マンションを売却したい方も購入したい方も、どういったことをポイントに「適正価格」と判断するのでしょうか？

中古マンションを売却しようとして「もっと高く売れると思っていた・・・」というような話はありがちです。

不動産の価格は「時価」なので、仲介した不動産業者の頑張りのみではなく、その時の人気や景気にも当然左右されます。

また、購入者としては「相場よりも安く購入する」ことと同時に「将来の資産価値が下がらない」ことがとても重要です。

当サイトの案内人である私の近くにも、同時期(20年前)に新築分譲したにも関わらず、売却価格が分譲時より高く設定されているマンションが数棟あります。

この差は一体何なのでしょうか？

住宅ローンも組んで手にやっと入れた家族の大事な資産です。将来に渡って価値を維持したいものですね。

今回は、売却する方にとっては購入者への「PRポイント」となり、購入者にとっては「購入を決定する大事な確認事項」となる資産価値の維持ができるマンションの特長をアドバイスします。

「売却・購入価格」を決定する要因

中古マンションの価格決定要素は非常に単純で、「こんなマンションに住んでみたい！」と思う人がどれだけいるか？ということだけです。

新築分譲マンションとの大きな違いは、「現実に住んだときの状況が目に見えるかどうか」です。

この差は非常に大きく、中古マンションの方がチェックできるところが具体的で明確ですから、価格決定への影響は非常に大きいです。

そういう意味では「内覧」の重要性は高いと考えられます。

まず、いくつかのマンションが購入対象としてリストアップされる場合、「価格」は非常に重要なファクターです。

この「価格」が決まるポイントは主に次の通りでしょう。

当然他にもあると思いますが、今回は8点挙げてみました。

• 交通の利便性
• 生活の利便性
• 住環境
• ライフスタイルに合った広さ
• 付帯設備
• 快適性
• セキュリティー
• 行政サービス

それでは1つずつ見ていきましょう。

交通の利便性

マンションの購入時には家族の生活スタイルに合わせて、仕事や学校へのアクセスが第一優先でエリアを選ぶと思います。

ドアツードアでは同じ時間であっても、最寄の駅から歩いて3分と徒歩10分では距離感が全然違います。

一年中同じ陽気ではありませんし、帰宅の時間も変わります。最寄の駅からバスに乗り換えたりすると、さらに遠く感じます。

最寄の駅からのアクセスは非常に重要な要素です。

また、鉄道の事故やトラブル、大雨などの災害に強いかどうかも重要です。

万が一の場合、帰宅ルートが複数利用できる場合、さらにマンションの価格は高くなります。

生活の利便性

日常生活を送る上では、生活を支えるインフラはとても重要です。

「車がないと不便」な場所は、歳をとっても車が必要になりますから大変です。

近くのスーパーや学校ばかりに目が行きますが、次のようなものが近くにあるかは最低限確認しましょう。

• 活気のある商店街や大型スーパーマーケット
• 窓口のある銀行
• 郵便局
• 学校
• 病院（内科、耳鼻科、皮膚科・外科・小児科など）
• ちょっとしたカフェ
• 最低限のレストラン
• 出前の出来る蕎麦屋やすし屋など

この中で見落としがちなのは、「窓口のある銀行」です。

銀行は経済を左右する重要な業種ですから、「支店を置いていない」ということは、「お金を貸し出す経済が存在しない」という意味です。

注意して確認しましょう。

住環境

一般的に「住環境」というと、大変意味が広く、この後にご説明するような「マンションの付帯設備や快適性」を含みますが、実際に「内覧」をするときに見落としが無いように、あえて別にしています。

購入後に後悔しない確認方法は、購入するマンションの候補を２つくらいに絞ったら、「内覧」では行かなかった時間にもう一度行ってみることです。

夜には周辺住民も帰宅して来ますし、昼間には聞こえなかった周辺の騒音や、上下左右の生活音が聞こえてくるかもしれません。

また、マンション共有部の明るさもわかります。

あまりに生活音がなく、人に会わないと「空き家が多いのかな？」と不安に思うかも知れません。そうした場合は必ず不動産業者へ確認しましょう。

さらに、最寄り駅からマンションへのアクセスも再確認しましょう。

アクセス時間は変わらないですが、意外に道が薄暗かったり、人通りが少なかったり、近くの公園に若者がたむろしているかもしれません。

昼間だけでなく、夜の状況もしっかり確認して将来の生活をイメージして価格と見合っているか確認しましょう。

ライフスタイルに合った広さ

「専有面積の広さ」は価格に非常に大きな影響を与えます。同じマンションでも大きい間取りの部屋は当然高くなります。

専有面積とは区分所有者が自由に使える面積を指しています。リビングやキッチンのほか、収納やトイレ、ロフトなどが含まれます。

空室になっている部屋を「内覧」すると広く感じますが、収納が少ない部屋に家具を置いてしまうと意外に狭く感じます。

逆に居住している部屋を「内覧」すると狭く感じますが、部屋の使い方が下手なだけで実際は意外に大きいこともあります。

「そんなに広くなくてもいいか・・・」と妥協してしまうと子供の成長に合わなくなることもありますから、しっかりと確認して購入価格を検討しましょう。

付帯設備

マンションの付帯設備は大きく分けて

• 専有部分の付帯設備
• 共用部分の付帯設備

の2つがあります。

専有部分に関してはどんなに新しいものを設置しても、経年劣化したり古くなってしまうので、リフォームで改善できるのであればそれほど気にする必要は無いと思います。

しかし、共用部分については勝手に手直しすることが不可能なので、どうしても宅配ボックスが欲しいとか、エントランスのからの呼び出しはカメラで確認・録画が欲しいとかを決めておく必要があります。

