緊急度別売却アドバイス
大事な財産ですが、さまざまな理由で売却を迫られることもあります。
「理由別」という切り口も大事ですが、『マンション売却の案内人』では、はじめに「緊急度」という視点でご案内したいと思います。
何故かといえば、 売却理由は緊急度と直接結びつかないことがあるからです。
このページでは皆様が予定通りにマンションを売却することで
- 所有権の共有関係を解消する
- ローンの連帯保証関係を解消する
- ローンの二重払いを解消する
- 予定に合わせて現金化する
という 本来の目的を達成し将来のリスクを少なくできるように説明いたします。
このページの目次
できるだけ早く売却したい（3ヶ月から4ヶ月）
3ヶ月から4ヶ月あると、売却に集中すれば良い売却ができるのではないでしょうか？
買取保証のあるマンション売却に強い不動産業者を中心に情報収集しましょう。（専属）選任媒介契約を結んでも、3ヶ月が上限ですから、下記のような手順で進めてみてはいかがでしょうか？
住宅ローンがある場合は早急にローンを組んでいる銀行に売却のスケジュールを伝えるとともに、相談をしておいたほうがよいと思います。銀行は銀行なりにいろいろなアドバイスをくれると思います。
今すぐ売却したい（1ヶ月から2ヶ月）
住宅ローンがある場合は早急にローンを組んでいる銀行に売却のスケジュールを伝えるとともに、相談をしておいたほうがよいと思います。銀行は銀行なりにいろいろなアドバイスをくれると思います。
1ヶ月から2ヶ月ではいろいろと即断即決しなければならないことが多くなありますが、情報量にふりまわされないようにしましょう。
マンション買取に強い不動産業者を中心に情報収集しましょう。下記のような手順で進めてみてはいかがでしょうか？
不動産業者によるマンション買取のメリット・デメリット
仲介によるマンション売却はあくまで「個人」と「個人」の売買契約ですが、不動産業者による買取は「個人」と「不動産業者」との売買契約になります。
「いったい何が違うの？」と思われるかもしれませんが、実はぜんぜん違います。
不動産業者は「不動産取引のプロ」。法的に全く保護されていません。 売却価格以外の取引条件は圧倒的に「売主有利」です。
ここでは、そのメリットとデメリットを見てみます。
メリット
- １、売主のスケジュールに合わせてくれる
不動産業者の査定＝買取額となるので交渉の必要がなく、早いところでは２週間程度でもやってくれる業者もあります。売却期間が短いのでスケジュールは非常に立てやすいです。
- ２、契約できれば決済が早い
価格交渉画不要であり、売却期間が短いことから資金計画が立てやすいです。また、業者の保有する物件となることから、遠方に住む複数人の共有関係であるような場合でも一生懸命動いてくれます。さらに、ローンの残債があっても銀行との交渉に当たってくれる業者もあります。
- ３、仲介手数料不要
不動産業者の買取の場合、仲介手数料は必要ありません。仲介手数料は２千万円のマンションでも71.28万円。３千万円では103.68万円。大きな金額です。
- ４、瑕疵担保責任が免除される
不動産買取の場合は売却後の瑕疵担保責任が免除されます。瑕疵担保責任はトラブルが多い項目の一つですので、かなり安心して売却できます。また、余計な手間や費用もかかりません。
- ５、他人に知られず売却できる
広告やチラシがないので近所の方に知られず売却することができます。
デメリット
- １、売却価格が安くなる
買取業者のビジネスモデルの問題ですが、買い取ったマンションをリフォームやリノベーションして売却するため、最低でもその費用分は安くなってしまいます。また、瑕疵担保責任も業者が負うので、売主の負担分も安くなっています。明確な目安はありませんが、おおよその相場としては「不動産仲介」の70％程度と言われています。
- ２、買取に向いていない物件がある
人気のないエリアや公共機関の駅や停留所から離れている物件では、リノベーションやリフォームをしてもなかなか売り手が見つからないので安くなることは想像できます。
ところが人気のあるエリアでも、築年数の新しい物件はリフォームの必要がないので向いていません。人気のあるエリアでは普通に仲介でもすぐに買主が見つかると思いますので、普通に売りましょう。
共有関係の解消
相続や離婚などで共有関係にある不動産は売却に時間がかかります。
日本の法律では、所有権は「一物一権主義」という基本的な考え方があり、複数の人が所有すること（共有）はあまり好ましくない状態だと考えています。
特に不動産については、「購入者が完全に所有権を取得」することに全力を注ぎます。そのため、共有状態にある不動産は「真の権利者の特定と本人確認」と「全権利者の同意」について様々な書類が必要になってしまうのです。
離婚の場合は、「ローンなどの債権を連帯保証している」とか「離婚後に債務を負っている人に何かあったら・・・」というようなことがあるでしょうから、不動産業者など専門家が冷静に説得すれば早期に売却して現金を分けるといったことが可能だと思います。
従って、権利関係をしっかり説明すれば通常の不動産業者でもアドバイスを含め、対応可能でしょう。
業者自体が物件の買取もしてくれると思います。
しかし、相続の場合は話が違います。
個別の事情によってかなり違いがありますが、「権利者が非常に多く、物件から遠方にも権利者が存在する」とか「相続時の登記自体をやっておらず、真の権利者の特定から開始しなければならない」などの状況も考えられます。
この場合、売却の目的がお金ではなく、「面倒な権利関係から早急に離脱したい」という方もいらっしゃると思います。
所有権の移転登記は義務ではありませんから、相続の場合は「面倒だからそのままにする」「後でやろう」という判断をしてしまう人が現実に少なくないんですよね。
国としては「登記」という第3者に対抗できる手段を用意してるんだから、しなかったら大変な自体も自己責任ですよ！と言っているだけなんですが・・・。
私の身近にも相続時にしっかり登記せず、30年も経ってから、一部の権利者（親族）が勝手な理由で「相続時にみんなが何もしなかったので現金化しよう」などと同意書を持って現れるこうな事例もありました。
お金が必要になったんでしょうね。一部の人のみに有利な内容になっていました。
こういう場合、権利関係が非常に複雑になっていることが多く、そんな紙1枚で公平な分配かどうかを判断できませんし、同意書を持ってきた人も法的な背景を説明できるはずがなく、「弁護士に相談したので間違いない！」の一点張りといったケースもあります。
結局私の友人は未だにサインしていません。なんといっても共有関係での売却は「権利者全員の合意」が必要ですから、揉めたら終わりです。あとは裁判でしょうか？
そのような場合は「共有関係の一部の権利のみ（持分のみ）を売却する」ということが可能です。
持分のみを購入した場合、「全体の権利を時間をかけて取得し、全体を売却する」という膨大なコストと手間が必要なので相場のような買取はしてくれませんが、こういった事案を専門に引き受ける業者もあります。
親族の関係が非常にわずらわしい場合などは、一度相談してみることをお勧めいたします。
競売と任意売却
既に住宅ローンの滞納が発生している、または滞納することが明らかな場合には最悪の場合、債権者から強制競売にかけられてしまいます。
そうした場合のひとつの選択肢として「任意売却」があります。任意売却は、あくまで債権者との交渉ごとなので簡単に出来るわけではありません。しかし成功すると生活の建て直しが可能で、制度としてとても重要です。
任意売却にについてはこちらで詳しく説明しています。
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