親が高齢になってくると、相続の問題は気になりますよね。

特に、相続時にかかる相続税は期間限定の特例なども多くあり、その条件も非常に限定的であることから、非常に分かりにくくなっています。

今回は、現状税制の中で相続財産である実家（家）の売却は相続前がいいのか相続後がいいのかをケース別に比較したいと思います。

しつこいようですが、もう一度確認してください。今回の比較は

相続前に家を売却した場合の税金と相続後に相続した人が売却した場合の税金の比較です。

相続前に売却した場合、相続時に相続税が課税されます。

この場合、家を売却して現金化した資産が相続時にどれくらい残り、基礎控除も含めて全体の課税額を比較する必要があります。

家を売却した場合にかかる税金の基本

家を売却した場合にかかる税金は所得税と住民税の2つです。

計算の考え方はとても簡単で

「売却価格」－「購入価格」（取得費用は差し引けます）＝「譲渡所得」

となります。

つまり、買った価格より売った価格が低ければ税金はかかりません。

この場合の価格は、購入価格、売却価格とも実際に契約書などに記載されている実態の価格です。

また、税率については保有期間によって変わります。

このサイトでは何度も出てきている図ですが、参考までに書いておきます。

図の中にもありますが、通常自分が保有する家を売却した場合、「居住用財産の特別控除」というのが適用され、売却益から3000万円の控除をすることができます。

相続前に売却したほうが良いケース

相続前に売却したほうが良いケースは、上記の「居住用財産の特別控除」が使えるケースです。

この特例は、あくまで自宅として使っていた不動産を売却した時にしか使えません。

アパートや賃貸マンション、別荘も使うことができません。

また、この特例を使うためには細かい条件があります。

• 確定申告をすること
• 自分が住んでいる物件を売却するか、以前住んでいた物件の場合には、住まなくなってから3年を経った日を含む年の12月31日までに売却すること
• 売り手と買い手が、親子や夫婦、自分の経営する法人などの特殊な関係がないこと

などです。

この他にも重複して他の優遇税制を受けていないかとか、売った年の前年・前々年に

• 居住用財産の3,000万円特別控除（同じ特例）
• 居住用財産買換えの場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
• 特定居住用財産の買換え・交換の特例
• 特定居住用財産の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

の特例を受けていないなどの条件があります。

つまり、

• 相続人が既に持ち家がある
• 今後も親と同居する予定がない
• もうすぐ相続が発する可能性が高い

の場合は相続前に売却したほうが良さそうです。

上記の中で、上の2つは後ほど説明します。

3つ目の「もうすぐ相続が発生する可能性が高い」については、あまりに早いタイミングで売ってしまうと、現在住んでいる人は「どこに住むんだ？」という問題が発生してしまうからです。

また、被相続人が生きている間に売るメリットは「購入価格が分かる」ことです。

相続後に購入価格が分からないと「購入価格は売却価格の5％」という恐ろしい計算をされてしまうので、最低限、相続不動産については事前に売買契約書を教えてもらっておいたほうが良いでしょう。

相続後に売却したほうが良いケース

相続後に売却したほうが良いケースは「土地部分の評価が高い自宅」で「小規模宅地等の特例」が使えるケースです。

「小規模宅地等の特例」とは？

「小規模宅地等の特例」とは「自宅に使っている土地で330平方メートルまでは80％OFFの価格で相続していいですよ」という特例です。

例えば、亡くなった人が自宅として使っていた5000万円の家は100万円に減額されます。更地ではダメです。

非常に大きな減税ですよね。

実は、この特例、事業用宅地、特定同族会社事業用宅地、不動産貸付用宅地でも利用することができますが、今回は話が複雑になるので割愛します。

また、マンションでも土地権利部分のみ、この特例が使えます。(少ないですけど）

小規模宅地等の特例が使える条件

この特例が使える人は下記の3パターンです。

• 配偶者
• 同居親族
• 被相続人と別居してるが、3年以上自分の持家に住んでいない親族

上記の配偶者は分かりやすいですよね。

問題は2番目の「同居親族」と3番目の「>被相続人と別居してるが、3年以上自分の持家に住んでいない親族」です。

まず、2番目の「同居親族」ですが、「実態」がなければいけません。

住民票だけを実家にしているとかではダメです。逆に住民票は別でも、同居の実態があれば大丈夫です。

また、亡くなる直前から（10日前とか）ではどうか？

一応OKです。ただし、その後、10ヶ月間はその家に実態として住み続ける必要があります。

税務署はかなりしつこく調査をしてきますので、あまり無理はしないことをお勧めします。

次に、3番目の「被相続人と別居してるが、3年以上自分の持家に住んでいない親族」です。

これを「家なき子特例」と言ったりします。

この3番目は上記の1番目(配偶者)、2番目（同居親族)がいないときのみに使えます。

また、別居して持家のない相続人は、その配偶者が持家を持っていてもダメです。（嫁いだ娘さんのイメージです。)

そして、この取り扱いは平成30年4月1日に改正されました(経過措置あり)。

まず、使える条件ですが、

• 配偶者も同居していた相続人もいないこと
• 3年以上、自分の持家に住んでいないこと
• 相続が発生した日から10ヶ月間は所有し続けること

です。

しかし、「持家が無い」状況を無理やり作り出してしまうような人もいて、改正されることになりました。

例えば、「孫」に相続させてしまうとか、持家を売却して持家をなくしてしまうとか・・・。

そういうわけで、下記のようになりました。

〔廃止・縮減等〕

〈相続税〉

（1）小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例について、次の見直しを行う。

① 持ち家に居住していない者に係る特定居住用宅地等の特例の対象者の範囲から、次に掲げる者を除外する。

イ 相続開始前３年以内に、その者の３親等内の親族又はその者と特別の関係のある法人が所有する国内にある家屋に居住したことがある者

ロ 相続開始時において居住の用に供していた家屋を過去に所有していたことがある者

そもそも、税制としては「同居したいんだけど、転勤などで別の場所に住まなければならない人は賃貸してるでしょうから・・・」というような想定だったのが、法律の穴をつかれてしまったので改正ということになったのでしょう。

ただし、経過措置があります。

簡単にいうと、「平成30年3月31日までに改正前の条件を満たしている人の場合には、平成32年3月31日までに発生した相続において改正前の条件をを認めます」という内容です。

このページのまとめ

簡単にこのページのポイントを書いてみました。

相続税はその状況やケースによって非常に奥の深いものです。
困ったときは税理士の先生でも「相続に強い税理士」に相談するようにしましょう。

• １、「居住用財産の特別控除」が使える場合は「相続前」が有利
• ２、「小規模宅地等の特例」が使える場合は「相続後」が有利
• ３、無理に特別控除や特例を使える状況を作るのはやめよう
• ４、困ったら早めに相続に強い税理士に相談しよう

マンションを売却したい方も購入したい方も、どういったことをポイントに「適正価格」と判断するのでしょうか？

中古マンションを売却しようとして「もっと高く売れると思っていた・・・」というような話はありがちです。

不動産の価格は「時価」なので、仲介した不動産業者の頑張りのみではなく、その時の人気や景気にも当然左右されます。

また、購入者としては「相場よりも安く購入する」ことと同時に「将来の資産価値が下がらない」ことがとても重要です。

当サイトの案内人である私の近くにも、同時期(20年前)に新築分譲したにも関わらず、売却価格が分譲時より高く設定されているマンションが数棟あります。

この差は一体何なのでしょうか？

住宅ローンも組んで手にやっと入れた家族の大事な資産です。将来に渡って価値を維持したいものですね。

今回は、売却する方にとっては購入者への「PRポイント」となり、購入者にとっては「購入を決定する大事な確認事項」となる資産価値の維持ができるマンションの特長をアドバイスします。

「売却・購入価格」を決定する要因

中古マンションの価格決定要素は非常に単純で、「こんなマンションに住んでみたい！」と思う人がどれだけいるか？ということだけです。

新築分譲マンションとの大きな違いは、「現実に住んだときの状況が目に見えるかどうか」です。

この差は非常に大きく、中古マンションの方がチェックできるところが具体的で明確ですから、価格決定への影響は非常に大きいです。

そういう意味では「内覧」の重要性は高いと考えられます。

まず、いくつかのマンションが購入対象としてリストアップされる場合、「価格」は非常に重要なファクターです。

この「価格」が決まるポイントは主に次の通りでしょう。

当然他にもあると思いますが、今回は8点挙げてみました。

• 交通の利便性
• 生活の利便性
• 住環境
• ライフスタイルに合った広さ
• 付帯設備
• 快適性
• セキュリティー
• 行政サービス

それでは1つずつ見ていきましょう。

交通の利便性

マンションの購入時には家族の生活スタイルに合わせて、仕事や学校へのアクセスが第一優先でエリアを選ぶと思います。

ドアツードアでは同じ時間であっても、最寄の駅から歩いて3分と徒歩10分では距離感が全然違います。

一年中同じ陽気ではありませんし、帰宅の時間も変わります。最寄の駅からバスに乗り換えたりすると、さらに遠く感じます。

最寄の駅からのアクセスは非常に重要な要素です。

また、鉄道の事故やトラブル、大雨などの災害に強いかどうかも重要です。

万が一の場合、帰宅ルートが複数利用できる場合、さらにマンションの価格は高くなります。

生活の利便性

日常生活を送る上では、生活を支えるインフラはとても重要です。

「車がないと不便」な場所は、歳をとっても車が必要になりますから大変です。

近くのスーパーや学校ばかりに目が行きますが、次のようなものが近くにあるかは最低限確認しましょう。

• 活気のある商店街や大型スーパーマーケット
• 窓口のある銀行
• 郵便局
• 学校
• 病院（内科、耳鼻科、皮膚科・外科・小児科など）
• ちょっとしたカフェ
• 最低限のレストラン
• 出前の出来る蕎麦屋やすし屋など

この中で見落としがちなのは、「窓口のある銀行」です。

銀行は経済を左右する重要な業種ですから、「支店を置いていない」ということは、「お金を貸し出す経済が存在しない」という意味です。

注意して確認しましょう。

住環境

一般的に「住環境」というと、大変意味が広く、この後にご説明するような「マンションの付帯設備や快適性」を含みますが、実際に「内覧」をするときに見落としが無いように、あえて別にしています。

