可能
• 引渡し時期を確定できる
• 見積金額で売却できる（契約前の値引交渉がない）
• 業者への売却のため売却後の瑕疵担保責任を一切負わない
• 仲介手数料が不要
• 購入希望者の内覧への対応が不要
• 広告の必要がなく、周囲に知られない

などです。

競売にかけられる寸前というケースであれば、任意売却の相談にも乗ってくれますし、金融機関と協力して残債務の検討をしてくれると思います。

「買い取りサービス」のデメリット

このサービスのビジネスを理解すればお分かりだと思いますが、唯一のデメリットは「売却価格が安くなること」です。

通常相場から言えば、70％～80％程度になると考えておいたほうが良いでしょう。

また、なかなか売れそうにない状況にある場合はもっと低くなる可能性もあります。

なかなか売れそうにない条件とは一般論として下記のような条件です。

• 築年数が古い
• 物件の管理状態、維持が非常に悪い
• 交通の便がとても悪い
• 事故物件、ゴミ屋敷化している

買い取りサービスの種類

一口に「買い取りサービス」といっても３種類の方法があります。
それぞれに売主の事情に合わせて活用できるので、良く理解しておきましょう。

１、即時買い取り

非常に分かりやすいサービスで、「買い取りサービス」といえば、このイメージをお持ちの方も多いと思います。

業者によっても多少の違いはあるでしょうが、最短で数日～1週間後には現金化ができます。
問題は価格面の折り合いだけで、納得すれば、すぐに売却が完了します。

とにかく現金化を急いでいる人には非常にお勧めのサービスです。

２、買い取り保証サービス

「買い取り保証サービス」は、まず、通常の「仲介」として売り出し、予定通り売れなかった場合に業者が買い取る保証をしてくれるサービスです。

売り出し前に買い取り金額を確定できるので、住み替えの資金繰りやスケジュールを立てるのにもとても便利です。

「仲介」と「買い取り」のどちらが良いか？と言われれば、当然仲介で高く売ることをお勧めしますが、時間的にそれほど余裕の無い場合や、売却が遅れることによる余計なコストをかけたくない場合には非常に便利です。

３、リースバック

ちょっと聞きなれないのがこの「リースバック」。

業者によって「買い取り賃貸居住サービス」とか「住んだまま買い取り」などと言い方が違う場合があります。

リースバックは業者に売却したあとも、一般的には最大2年間「賃貸物件」として住み続けることができるサービスです。

賃貸物件となるので、当然、賃料を支払うことになりますが、所有権は業者に移転してしまうので、区分所有者として固定資産税や管理費を支払う必要がありません。（契約内容によります）

ただし、2年間も支払う賃料がありますので、月額1万円の違いでも、2年で24万円。

売却価格だけでなく賃料もしっかりと確認した上で契約しましょう。

この「リースバック」は、様々な事情に対応できる便利なサービスで、

• 離婚や相続問題で現金化したいが、しばらく住み続けたい
• 急な医療費の捻出をしたい
• 退職等でローンの支払いが厳しい
• 老後資金の確保をしたい

といった人はぜひ検討してみてはいかがでしょうか？

買い取り業者の選び方

買い取り金額は業者によってかなりの違いがあると思います。
従って、競合してたくさんの見積もりをもらうことが重要です。

リースバックの場合は住み続けるための「賃料」が発生しますが、業者によってかなり違うようです。

面倒くさがらずに何社も見積もりを取ってしっかりと確認しましょう。

一般的に「マンション売却の一括査定サイト」であれば情報入力していく中で「買い取り」にもチェックできるようになっていますので、チェックしておけば買い取り業者が見積もりを出してくるはずです。

買い取り業者の中にはかなり悪質な業者もいますので、注意して選びましょう。

また、「現金化」が非常に重要なので、資金力が十分な業者を選ぶようにしましょう。

このページのまとめ

簡単にこのページのポイントを書いてみました。

• １、「買い取りサービス」の種類を理解しよう
• ２、時間的に余裕があれば、まず仲介から
• ３、必ず競合して出来るだけ高く売却しよう
• ４、メリット、デメリットを良く理解しよう