「内覧」では、専有部分に目が行ってしまいがちですが、共用部分はマンションの顔としてとても重要なので、結果的に売買価格に影響します。よく確認しておきましょう。

快適性

日当たりや風通しなどは、購入後にリフォームで変更することが出来ないため、価格決定の重要なポイントです。

日当たりは南向き、東向き、西向き、北向きの順に悪くなります。

日当たりや風通しは、昼間なのに部屋が極端に暗くなったり、カビが発生したりと住環境としては思わしくないデメリットがあります。

内覧時に確認できれば良いのですが、購入後に近隣に高層ビルやマンションを建設することによっても快適性を失う事は起こり得ますので、将来の建設計画なども確認しておきましょう。

セキュリティー

基本的には共用部のセキュリティーを確認しましょう。

マンションエントランスがセキュリティーロックになっているか、マンションには防犯カメラが設置されているか。

また、掲示板やボードに住民へのお知らせや注意喚起の文書が貼られている、エントランスや駐車場に外部者への注意がされているなど、しっかりとした意識を持って防犯に努めているかを確認するようにしましょう。

行政サービス

行政サービスは何かあったときに非常に重要です。

警察、消防のほか、市役所、区役所で行政サービスを受ける際にあまりに不便なところでは困ります。

行政へのアクセスが悪いことが価格の上下に直接影響するとは思えませんが、最後に絞った候補を比較するときは、管轄する行政サービスの所在もしっかり確認しておきましょう.

将来の価値を決める要因

このページの最初の方にも書いていますが、新築分譲マンションと中古マンションの大きな違いは、「現実に住んだときの状況が目に見えるかどうか」です。

現状の価格を決めるのがハード面だとすると、経年劣化したハード面をカバーし、将来にわたって資産としての価値を維持してくれるのがソフト面であると言えます。

中古マンションの場合のソフトとは大まかに言って、「管理実態」や「居住する住民の質」だと考えられます。

どんなに素晴らしい豪華マンションでもこの2つが揃っていないと、資産価値の維持には期待が持てません。

これもたくさんのポイントがあると思いますが、8点挙げてみました。

• 近隣の発展性
• 居住者のルール遵守状況
• 近隣トラブル
• 投機的な所有者の有無
• 優れた管理会社による管理
• 活発な管理組合の存在
• 幅広い年齢層の住民
• 住民同士のコミュニケーション

それでは1つずつ見ていきましょう。

近隣の発展性

開発がどんどん計画され、今後、鉄道アクセスが良くなることが明確な場所や、近隣にタワーマンションが次々に計画されている場合も価格が高くなります。

しかし、最近よくメディアに報道されていますが、タワーマンションや大規模商業施設の開発で武蔵小杉は大変人気がありますが、かなり問題が多く、将来の資産価値には疑問が投げられています。

タワーマンションの開発が多く計画されたことにより、JR駅の新改札も出来たのですが、急速なマンションの建設に鉄道輸送インフラが追いつかず、出勤時間には行列で駅に入れない状況が続いています。

タワーマンション自体は耐震構造もばっちりで、とても堅牢な建物なんですが、日常の生活に不便を感じると厳しいですよね。

逆にマンションではありませんが、昔から高級住宅街として有名な大田区　田園調布は、地域建築協定で小規模の土地の売却が出来ないルールになっているため、相続が上手く行かず地域住民が老齢化。