購入後に後悔しない確認方法は、購入するマンションの候補を２つくらいに絞ったら、「内覧」では行かなかった時間にもう一度行ってみることです。

夜には周辺住民も帰宅して来ますし、昼間には聞こえなかった周辺の騒音や、上下左右の生活音が聞こえてくるかもしれません。

また、マンション共有部の明るさもわかります。

あまりに生活音がなく、人に会わないと「空き家が多いのかな？」と不安に思うかも知れません。そうした場合は必ず不動産業者へ確認しましょう。

さらに、最寄り駅からマンションへのアクセスも再確認しましょう。

アクセス時間は変わらないですが、意外に道が薄暗かったり、人通りが少なかったり、近くの公園に若者がたむろしているかもしれません。

昼間だけでなく、夜の状況もしっかり確認して将来の生活をイメージして価格と見合っているか確認しましょう。

ライフスタイルに合った広さ

「専有面積の広さ」は価格に非常に大きな影響を与えます。同じマンションでも大きい間取りの部屋は当然高くなります。

専有面積とは区分所有者が自由に使える面積を指しています。リビングやキッチンのほか、収納やトイレ、ロフトなどが含まれます。

空室になっている部屋を「内覧」すると広く感じますが、収納が少ない部屋に家具を置いてしまうと意外に狭く感じます。

逆に居住している部屋を「内覧」すると狭く感じますが、部屋の使い方が下手なだけで実際は意外に大きいこともあります。

「そんなに広くなくてもいいか・・・」と妥協してしまうと子供の成長に合わなくなることもありますから、しっかりと確認して購入価格を検討しましょう。

付帯設備

マンションの付帯設備は大きく分けて

• 専有部分の付帯設備
• 共用部分の付帯設備

の2つがあります。

専有部分に関してはどんなに新しいものを設置しても、経年劣化したり古くなってしまうので、リフォームで改善できるのであればそれほど気にする必要は無いと思います。

しかし、共用部分については勝手に手直しすることが不可能なので、どうしても宅配ボックスが欲しいとか、エントランスのからの呼び出しはカメラで確認・録画が欲しいとかを決めておく必要があります。

「内覧」では、専有部分に目が行ってしまいがちですが、共用部分はマンションの顔としてとても重要なので、結果的に売買価格に影響します。よく確認しておきましょう。

快適性

日当たりや風通しなどは、購入後にリフォームで変更することが出来ないため、価格決定の重要なポイントです。

日当たりは南向き、東向き、西向き、北向きの順に悪くなります。

日当たりや風通しは、昼間なのに部屋が極端に暗くなったり、カビが発生したりと住環境としては思わしくないデメリットがあります。

内覧時に確認できれば良いのですが、購入後に近隣に高層ビルやマンションを建設することによっても快適性を失う事は起こり得ますので、将来の建設計画なども確認しておきましょう。

セキュリティー

基本的には共用部のセキュリティーを確認しましょう。

マンションエントランスがセキュリティーロックになっているか、マンションには防犯カメラが設置されているか。

また、掲示板やボードに住民へのお知らせや注意喚起の文書が貼られている、エントランスや駐車場に外部者への注意がされているなど、しっかりとした意識を持って防犯に努めているかを確認するようにしましょう。

行政サービス

行政サービスは何かあったときに非常に重要です。

警察、消防のほか、市役所、区役所で行政サービスを受ける際にあまりに不便なところでは困ります。

行政へのアクセスが悪いことが価格の上下に直接影響するとは思えませんが、最後に絞った候補を比較するときは、管轄する行政サービスの所在もしっかり確認しておきましょう.

将来の価値を決める要因

このページの最初の方にも書いていますが、新築分譲マンションと中古マンションの大きな違いは、「現実に住んだときの状況が目に見えるかどうか」です。

現状の価格を決めるのがハード面だとすると、経年劣化したハード面をカバーし、将来にわたって資産としての価値を維持してくれるのがソフト面であると言えます。

中古マンションの場合のソフトとは大まかに言って、「管理実態」や「居住する住民の質」だと考えられます。

どんなに素晴らしい豪華マンションでもこの2つが揃っていないと、資産価値の維持には期待が持てません。

これもたくさんのポイントがあると思いますが、8点挙げてみました。

• 近隣の発展性
• 居住者のルール遵守状況
• 近隣トラブル
• 投機的な所有者の有無
• 優れた管理会社による管理
• 活発な管理組合の存在
• 幅広い年齢層の住民
• 住民同士のコミュニケーション

それでは1つずつ見ていきましょう。

近隣の発展性

開発がどんどん計画され、今後、鉄道アクセスが良くなることが明確な場所や、近隣にタワーマンションが次々に計画されている場合も価格が高くなります。

しかし、最近よくメディアに報道されていますが、タワーマンションや大規模商業施設の開発で武蔵小杉は大変人気がありますが、かなり問題が多く、将来の資産価値には疑問が投げられています。

タワーマンションの開発が多く計画されたことにより、JR駅の新改札も出来たのですが、急速なマンションの建設に鉄道輸送インフラが追いつかず、出勤時間には行列で駅に入れない状況が続いています。

タワーマンション自体は耐震構造もばっちりで、とても堅牢な建物なんですが、日常の生活に不便を感じると厳しいですよね。

逆にマンションではありませんが、昔から高級住宅街として有名な大田区　田園調布は、地域建築協定で小規模の土地の売却が出来ないルールになっているため、相続が上手く行かず地域住民が老齢化。

結果として空家も増え、人口も減少しており、夜は閑散として少し怖いようです。

こうなると、若い子育て世代の夫婦が入ってこなくなり、「将来の発展性」は期待が持てないですよね。

やはり、住宅地にはシニア、若い夫婦、子供も共存してこそ、将来の価値が維持出来るものだと思います。

居住者のマナー

中古マンションの場合は、実際に見に行くことができるので居住者のマナーがとてもよく分かります。

共有部はエントランスやエレベータだけなどの見えやすいところだけでなく、ごみ置き場、ポスト、階段なども清潔さとメンテナンスの状態を良く見ておきましょう。

また、共有部に自転車や荷物が置かれて、災害時の非難の妨げになっていないかなどもよく確認しましょう。

単純に価格の問題だけでなく、居住者の質が悪いマンションは将来、必ず資産価値を下げてしまいます。

近隣トラブル

売却する予定の売主さんからは、なかなか情報は得られないと思いますが、不動産業者にお願いしておけば、管理人さんや管理会社を通じて情報を得てくれるはずです。

具体的に「○○のようなトラブルがあるようなマンションはいや！」とはっきり言っておけば、情報も入りやすいと思います。

トラブルが顕在化しているようなマンションは将来の資産価値を必ず下げてしまいます。

投機的な所有者の有無

大規模マンションや高級タワーマンションでは、海外からの投資を積極的に行っているマンションもあります。

それ自体は問題があると思いませんが、マンションは区分所有法でいろいろな意思決定をする際に区分所有者の合意が必要です。

特に、管理規約の改定など重要な決議事項については2/3以上など厳しい制約がついています。

こうした場合に所有者と居住者が違うことがあまりに多いと、連絡を取るだけでも一苦労です。

どんなに切迫した内容であっても、住んでいなければ当事者意識はゼロ。

重要な事項には機動力が必要です。

結果的に資産価値を下げてしまう結果となります。

活発な管理組合の存在

マンションを購入する際に「面倒だな・・・」と思われがちなこの「管理組合」。

実は資産価値の維持には「管理組合」が非常に重要な役割を担っています。

優秀な管理会社が管理していても、任せすぎでは住民の希望に沿った運営は不可能です。

管理組合が活発かどうかがわかるのも中古マンションならではです。

活発に運営が行われているかを確認するには次のような項目を必ずチェックしてください。

• 継続的に改善され、現状に見合った管理規約

　　・・・10年も改定されていないのは大問題です。時代に合っていません。民泊の問題だけでも改定が必要です。

• 災害対策の有無

・・・東日本大震災があったにも関わらず、何の対策も議論されていないのは疑問です。

• 管理費、修繕積立費、修繕計画の定期的な見直し

・・・滞納者がいるなどの問題は話になりませんが、修繕計画の見直しや駐車場の運営状況で必ず見直しがされているはずです。

以上のような内容は不動産業者にお願いすれば必ずチェックしてくれます。

こういった議論もされていないようでは将来の期待はありません。必ず確認するようにしましょう。

幅広い年齢層の住民

最近、マンションで問題になっているのが、マンション住民の高齢化です。

前述したような、活発な管理組合を運営することも難しくなります。

全体が高齢化すると、コストをかけてまで将来への投資をしなくなってしまいます。

上手に世代交代が行われていないと、人も建物もどんどん老朽化して、資産価値はなくなってしまいます。

多くの人が「買いたい、住みたい」と思うようなマンションは必ず世代交代が上手く行きます。

住民同士のコミュニケーション

「住民の質」に直結する話ですが、マンションは共同生活なので住民同士のコミュニケーションはとても重要です。

内覧時に「こんにちはー」と何度も声をかけてもらえるようだと安心です。

これだけで防犯の効果は絶大です。

また、小さいお子さんをお持ちの方の場合は、「目を離したスキに・・・」をすぐに近隣住民がカバーしてくれます。

さらに、住民同士が常に声をかけて顔を覚えるようになると、よそ者が人目で分かります。

工事業者を装った悪質業者などが出入りできなくなる上、すぐに張り紙などの注意が出るのでとても安心です。

こういうマンションは将来、資産価値が下がらなくなります。

このページのまとめ

簡単にこのページのポイントを書いてみました。

• １、将来の資産価値は購入価格や年数だけで決まらない
• ２、ハード面もソフト面もしっかり確認しよう
• ３、資産価値を支えるのは居住者の質
• ４、住みやすいマンションは安心なマンション

先日、国土交通省から平成30年度の公示地価が発表されました。

新聞やテレビでも大きく取り上げられましたが、全国第1位は銀座　山野楽器銀座本店様だそうです。

その価格は１㎡当り5,550万円！！！一坪(3.3㎡)だと1億8315万円！！！

バブル期の最高額が3850万円。2008年がミニバブルで3900万円。一昨年が4010万円。昨年が5050万円ですからバブル期以上の資産価値があるということです。

まあ、売る気も無いでしょうし、こちらも買う気が無いので関係ありませんが、さぞかし固定資産税が大変でしょうねくらいの感じです。

さて、実際買うとなった場合、この値段で買えるのでしょうか？

また、こんな土地を相続したら？税金は？

関係ないとはいえ、色々と考えてしまいますよね

しかし、ここまで大きな金額でなくても、家の売却や相続のときには、身近に同じようなことが起こります。

土地や不動産は「一物四価」とか「一物五価」と言われ、何の目的で使われるかによってその価格の算定基礎が変わります。

非常に身近な問題でもあるのでしっかりと理解しておきましょう。

一物四価と一物五価

そもそも、どの価格のことを四価とか五価と呼んでいるのか基本的なことを説明します。

まず、「一物四価」は

• 実勢価格
• 公示地価
• 路線価
• 固定資産評価額

の4つを言います。

これに「公示価格」を補完する形で発表されている「基準地標準価格」を入れると「一物五価」と呼ばれます。

それでは、その1つ1つを個別にご説明いたします。

実勢価格

実勢価格とは、実際に売買が行われる「時価」の価格です。

基本的に実勢価格は実際に取引が行われる価格なので、将来値引きが予想される広告やネット上の希望売却価格ではありません。
買主と売主が合意して売買が行われる価格です。

実際に売買が行われた価格をデータベース化すると、周辺の取引状況、人気度合いが分かってきます。

また、現状は価格上昇してきてトレンドとして売り時なのか、買い時なのかも分かります。

売却や購入の相談で不動産業者へ相談に行った場合の参考価格はこの「実勢価格」となります。

公示地価

「公示地価」は国土交通省が毎年1月1日を基準日として3月下旬に発表している土地の価格です。
この価格は、都市計画区域内に設定されている基準地点を不動産鑑定士が調査（売買の取引状況や家賃収入など）、その調査結果（約25000箇所）をもとに土地鑑定委員会が公示地価を決定しています。