初めてマンションを購入する人にとって、「マンションは共同生活」と言われてもピンと来ないかもしれません。

特に新規の分譲マンションは建物が出来上がっていない状態で購入することも多く、目に見えるものは専有部分（購入する部屋）のモデルルームとパンフレットくらいでしょうか。

しかし、実際は土地部分（敷地や共有部分）も購入していて、他の購入者とともに「共有」することとなります。

実際に引越しして生活が始まると、共同生活をしているという実感が出てきます。

周囲の生活音やゴミだし、駐車場の出庫待ちなど・・・。

多くの人と1つの建物の中で共同生活をするわけですから、日常生活ができるだけストレスなくスムーズに過ごせるようにしたいものです。

通勤や通学、買い物などの利便性や立地については最初から十分な検討をしていると思いますが、スムーズな生活のためにはマンション内のルールを確認することを忘れてはいけません。

そのためには、「管理規約」を徹底的に確認することをお勧めいたします。

今回は新規分譲マンションの場合と中古マンションに分けてその注意点をご紹介いたします。

新規分譲マンションの場合

新規の分譲マンションの場合、「実績」が見えません。
また、これからどのようなトラブルが起こるのかも分かりにくいのが現実です。

最低限チェックしておきたい項目をご紹介しますので、是非確認してください。

１、管理会社の選定

初年度は総会によって決めるということが出来ませんから、管理会社はあらかじめ決まっています。
インターネットでは、管理会社のホームページで「経験」や「実績」を見ることで、大まかに確認できます。

過去に管理しているマンションの管理費を横領したなどというトラブルが無かったかも調べておきましょう。

また、最近では「管理会社受託戸数ランキング」や「管理会社満足度ランキング」なども見れますので参考にしてください。

２、管理規約の初年度の取り扱い

「管理規約」は初めてマンションを購入される方にはなじみがないかも知れません。
簡単に言うと、1つの建物に多くの権利者（区分所有者）が存在するので、その権利関係を明確にし、全体としての共同の利益を害する行為が無いように管理規約でルールを決めているのです。

「区分所有法」という法律で細かな規定がされており、管理規約を制定することを事実上義務付けていますが、国土交通省では「標準管理規約」の形で具体的な指針を示しています。

平成28年に国土交通省は「マンションの管理の適正化に関する指針」の改正を行い、平成29年8月29日に最新版の標準管理規約がホームページで示されています。

これから購入する新規分譲マンションの管理規約は、この標準管理規約が基本になっていると思います。

管理規約に定められている内容は基本的に下記のような内容です。
 

 
この内容は、実際に管理組合や理事会が活動を始めた後、総会において特別決議（区分所有者の4分の3以上の出席かつ議決権の4分の3以上）で可決すれば（かなりハードルが高い）変更することが可能です。

購入時にチェックすべきは総会を経ないで制定されている「初年度」の取り扱いです。
最初に制定されている管理規約は、住民の意思とは関係なく出来上がっています。この初年度の取り扱いは必ずチェックしましょう。

「初年度の取り扱い」自体の記載が無いなどは論外ですが、下記の項目は特にチェックしましょう

1. 管理費の設定（別表として各部屋ごとに示されている）
2. 修繕積立金の設定（別表として各部屋ごとに示されている）
3. 初年度予算
4. 初年度の損害保険契約
5. 地域の自治会、町内会への加入
6. 共有部分の範囲

 
などです。

上記の内容は、サラッと読んでしまうと分かりませんが、特に「管理費」「修繕積立金」が最初に安く設定されていた場合、後から大幅に値上げしないと実際の管理や修繕ができなくなってしまうことがあります。

たとえば、「大規模修繕」は15年後に実施するとして、全体の金額を15倍したときにどれほどの金額になるのかイメージしておいてください。

３、使用細則の設定

管理規約にもとづいて、規約とは別に作成される「共同生活において上の詳細なルール」のことを「使用細則」といいます。

「使用細則」は管理規約とは違い、普通決議（総会において議決権の半数以上の出席かつ出席者の過半数）で可決します。

どういう内容が「使用細則」として規定されているかはマンションによりますが、一般的には次のような内容が記載されていることが多いです。

1. 禁止される事項（物の放置・共用部分に係る工事など）
2. 管理組合に届出を必要とする事項（入居者の変更・専有部分の賃貸など）
3. 駐車場・駐輪場・専用庭の使用に関する事項
4. ゴミ処理
5. 違反者に対する措置