結果として空家も増え、人口も減少しており、夜は閑散として少し怖いようです。

こうなると、若い子育て世代の夫婦が入ってこなくなり、「将来の発展性」は期待が持てないですよね。

やはり、住宅地にはシニア、若い夫婦、子供も共存してこそ、将来の価値が維持出来るものだと思います。

居住者のマナー

中古マンションの場合は、実際に見に行くことができるので居住者のマナーがとてもよく分かります。

共有部はエントランスやエレベータだけなどの見えやすいところだけでなく、ごみ置き場、ポスト、階段なども清潔さとメンテナンスの状態を良く見ておきましょう。

また、共有部に自転車や荷物が置かれて、災害時の非難の妨げになっていないかなどもよく確認しましょう。

単純に価格の問題だけでなく、居住者の質が悪いマンションは将来、必ず資産価値を下げてしまいます。

近隣トラブル

売却する予定の売主さんからは、なかなか情報は得られないと思いますが、不動産業者にお願いしておけば、管理人さんや管理会社を通じて情報を得てくれるはずです。

具体的に「○○のようなトラブルがあるようなマンションはいや！」とはっきり言っておけば、情報も入りやすいと思います。

トラブルが顕在化しているようなマンションは将来の資産価値を必ず下げてしまいます。

投機的な所有者の有無

大規模マンションや高級タワーマンションでは、海外からの投資を積極的に行っているマンションもあります。

それ自体は問題があると思いませんが、マンションは区分所有法でいろいろな意思決定をする際に区分所有者の合意が必要です。

特に、管理規約の改定など重要な決議事項については2/3以上など厳しい制約がついています。

こうした場合に所有者と居住者が違うことがあまりに多いと、連絡を取るだけでも一苦労です。

どんなに切迫した内容であっても、住んでいなければ当事者意識はゼロ。

重要な事項には機動力が必要です。

結果的に資産価値を下げてしまう結果となります。

活発な管理組合の存在

マンションを購入する際に「面倒だな・・・」と思われがちなこの「管理組合」。

実は資産価値の維持には「管理組合」が非常に重要な役割を担っています。

優秀な管理会社が管理していても、任せすぎでは住民の希望に沿った運営は不可能です。

管理組合が活発かどうかがわかるのも中古マンションならではです。

活発に運営が行われているかを確認するには次のような項目を必ずチェックしてください。

• 継続的に改善され、現状に見合った管理規約

　　・・・10年も改定されていないのは大問題です。時代に合っていません。民泊の問題だけでも改定が必要です。

• 災害対策の有無

・・・東日本大震災があったにも関わらず、何の対策も議論されていないのは疑問です。

• 管理費、修繕積立費、修繕計画の定期的な見直し

・・・滞納者がいるなどの問題は話になりませんが、修繕計画の見直しや駐車場の運営状況で必ず見直しがされているはずです。

以上のような内容は不動産業者にお願いすれば必ずチェックしてくれます。

こういった議論もされていないようでは将来の期待はありません。必ず確認するようにしましょう。

幅広い年齢層の住民

最近、マンションで問題になっているのが、マンション住民の高齢化です。

前述したような、活発な管理組合を運営することも難しくなります。

全体が高齢化すると、コストをかけてまで将来への投資をしなくなってしまいます。

上手に世代交代が行われていないと、人も建物もどんどん老朽化して、資産価値はなくなってしまいます。

多くの人が「買いたい、住みたい」と思うようなマンションは必ず世代交代が上手く行きます。

住民同士のコミュニケーション

「住民の質」に直結する話ですが、マンションは共同生活なので住民同士のコミュニケーションはとても重要です。

内覧時に「こんにちはー」と何度も声をかけてもらえるようだと安心です。

これだけで防犯の効果は絶大です。

また、小さいお子さんをお持ちの方の場合は、「目を離したスキに・・・」をすぐに近隣住民がカバーしてくれます。

さらに、住民同士が常に声をかけて顔を覚えるようになると、よそ者が人目で分かります。

工事業者を装った悪質業者などが出入りできなくなる上、すぐに張り紙などの注意が出るのでとても安心です。

こういうマンションは将来、資産価値が下がらなくなります。

このページのまとめ

簡単にこのページのポイントを書いてみました。

• １、将来の資産価値は購入価格や年数だけで決まらない
• ２、ハード面もソフト面もしっかり確認しよう
• ３、資産価値を支えるのは居住者の質
• ４、住みやすいマンションは安心なマンション

マンション管理組合の理事会は短い就任期間において多くの問題に対して対応しなければなりません。

日常の管理としては前年の理事会から引き継いだ予算の範囲内でほとんどは実行できますが、

• 現状の問題点の洗い出し
• 長期にわたる検討事項の継続審議
• 次回総会のための予算・議案作り

など、月に一度の理事会ではなかなか調査や検討が進まないのが実態ではないでしょうか？

そこで、多くのマンションでは理事会の下に「専門委員会」の設置をして

• 専門的な知識の必要な課題の検討
• 短期間で少人数が一気に情報収集や検討をしたい場合
• 管理費以外の活動費用が必要な課題の検討、解決
• 複数年にわたる長期的な課題の検討

などに対応しています。

「専門委員会」はマンションによって「諮問委員会」など違う名称で呼ぶことがありますが、、国土交通省の資料などでは「専門委員会」と呼ぶことが一般的なのでこのサイトでは「専門委員会」と呼ぶこととします。

今回は上手に専門委員会を活用できるよう、その仕組みづくりや活用方法をご紹介いたします。

専門委員会の必要性

当サイトの案内人である私自身も、住んでいるマンションの専門委員会には何度も参加したことがあります。

管理組合の役員（理事会）の選び方は輪番制にしろ抽選にしろ公平な選び方が大多数です。

長年立候補して理事長をやり続けるなんていうのはかなり怪しいですよね。

むしろ出来れば引き受けたくない人のほうが多いはずです。

つまり、理事会の役員は現在抱えている問題に対して適切なメンバーが選出されて選ばれているわけではないのです。

しかし、マンション全体を見回してみると

• 個別の課題に対して専門的な知識を持っている
• 意見が違う住民のまとめ役として重要
• 既に定年して短期間に情報収集する時間がある

といった重要な人材が豊富にいるものです。

「今年は理事会の役員ではないから活用できない」というのは単純に「もったいない」だけの話ではありません。
「将来の資産価値」を下げてしまうことになってしまうのです。

国土交通省の「標準管理規約」55条にも「専門委員会の設置」という条項があります。
理事会が求められている仕事の内容から考えて、当然設置されるものだという認識があるのではないでしょうか？

私の個人的な意見ですが、しっかりした管理運営をするためには、期間の長短はありますが最低でも毎年1つくらいは「専門委員会」が設置されているのが普通だと考えます。

専門委員会の効果

「専門委員会を立ち上げて検討する」という効果は、実際の「問題解決能力の向上」という目的以外にも「重要な問題として理事会が検討し、しっかりと対応してますよ。」というアピールの効果があります。

この「アピール」は単なる「表向きの主張」ではなく、

• 重要な課題に対して居住者の注意を引き付ける
• 「数人の理事会のみで重要な決定をした」という印象を与えない
• 次期総会で理事会運営費以外の費用を得ることができる
• 課題によっては短期間に集中した検討ができる

という実質的な効果です。

現実に専門委員会が活動を始めた場合、

• 重要な課題の設定
• メンバーの選定
• 活動内容
• 進捗の報告（議事録の掲示や配布）
• アンケート調査の実施

など、多くの情報公開や収集が必要になるため、一部の非協力的な組合員から総会当日になって「情報が伝わっていない」などのクレームを受けることが少なく、総会決議に対して非常に有利に働きます。

逆に専門委員会をいい加減に運営すると、総会前に組合員や居住者からクレームを受けて総会議題にさえならなくなる可能性もあります。

真剣に理事会が課題に取り組むのであれば、応援団を多く獲得できるので効果は絶大です。

専門委員会の位置づけ

前述いたしましたが、国土交通省の「標準管理規約」にも「専門委員会の設置」が記載されています。

（専門委員会の設置）
第55条
1．理事会は、その責任と権限の範囲内において、専門委員会を設置し、特定の課題を調査又は検討させることができる。
2．専門委員会は、調査又は検討した結果を理事会に具申する。