この地価の目的は「実際の土地売買の目安」として発表しておりますが、実際の土地売買は「時価」であり、その時の人気や土地の形状などによってもかなり変動してしまいます。

では、何故調査をしているのか。

新聞記事の最後の方に大きな答えがあります。

国交省は、都心の商業地の地価上昇について「収益性を重視した選別投資の傾向が強く、総じて過熱しているとはみていない」としている。

つまり、投機的な要因によって異常な価格の上昇や吊り上げが行われておらず、適正に国土が利用されているかを確認しています。

また、この「公示地価」は公共事業用地の取得価格（補償金）算定の規準となります。

実際にいくらで取引をされていようが、この公示地価が「適正な価格の目安」なのですから保証金の算定基準になるのは当然のこととなります。

路線価

国税庁が毎年1月1日を判定の基準日として7月に発表している土地の価格です。

「路線価」は「相続税路線価」とも呼ばれ、相続税・贈与税の算定基礎の目安となります。

例えば、相続した家を売却した場合は、売却した価格が課税対象の基礎となりますが、家をそのまま相続した場合、この「路線価」が相続税の算定基礎となります。

また、生前贈与などをした場合も、この「路線価」が課税の算定基礎となります。

ざっくりですが、この「路線価」は「公示地価」の80%程度の評価水準と言われています。

固定資産評価額

市町村が毎年1月1日を基準日として、現在の土地、家屋等（固定資産）の所有者に対し、その固定資産税評価額をもとに課税する算定基礎となる価格です。

厳密にいうと、「土地と家屋は別々に評価され、3年に1度評価替えが行われます。

土地の評価としては「公示地価」の70%程度が評価水準と言われています。

また、登記に関わる「登録免許税」や、「不動産取得税の課税標準」となる登録価格です。

基本的に個別の物件に関わる具体的な固定資産税額は公表されておらず、特定の利害関係者しか公開請求ができません。

基準地標準価格

「基準地標準価格」は「基準地価」とも呼ばれ、都道府県が毎年7月1日を基準日として9月に発表している土地の価格です。

評価内容に様々な違いはありますが、公表時期を見ても分かるように、「公示価格を補完」する役割が大きく、国土交通省の「公示地価」検索システムではこの「基準地価」も同時に検索することができます。

従って、課税などの目的で調査されているわけではありません。

「公示地価」は「実勢価格」とどれだけ違うのか？

一概に土地と言っても日本全国様々なので「これだけ違う！」と絶対のレポートをすることは難しいです。
また、実際に価格交渉もできないので、あくまで「希望価格」との違いとなってしまいますが、調べてみました。

大田区田園調布4丁目

言わずと知れた日本屈指の高級住宅街です。

例えば、土地売買の目安となる「公示価格」で高級住宅街　大田区田園調布四丁目（555㎡)は649,000円/㎡となっていますが、、Yahoo!で土地の売却希望価格を調べてみると208.31㎡で1億5000万円。
つまり720,000円/㎡となります。
単純に㎡当たりの価格は10％程度の乖離ですが、555㎡のまとまった土地を売却すればもう少し差が出るはずです。

横浜市港北区日吉本町

慶応大学に近い住宅街です。

土地売買の目安となる「公示価格」で横浜市港北区日吉本町（234㎡)は548,000円/㎡となっていますが、、Yahoo!で土地の売却希望価格を調べてみると100.19㎡で5,980万円。
つまり596,000円/㎡となります。
単純に㎡当たりの価格は9％程度の乖離ですが、234㎡のまとまった土地を売却すればもう少し差が出るはずです。

結論

上記の調査はどちらも高級住宅街ですが、この結果について2つの使い方が出来ます。

１、あくまで希望価格の調査ですが、5~8%以下程度の値引きができそう。

２、この「公示地価」から50%以上も乖離している場合は、異常な価格設定をしている。

と言った感じです。

このページのまとめ

簡単にこのページのポイントを書いてみました。

• １、「一物五価」は利用目的の違いにある
• ２、身近なケースでは適切な価格を利用しよう
• ３、実勢価格は「時価」
• ４、5つの価格の違いをしっかり理解しよう

家の買い替えで一番気になるのはお金のこと。

特に、現在住宅ローンを組んでいる人は、基本的に現状の残債を持家の売却価格で支払えないと新たな住宅ローンを組むことができません。

当サイトで何度も書いていますが、不動産の売買取引は完全な所有権の移転を求めます。

通常、住宅ローンを組んだ場合、持家に抵当権が設定されるため、ローンの残債があると売却できないのです。

「抵当権ついてるけど買う？」って言われたら、買わないですよね。

今回は住み替えを行う際のローンの注意点と失敗しないためのコツをアドバイスいたします。

住み替えの理由

住み替えについてのアンケートはいろいろな所で行われ、インターネット上でも情報があたくさんあります。

大きく分けると理由は次のようになります。

• 大きなライフイベントによるライフスタイルの変化

出産、子どもの進学、子どもの独立、定年退職

• 現在の住環境、周辺環境への不満

間取りや使い勝手への不満、家の老朽化、隣人トラブル

• 住宅ローンが支払えなくなった

リストラや病気になどの原因による収入の激減

• その他、突発的な出来事

急な転勤・転職、子供の病気・離婚

などです。

将来のライフイベントを考えて住み替えよう

住み替えの理由の中で、外部環境による影響や突発的な出来事の場合どうしようもありませんが、賃貸にしろ購入にしろ、資金繰りはとても重要になってきます。

引越し費用や手続き、持家を売却する場合は税金や保険のことも考えなければなりません。
仮に税金が還付されるとしても確定申告などやることはたくさんあります。

また、子供の成長で、今より大きな家への住み替えする場合でも、もっと将来は夫婦２人きりになってしまいます。

中学校入学から大学卒業までの時間は、たった１０年しかありません。

もう一度住み替えをするか、シニアライフのための大規模リフォームが必要になってきます。

住み替えで住宅ローンを組む場合には、ある程度将来の計画を頭に入れながら行動しましょう。

「住み替えローン」とは？

「住み替えローン」とは、現在の住宅のためのローン残債と新しい住宅のためのローンを合わせたもので、「買い替えローン」とも呼ばれています。。

前述しましたが、住宅ローン残債が残っていると、現在の家には抵当権が設定されている場合がほとんどです。

現在の家を売却した場合、売却価格（+預貯金）でローン残債が全てなくれば、新しい家の資金は通常の住宅ローンを組むことが出来ます。

「住み替えローン」の注意点

1. 以前のローン決済日と融資日が同じ

住み替えローンは、以前に組んだローンの残務すべてを返金する日と、新しく組んだ住み替えローンの融資日を同じにする必要があります。
つまり、売却先、売却価格、購入先、購入価格、決済日も全て確定してタイミングを合わせなければいけません。

ローン残債のことを考えると、今の家をできるだけ高く売却する必要があります。じっくりと高く買ってくれる人を探したいですよね。

しかし、買いたい家が決まっているのに（転勤が決まっているのに）なかなか売却できないと、慌ててしまって買い叩かれることも。

「売り先行」か「買い先行」かは非常に難しい判断ですが、基本的に

資金に余裕があれば→買い先行

資金繰りを立てやすい→売り先行

となります。

誰でも、同時にやろうと思っているんですが、そうは上手くいかないのである程度決めておく必要があります。

「売り先行」か「買い先行」のメリット・デメリットについては下記ページで詳しく説明していますので、ご興味のある方は是非ご覧ください。

「住み替えは買い先行か？売り先行か？」へ

 

重要ポイント！

特に住み替えで注文住宅を購入する場合や、「買い先行」で購入する場合、どうしてもタイミングが合わなくなってしまうことがあります。このような場合、「つなぎ融資」というものがあります。

今の家が売れるまで融資を受け、一旦購入資金に充て、家が売れたら、その融資を返済します。
しかし、金利や手数料が高いことや、1年以下程度の短い融資なので、今の家が予想よりも安くでしか売れなかったり、最悪売却できないときには大変ですからお勧めはしません。
利用するときは、資金繰りを良く考えて利用しましょう。

 

2. 融資条件が厳しい

住み替えローンの審査は一般的な住宅ローンよりも厳しいです。
実際の財産の価値以上の金額で融資しなければならないので、貸し付ける側にとってはリスクが大きくなるからです。

3. 融資条件が複雑

厳密にいうと、「住み替えローン」という特別な商品があるわけではありません。

「購入する家の価値以上で融資を行う「住宅ローン」です。

従って表面上は通常の住宅ローンとかわらないのですが、金融機関のリスクが大きい分、審査や条件が厳しくなります。

このリスク分の上乗せが金融機関によって違います。

単純に金利に上乗せのところもあれば、手数料などに違いがあるかもしれません。

いくつかの金融機関で見積もりする場合、必ず「支払い総額」で比較しましょう。

保証料は要注意！

「住宅ローン」でも「住み替えローン」でも「保証料」を支払う必要があります。

そもそも、保証料とは何のための費用なのでしょうか？

簡単に言うと、「万が一住宅ローンの返済ができなくなった時に、住宅ローンの肩代わりを保証会社にしてもらうために払う費用」です。

費用の支払先は保証会社となります。

「万が一の場合は保証会社が立て替えてくれて、あとはチャラになる」なんて勘違いをしていませんか？

保証料には一括や分割などの支払い方法がありますが、決して安くはありません。（銀行によって違いますが、3000万円借り入れで一括支払いの場合60万円程度）

しかも、一時的に立て替えてくれるだけで、後日保証会社から立て替えた分の請求が来ます。

利用者側にとってはまったく意味のない費用です。(銀行にとってはとっても重要です。）

また、保証料0％でも事務手数料が数十万円ついていたり、金融機関によって様々な対応をしています。

詳細までよく確認するようにしましょう。

無理の無い計画を立てよう

「ローン破綻」という言葉は最近テレビなどのメディアで見かけます。

相当な高収入の人でもご自身の病気や親の介護など、突発的な出来事で「ローン破綻」に陥ることがあります。

まず、第一に支払う期限を「定年まで」としてみることはとても重要です。
それでも上記のような突発的なことが起こると、絶対ではありませんが、収入が途絶えることが確実な時期以上に長期の返済を組むのは如何なものかと思います。

安易に返済期間を延長すると、収入の不確実性が非常に高くなります。

資金繰りはローンを組んだ後もしっかりチェックして、予想と違う動きになったら、早めに対処して破綻を招かないようにしましょう。

確定申告を忘れずに！

住宅ローンをはじめ、不動産の売買には色々な減税があります。特に、不動産の売却、購入をした場合は忘れずに確定申告をしてください。

住宅ローン減税

住宅ローンに対し、10年間、所得税から控除を受けることができるという制度です。（平成31年6月までの時限立法）

所得税だけで控除しきれない場合には、住民税の一部が控除の対象となります。

なお、控除を受けるためには条件があります。

• ローンの契約者本人が住む住居であること
• 住宅の床面積が50m2以上であること
• 現行の耐震基準を満たしていること（中古住宅の場合）

などのほか、年収や借り入れ期間なども条件があります。

譲渡所得に関する控除

住宅の購入価格より売却価格が大きく、利益が出た場合に適用されます。
通常、この利益に対しては「譲渡所得」ですから所得税がかかりますが、所有期間、使用目的によって3000万円という大きな控除ができる制度があります。