ただし、マンションの生活上のルールを全て「使用細則」に制定する必要はなく、より細かく細則を設定することがあります。

特に「ペット」や「駐車場・駐輪場」については別途細則が制定されていることが多いので、よくチェックしましょう。

中古マンションの場合

中古マンションは何といっても「実績」が見えるので、その気になれば非常にチェックがし易いです。

正直申し上げて、「希望に沿った生活スタイルを求める」物件を探すのであれば「中古マンション」はとてもお勧めです。

特に今回ご紹介しているような「管理規約」については、マンション管理組合の「活発度」や「管理レベル」がしっかりと現れます。

新築マンションとは違い、現状を見て、聞いてチェックすることができるので最大限の注意を払って確認しましょう。

１、管理会社

前述したように管理会社は分譲開始時に決まっています。しかし、その管理会社がマンションの管理・維持・運営にとって良いかどうかはわかりません。
「管理」はマンションの「資産価値」に大きく影響しますから、「管理のプロ」である管理会社がしっかりしていないとドンドン資産価値を下げてしまいます。

「管理会社」の変更は「普通決議」で出来るため、理事会が本気になれば低いハードルで変更できます。

ホームページでの確認や「管理会社ランキング」を参考にすることはもちろん、後述する管理規約、細則の制定・変更にしっかりとしたアドバイスが出来ているかどうかも確認しましょう。

２、管理規約の見直し

前述したように、管理規約の変更は特別決議（区分所有者の4分の3以上の出席かつ議決権の4分の3以上）という高いハードルですが、
5年も10年もまったく変更がないのは問題があります。

前述したものと同じ表ですが、管理規約に記載されているのは基本的に下記のような内容です。

一見、普遍的な内容で変更することころは見当たりません。

しかし、「新たな細則の制定」や「会計」「役員の選出」「災害時の対応」など「居住者の年齢の変化」や「防犯」といった、時代が抱える問題への対応が早急に行われなければならない中で、全く変更がないのは不自然です。

この場合、「管理会社や理事会が全く対応していない」パターンと「理事会は真剣に考えているが、総会決議のみを行って規約を改訂していない」の２つのパターンがあります。

管理規約の変更がされていない場合には「総会議事録」を確認させてもらいましょう。（不動産業者に依頼することも可能です）

２、使用細則など細則の制定、見直し

使用細則を含む「細則」は共同生活上のルールですから、しっかりと確認しましょう。

特にペットを飼いたいという方は、ペットの大きさ、頭数、届出など詳細な規定があるはずですので良く確認しましょう。

細則の制定ですが、やはり、5年も10年も新規制定もされず、変更もされないのは不自然です。こちらも「管理会社や理事会が全く対応していない」パターンと「理事会は真剣に考えているが、総会決議のみを行って規約を改訂していない」の２つのパターンがあります。

今の時代を考えると次のような規定がされているマンションはしっかりと活動されていると思います。

1. 大災害に対応する緊急時対応細則
2. 民泊に関連する細則
3. 個人情報保護に関する細則/li>

話題も最近のものが多く、理事会が機能していないとテーマになりません。

ただし、全てが出来ている必要はなく、「現在検討中」は十分のレベルにあると思います。

現実には情報収集と区分所有者の多数合意に時間がかかるものばかりです。

また、使用細則を含むルールがある場合、確認できる範囲で「ちゃんとルールが守られているマンションか？」をしっかりチェックしましょう。
「ゴミ出し」のトラブルは非常に多いので、ゴミ出しのときに見に行くと分かり易いかも知れません。

このページのまとめ

簡単にこのページのポイントを書いてみました。

• １、マンションの購入時には管理規約を確認しよう
• ２、細則は生活のルール。しっかり制定されているマンションを購入しよう
• ３、新築の時から5年も10年も規約や細則に変更がないのは不自然
• ４、ルールを守る住民かどうかも確認しておこう