この場合、専門委員会の位置づけは「理事会に対し検討結果をまとめ、委員会としての課題の方向性を決めて報告する」となります。

ちなみに、私の住んでいるマンションでは「総会提出議案作成のための補佐」という位置づけとなっています。

専門委員会で検討する内容

「こういう問題のときには専門委員会を設置したほうが良い」というような教科書的なアドバイスはないのですが、多くのマンションでは下記のような課題を検討するために専門委員会を設置することが多いです。

一般的に設置される専門委員会

時代の変化に対応するために設置される専門委員会

専門委員会設置・運営の手順

実際の委員会の設置や運営は非常に手間がかかります。
区分所有者との対立が発生したり、委員会と理事会が反発するようなことがないように、丁寧な運営を心がけましょう。

国土交通省の「標準管理規約」で規定している専門委員会の位置づけをんもとに、基本的な運営のアドバイスを書きに示します。
もっとマンション全体で一体感を持てるアイデアを出してしっかりと運営していきましょう。

１、委員会の設置

標準管理規約では、委員会の設置は理事会に権限があります。
まずは、理事会で委員会の設置を決定し議事録に残します。議事録への記載内容は下記のとおりです。

• 委員会設置の決定
• 委員会の名称
• 委員会の目的
• 委員会の活動期限
• 委員長（理事会メンバーがよい。区分所有者からの意見やクレームの窓口となります。）の氏名
• 委員メンバーの召集方法

となります。

２、委員会のメンバーと第1回の開催予定

委員会設置を決定した次の理事会に委員就任を承諾したメンバーを召集し、上記の委員会設置の目的などを再度通達します。
また、委員の役割を理事会で決定します。

この際、第1回委員会の日程を決め、理事会の議事録に残します。

専門委員会のメンバー選定の特長は「必要な人材を、必要な人数だけ恣意的に選出することができる」ということです。
機動力を失わないように最低限で最大効果が得られる人数を招集しましょう。

３、委員会議事録を掲示・配布

委員会が活動開始したら、毎回議事録を作成し、掲示・配布をしましょう。
また、居住者の質問に耐えられるように、使った資料などは管理室などで閲覧可能な状態にしておきましょう。

４、理事会への報告

毎月、委員の代表者は理事会出席し活動報告をします。

必ず「活動の詳細が明確に示されない」などとクレームをつけてくる区分所有者がいます。

活動の進捗具合を理事会の議事録にも記載し、後になって区分所有者から「知らなかった」と言わせない努力をしておきましょう。

５、委員会の解散を宣言する

最終報告が終わったら、理事会へ報告し、その理事会議事録に

• 具申された委員会の最終報告内容
• 委員会の目的を達成したこと
• 委員会メンバーへの委員会参画へのお礼
• 委員会の解散の宣言

を記載しましょう。

６、総会への委員の参加

専門委員会のメンバーは必ず次回の総会へ出席し、区分所有者からの質問に備えましょう。

理事会にとってはとても心強い応援団となります。

専門委員会活動の注意点

専門委員会活動は理事会の負担を減らし、迅速な課題への対応ができる一方で注意しなければならないポイントがいくつかあります。
せっかくの規定ですから上手に使いこなしましょう。

１、専門委員会を設置する権限

専門委員会を「誰の権限でいつ作れるのか」は「管理規約にどのような規定をしたか」によります。
上記のような説明は国土交通省の標準管理規約をもとに記載していて、「総会で専門委員会の設置の承認をする」という規定があるとその規定に従わなければなりません。

また、設置する権限＝解散する権限と捕らえて説明しておりますが、「勝手に解散した」というクレームの不安があれば、解散権についても管理規約に記載しておくことも検討しましょう。

２、専門委員会の予算

国土交通省は前述した標準管理規約55条に関するコメントも出しています。

その中で、

（コメント）

①　専門委員会の検討対象が理事会の責任と権限を超える事項である場合や、理事会活動に認められている経費以上の費用が 専門委員会の検討に必要となる場合、運営細則の制定が必要な場合等には、専門委員会の設置に総会の決議が必要となる。

②　専門委員会は、検討対象に関心が強い組合員を中心に構成されるものである。必要に応じ検討対象に関する専門的知識を有する 者（組合員以外も含む）の参加を求めることができる。

と解説しています。

この条文の注意点ですが、

上記1項では「理事会の権限で設置できる」と書いてありますが、「特別な予算を理事会が決定できる」とは書いてありません。

委員会に必要な別の予算が必要な場合は「総会の承認」が必要なことに注意しましょう。

このページのまとめ

簡単にこのページのポイントを書いてみました。

• １、専門委員会の活用で理事会の負担を減らそう
• ２、専門委員会を設置し、迅速で細やかな課題の解決を図ろう
• ３、専門委員会の位置づけをしっかり検討しよう
• ４、専門委員会の予算は理事会では決定できない

昔から「マンションは管理を買え！」と言われています。

日頃からマンションの「資産価値」を維持、向上するために、マンション管理組合の理事をなさっている方は、本当にご苦労が多いと思います。

世の中の流れが目まぐるしく変わっていく中で、毎年検討する内容が複雑になり対応も大変だと思います。

私（案内人）も理事として2年の任期を2回(合計4年)体験しましたが、労力は大変なものでした。さらに、諮問委員会などでも4年。結構頑張っています。

しかし、当サイトの案内人が住むマンションは管理組合の活動が非常に活発で、全員が協力的です。私のように理事で無いときも理事長の依頼で委員会などの参加をしてくれる所有者がたくさんいます。
おかげで、築18年のマンションですが「資産価値」は新規分譲時点から全く下がっていないどころか少し上がっています。