買い替え時の譲渡損失の繰越控除

住宅の購入価格より売却価格が少なく、損失が出た場合に適用されます。

給与などの所得に対して損失分を控除することが出来る上、損失が大きければ（1年で控除し切れなかった場合）、3年間にわたり控除することができます。

このページのまとめ

簡単にこのページのポイントを書いてみました。

• １、「住み替えローン」は売り、買いのタイミングが重要
• ２、将来のライフイベントをしっかり見ておこう
• ３、ローンの見積もりは「支払総額」で比較しよう
• ４、資金繰りは徹底的に。無理の無い計画を立てよう

今、高級な大規模マンションが人気です。

このページをご覧の皆様の中にも「子供たちも成人したし、夫婦で眺めの良いところでゆっくり過ごそうかな・・・」とタワーマンションの購入をご検討されている方もいらっしゃるのではないでしょうか？

厳密な規定は無いようですが、一般的に

• 大規模マンション・・・100戸以上
• タワーマンション・・・20階以上

と認識しているようです。

当然ですが、こういった高級マンションはかなり大手のディベロッパー（開発会社）が開発している場合が多いでしょう。
必ずしも高級＝大規模というわけではありませんが、開発には相当な開発費が必要でしょうから当然大手になるわけです。

こういった大手の開発の中でも、富裕層向けの高級ブランドを作って市場価値を高めています。

例を挙げると、

• 東急不動産の「ブランズ」
• 野村不動産の「プラウド」
• 東京建物の「ブリリア」

などです。ほとんどの方はテレビのＣＭや広告などで一度は耳にしたことがあると思います。

こうしたブランドは卓越したブランド作り戦略によって外観はもちろん、立地や内装まで統一した基準で作られているのも特徴です。

低金利や東京オリンピックなどの影響で、マンション価格も継続して高騰し、なかなか庶民の手の届かないものではありますが、この低金利時代、「持っているだけでも売却時には高値で売れる！」などと思っていませんか？

今回は最近流行りのタワーマンション購入のメリットやデメリット、また購入時の注意点をアドバイスいたします。

大規模マンション購入のメリット

大規模マンションの良いところは、エントランスや付帯設備といったハード面のみならず、管理業務のようなソフト面においても優れたサービスを提供できることです。

たとえば、年間に100万円かかるサービスがあったとして、50戸のマンションであれば1戸2万円。200戸だと（当然ですが）5000円で提供できます。

月額で500円もかからない計算になりますからお得な感じがしますよね。

大規模マンションはメリットがいっぱいありますのでご紹介いたしましょう。

１、高層階は虫が入ってこない

ちょっとしたことのようですが、虫が嫌いな人にとってはとても大事です。

我が家(高層階ではありません・・・）でも毎年大騒ぎです。
妻と娘は一度蚊に刺されると3週間くらい腫れ上がります。しかし私は10分も経つと跡形も無く、かゆくも無い・・・・。

従って、窓を開けるたびに「早く閉めてーーーーー！」の絶叫が。

大変ですよね。

虫が嫌いな人は、是非タワーマンションを購入ください。

２、豪華な共用施設

パンフレットを見ただけでもドキドキするような豪華な共用施設には本当に驚かされます。

まずは、ホテルのようなエントランスに衝撃を受けます。
これは異空間で「こんなところに住んでみたい！」と思うのも当然ですね。

また、個別のマンションごとに違いはあるものの、

• プール
• フィットネスジム
• キッズルーム
• ゲストルーム

なども居住者専用に用意されているところもあります。

こんな施設が敷地内にあるのは本当に魅力的ですよね。

憧れもあるし、知り合いに自慢したいポイント間違いなしです。

３、充実した管理サービス

前述しましたが、大規模マンションはたくさんの居住者で管理コストを頭割りすることができるので、１戸当たりの管理費をおさえつつ充実した管理やサービスを提供することができます。

施設や設備などの目に見える部分だけでなく、ソフトの部分でも大規模マンションにはメリットがあります。たくさんの居住者で管理コストを頭割りすることによって、充実した管理・サービスを少ない負担で受けることができるのです。

• 24時間体制の警備体制
• フロントのコンシェルジュ

などは、中小規模のマンションではあり得ないサービスです。

また、マンションの所有者となれば当然、管理組合活動にも参画しなければなりませんが、大規模マンションでは住民同士のコミュニケーションも希薄になりがちです。

しかし、その分、経験やノウハウを持った大手の管理会社がブランドの価値を下げないようにしっかりとサポートしてくれるはずで、日常の管理運営には支障は少ないと考えられます。

４、利便性の高さ

大規模マンションは駅周辺などの再開発と一体で整備されることが多く、敷地面積自体が非常に大きなものになります。

この広大な敷地に居住するだけでは、買い物などの日常生活が不便になってしまうため、ショッピングモールや商業・文化施設を併設するなど、利便性を高める工夫がされています。

また、病院などの医療機関や保育園といった施設があるところもあります。

前述したキッズルームや敷地内の公園などは子育て世代のお母さんにとっても非常に魅力的なものではないでしょうか？

また、雨の日でも敷地内で買い物が出来るのは、気が楽だしとてもメリットを感じますよね。

５、圧倒的な眺望

実際に内見された方はあまりの眺望の良さに言葉を失うこともあるでしょう。

また、高層のタワーマンションでなくても大規模マンションはその敷地の広さを生かして、公園や木々を心地よく配置して日本の四季を存分に楽しめるような設計をしているはずです。

部屋を見る前に圧倒されてしまいますよね。

これこそ資産価値。「こんなところに住んでみたい！」と思う人が多ければ多いほど資産価値は下がらないのです。

６、リセールバリューの高さ

とにかく、大手の開発会社はブランド価値の維持には徹底した対策を打っています。

ブランド・マンションのホームページには購入者の会員制度があり、購入後のサポートや、さらに売却時の相談までしっかりとブランドを保つ仕掛けがしてあります。

自動車も外車の「認定中古車」なんてしっかりと整備がされていそうで、非常に安心感がありますよね。

リセールバリューは大事な資産にとって非常に重要な要素です。

購入予定の方は、「購入後にどんなサービスをしてくれるのか？」をしっかり聞いてみましょう。

「売りっぱなし」ではない手厚く、卓越したサービスにきっと感激すると思います。

大規模マンション購入のデメリット

さて、良いことばかりと思えるタワーマンションや大規模マンションですが、その規模の大きさ故に人によっては取り返しのできないデメリットもあります。
購入時はしっかりと確認してから契約しましょう。

１、健康への影響

高層タワーマンションは、大規模な地震に対して建物が壊れないように十分な対策が取られています。

特にタワーマンションは免震構造のものが多いようです。

技術的な説明はここでは避けますが、直接地面に設置している「耐震構造」や「制震構造」のマンションに対して、「免震構造」は免震ゴムの上に建物が乗っかっている構造になっています。

実際に地震が起こったときは揺れを吸収して、タンスなどの家財の転倒や建物そのものの損傷を防いでくれます。

しかし、非常に揺れに敏感な人だと強い風の日にも微妙な揺れを感じたりすることもあるようです。

この「揺れ」だけが原因なのかどうかは医学的に証明されていないようですが、日本ではあまりマスコミに出てくることもありませんが、インターネットで調べてみると「超高層ビル症候群」という症状があるようです。

「超高層ビル症候群」は、

• 低気圧や揺れによる身体的なトラブル
• ストレスによるうつ病の発症
• 子どもの他人との関係性構築の欠如
• 自殺願望や対人恐怖症
• 流産

などの症状があるようです。

海外では育児家族の高層階への居住に制限を設けている国もあるようです。

もちろん快適に生活している人も多くいらっしゃるのですが、特に小さい子供がいらっしゃるご家庭ではよく検討することが大事です。

２、慣れるとそんなに見ない眺望

実際に住んでいる友人の話やインターネットでも感想が書かれていますが、購入時に感激したあの「すばらしい眺望」、慣れてしまうと
そんなに見なくなるらしいです。

高層階ほど高価になる買い物なので、「見ない眺めに何百万もかけちゃったなー・・・」と贅沢な悩みを言う人もいました。

その分、リセールバリューも高いので特に損しているわけではありませんが、最近では税制の改正で高層階の固定資産税は高くなりましたので注意しましょう。

３、「駅近」を実感できない

最近「住みたい町」に急上昇した「武蔵小杉」でも実際に起こっていますが、急激な開発で多くのタワーマンションが建つと周辺の住人が数万人規模で増えてしまいます。

駅のホームの新設など駅へのアクセスは対策が打たれますが、通勤・通学時間帯はみんな一緒。

駅までに行列が出来てなかなかホームにたどり着けない状態が続いているようです。

また、マンション自体は「駅近」で、仮に1分でたどり着いても「エレベータがこない！！！」という事態も。

エレベーターの設置は台数が多いほど便利ですが、それだけ管理費がかかってしまいます。

住民数、階数、収容人数などから、全体効率をシミュレーションして設置台数を決めています。

最近のエレベータはこの全体効率を最大にするようにコンピュータが計算して運用しています。

全体効率とは建物全体の効率なので、近くに（例えば一階上）あったとしても全体の効率が悪ければ別の階に行ってしまいます。

イライラしますよね。

ですから、最近のエレベータには、現在エレベータの箱がどこにあるか表示しなくなって、自分が乗る予定の箱の場所だけが点灯するようになっているんです。

帰宅が集中する時間帯だったり、「ちょっと忘れ物・・・」なんてときは気をつけないといけませんね。

５、投機目的の購入者が多い

新築のマンションだと実は分からないことですが、都心の中古タワーマンションには「値上がり期待」の投機的な目的で購入されているマンションもあります。

資金的に余裕があるためか、すぐに売る必要もないので、相場よりも高い価格で販売されているケースも多く注意が必要です。

円安ですから、中国人なども購入しているケースが多くあります。

価格が高いだけであれば「どうしても欲しい！」という方にとっては問題のない話ですが、マンションの場合「区分所有法」によって区分所有者の議決権が必要になりますから、マンションの色々なことを決定するときに問題が出てきます。