マンション購入時はどんな人が回りに住んでいるのか気になりますよね。

新規分譲マンションだと予想するのが難しいですが中古なら調べることができます。

国土交通省や各地方自治体ではマンションに関する様々なアンケート調査が実施されており、当然、トラブルについても調査しています。
「江戸川区」「埼玉県」などインターネットで間単に調査結果を見ることができますので、皆様も調べてみてはいかがでしょうか？
以外な地域差もあるかも知れません。

今回は、東京都のアンケート結果についてご紹介いたします。
高い買い物ですし、日常生活にストレスがかかりますから、しっかり調査して購入しましょう。

東京都の調査

東京都のアンケート調査では、「日常管理の問題」と「居住者間の問題」と2つに分けて調査しています。

なお、回答は重複回答ですので合計100％にはなりません。

１、居住者間の問題

かなりざっくりですが、結果は下記のとおりです。

居住者間の問題（全体）
1. 生活ルールを守らない居住者・・・・・・・・・45.6%
2. 地域との付き合いが希薄・・・・・・・・・・・33.4%
3. マンション内コミュニティーが希薄・・・・・・32.5%
4. 居住者間のトラブル・・・・・・・・・・・・・23.5%
5. 高齢者の問題・・・・・・・・・・・・・・・・17.9%

このアンケートではさらに戸数別（マンション規模）、築年数での差も報告されています。

戸別数では

• 1～20戸
• 21～200戸
• 201戸以上

の3段階。

築年数では

• 1971年以前
• 1972年～2001年
• 2002年以降

の3段階になっています。

戸別数で大きく差が出ているのは、

の3項目です。
いずれも大規模マンションでのトラブルが多く、小規模では半分程度の回答率になっています。

また、築年数で大きく差が出ているのは、

の1項目で、古いマンションで50％程度。2002年以降のマンションでは5％もありません。

マンションには地域特性や戸別の事情があるので、個別のマンションでは問題がないところもありますが、全体としては築15年以下で中規模のマンションがトラブルが少ないということになります。

２、管理上の問題

こちらも、かなりざっくりですが、結果は下記のとおりです。

居住者間の問題（全体）
1. マンション管理に無関心な居住者が多い・・・・・・・・・・・・・・43.1%
2. 役員のなり手がいない・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・32.8%
3. 防災マニュアルが未整備など防災面の不安・・・・・・・・・・・・・29.3%
4. 役員の負担が増大している・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・18.0%
5. 高齢者が増え、バリアフリー対応が必要・・・・・・・・・・・・・・16.7%
6. 修繕積立金が少なく将来に不安・・・・・・・・・・・・・・・・・・14.0%
7. 不特定の人の出入りがあり、防犯面に不安・・・・・・・・・・・・・14.0%
8. 賃貸住戸が増え、マンション内の秩序が保たれない・・・・・・・・・12.3%
9. 管理規約等に生活ルールが含まれていないなど、内容が不十分・・・・12.2%
10. 長期修繕計画が整備されていない・・・・・・・・・・・・・・・・・ 6.1%
11. 管理費等の滞納者への対応が不十分・・・・・・・・・・・・・・・・ 3.6%
12. 管理組合が機能していない・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 2.4%
13. 管理会社が契約とおり履行しない・・・・・・・・・・・・・・・・・ 1.8%
14. 管理費が不適切で管理が十分に行えない・・・・・・・・・・・・・・ 1.3%
15. 管理会社への痛くないようが不明瞭・・・・・・・・・・・・・・・・ 1.2%

このアンケートでもさらに戸数別（マンション規模）、築年数での差も報告されています。

戸別数では

• 1～20戸
• 21～200戸
• 201戸以上

の3段階。

築年数では

• 1971年以前
• 1972年～2001年
• 2002年以降

の3段階になっています。

戸別数で大きく差が出ているのは、

の5項目です。

お金に関わる「修繕積立金が少なく将来に不安」と「長期修繕計画が整備されていない」は小規模マンションが圧倒的。それ以外は大規模マンションで問題があるようです。
いずれも大規模マンションでのトラブルが多く、小規模では半分程度の回答率になっています。