長年住んでいる人が多いので「全体の高齢化」の問題はありますが、売却時にはすぐに売れてしまうのでここ数年は子供を持つ若い居住者も増えて世代交代も上手く行きそうです。

はっきり申し上げて5年も10年も管理規約や細則が、改訂も新規制定もされていないのは異常事態です。

「改訂はされていないが、理事会で検討し総会承認は取っている」という理事もいらっしゃるでしょう。

では、新しく購入される方はどうやってそれを知るのでしょうか？

新しく購入したい方が「このマンションはちゃんと色々なことに対応していて、ルールもバッチリ。住んでいる人も協力的みたいだし買いたい！」と思うことが「資産価値」そのものなのです。

自分たちが安心で安全に生活する体制を作ることはもちろんですが、ほかの人に「買いたい！」と思わせることは「マンションの価格を上げる」最大の要因です。

今回は最低限対応していなければならない「管理規約」や「細則」のポイントをご紹介いたします。

マンション標準管理規約の改正

標準管理規約に関する改正のポイント

ここでは、すぐに対応するべき改正のポイントとして4点のみご紹介いたします。
是非、皆様がお住まいのマンションの管理規約と比較しながら比較してみてください。

改正のポイント
1. 民泊についての対応（用法）

民泊については、「外国人の宿泊が増えるとルールが守られなくなり不安」「不特定多数の人が出入りするので防犯上不安」という居住者もいらっしゃると思います。全体の秩序が守られるようにしっかりと規定するべきだと思います。

〔※住宅宿泊事業に使用することを可能とする場合、禁止する場合に応じて、次のように規定〕
(ア)住宅宿泊事業を可能とする場合
（専有部分の用途）
第１２条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。
２ 区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第３条第１項の届出を行って営む同法第２条第３項の住宅宿泊事業に使用することができる。

(イ)住宅宿泊事業を禁止する場合
（専有部分の用途）
第１２条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。
２ 区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第３条第１項の届出を行って営む同法第２条第３項の住宅宿泊事業に使用してはならない。

2. 暴力団の排除

暴力団の排除については警察が非常に力を入れています。この条項の対象は「暴力団への貸与」となっています。
では売買が行われた場合はどうなのでしょうか？
実際は「不動産の売買基本契約書の標準契約書」が既に国土交通省で改訂されており、反社会勢力へ売買した場合のペナルティーなどは莫大なものとなっています。

不動産業者も簡単に仲介できない状況になっており、歯止めは効いていると考えられます。

〔※専有部分の貸与に関し、暴力団員への貸与を禁止する旨の規約の規定を定める場合〕
（暴力団員の排除）
第１９条の２ 区分所有者は、その専有部分を第三者に貸与する場合には、前条に定めるもののほか、次に掲げる内容を含む条項をその貸与に係る契約に定めなければならない。
一 契約の相手方が暴力団員（暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律（平成３年法律第７７号）第２条第六号に規定する暴力団員をいう。以下同じ。）ではないこと及び契約後において暴力団員にならないことを確約すること。
二 契約の相手方が暴力団員であることが判明した場合には、何らの催告を要せずして、区分所有者は当該契約を解約することができること。
三 区分所有者が前号の解約権を行使しないときは、管理組合は、区分所有者に代理して解約権を行使することができること。
２ 前項の場合において、区分所有者は、前項第三号による解約権の代理行使を管理組合に認める旨の書面を提出するとともに、契約の相手方に暴力団員ではないこと及び契約後において暴力団員にならないことを確約する旨の誓約書を管理組合に提出させなければならない。

3. 災害時の対応

東日本大震災から5年以上経過しました。
地震を含む「大規模災害」に関するマニュアルやルール作りが全くされていないのは大問題です。

仙台市では、被災したマンションの詳細なデータの収集や分析をもとに、「防災マニュアルの手引き」を作成しています。
この中にはマンションという生活にとても便利な建物が一転して不便な状況を作りだした原因や、コミュニティー形成がうまく行っているマンションでの成功例など大変勉強になる内容が記載してあります。

また、ほかの自治体でも東日本大震災以降、同様のマニュアルを作成しています。

下記のような管理規約の1条項にとどまらず、詳細な「緊急時細則」と「災害時マニュアル」でしっかりとしたルール作りをすることをお勧めします。

大災害はいつ起こるかわかりませんので早急に対応すべきです。

第２１条の６　理事長は、災害等の緊急時においては、総会又は理事会の決議によらずに、敷地及び共用部分等の必要な保存行為を行うことができる。

4. 外部の専門家の活用

マンション居住者のコミュニケーションが非常に上手く行っており、住民の中に色々な専門家の方がいらっしゃる場合はそれほど問題ではありませんが、「居住者の高齢化により、理事のなり手がいない」とか「長年、管理会社に任せすぎてどこから手をつけていいかわからない」という状況であれば、専門家の活用をお勧めします。

〔※外部専門家を役員として選任できることとする場合〕
第３５条の２ 理事及び監事は、総会で選任する。
３ 理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事のうちから、理事会で選任する。
４ 組合員以外の者から理事又は監事を選任する場合の選任方法については細則で定める。

個人情報保護法への対応

国土交通省の「標準管理規約の改定」には含まれていませんが、2017年5月30日に改正個人情報保護法が全面施行され、マンション管理組合も「個人情報取扱事業者」の対象となりました。

基本的には

1. 居住者名簿
2. 防犯カメラの映像

 
が個人情報保護法の対象となります。

最近では「個人情報保護法のために居住者名簿が作れない」といった管理組合もあるようですが、私個人としては「権利の乱用」以外のなんでもありません。
「嫌なら出て行け！」と言ってもいいくらいだと思っています。