区分所有者が住民でないことが多いと、所有者としての意識が希薄になり、最悪「「連絡が取れない・・・」なんてことも。

しっかりとした管理が出来なくなってしまいますので特に中古で購入を検討している方は、投機的に所有している所有者がいないか確認するのが良いと思います。

簡単な方法は「所有者と居住者が一致している」ことを確認すればだいたい分かります。管理会社へ問合せしてみてはいかがでしょうか？

６、居住者格差

マンションの上層階は価格も高く、また固定資産税も高い。圧倒的な眺望もあいまって、まさに「ステータス」の象徴です。

マンションはただでさえ色々な生活スタイルを持つ人の集まりです。そこに住んでいない人から見たらばかばかしい話ですが、内部での軋轢は少なからずあるようです。

当然ですが、上層階に住んでいる人が全て他人を見下すような人ではありませんが、1人でもいると結構ストレスになるようです。

調査をしっかりと行って、覚悟をして購入いたしましょう。

７、災害時の不便さ

東日本大震災は多くの被害をもたらしました。震源に近いマンションではマンション住民のコミュニケーションが非常に重要だったと報告されています。

東京では地域によって地盤沈下などの問題もありましたが、大規模な建物の被害はそれほどありませんでした。

しかし、「計画停電」による影響はタワーマンションでの生活に大きな影響を与えたようです。

これは私自身がタクシーの運転手さんから聞いた話ですが、「急いで行ってくれ！！」と武蔵小杉のタワーマンションに帰るサラリーマンのお客さんが・・・。

よくよく聞くとあと5分で計画停電のためエレベータは停止。お部屋は45階・・・・。

そりゃ急ぐよね。

そのお客様はどうにか間に合ったみたいですが、豪華な設備も電気あってこそ。

ご購入予定の方は覚悟して購入してください。

このページのまとめ

簡単にこのページのポイントを書いてみました。

• １、大規模マンションはメリットがいっぱい
• ２、求める生活スタイルに合わせて購入しましょう
• ３、デメリットもしっかり勉強しよう
• ４、災害時の対応はしっかりと検討しておこう

東日本大震災をはじめ、近年は日本全体で未曾有の大災害を経験しています。

東日本大震災のときは私の住んでいる東京でも予想外のことが起きました。
大地震でしたが、ライフラインはかなり早く復旧。やれ安心と思ったらお店に物資が届かない。お店に行っても買うものがありません。

震源地ならともかく、東京なら道路の寸断もなく、西から入ってくるはず・・・。

なんと、道路等のインフラが正常な状態であったにもかかわらず、個人が燃料をすべて給油してしまったため、物資を運んで来たトラックが帰りの給油をできず、トラックが来れず地方から物資が届かなくなったのです。

本当に災害時っていろんなことが起きますよね。一人だけ助かっても生きられないのに・・・。

さて、地震以外にも日本では大規模災害がたくさん発生しています。

マンション管理組合でも「準備や対策が必要」なのは分かっていますが、どこから手をつけて良いかわかりませんね。

みんなで話し合っても「水の確保」や「老人や子供の安全確保」などの枝葉の議論にどんどん話が広がって、結局保留・・・。

しかし、災害対策の「考え方」を知れば「マンションの災害対策」はしっかり作れます。かなり大変な作業ですが、出来るだけ早急に作り上げて安心・安全を確保できる「資産価値の高い」マンションにしましょう。

災害対策の基本を知ろう（自助・共助・公助）

実際に災害が起こった地域のニュースを見ると、たまに「国や自治体の動きが遅い・・・」と嘆く報道やインタビューが流れます。

しかし、残念ながら、これは当たり前のことなのです。

災害対策の基本的な考え方に自助・共助・公助というものがあります。

簡単に説明すると下記のようになります。

• 自助・・・自分で自分の命を守る
• 共助・・・地域のコミュニティで共に助けあう
• 公助・・・行政による救助・支援によって復興を目指す

つまり、災害対策の基本的な考え方は「国や自治体が援助するのは最終段階の復興のみ」となります。

言い換えれば、「復興の作業ができる最終段階までは自分と地域コミュニティーが協力して生き延びてね」ということです。

このことは、自治体がHPなどで公開している「災害マニュアル」などを見れば確実に書かれています。

この理屈が分かれば、マンション管理組合がやることは明確です。

• 自助（自分で自分の命を守る）は各居住者にお願いする
• 共助（地域のコミュニティで共に助けあう）を徹底的に討論し形にする

の２つです。

専門委員会を設置しよう

マンションの理事会は多いところでも月に2回。通常は月1回が普通だと思います。
このペースだと情報集めだけでも1年ではできません。
いつ起こるかわからない災害に対してあまりに長い検討は意味がありません。「早く作って毎年改定する」のが正解です。

また、「災害マニュアル」は規約改定が必要なこともあります。
例えば、

• 管理規約における「災害マニュアルの位置づけ・根拠」
• 理事会が機能しないときの対策本部設置方法、権限
• 総会が開催できないときの非常時の予算決定方法

など、そのほかにもたくさん問題があります。

短期間に情報を集め、行政に疑問点を確認し、原案を作り総会議案にするためにはかなりのマンパワーが必要です。

専門委員会の設置で一気に全体像を作り上げ、居住者に情報提供をしましょう。

災害マニュアルの具体的な作成方法

あくまでアドバイスですが、作成手順は下記の通りです。もっと専門的なコンサルを使う手もありますが、かなりの費用がかかります。
「完璧な災害対策」なんて絶対にできませんので、毎年改定することを前提に自力で作りましょう

情報を収集しよう！

まずは、情報収集です。
最初は、マンション所在地の自治体（都道府県、市区町村）の災害時マニュアルを手に入れましょう
自助、共助、公助の話が詳細に載っているはずです。

また、災害は地震だけではありません。津波、洪水への対応も書いてあるはずです。

想定していた非難場所が洪水ハザードマップでは危険地域になっていたりしていませんか？

ちなみに当サイト案内人である私の地域は避難場所が川の氾濫危険地域に設定されていました。

あぶない、あぶない・・・。

また、自分のマンションの立地は避難場所よりも硬く安全な地盤であることも分かりました。

移動のリスクを抱えて非難場所に行っても、壊れてるかも・・・。

とにかく、自分が住んでいる地域の災害時マニュアルで自治体がどういうストーリーで災害の全容を掴み、対応しようとしているのかを確認しましょう。

確認する内容は下記のような内容です。理事会や住民への説明で抜けがないようにチェックリストを作るとよいと思います。

• 自助・共助で住民に何を求めているのか
• 日頃からの備え
• ハザードマップ
• 災害時避難場所
• デマに惑わされない災害時の情報源

自治体によっては他にもたくさんの情報があるはずです。
あまり最初から色々な情報を入れてしまうとまとめる作業で混乱します。
住んでいる地域のオフィシャルな情報を確実に整理しましょう。

理事会と情報を共有しよう！

自治体の災害情報を整理したら、まずは理事会へ報告しましょう。

マンション理事会の防災対策で求められていることは「共助」であることが明確になるはずです。
ここで、

• 専門員会の報告内容
• 「自助」でマンションの住民が備えるべきポイント
• 理事会としての方針

が理事会の議事録に残り、区分所有者に配布されることとなります。

居住者に「自助」をお願いしよう

理事会、専門員会では繰り返し居住者の「自助」について必要性を広め、災害に備えることをお願いしましょう。

マンション理事会では基本的に「自助」部分の準備はしないのが普通でしょうから、本当に災害が起こったときに生き残れない住民が出てしまいます。

また、「自助」の情報提供と「準備の依頼」が不十分だと、予算を要求する「総会」で揉めることとなります。

この段階で「自助部分の準備も理事会でやるべき」というクレームが区分所有者から出れば、無理やりに「マンション理事会の準備＝共助」にこだわる必要はありません。
総会における予算の要求が大きくできる上、管理費を上げる理由が明確になるので、理事会としては後の方針作りが容易になることもあり得ます。

災害時マニュアルを作ろう！

情報収集が終わり、理事会の方針が決定したら早急に「災害時マニュアル」を形にしましょう。

とは言っても、何かの見本がないと、なかなか作れるものではありません。

こんなときに便利なのが、「マニュアル作成の手引き」です。

私（案内人）が住むマンションで専門委員会を経験したときにも色々と参考にしましたが、一番勉強になったのが仙台市が作成した「分譲マンション防災マニュアルの手引き」です。
東日本大震災での被害や影響、法整備の限界、共助の具体的な事例など、実際に起こったことをかなり詳細にレポートした上で分譲マンションに絞って手引書が作成されています。

マンションの理事会、専門委員会の方は是非読んでいただきたいと思います。

仙台市 – 分譲マンション防災マニュアルの手引き

備品リストを作成しよう

理事会の方針が決定すると備品もほとんど決まってきます。

いろいろな情報を集めたり、マニュアル作成の手引書などにもたくさん参考事例があります。
ここで重要なのは「命を守るための自助」に関わる備品を居住者にお願いして、マンションの備品から除くことです。

できるだけ共通の費用で購入するものは少なくしましょう。

リストが出来上がったら、「どこで安く手に入れるか？」の検討です。
まずは、管理組合経由で業者の見積もりを取りましょう。

その中でホームセンターでも安く買えるものがあったら代表者が買いに行く前提で見積もり作業を行い、総会へ提案する予算作りとなります。

管理規約との整合性をとろう！

災害時マニュアル（案）が完成したら管理規約との整合性を取りましょう。
災害時マニュアルがない管理組合はその管理規約にも災害時についての記載はないでしょうから、どういう根拠で災害時のマニュアルの有効性があるのかを示す必要があります。

基本的には下記の３段階になります。

継続的に見直しを行う仕組みを作ろう

「災害時マニュアル」はどれだけ頑張っても完璧なものなんて出来上がりません。

細則やマニュアルの規定として

「毎年理事会は防災訓練を行い、マニュアルの有効性を確認し、毎期の総会へ報告しなければならない」

といった項目を入れておくと、どこかで新たに起こった災害にも対応できる立派なマニュアルになります。

注意点１：個人情報の保護について

災害時マニュアルを作っていくとわかるのですが、自治体や町会・自治会と連携し情報交換する場合にどうしても「居住者名簿」が必要になります。
「災害が起こった時に申告してもらえばいいや」と思う方もいらっしゃるかもしれませんが、居住者名簿がないと「安否確認」がしっかりできません。

また、投薬・介助が必要な居住者、乳幼児など、通常とは違った支援をお願いする必要もあります。

私の住むマンションでは居住者名簿の保管と運用をマニュアル化して厳重に保管する規定を作ったため、区分所有者や居住者からのクレームはありませんでしたが、規定に費やした時間は相当なものです。

病歴などデリケートな部分も含んでいるため、十分な検討を行いましょう。

注意点２：「災害時」の明確な規定

マニュアルには、「マニュアルが適用される災害」を明確に規定する必要があります。

理事会が正常に機能していれば、「災害対策本部の設置」自体が必要なく色々な意思決定ができますので、管理規約が優先されマンション全体として問題ありません。

災害については地震、洪水、津波、火山の噴火など色々考えられますが、「理事会が正常に機能しない瞬発的な災害」は大地震です。

そこで、地震が発生した場合の「災害対策本部設置」目安として「ライフラインの喪失」なのか、「震度６以上」なのか基準をしっかりと決めておきましょう。
この場合、マンションに残っている居住者の中から対策本部のメンバーが決まります。

抜けの無いように丁寧に規定しましょう。

このページのまとめ

簡単にこのページのポイントを書いてみました。

• １、災害時マニュアル作成は専門委員会を設置しよう
• ２、完璧なマニュアルを目指さず、早く作り上げよう
• ３、居住者への情報提供を十分にやろう
• ４、継続的に見直しを行う仕組みを作ろう