また、築年数では、ほとんどの項目で古いマンションが回答率が高いという結果になっています。

３、その他の項目

アンケート調査において、選択する項目に無かったのか、自由記入項目等に記入された項目も報告されています。
ただし、回答率などは記載されていません。

居住者間の問題の「その他の項目」
1. マンション内に住居・商業施設・事務所があり、コミュニティーをどう形成すべきかわからない
2. 途中入居者が増えたことにより、マンションへの意識が変化している

日常管理の問題「その他の項目」
1. ゴミ出しについてのルールが守られていない
2. ペットについてのルールが守られていない
3. 役員を輪番で選出しているが、ノウハウの蓄積が少ない
4. 外国人が入居しているが、文化の違いからルールが守られないことがある
5. 個人情報保護のため、居住者名簿が作成できない
6. 自転車の台数が増えて、駐輪場のスペース不足の問題あり
7. 駐車場の利用率が低く、収支が悪化している

いずれも、どこのマンションでも当てはまるような内容です。

トラブルが起きる原因

今まで、アンケートの調査結果を見てきましたが、どのように感じましたでしょうか？
「マンション売却の案内人」としては下記7つのポイントを確認すればトラブルが起きにくいマンションかどうかを判断できると思います。

1. 管理会社はしっかりしているか？
2. 管理人は全体を把握しているか？
3. 管理規約や細則はマメに改定されているか？
4. 住人同士の挨拶はされているか？
5. マンションのエントランスは清潔か？
6. 消防設備の点検、配水管の清掃の実施率(戸数）は毎回高いか？
7. 管理組合の活動は活発か？

しっかりした管理会社であれば、「このマンションの管理はいいですよ！」と教えてくれるはずです。

そんなことも答えられない管理会社であれば、そもそも購入しないほうがいいと思います。

トラブルの解決方法

さて、この調査では「トラブルが発生した場合、どうやって解決しているのか？」についても聞いています。

ほとんどの場合、

1. 管理組合で話し合った
2. 管理会社に相談
3. 当事者間で話し合った

の3つの方法で解決しています。

内容にもよりますが、管理組合や管理会社は「共有部分」についての責任しか負えないので、専有部分や人間関係につては個別になってしまうのは当然なようで、他の自治体が実施したアンケートでも同様の調査結果になっています。
 

このページのまとめ

簡単にこのページのポイントを書いてみました。

• １、行政ではマンションの管理についてアンケート調査を行っている
• ２、大規模マンションはトラブルが起きやすい
• ３、古いマンションは問題を抱えている可能性が高い
• ４、購入時は7つのポイントを確認して不安をなくそう

マンションの資産価値を高める「管理組合」１を読んで、管理組合や理事会への参加に対して、さらに「面倒くさい」と感じた方もいらっしゃるのではないでしょうか？

案内人は「絶対に積極的な参加が必要」と考えます。

今回はその理由についてご案内いたします。

マンション総合調査の分析

国土交通省では5年に1度、「マンション総合調査」というアンケート調査を実施していて、インターネット上で公開されています。
最新のデータは平成25年12月のものです。これを中心にご紹介いたします。
 

１、管理状況への満足度

マンション管理の現況に対する満足度は項目別に下記のとおりです。
やはり、管理組合の活動が活発で、居住者のコミュニケーションが上手く出来ているマンションは満足度が高いと言えるでしょう。
「管理業者（フロントマン）が良い」という評価は、管理組合がマンション管理会社をしっかりコントロールしている結果とも取れます。

管理状況に満足している理由（重複回答）
1. マンション管理業者が良いので・・・・・55.7%
2. 管理員が良いので・・・・・・・・・・・39.8%
3. 管理組合役員が熱心なので・・・・・・・39.3%
4. 居住者全員が協力的なので・・・・・・・21.0%
5. 管理費が適切な額であるため・・・・・・19.9%
6. その他・・・・・・・・・・・・・・・・ 4.4%