その理由は、「災害時マニュアル」などを作った場合、「特定の居住者は対象としない」など出来ないからです。

私自身も「緊急時対応細則」「災害マニュアル」の作成をしましたが、丁寧な説明と厳格な取り扱いルールを作成することで反対者は1人もいませんでした。

災害マニュアルは色々な場面を想定しなければならないので、情報収集も含め2年ほどかかりましたが、絶対にやっておくべきです。

そのために「居住者名簿」は不可欠なのです。

さて、個人情報の取り扱いは管理会社とのすり合わせが不可欠です。

理事会が直接居住者の情報をとることはまずありません。

従って、理事会は業務を委託している管理会社に対する「監督責任」を負うことになります。

また、「防犯カメラの映像」についてはマンションで起きた犯罪について警察等へ提供するにはそれほど反対は起きないと思います。

しかし考えておかなければならないのは「近隣で起きた犯罪のために、防犯カメラの映像を提供して欲しい」と依頼があった場合です。

実は、法律的には、警察の捜査に協力する必要がある場合に個人情報を提供しても、個人情報保護法で禁止する個人情報の第三者提供に該当しないのです。
しかし、映像には何が写っているか分かりません。本人が知らないうちに勝手に情報提供されては気持ちが良くありませんよね。

本人から、取得した個人情報を「開示」「訂正」「利用停止」するよう求められた場合は適切に対応する必要があるのも事実です。

ルール作りには十分な情報収集と細心の注意が必要です。

しっかりした管理会社なら、自社の管理方法、管理している他のマンションの事例など様々な情報を提供してくれるはずです。

まだ対応していない管理組合であれば、早急に検討するべきだと思います。

「細則」を活用しよう

「管理規約」と「細則」は基本的な役割が違います。
「管理規約」は「１つの建物を所有する多くの区分所有者の権利関係」について記載するもので、「使用細則」を含む「細則」はその細かなルールが記載されています。

可決数も条件が違い、「管理規約」は総会において特別決議（区分所有者の4分の3以上の出席かつ議決権の4分の3以上）で可決し、「細則」は普通決議（総会において議決権の半数以上の出席かつ出席者の過半数）で可決します。

従って、その時に柔軟な変更が必要だと予想されるものは管理規約に「・・・については○○細則に従う」などの記載をして、細則で対応するべきだと思います。

当サイトの案内人の住むマンションでは「使用細則」以外に細則が７つもあります。

「ごちゃごちゃするのでは？」と思うかもしれませんが、管理規約がシンプルになり、特定の事項について「細則」にまとめて細かく規定されているので非常に読みやすい構造になっています。

「管理規約」を改定する場合は柔軟に対応できるよう、体系的に「細則」の策定をすることをお勧めいたします。

継続的に検討・改定される仕組みづくりをしよう

さて、せっかく策定し総会もどうにか突破した「管理規約」や「細則」ですが、
見直しが何年もされないのでは全く意味がありません。

特に、「緊急時・災害時の対応細則」や「個人情報保護に関する細則」などは、どこかで新たな災害が起こったり、技術の進歩によって情報の扱いが変わることも想定されます。

アイデア次第ですが、「細則」の中に「理事会は、定時総会において必ず理事会で検討した内容を報告しなければならない」と規定してしまうのも良いと思います。

理事会は大変になりますが、
陳腐化を防ぐためにも定めておく方が良いのではないでしょうか？
 

このページのまとめ

簡単にこのページのポイントを書いてみました。

• １、管理規約は定期的に見直そう
• ２、時代遅れの管理規約はマンションの「資産価値」を落とす
• ３、体系的にルールを見直そう
• ４、継続的に見直す仕組みを作ろう

マンションの資産価値を高める「管理組合」１を読んで、管理組合や理事会への参加に対して、さらに「面倒くさい」と感じた方もいらっしゃるのではないでしょうか？

案内人は「絶対に積極的な参加が必要」と考えます。

今回はその理由についてご案内いたします。

マンション総合調査の分析

国土交通省では5年に1度、「マンション総合調査」というアンケート調査を実施していて、インターネット上で公開されています。
最新のデータは平成25年12月のものです。これを中心にご紹介いたします。
 

１、管理状況への満足度

マンション管理の現況に対する満足度は項目別に下記のとおりです。
やはり、管理組合の活動が活発で、居住者のコミュニケーションが上手く出来ているマンションは満足度が高いと言えるでしょう。
「管理業者（フロントマン）が良い」という評価は、管理組合がマンション管理会社をしっかりコントロールしている結果とも取れます。

管理状況に満足している理由（重複回答）
1. マンション管理業者が良いので・・・・・55.7%
2. 管理員が良いので・・・・・・・・・・・39.8%
3. 管理組合役員が熱心なので・・・・・・・39.3%
4. 居住者全員が協力的なので・・・・・・・21.0%
5. 管理費が適切な額であるため・・・・・・19.9%
6. その他・・・・・・・・・・・・・・・・ 4.4%

 
また、満足していない人に対してもアンケート調査しています。
当然、質問は満足している理由の逆になります。

予想通りコミュニケーションの不足が多いと考えられます。
管理組合役員の熱意も小さいと言うところでしょうか。

管理員への不満が少ないのには驚きますが、管理自体に対する興味が無いのではないのでしょうか？
また、「その他」が25.4％と非常に多いです。
細々と色々な問題を抱えていそうですね。