マンション管理組合の理事会は短い就任期間において多くの問題に対して対応しなければなりません。

日常の管理としては前年の理事会から引き継いだ予算の範囲内でほとんどは実行できますが、

• 現状の問題点の洗い出し
• 長期にわたる検討事項の継続審議
• 次回総会のための予算・議案作り

など、月に一度の理事会ではなかなか調査や検討が進まないのが実態ではないでしょうか？

そこで、多くのマンションでは理事会の下に「専門委員会」の設置をして

• 専門的な知識の必要な課題の検討
• 短期間で少人数が一気に情報収集や検討をしたい場合
• 管理費以外の活動費用が必要な課題の検討、解決
• 複数年にわたる長期的な課題の検討

などに対応しています。

「専門委員会」はマンションによって「諮問委員会」など違う名称で呼ぶことがありますが、、国土交通省の資料などでは「専門委員会」と呼ぶことが一般的なのでこのサイトでは「専門委員会」と呼ぶこととします。

今回は上手に専門委員会を活用できるよう、その仕組みづくりや活用方法をご紹介いたします。

専門委員会の必要性

当サイトの案内人である私自身も、住んでいるマンションの専門委員会には何度も参加したことがあります。

管理組合の役員（理事会）の選び方は輪番制にしろ抽選にしろ公平な選び方が大多数です。

長年立候補して理事長をやり続けるなんていうのはかなり怪しいですよね。

むしろ出来れば引き受けたくない人のほうが多いはずです。

つまり、理事会の役員は現在抱えている問題に対して適切なメンバーが選出されて選ばれているわけではないのです。

しかし、マンション全体を見回してみると

• 個別の課題に対して専門的な知識を持っている
• 意見が違う住民のまとめ役として重要
• 既に定年して短期間に情報収集する時間がある

といった重要な人材が豊富にいるものです。

「今年は理事会の役員ではないから活用できない」というのは単純に「もったいない」だけの話ではありません。
「将来の資産価値」を下げてしまうことになってしまうのです。

国土交通省の「標準管理規約」55条にも「専門委員会の設置」という条項があります。
理事会が求められている仕事の内容から考えて、当然設置されるものだという認識があるのではないでしょうか？

私の個人的な意見ですが、しっかりした管理運営をするためには、期間の長短はありますが最低でも毎年1つくらいは「専門委員会」が設置されているのが普通だと考えます。

専門委員会の効果

「専門委員会を立ち上げて検討する」という効果は、実際の「問題解決能力の向上」という目的以外にも「重要な問題として理事会が検討し、しっかりと対応してますよ。」というアピールの効果があります。

この「アピール」は単なる「表向きの主張」ではなく、

• 重要な課題に対して居住者の注意を引き付ける
• 「数人の理事会のみで重要な決定をした」という印象を与えない
• 次期総会で理事会運営費以外の費用を得ることができる
• 課題によっては短期間に集中した検討ができる

という実質的な効果です。

現実に専門委員会が活動を始めた場合、

• 重要な課題の設定
• メンバーの選定
• 活動内容
• 進捗の報告（議事録の掲示や配布）
• アンケート調査の実施

など、多くの情報公開や収集が必要になるため、一部の非協力的な組合員から総会当日になって「情報が伝わっていない」などのクレームを受けることが少なく、総会決議に対して非常に有利に働きます。

逆に専門委員会をいい加減に運営すると、総会前に組合員や居住者からクレームを受けて総会議題にさえならなくなる可能性もあります。

真剣に理事会が課題に取り組むのであれば、応援団を多く獲得できるので効果は絶大です。

専門委員会の位置づけ

前述いたしましたが、国土交通省の「標準管理規約」にも「専門委員会の設置」が記載されています。

（専門委員会の設置）
第55条
1．理事会は、その責任と権限の範囲内において、専門委員会を設置し、特定の課題を調査又は検討させることができる。
2．専門委員会は、調査又は検討した結果を理事会に具申する。

この場合、専門委員会の位置づけは「理事会に対し検討結果をまとめ、委員会としての課題の方向性を決めて報告する」となります。

ちなみに、私の住んでいるマンションでは「総会提出議案作成のための補佐」という位置づけとなっています。

専門委員会で検討する内容

「こういう問題のときには専門委員会を設置したほうが良い」というような教科書的なアドバイスはないのですが、多くのマンションでは下記のような課題を検討するために専門委員会を設置することが多いです。

一般的に設置される専門委員会

時代の変化に対応するために設置される専門委員会

専門委員会設置・運営の手順

実際の委員会の設置や運営は非常に手間がかかります。
区分所有者との対立が発生したり、委員会と理事会が反発するようなことがないように、丁寧な運営を心がけましょう。

国土交通省の「標準管理規約」で規定している専門委員会の位置づけをんもとに、基本的な運営のアドバイスを書きに示します。
もっとマンション全体で一体感を持てるアイデアを出してしっかりと運営していきましょう。

１、委員会の設置

標準管理規約では、委員会の設置は理事会に権限があります。
まずは、理事会で委員会の設置を決定し議事録に残します。議事録への記載内容は下記のとおりです。

• 委員会設置の決定
• 委員会の名称
• 委員会の目的
• 委員会の活動期限
• 委員長（理事会メンバーがよい。区分所有者からの意見やクレームの窓口となります。）の氏名
• 委員メンバーの召集方法

となります。

２、委員会のメンバーと第1回の開催予定

委員会設置を決定した次の理事会に委員就任を承諾したメンバーを召集し、上記の委員会設置の目的などを再度通達します。
また、委員の役割を理事会で決定します。

この際、第1回委員会の日程を決め、理事会の議事録に残します。

専門委員会のメンバー選定の特長は「必要な人材を、必要な人数だけ恣意的に選出することができる」ということです。
機動力を失わないように最低限で最大効果が得られる人数を招集しましょう。

３、委員会議事録を掲示・配布

委員会が活動開始したら、毎回議事録を作成し、掲示・配布をしましょう。
また、居住者の質問に耐えられるように、使った資料などは管理室などで閲覧可能な状態にしておきましょう。

４、理事会への報告

毎月、委員の代表者は理事会出席し活動報告をします。

必ず「活動の詳細が明確に示されない」などとクレームをつけてくる区分所有者がいます。

活動の進捗具合を理事会の議事録にも記載し、後になって区分所有者から「知らなかった」と言わせない努力をしておきましょう。

５、委員会の解散を宣言する

最終報告が終わったら、理事会へ報告し、その理事会議事録に

• 具申された委員会の最終報告内容
• 委員会の目的を達成したこと
• 委員会メンバーへの委員会参画へのお礼
• 委員会の解散の宣言

を記載しましょう。

６、総会への委員の参加

専門委員会のメンバーは必ず次回の総会へ出席し、区分所有者からの質問に備えましょう。

理事会にとってはとても心強い応援団となります。

専門委員会活動の注意点

専門委員会活動は理事会の負担を減らし、迅速な課題への対応ができる一方で注意しなければならないポイントがいくつかあります。
せっかくの規定ですから上手に使いこなしましょう。

１、専門委員会を設置する権限

専門委員会を「誰の権限でいつ作れるのか」は「管理規約にどのような規定をしたか」によります。
上記のような説明は国土交通省の標準管理規約をもとに記載していて、「総会で専門委員会の設置の承認をする」という規定があるとその規定に従わなければなりません。

また、設置する権限＝解散する権限と捕らえて説明しておりますが、「勝手に解散した」というクレームの不安があれば、解散権についても管理規約に記載しておくことも検討しましょう。

２、専門委員会の予算

国土交通省は前述した標準管理規約55条に関するコメントも出しています。

その中で、

（コメント）

①　専門委員会の検討対象が理事会の責任と権限を超える事項である場合や、理事会活動に認められている経費以上の費用が 専門委員会の検討に必要となる場合、運営細則の制定が必要な場合等には、専門委員会の設置に総会の決議が必要となる。

②　専門委員会は、検討対象に関心が強い組合員を中心に構成されるものである。必要に応じ検討対象に関する専門的知識を有する 者（組合員以外も含む）の参加を求めることができる。

と解説しています。

この条文の注意点ですが、

上記1項では「理事会の権限で設置できる」と書いてありますが、「特別な予算を理事会が決定できる」とは書いてありません。

委員会に必要な別の予算が必要な場合は「総会の承認」が必要なことに注意しましょう。

このページのまとめ

簡単にこのページのポイントを書いてみました。

• １、専門委員会の活用で理事会の負担を減らそう
• ２、専門委員会を設置し、迅速で細やかな課題の解決を図ろう
• ３、専門委員会の位置づけをしっかり検討しよう
• ４、専門委員会の予算は理事会では決定できない

昔から「マンションは管理を買え！」と言われています。

日頃からマンションの「資産価値」を維持、向上するために、マンション管理組合の理事をなさっている方は、本当にご苦労が多いと思います。

世の中の流れが目まぐるしく変わっていく中で、毎年検討する内容が複雑になり対応も大変だと思います。

私（案内人）も理事として2年の任期を2回(合計4年)体験しましたが、労力は大変なものでした。さらに、諮問委員会などでも4年。結構頑張っています。

しかし、当サイトの案内人が住むマンションは管理組合の活動が非常に活発で、全員が協力的です。私のように理事で無いときも理事長の依頼で委員会などの参加をしてくれる所有者がたくさんいます。
おかげで、築18年のマンションですが「資産価値」は新規分譲時点から全く下がっていないどころか少し上がっています。

長年住んでいる人が多いので「全体の高齢化」の問題はありますが、売却時にはすぐに売れてしまうのでここ数年は子供を持つ若い居住者も増えて世代交代も上手く行きそうです。

はっきり申し上げて5年も10年も管理規約や細則が、改訂も新規制定もされていないのは異常事態です。

「改訂はされていないが、理事会で検討し総会承認は取っている」という理事もいらっしゃるでしょう。

では、新しく購入される方はどうやってそれを知るのでしょうか？

新しく購入したい方が「このマンションはちゃんと色々なことに対応していて、ルールもバッチリ。住んでいる人も協力的みたいだし買いたい！」と思うことが「資産価値」そのものなのです。

自分たちが安心で安全に生活する体制を作ることはもちろんですが、ほかの人に「買いたい！」と思わせることは「マンションの価格を上げる」最大の要因です。

今回は最低限対応していなければならない「管理規約」や「細則」のポイントをご紹介いたします。

マンション標準管理規約の改正

標準管理規約に関する改正のポイント

ここでは、すぐに対応するべき改正のポイントとして4点のみご紹介いたします。
是非、皆様がお住まいのマンションの管理規約と比較しながら比較してみてください。

改正のポイント
1. 民泊についての対応（用法）

民泊については、「外国人の宿泊が増えるとルールが守られなくなり不安」「不特定多数の人が出入りするので防犯上不安」という居住者もいらっしゃると思います。全体の秩序が守られるようにしっかりと規定するべきだと思います。

〔※住宅宿泊事業に使用することを可能とする場合、禁止する場合に応じて、次のように規定〕
(ア)住宅宿泊事業を可能とする場合
（専有部分の用途）
第１２条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。
２ 区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第３条第１項の届出を行って営む同法第２条第３項の住宅宿泊事業に使用することができる。