 
また、満足していない人に対してもアンケート調査しています。
当然、質問は満足している理由の逆になります。

予想通りコミュニケーションの不足が多いと考えられます。
管理組合役員の熱意も小さいと言うところでしょうか。

管理員への不満が少ないのには驚きますが、管理自体に対する興味が無いのではないのでしょうか？
また、「その他」が25.4％と非常に多いです。
細々と色々な問題を抱えていそうですね。

管理状況に満足していない理由（重複回答）
1. 一部の居住者の協力が得られにくい・・・50.7%
2. 管理組合の役員が不慣れなので・・・・・28.3%
3. マンション管理業者が良くないので・・・21.0%
4. 賃貸された住戸が多いので・・・・・・・17.8%
5. 管理費が適切でないため・・・・・・・・16.3%
6. 管理組合が機能していないので・・・・・14.1%
7. 管理費の滞納が多いため・・・・・・・・12.0%
8. 管理員が良くないため・・・・・・・・・ 5.1%
9. その他・・・・・・・・・・・・・・・・25.4%

２、総会への出席状況

マンション管理の最高意思決定機関である「総会」への出席に対する意識はどうなのでしょうか？

この出席率が悪いマンションは、役員になってもやるべきことがわからず、活動が活発にならないと思います。

総会への出席状況
1. ほとんど出席している・・・58.7%
2. 時々出席している・・・・・27.1%
3. ほとんど出席していない・・11.2%
4. 全く出席していない・・・　 1.7%

 
アンケートの結果では85％以上の人が「出席する意思は持っている」ようです。

それでは、欠席時の委任状などの提出状況はどうでしょうか？

総会への出席状況
1. かならず提出している・・・72.5%
2. ほとんど提出している・・・ 9.9%
3. あまり提出していない・・・ 1.1%
4. 全く提出していない・・・　 0.7%

 
良心的に取れば、「議題を確認して意思表示している」とも取れますが、悪意で取れば「総会には出ないけど、委任状出しとけばいいんでしょ！」とも取れます。

同じように提出している人でも、意識差はかなりあると思われます。
 

３、マンション購入時に「維持管理」で考慮した事項

マンションの資産価値は、言い替えれば「みんなが買いたいマンション」であり続けることです。

それでは、マンションを購入した人はどんなことを注意して検討ているのでしょうか？

維持管理で考慮した事項(複数回答）
1. 優良なマンション管理業者であること・・・・・・・41.7%
2. 管理費および修繕積立金の額が十分であること・・・41.2%
3. 管理規約の内容が妥当であること・・・・・・・・・33.4%
4. 長期修繕計画が作成されていること・・・・・・・・23.1%
5. 管理組合が円滑に運営されていること・・・・・・・11.2%
6. 大規模修繕工事が適切に実施されていること・・・・10.4%

 
アンケートの結果では「優良なマンション管理業者であること」が41.7％と非常に評価されています。
一方、「管理組合が円滑に運営されていること」については11.2％程度です。

理事会経験者であれば実感することですが、実は「「管理組合が円滑に運営されている」ことと「優良なマンション管理業者であること」は同じくらい重要です。
この2つが揃えば他の項目は自然と満足度の高い内容になるのです。

４、管理組合への役員就任への対応

さて、いざ自分が管理組合の理事（役員）に選ばれる場合、どういう対応をしているのでしょうか？

管理組合への役員就任への対応
1. 順番が回ってきたら引き受ける・・・・・・・・・・47.3%
2. 快く引き受ける・・・・・・・・・・・・・・・・・13.3%
3. 他にやり手がいなかったらやむ終えず引き受ける・・ 9.7%
4. 引き受けない・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 5.7%