管理状況に満足していない理由（重複回答）
1. 一部の居住者の協力が得られにくい・・・50.7%
2. 管理組合の役員が不慣れなので・・・・・28.3%
3. マンション管理業者が良くないので・・・21.0%
4. 賃貸された住戸が多いので・・・・・・・17.8%
5. 管理費が適切でないため・・・・・・・・16.3%
6. 管理組合が機能していないので・・・・・14.1%
7. 管理費の滞納が多いため・・・・・・・・12.0%
8. 管理員が良くないため・・・・・・・・・ 5.1%
9. その他・・・・・・・・・・・・・・・・25.4%

２、総会への出席状況

マンション管理の最高意思決定機関である「総会」への出席に対する意識はどうなのでしょうか？

この出席率が悪いマンションは、役員になってもやるべきことがわからず、活動が活発にならないと思います。

総会への出席状況
1. ほとんど出席している・・・58.7%
2. 時々出席している・・・・・27.1%
3. ほとんど出席していない・・11.2%
4. 全く出席していない・・・　 1.7%

 
アンケートの結果では85％以上の人が「出席する意思は持っている」ようです。

それでは、欠席時の委任状などの提出状況はどうでしょうか？

総会への出席状況
1. かならず提出している・・・72.5%
2. ほとんど提出している・・・ 9.9%
3. あまり提出していない・・・ 1.1%
4. 全く提出していない・・・　 0.7%

 
良心的に取れば、「議題を確認して意思表示している」とも取れますが、悪意で取れば「総会には出ないけど、委任状出しとけばいいんでしょ！」とも取れます。

同じように提出している人でも、意識差はかなりあると思われます。
 

３、マンション購入時に「維持管理」で考慮した事項

マンションの資産価値は、言い替えれば「みんなが買いたいマンション」であり続けることです。

それでは、マンションを購入した人はどんなことを注意して検討ているのでしょうか？

維持管理で考慮した事項(複数回答）
1. 優良なマンション管理業者であること・・・・・・・41.7%
2. 管理費および修繕積立金の額が十分であること・・・41.2%
3. 管理規約の内容が妥当であること・・・・・・・・・33.4%
4. 長期修繕計画が作成されていること・・・・・・・・23.1%
5. 管理組合が円滑に運営されていること・・・・・・・11.2%
6. 大規模修繕工事が適切に実施されていること・・・・10.4%

 
アンケートの結果では「優良なマンション管理業者であること」が41.7％と非常に評価されています。
一方、「管理組合が円滑に運営されていること」については11.2％程度です。

理事会経験者であれば実感することですが、実は「「管理組合が円滑に運営されている」ことと「優良なマンション管理業者であること」は同じくらい重要です。
この2つが揃えば他の項目は自然と満足度の高い内容になるのです。

４、管理組合への役員就任への対応

さて、いざ自分が管理組合の理事（役員）に選ばれる場合、どういう対応をしているのでしょうか？

管理組合への役員就任への対応
1. 順番が回ってきたら引き受ける・・・・・・・・・・47.3%
2. 快く引き受ける・・・・・・・・・・・・・・・・・13.3%
3. 他にやり手がいなかったらやむ終えず引き受ける・・ 9.7%
4. 引き受けない・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 5.7%

 
これも、数字だけでは表せない意識差がありそうです。
「引き受けない」と答えた人は5.7％だけですが、「快く引き受ける」のはたったの13.3％です。

同じ資産でも、「一生懸命やらないと貯金額が毎年減っていく」と言われると分かりやすいのですが、「誰かがやってくれる」という甘えがあるのかも知れません。

上記5.7%の引き受けない人の理由もアンケートで調査しています。
理由がたくさんあるので上位6項目のみ記載します。
 

管理組合への役員就任を引き受けない理由
1. 高齢のため・・・・・・・・・・・・・・・・・・30.4%
2. 仕事等が忙しく時間的に無理だから・・・・・・・23.2%
3. 本人、家族に病人がいる等の事情があるから・・・10.7%
4. 面倒くさいから・・・・・・・・・・・・・・・・ 8.9%
5. 何をしたらよいかわからないから・・・・・・・・ 8.9%
6. あまり関心がないから・・・・・・・・・・・・・ 7.1%

 
これを読まれた皆さんはどう感じたでしょうか?

なんと「高齢だから」と回答した中には50代、60代の方がいます。

このほかの理由には、少数ですが「引き受けない人と比べて損だから」「前回引き受けたときに嫌な思いをしたから」というのもあります。

こうなると子供の言い訳を聞いているようです。

結局、最初から「やらない」と決めておいて、後から理由を考えているとしか思えません。
まあ、少数回答ですけど。

管理組合へ積極的に参加すべき理由

国土交通省のアンケート調査では、非常に幅広く、また細かく調査がされています。

確かに、個別の質問に対する回答がどうかも重要です。しかし、全体として「満足度の高い回答が得られているマンション」は個別の質問にも満足度が高い回答をしているはずです。

マンションの中には管理組合の役員報酬を規定しているところもあるようです。

規定を否定するつもりはありませんが、全員が積極的に参加し「資産価値を維持・向上させる」ことで、十分な報酬となることを認識するべきと考えます。
 

このページのまとめ

簡単にこのページのポイントを書いてみました。

• １、マンションの管理へは積極的に参加しよう
• ２、管理組合への熱意は資産価値へのエネルギーとなる
• ３、住民のコミュニケーションは最も大事
• ４、資産価値の向上が役員報酬

初めてマンションを購入する人にとってはあまり馴染みのない「管理組合」。

「面倒くさい」「かかわりたくない」「忙しい」といったネガティブなイメージをお持ちの方もいらっしゃると思います。

昔から「マンションは管理を買え」と言われるほどで、管理組合は「資産価値」へ影響します。土地の権利部分が少ないマンションですから、当然といえば当然。
しかし、この「管理組合」、「マンションの資産価値を維持するために、重要性はますます高まっています。