(イ)住宅宿泊事業を禁止する場合
（専有部分の用途）
第１２条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。
２ 区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第３条第１項の届出を行って営む同法第２条第３項の住宅宿泊事業に使用してはならない。

2. 暴力団の排除

暴力団の排除については警察が非常に力を入れています。この条項の対象は「暴力団への貸与」となっています。
では売買が行われた場合はどうなのでしょうか？
実際は「不動産の売買基本契約書の標準契約書」が既に国土交通省で改訂されており、反社会勢力へ売買した場合のペナルティーなどは莫大なものとなっています。

不動産業者も簡単に仲介できない状況になっており、歯止めは効いていると考えられます。

〔※専有部分の貸与に関し、暴力団員への貸与を禁止する旨の規約の規定を定める場合〕
（暴力団員の排除）
第１９条の２ 区分所有者は、その専有部分を第三者に貸与する場合には、前条に定めるもののほか、次に掲げる内容を含む条項をその貸与に係る契約に定めなければならない。
一 契約の相手方が暴力団員（暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律（平成３年法律第７７号）第２条第六号に規定する暴力団員をいう。以下同じ。）ではないこと及び契約後において暴力団員にならないことを確約すること。
二 契約の相手方が暴力団員であることが判明した場合には、何らの催告を要せずして、区分所有者は当該契約を解約することができること。
三 区分所有者が前号の解約権を行使しないときは、管理組合は、区分所有者に代理して解約権を行使することができること。
２ 前項の場合において、区分所有者は、前項第三号による解約権の代理行使を管理組合に認める旨の書面を提出するとともに、契約の相手方に暴力団員ではないこと及び契約後において暴力団員にならないことを確約する旨の誓約書を管理組合に提出させなければならない。

3. 災害時の対応

東日本大震災から5年以上経過しました。
地震を含む「大規模災害」に関するマニュアルやルール作りが全くされていないのは大問題です。

仙台市では、被災したマンションの詳細なデータの収集や分析をもとに、「防災マニュアルの手引き」を作成しています。
この中にはマンションという生活にとても便利な建物が一転して不便な状況を作りだした原因や、コミュニティー形成がうまく行っているマンションでの成功例など大変勉強になる内容が記載してあります。

また、ほかの自治体でも東日本大震災以降、同様のマニュアルを作成しています。

下記のような管理規約の1条項にとどまらず、詳細な「緊急時細則」と「災害時マニュアル」でしっかりとしたルール作りをすることをお勧めします。

大災害はいつ起こるかわかりませんので早急に対応すべきです。

第２１条の６　理事長は、災害等の緊急時においては、総会又は理事会の決議によらずに、敷地及び共用部分等の必要な保存行為を行うことができる。

4. 外部の専門家の活用

マンション居住者のコミュニケーションが非常に上手く行っており、住民の中に色々な専門家の方がいらっしゃる場合はそれほど問題ではありませんが、「居住者の高齢化により、理事のなり手がいない」とか「長年、管理会社に任せすぎてどこから手をつけていいかわからない」という状況であれば、専門家の活用をお勧めします。

〔※外部専門家を役員として選任できることとする場合〕
第３５条の２ 理事及び監事は、総会で選任する。
３ 理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事のうちから、理事会で選任する。
４ 組合員以外の者から理事又は監事を選任する場合の選任方法については細則で定める。

個人情報保護法への対応

国土交通省の「標準管理規約の改定」には含まれていませんが、2017年5月30日に改正個人情報保護法が全面施行され、マンション管理組合も「個人情報取扱事業者」の対象となりました。

基本的には

1. 居住者名簿
2. 防犯カメラの映像

 
が個人情報保護法の対象となります。

最近では「個人情報保護法のために居住者名簿が作れない」といった管理組合もあるようですが、私個人としては「権利の乱用」以外のなんでもありません。
「嫌なら出て行け！」と言ってもいいくらいだと思っています。

その理由は、「災害時マニュアル」などを作った場合、「特定の居住者は対象としない」など出来ないからです。

私自身も「緊急時対応細則」「災害マニュアル」の作成をしましたが、丁寧な説明と厳格な取り扱いルールを作成することで反対者は1人もいませんでした。

災害マニュアルは色々な場面を想定しなければならないので、情報収集も含め2年ほどかかりましたが、絶対にやっておくべきです。

そのために「居住者名簿」は不可欠なのです。

さて、個人情報の取り扱いは管理会社とのすり合わせが不可欠です。

理事会が直接居住者の情報をとることはまずありません。

従って、理事会は業務を委託している管理会社に対する「監督責任」を負うことになります。

また、「防犯カメラの映像」についてはマンションで起きた犯罪について警察等へ提供するにはそれほど反対は起きないと思います。

しかし考えておかなければならないのは「近隣で起きた犯罪のために、防犯カメラの映像を提供して欲しい」と依頼があった場合です。

実は、法律的には、警察の捜査に協力する必要がある場合に個人情報を提供しても、個人情報保護法で禁止する個人情報の第三者提供に該当しないのです。
しかし、映像には何が写っているか分かりません。本人が知らないうちに勝手に情報提供されては気持ちが良くありませんよね。

本人から、取得した個人情報を「開示」「訂正」「利用停止」するよう求められた場合は適切に対応する必要があるのも事実です。

ルール作りには十分な情報収集と細心の注意が必要です。

しっかりした管理会社なら、自社の管理方法、管理している他のマンションの事例など様々な情報を提供してくれるはずです。

まだ対応していない管理組合であれば、早急に検討するべきだと思います。

「細則」を活用しよう

「管理規約」と「細則」は基本的な役割が違います。
「管理規約」は「１つの建物を所有する多くの区分所有者の権利関係」について記載するもので、「使用細則」を含む「細則」はその細かなルールが記載されています。

可決数も条件が違い、「管理規約」は総会において特別決議（区分所有者の4分の3以上の出席かつ議決権の4分の3以上）で可決し、「細則」は普通決議（総会において議決権の半数以上の出席かつ出席者の過半数）で可決します。

従って、その時に柔軟な変更が必要だと予想されるものは管理規約に「・・・については○○細則に従う」などの記載をして、細則で対応するべきだと思います。

当サイトの案内人の住むマンションでは「使用細則」以外に細則が７つもあります。

「ごちゃごちゃするのでは？」と思うかもしれませんが、管理規約がシンプルになり、特定の事項について「細則」にまとめて細かく規定されているので非常に読みやすい構造になっています。

「管理規約」を改定する場合は柔軟に対応できるよう、体系的に「細則」の策定をすることをお勧めいたします。

継続的に検討・改定される仕組みづくりをしよう

さて、せっかく策定し総会もどうにか突破した「管理規約」や「細則」ですが、
見直しが何年もされないのでは全く意味がありません。

特に、「緊急時・災害時の対応細則」や「個人情報保護に関する細則」などは、どこかで新たな災害が起こったり、技術の進歩によって情報の扱いが変わることも想定されます。

アイデア次第ですが、「細則」の中に「理事会は、定時総会において必ず理事会で検討した内容を報告しなければならない」と規定してしまうのも良いと思います。

理事会は大変になりますが、
陳腐化を防ぐためにも定めておく方が良いのではないでしょうか？
 

このページのまとめ

簡単にこのページのポイントを書いてみました。

• １、管理規約は定期的に見直そう
• ２、時代遅れの管理規約はマンションの「資産価値」を落とす
• ３、体系的にルールを見直そう
• ４、継続的に見直す仕組みを作ろう

初めてマンションを購入する人にとって、「マンションは共同生活」と言われてもピンと来ないかもしれません。

特に新規の分譲マンションは建物が出来上がっていない状態で購入することも多く、目に見えるものは専有部分（購入する部屋）のモデルルームとパンフレットくらいでしょうか。

しかし、実際は土地部分（敷地や共有部分）も購入していて、他の購入者とともに「共有」することとなります。

実際に引越しして生活が始まると、共同生活をしているという実感が出てきます。

周囲の生活音やゴミだし、駐車場の出庫待ちなど・・・。

多くの人と1つの建物の中で共同生活をするわけですから、日常生活ができるだけストレスなくスムーズに過ごせるようにしたいものです。

通勤や通学、買い物などの利便性や立地については最初から十分な検討をしていると思いますが、スムーズな生活のためにはマンション内のルールを確認することを忘れてはいけません。

そのためには、「管理規約」を徹底的に確認することをお勧めいたします。

今回は新規分譲マンションの場合と中古マンションに分けてその注意点をご紹介いたします。

新規分譲マンションの場合

新規の分譲マンションの場合、「実績」が見えません。
また、これからどのようなトラブルが起こるのかも分かりにくいのが現実です。

最低限チェックしておきたい項目をご紹介しますので、是非確認してください。

１、管理会社の選定

初年度は総会によって決めるということが出来ませんから、管理会社はあらかじめ決まっています。
インターネットでは、管理会社のホームページで「経験」や「実績」を見ることで、大まかに確認できます。

過去に管理しているマンションの管理費を横領したなどというトラブルが無かったかも調べておきましょう。

また、最近では「管理会社受託戸数ランキング」や「管理会社満足度ランキング」なども見れますので参考にしてください。

２、管理規約の初年度の取り扱い

「管理規約」は初めてマンションを購入される方にはなじみがないかも知れません。
簡単に言うと、1つの建物に多くの権利者（区分所有者）が存在するので、その権利関係を明確にし、全体としての共同の利益を害する行為が無いように管理規約でルールを決めているのです。

「区分所有法」という法律で細かな規定がされており、管理規約を制定することを事実上義務付けていますが、国土交通省では「標準管理規約」の形で具体的な指針を示しています。

平成28年に国土交通省は「マンションの管理の適正化に関する指針」の改正を行い、平成29年8月29日に最新版の標準管理規約がホームページで示されています。

これから購入する新規分譲マンションの管理規約は、この標準管理規約が基本になっていると思います。

管理規約に定められている内容は基本的に下記のような内容です。
 

 
この内容は、実際に管理組合や理事会が活動を始めた後、総会において特別決議（区分所有者の4分の3以上の出席かつ議決権の4分の3以上）で可決すれば（かなりハードルが高い）変更することが可能です。

購入時にチェックすべきは総会を経ないで制定されている「初年度」の取り扱いです。
最初に制定されている管理規約は、住民の意思とは関係なく出来上がっています。この初年度の取り扱いは必ずチェックしましょう。

「初年度の取り扱い」自体の記載が無いなどは論外ですが、下記の項目は特にチェックしましょう

1. 管理費の設定（別表として各部屋ごとに示されている）
2. 修繕積立金の設定（別表として各部屋ごとに示されている）
3. 初年度予算
4. 初年度の損害保険契約
5. 地域の自治会、町内会への加入
6. 共有部分の範囲

 
などです。

上記の内容は、サラッと読んでしまうと分かりませんが、特に「管理費」「修繕積立金」が最初に安く設定されていた場合、後から大幅に値上げしないと実際の管理や修繕ができなくなってしまうことがあります。