 
これも、数字だけでは表せない意識差がありそうです。
「引き受けない」と答えた人は5.7％だけですが、「快く引き受ける」のはたったの13.3％です。

同じ資産でも、「一生懸命やらないと貯金額が毎年減っていく」と言われると分かりやすいのですが、「誰かがやってくれる」という甘えがあるのかも知れません。

上記5.7%の引き受けない人の理由もアンケートで調査しています。
理由がたくさんあるので上位6項目のみ記載します。
 

管理組合への役員就任を引き受けない理由
1. 高齢のため・・・・・・・・・・・・・・・・・・30.4%
2. 仕事等が忙しく時間的に無理だから・・・・・・・23.2%
3. 本人、家族に病人がいる等の事情があるから・・・10.7%
4. 面倒くさいから・・・・・・・・・・・・・・・・ 8.9%
5. 何をしたらよいかわからないから・・・・・・・・ 8.9%
6. あまり関心がないから・・・・・・・・・・・・・ 7.1%

 
これを読まれた皆さんはどう感じたでしょうか?

なんと「高齢だから」と回答した中には50代、60代の方がいます。

このほかの理由には、少数ですが「引き受けない人と比べて損だから」「前回引き受けたときに嫌な思いをしたから」というのもあります。

こうなると子供の言い訳を聞いているようです。

結局、最初から「やらない」と決めておいて、後から理由を考えているとしか思えません。
まあ、少数回答ですけど。

管理組合へ積極的に参加すべき理由

国土交通省のアンケート調査では、非常に幅広く、また細かく調査がされています。

確かに、個別の質問に対する回答がどうかも重要です。しかし、全体として「満足度の高い回答が得られているマンション」は個別の質問にも満足度が高い回答をしているはずです。

マンションの中には管理組合の役員報酬を規定しているところもあるようです。

規定を否定するつもりはありませんが、全員が積極的に参加し「資産価値を維持・向上させる」ことで、十分な報酬となることを認識するべきと考えます。
 

このページのまとめ

簡単にこのページのポイントを書いてみました。

• １、マンションの管理へは積極的に参加しよう
• ２、管理組合への熱意は資産価値へのエネルギーとなる
• ３、住民のコミュニケーションは最も大事
• ４、資産価値の向上が役員報酬

初めてマンションを購入する人にとってはあまり馴染みのない「管理組合」。

「面倒くさい」「かかわりたくない」「忙しい」といったネガティブなイメージをお持ちの方もいらっしゃると思います。

昔から「マンションは管理を買え」と言われるほどで、管理組合は「資産価値」へ影響します。土地の権利部分が少ないマンションですから、当然といえば当然。
しかし、この「管理組合」、「マンションの資産価値を維持するために、重要性はますます高まっています。

最近では、積極的に勉強する管理組合が増え、総会へ提案、実行することで資産価値を下げない努力もされています。

言葉で言うのは簡単ですが、「こんなマンションに住みたい」と思えるマンション作りをしていくことが管理組合の大きな役割です。

マンションの共有部分の運営に関わる全体の仕組みはのが区分所有法という法律で規定されていますが、法律の条文がわかりにくいので実態に合わせてご説明いたします。

今回はマンションの管理組合の役割や重要性について2回にわたりご案内いたします。

管理組合とは何か？

マンションを購入するということは、マンションの各部屋を所有する権利と、玄関・敷地・エレベータなどを利用する権利を両方購入することになります。

マンションの部屋を購入した所有者を「区分所有者」といいます。

玄関・敷地・エレベータなど区分所有者が利用できる部分を「共用部分」といいます。

この「共用部分」についての利用ルールや建物全体の管理・維持について決め事をしていくのが「管理組合」です。

この「共有部分」はマンション購入時に受け渡される「管理規約」に明記されています。
区分所有者はこの管理規約に従って生活をしなければならず、管理組合は「管理規約」に明記されている共用部分のルール作りを行います。

通常、区分所有者は所有権を得たと同時に「管理組合」の構成員となり、所有権を持つ間は脱退することができません。

「理事会」・「総会」とは何か？

「区分所有法」の規定や通常の管理規約によれば、「総会で決定した事項を理事会が実行する」ということになりますが、現実は「理事会が総会へ提案し、決議された内容を次期理事会が実行する」になります。

この関係は、「国会と内閣」の関係と同じです。そういう意味では管理組合は「国民」と考えればわかりやすいです。ただし、国会にあたる総会には全組合員が参加する権利があります。