最近では、積極的に勉強する管理組合が増え、総会へ提案、実行することで資産価値を下げない努力もされています。

言葉で言うのは簡単ですが、「こんなマンションに住みたい」と思えるマンション作りをしていくことが管理組合の大きな役割です。

マンションの共有部分の運営に関わる全体の仕組みはのが区分所有法という法律で規定されていますが、法律の条文がわかりにくいので実態に合わせてご説明いたします。

今回はマンションの管理組合の役割や重要性について2回にわたりご案内いたします。

管理組合とは何か？

マンションを購入するということは、マンションの各部屋を所有する権利と、玄関・敷地・エレベータなどを利用する権利を両方購入することになります。

マンションの部屋を購入した所有者を「区分所有者」といいます。

玄関・敷地・エレベータなど区分所有者が利用できる部分を「共用部分」といいます。

この「共用部分」についての利用ルールや建物全体の管理・維持について決め事をしていくのが「管理組合」です。

この「共有部分」はマンション購入時に受け渡される「管理規約」に明記されています。
区分所有者はこの管理規約に従って生活をしなければならず、管理組合は「管理規約」に明記されている共用部分のルール作りを行います。

通常、区分所有者は所有権を得たと同時に「管理組合」の構成員となり、所有権を持つ間は脱退することができません。

「理事会」・「総会」とは何か？

「区分所有法」の規定や通常の管理規約によれば、「総会で決定した事項を理事会が実行する」ということになりますが、現実は「理事会が総会へ提案し、決議された内容を次期理事会が実行する」になります。

この関係は、「国会と内閣」の関係と同じです。そういう意味では管理組合は「国民」と考えればわかりやすいです。ただし、国会にあたる総会には全組合員が参加する権利があります。

そして、「内閣」にあたる「理事会」のメンバーは「理事」として「総会」で選出され（その選出方法は管理規約に記載があります）、１～２年間の任期で活動します。

また、理事会の長である「理事長」は理事の中から互選で選出されることが多く、対外的にも重要な役割を負います。（法律上は「理事長」は「管理者」と言います）

ここまでの説明を簡単に図形にしてみました。

理事会の役割

総会によって選出された理事は「理事会」を開催し、運営します。
一般的に理事会は1ヶ月～2ヶ月に一度開催されることが多いようです。

理事のメンバーも仕事などの都合がありますから、土日に開催されることも多く、メンバーの方は時間を取られることは事実です。

開催頻度は変更できますが、毎月の収納のチェックや議事録の作成・配布の時間を考えると1ヶ月に1度くらいが個人的には良いと思います。

さて、「理事会」では基本的に3つのことを話し合います。

１、予算の実行

総会でスケジュール化された予算案が計画通りに実行されているかをチェックします。

• 管理費、修繕積立費が遅滞なく区分所有者から収納されているか
• 駐車場などの使用代金が遅滞なく使用者から収納されているか
• 庭木の剪定、配管の清掃、火災報知機のチェックなどが行われたか
• 業者への支払いが遅滞なく行われているか

など、細かいことまで挙げたらきりがありません。

ただし、総会で決議されていないことを理事会が勝手にすることもできませんから、あくまでスケジュール表に従うことになります。

２、日々の問題点チェック

区分所有者が問題なく生活できているかをチェックします。

問題があれば、理事会が対応することになります。

• ゴミだしのマナーが悪い
• 生活騒音の問題がある
• 管理人の対応が悪い
• 共有部の設備（カギや裏口の閉まり具合など小さいもの）が老朽化して使いにくい

のようなものです。

マナーなどの問題については張り紙などで注意喚起を行います。

小額の予算が必要な場合は、通常、管理費の中に「予備費」といった緊急支出ができる様になっていると思います。

３、次回総会の議案の策定

理事会の大仕事はなんといっても「総会議案の策定」です。

日常の問題点の解決や、マンションの資産価値を維持し、高めるための長期的な計画の作成・ルール作りなどの原案を策定します。

決議する内容によって必要な議決数も違いますから、細心の注意を持って策定し、区分所有者へは日頃から情報提供や協力要請が必要です。

基本的に議案は策定された内容に対して、区分所有者が「Yes」「No」の選択で行いますから、細かい点まで見落としは許されません。

なぜなら、総会の間に議案内容の変更などは出来ないからです。

一般的な決議内容とその定足数、議決権の数を下記に記載します。

管理会社の活用

既にお分かりだと思いますが、理事会運営に必要なエネルギーは相当なものです。
通常、この複雑な運営や処理を委託できるのが「マンション管理会社」です。

マンションの運営を自分たちのみで行うことを「自主管理」と言いますが、理事長が変わることによって仕事が雑になってしまったり、また、理事長が長期政権となって知らない間に皆さんのお金を使い込んでしまったりといったトラブルも少なからず起こっています。

実際、マンションの自主管理は「資産価値」の評価から言うとあまり良いとは言えません。

また、マンション管理会社に頼りすぎても問題があります。マンション管理会社が管理すべきお金を使い込んでしまった事例も多くあります。

「マンション管理会社に任せっきり」というマンションはかなりあります。結局、自分たちのマンションの価値を下げることになってしまいますので絶対に止めましょう。

理事会がしっかりとした上で、マンション管理会社を管理、監督して良いマンションにしていくことが大事です。

管理会社の良いところは「他のマンションがやっている事例」を多く知っていることです。
管理会社のHPなどを見て、可能なら過去の実績も見ておきましょう。経験豊富な管理会社なら、何かトラブルがあっても頼れるケースが多いと思います。

このページのまとめ

簡単にこのページのポイントを書いてみました。

• １、マンション購入者は自動的に管理組合に入る
• ２、マンションの資産価値の維持には「管理」が重要
• ３、理事会の役割を理解しよう
• ４、マンション管理会社に任せっきりは絶対ダメ

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