たとえば、「大規模修繕」は15年後に実施するとして、全体の金額を15倍したときにどれほどの金額になるのかイメージしておいてください。

３、使用細則の設定

管理規約にもとづいて、規約とは別に作成される「共同生活において上の詳細なルール」のことを「使用細則」といいます。

「使用細則」は管理規約とは違い、普通決議（総会において議決権の半数以上の出席かつ出席者の過半数）で可決します。

どういう内容が「使用細則」として規定されているかはマンションによりますが、一般的には次のような内容が記載されていることが多いです。

1. 禁止される事項（物の放置・共用部分に係る工事など）
2. 管理組合に届出を必要とする事項（入居者の変更・専有部分の賃貸など）
3. 駐車場・駐輪場・専用庭の使用に関する事項
4. ゴミ処理
5. 違反者に対する措置

ただし、マンションの生活上のルールを全て「使用細則」に制定する必要はなく、より細かく細則を設定することがあります。

特に「ペット」や「駐車場・駐輪場」については別途細則が制定されていることが多いので、よくチェックしましょう。

中古マンションの場合

中古マンションは何といっても「実績」が見えるので、その気になれば非常にチェックがし易いです。

正直申し上げて、「希望に沿った生活スタイルを求める」物件を探すのであれば「中古マンション」はとてもお勧めです。

特に今回ご紹介しているような「管理規約」については、マンション管理組合の「活発度」や「管理レベル」がしっかりと現れます。

新築マンションとは違い、現状を見て、聞いてチェックすることができるので最大限の注意を払って確認しましょう。

１、管理会社

前述したように管理会社は分譲開始時に決まっています。しかし、その管理会社がマンションの管理・維持・運営にとって良いかどうかはわかりません。
「管理」はマンションの「資産価値」に大きく影響しますから、「管理のプロ」である管理会社がしっかりしていないとドンドン資産価値を下げてしまいます。

「管理会社」の変更は「普通決議」で出来るため、理事会が本気になれば低いハードルで変更できます。

ホームページでの確認や「管理会社ランキング」を参考にすることはもちろん、後述する管理規約、細則の制定・変更にしっかりとしたアドバイスが出来ているかどうかも確認しましょう。

２、管理規約の見直し

前述したように、管理規約の変更は特別決議（区分所有者の4分の3以上の出席かつ議決権の4分の3以上）という高いハードルですが、
5年も10年もまったく変更がないのは問題があります。

前述したものと同じ表ですが、管理規約に記載されているのは基本的に下記のような内容です。

一見、普遍的な内容で変更することころは見当たりません。

しかし、「新たな細則の制定」や「会計」「役員の選出」「災害時の対応」など「居住者の年齢の変化」や「防犯」といった、時代が抱える問題への対応が早急に行われなければならない中で、全く変更がないのは不自然です。

この場合、「管理会社や理事会が全く対応していない」パターンと「理事会は真剣に考えているが、総会決議のみを行って規約を改訂していない」の２つのパターンがあります。

管理規約の変更がされていない場合には「総会議事録」を確認させてもらいましょう。（不動産業者に依頼することも可能です）

２、使用細則など細則の制定、見直し

使用細則を含む「細則」は共同生活上のルールですから、しっかりと確認しましょう。

特にペットを飼いたいという方は、ペットの大きさ、頭数、届出など詳細な規定があるはずですので良く確認しましょう。

細則の制定ですが、やはり、5年も10年も新規制定もされず、変更もされないのは不自然です。こちらも「管理会社や理事会が全く対応していない」パターンと「理事会は真剣に考えているが、総会決議のみを行って規約を改訂していない」の２つのパターンがあります。

今の時代を考えると次のような規定がされているマンションはしっかりと活動されていると思います。

1. 大災害に対応する緊急時対応細則
2. 民泊に関連する細則
3. 個人情報保護に関する細則/li>

話題も最近のものが多く、理事会が機能していないとテーマになりません。

ただし、全てが出来ている必要はなく、「現在検討中」は十分のレベルにあると思います。

現実には情報収集と区分所有者の多数合意に時間がかかるものばかりです。

また、使用細則を含むルールがある場合、確認できる範囲で「ちゃんとルールが守られているマンションか？」をしっかりチェックしましょう。
「ゴミ出し」のトラブルは非常に多いので、ゴミ出しのときに見に行くと分かり易いかも知れません。

このページのまとめ

簡単にこのページのポイントを書いてみました。

• １、マンションの購入時には管理規約を確認しよう
• ２、細則は生活のルール。しっかり制定されているマンションを購入しよう
• ３、新築の時から5年も10年も規約や細則に変更がないのは不自然
• ４、ルールを守る住民かどうかも確認しておこう

マンション購入時はどんな人が回りに住んでいるのか気になりますよね。

新規分譲マンションだと予想するのが難しいですが中古なら調べることができます。

国土交通省や各地方自治体ではマンションに関する様々なアンケート調査が実施されており、当然、トラブルについても調査しています。
「江戸川区」「埼玉県」などインターネットで間単に調査結果を見ることができますので、皆様も調べてみてはいかがでしょうか？
以外な地域差もあるかも知れません。

今回は、東京都のアンケート結果についてご紹介いたします。
高い買い物ですし、日常生活にストレスがかかりますから、しっかり調査して購入しましょう。

東京都の調査

東京都のアンケート調査では、「日常管理の問題」と「居住者間の問題」と2つに分けて調査しています。

なお、回答は重複回答ですので合計100％にはなりません。

１、居住者間の問題

かなりざっくりですが、結果は下記のとおりです。

居住者間の問題（全体）
1. 生活ルールを守らない居住者・・・・・・・・・45.6%
2. 地域との付き合いが希薄・・・・・・・・・・・33.4%
3. マンション内コミュニティーが希薄・・・・・・32.5%
4. 居住者間のトラブル・・・・・・・・・・・・・23.5%
5. 高齢者の問題・・・・・・・・・・・・・・・・17.9%

このアンケートではさらに戸数別（マンション規模）、築年数での差も報告されています。

戸別数では

• 1～20戸
• 21～200戸
• 201戸以上

の3段階。

築年数では

• 1971年以前
• 1972年～2001年
• 2002年以降

の3段階になっています。

戸別数で大きく差が出ているのは、

の3項目です。
いずれも大規模マンションでのトラブルが多く、小規模では半分程度の回答率になっています。

また、築年数で大きく差が出ているのは、

の1項目で、古いマンションで50％程度。2002年以降のマンションでは5％もありません。

マンションには地域特性や戸別の事情があるので、個別のマンションでは問題がないところもありますが、全体としては築15年以下で中規模のマンションがトラブルが少ないということになります。

２、管理上の問題

こちらも、かなりざっくりですが、結果は下記のとおりです。

居住者間の問題（全体）
1. マンション管理に無関心な居住者が多い・・・・・・・・・・・・・・43.1%
2. 役員のなり手がいない・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・32.8%
3. 防災マニュアルが未整備など防災面の不安・・・・・・・・・・・・・29.3%
4. 役員の負担が増大している・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・18.0%
5. 高齢者が増え、バリアフリー対応が必要・・・・・・・・・・・・・・16.7%
6. 修繕積立金が少なく将来に不安・・・・・・・・・・・・・・・・・・14.0%
7. 不特定の人の出入りがあり、防犯面に不安・・・・・・・・・・・・・14.0%
8. 賃貸住戸が増え、マンション内の秩序が保たれない・・・・・・・・・12.3%
9. 管理規約等に生活ルールが含まれていないなど、内容が不十分・・・・12.2%
10. 長期修繕計画が整備されていない・・・・・・・・・・・・・・・・・ 6.1%
11. 管理費等の滞納者への対応が不十分・・・・・・・・・・・・・・・・ 3.6%
12. 管理組合が機能していない・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 2.4%
13. 管理会社が契約とおり履行しない・・・・・・・・・・・・・・・・・ 1.8%
14. 管理費が不適切で管理が十分に行えない・・・・・・・・・・・・・・ 1.3%
15. 管理会社への痛くないようが不明瞭・・・・・・・・・・・・・・・・ 1.2%

このアンケートでもさらに戸数別（マンション規模）、築年数での差も報告されています。

戸別数では

• 1～20戸
• 21～200戸
• 201戸以上

の3段階。

築年数では

• 1971年以前
• 1972年～2001年
• 2002年以降

の3段階になっています。

戸別数で大きく差が出ているのは、

の5項目です。

お金に関わる「修繕積立金が少なく将来に不安」と「長期修繕計画が整備されていない」は小規模マンションが圧倒的。それ以外は大規模マンションで問題があるようです。
いずれも大規模マンションでのトラブルが多く、小規模では半分程度の回答率になっています。

また、築年数では、ほとんどの項目で古いマンションが回答率が高いという結果になっています。

３、その他の項目

アンケート調査において、選択する項目に無かったのか、自由記入項目等に記入された項目も報告されています。
ただし、回答率などは記載されていません。

居住者間の問題の「その他の項目」
1. マンション内に住居・商業施設・事務所があり、コミュニティーをどう形成すべきかわからない
2. 途中入居者が増えたことにより、マンションへの意識が変化している

日常管理の問題「その他の項目」
1. ゴミ出しについてのルールが守られていない
2. ペットについてのルールが守られていない
3. 役員を輪番で選出しているが、ノウハウの蓄積が少ない
4. 外国人が入居しているが、文化の違いからルールが守られないことがある
5. 個人情報保護のため、居住者名簿が作成できない
6. 自転車の台数が増えて、駐輪場のスペース不足の問題あり
7. 駐車場の利用率が低く、収支が悪化している

いずれも、どこのマンションでも当てはまるような内容です。

トラブルが起きる原因

今まで、アンケートの調査結果を見てきましたが、どのように感じましたでしょうか？
「マンション売却の案内人」としては下記7つのポイントを確認すればトラブルが起きにくいマンションかどうかを判断できると思います。

1. 管理会社はしっかりしているか？
2. 管理人は全体を把握しているか？
3. 管理規約や細則はマメに改定されているか？
4. 住人同士の挨拶はされているか？
5. マンションのエントランスは清潔か？
6. 消防設備の点検、配水管の清掃の実施率(戸数）は毎回高いか？
7. 管理組合の活動は活発か？

しっかりした管理会社であれば、「このマンションの管理はいいですよ！」と教えてくれるはずです。

そんなことも答えられない管理会社であれば、そもそも購入しないほうがいいと思います。

トラブルの解決方法

さて、この調査では「トラブルが発生した場合、どうやって解決しているのか？」についても聞いています。

ほとんどの場合、

1. 管理組合で話し合った
2. 管理会社に相談
3. 当事者間で話し合った

の3つの方法で解決しています。

内容にもよりますが、管理組合や管理会社は「共有部分」についての責任しか負えないので、専有部分や人間関係につては個別になってしまうのは当然なようで、他の自治体が実施したアンケートでも同様の調査結果になっています。
 

このページのまとめ

簡単にこのページのポイントを書いてみました。

• １、行政ではマンションの管理についてアンケート調査を行っている
• ２、大規模マンションはトラブルが起きやすい
• ３、古いマンションは問題を抱えている可能性が高い
• ４、購入時は7つのポイントを確認して不安をなくそう