そして、「内閣」にあたる「理事会」のメンバーは「理事」として「総会」で選出され（その選出方法は管理規約に記載があります）、１～２年間の任期で活動します。

また、理事会の長である「理事長」は理事の中から互選で選出されることが多く、対外的にも重要な役割を負います。（法律上は「理事長」は「管理者」と言います）

ここまでの説明を簡単に図形にしてみました。

理事会の役割

総会によって選出された理事は「理事会」を開催し、運営します。
一般的に理事会は1ヶ月～2ヶ月に一度開催されることが多いようです。

理事のメンバーも仕事などの都合がありますから、土日に開催されることも多く、メンバーの方は時間を取られることは事実です。

開催頻度は変更できますが、毎月の収納のチェックや議事録の作成・配布の時間を考えると1ヶ月に1度くらいが個人的には良いと思います。

さて、「理事会」では基本的に3つのことを話し合います。

１、予算の実行

総会でスケジュール化された予算案が計画通りに実行されているかをチェックします。

• 管理費、修繕積立費が遅滞なく区分所有者から収納されているか
• 駐車場などの使用代金が遅滞なく使用者から収納されているか
• 庭木の剪定、配管の清掃、火災報知機のチェックなどが行われたか
• 業者への支払いが遅滞なく行われているか

など、細かいことまで挙げたらきりがありません。

ただし、総会で決議されていないことを理事会が勝手にすることもできませんから、あくまでスケジュール表に従うことになります。

２、日々の問題点チェック

区分所有者が問題なく生活できているかをチェックします。

問題があれば、理事会が対応することになります。

• ゴミだしのマナーが悪い
• 生活騒音の問題がある
• 管理人の対応が悪い
• 共有部の設備（カギや裏口の閉まり具合など小さいもの）が老朽化して使いにくい

のようなものです。

マナーなどの問題については張り紙などで注意喚起を行います。

小額の予算が必要な場合は、通常、管理費の中に「予備費」といった緊急支出ができる様になっていると思います。

３、次回総会の議案の策定

理事会の大仕事はなんといっても「総会議案の策定」です。

日常の問題点の解決や、マンションの資産価値を維持し、高めるための長期的な計画の作成・ルール作りなどの原案を策定します。

決議する内容によって必要な議決数も違いますから、細心の注意を持って策定し、区分所有者へは日頃から情報提供や協力要請が必要です。

基本的に議案は策定された内容に対して、区分所有者が「Yes」「No」の選択で行いますから、細かい点まで見落としは許されません。

なぜなら、総会の間に議案内容の変更などは出来ないからです。

一般的な決議内容とその定足数、議決権の数を下記に記載します。

管理会社の活用

既にお分かりだと思いますが、理事会運営に必要なエネルギーは相当なものです。
通常、この複雑な運営や処理を委託できるのが「マンション管理会社」です。

マンションの運営を自分たちのみで行うことを「自主管理」と言いますが、理事長が変わることによって仕事が雑になってしまったり、また、理事長が長期政権となって知らない間に皆さんのお金を使い込んでしまったりといったトラブルも少なからず起こっています。

実際、マンションの自主管理は「資産価値」の評価から言うとあまり良いとは言えません。

また、マンション管理会社に頼りすぎても問題があります。マンション管理会社が管理すべきお金を使い込んでしまった事例も多くあります。

「マンション管理会社に任せっきり」というマンションはかなりあります。結局、自分たちのマンションの価値を下げることになってしまいますので絶対に止めましょう。

理事会がしっかりとした上で、マンション管理会社を管理、監督して良いマンションにしていくことが大事です。

管理会社の良いところは「他のマンションがやっている事例」を多く知っていることです。
管理会社のHPなどを見て、可能なら過去の実績も見ておきましょう。経験豊富な管理会社なら、何かトラブルがあっても頼れるケースが多いと思います。

このページのまとめ

簡単にこのページのポイントを書いてみました。

• １、マンション購入者は自動的に管理組合に入る
• ２、マンションの資産価値の維持には「管理」が重要
• ３、理事会の役割を理解しよう
• ４、マンション管理会社に任せっきりは絶対ダメ

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