テレビなどではあまり紹介されない「リバースモーゲージ」。

「自宅を担保に入れるローン」ということはなんとなく分かっている方もいると思います。

実はこの「リバースモーゲージ」、民間のものと国(自治体)がやるものと２つあるのです。

対象となるシニア層にはメリットもありますが、不透明なリスクも非常に大きく、十分に理解する必要があります。

今回はリバースモーゲージの仕組み、リスクをしっかりとアドバイスいたします。

リバースモーゲージとは？

「リバースモーゲージ」は自宅・持ち家を担保に借金をする担保ローンのことです。

基本的には、毎月年金の形で受け取るのですが、通常のローンのように、一括で受け取るタイプも当然あります。

既に分かりにくくなっていると思いますが、そもそも自治体（武蔵野市）が生活困窮高齢者向けに年金事業の一部として始めたので基本的な形がこうなっています.

詳細は仕組みも含めて、これから詳しくご説明いたします。

リバースモーゲージの仕組み

国(自治体)のものでも、民間金融機関のものでも基本的な仕組みは同じです。

「リバースモーゲージ」の「リバース」は「逆の」と言う意味ですが、次の手順の3番目にあるように、通常のローンはローン契約後完済までに借金が減っていくのですが、「リバースモーゲージ」の場合は逆に完済前がローン金額の最大値となります。

ローンの手順は次の通りです。

1. 自宅を担保として融資元へ提供する（所有権は変わらない）
2. 担保価値により融資枠を決定する
3. 毎月、生活資金として融資を受ける（一括受取の契約もあります）
4. 毎月の返済は金利のみ
5. 契約者の死後、融資元（自治体や金融機関)が契約者の自宅を売却し、融資した資金を回収

簡単に言うと、「自宅を担保にして年金のように生活資金の提供を受け、自分が死んだ後に銀行などが家を売却。住み慣れた場所に住み続けたまま年金+アルファの生活ができるよ。」

と言うことです。

逆に、リバースモーゲージを利用しなかった場合、「住み続ける家はあるものの、年金のみで生活しなきゃいけないからキツイですね。」

とも言えます。

国（自治体)のリバースモーゲージ

国のリバースモーゲージは「不動産担保型生活資金」と言い、厚生労働省のホームページに詳細が載っています。

厚生労働省 – 生活福祉資金貸付制度

この「不動産担保型生活資金」は、貸出対象の違いで「不動産担保型生活資金」と「要保護世帯向け不動産担保型生活資金」という2つのローンがあります。

貸出条件は下記の通りですが、民間金融機関のリバースモーゲージとの大きな違いはその「目的」で、シニア層以上の経済的弱者の救済です。

「要保護世帯」とは、「生活保護が必要な世帯と認められた世帯」と言う意味です。

生活保護とダブルでもらえる訳ではなく、「生活保護を受ける前に家を担保にして支援を受けなさい」ということです。

民間金融機関のリバースモーゲージ

さて、一方の民間金融機関のリバースモーゲージは国（自治体)のものとは目的がまったく違います。

「より充実したシニアライフをおくるためのローン」というのが目的で、相応の資産をすでに保有し、かつ、年金などの安定した収入がある人を対象にしています。

国（自治体）のリバースモーゲージが「収入の無い人」を対象としているのとはまったく逆です。

利用目的は、(限定している銀行もありますが、)かなり自由な選択を出来るところもあり、

1. 高齢者施設への入居一時金
2. 自宅のリフォーム資金
3. 海外旅行や趣味を充実したい

など、「自分の代で資産を使い切りたい」と考えている人にとっては、有効な選択肢のひとつと言えそうです。

民間リバースモーゲージのメリット

リバースモーゲージは分かりやすいメリットがたくさんあります。

1. 住み慣れた家に住み続けられる
2. 毎月の返済は利息だけ
3. 借入金の使用用途が広い
4. 極度額までなら何度でも借入れることができる
5. 契約者が亡くなっても配偶者がいる場合は精算せず引き継ぐことができる

などです。

民間リバースモーゲージのデメリット

メリットとは逆に将来の不確実な要素が大きいデメリットがたくさんあります。

1. 長生きリスク

担保以上の金額になってしまった場合住み続けることができなくなる。

2. 金利上昇リスク

現状の低金利で無くなった場合、長期プライムレート連動の変動金利のため、毎月の支払いが増えてしまう。

3. 不動産価値の下落

土地や不動産の評価で融資枠を決めているため、相場の下落があり資産価値の見直しが行われると、超過分は一括返済となります。

4. 推定相続人の同意

契約者の死後、売却のトラブルを避けるため推定相続人(子や孫)の同意が必要となります。家が唯一の財産である場合などは十分に相談しましょう。

などです。

このページのまとめ

簡単にこのページのポイントを書いてみました。

• １、リバースモーゲージはデメリットをよく理解しよう
• ２、家族とよく相談して活用しよう
• ３、長生きリスクには貯金などで十分対策しておこう
• ４、デメリットをよく説明してくれる金融機関を探そう

親が高齢になってくると、相続の問題は気になりますよね。

特に、相続時にかかる相続税は期間限定の特例なども多くあり、その条件も非常に限定的であることから、非常に分かりにくくなっています。

今回は、現状税制の中で相続財産である実家（家）の売却は相続前がいいのか相続後がいいのかをケース別に比較したいと思います。

しつこいようですが、もう一度確認してください。今回の比較は

相続前に家を売却した場合の税金と相続後に相続した人が売却した場合の税金の比較です。

相続前に売却した場合、相続時に相続税が課税されます。

この場合、家を売却して現金化した資産が相続時にどれくらい残り、基礎控除も含めて全体の課税額を比較する必要があります。

家を売却した場合にかかる税金の基本

家を売却した場合にかかる税金は所得税と住民税の2つです。

計算の考え方はとても簡単で

「売却価格」－「購入価格」（取得費用は差し引けます）＝「譲渡所得」

となります。

つまり、買った価格より売った価格が低ければ税金はかかりません。

この場合の価格は、購入価格、売却価格とも実際に契約書などに記載されている実態の価格です。

また、税率については保有期間によって変わります。

このサイトでは何度も出てきている図ですが、参考までに書いておきます。

図の中にもありますが、通常自分が保有する家を売却した場合、「居住用財産の特別控除」というのが適用され、売却益から3000万円の控除をすることができます。

相続前に売却したほうが良いケース

相続前に売却したほうが良いケースは、上記の「居住用財産の特別控除」が使えるケースです。

この特例は、あくまで自宅として使っていた不動産を売却した時にしか使えません。

アパートや賃貸マンション、別荘も使うことができません。

また、この特例を使うためには細かい条件があります。

• 確定申告をすること
• 自分が住んでいる物件を売却するか、以前住んでいた物件の場合には、住まなくなってから3年を経った日を含む年の12月31日までに売却すること
• 売り手と買い手が、親子や夫婦、自分の経営する法人などの特殊な関係がないこと

などです。

この他にも重複して他の優遇税制を受けていないかとか、売った年の前年・前々年に

• 居住用財産の3,000万円特別控除（同じ特例）
• 居住用財産買換えの場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
• 特定居住用財産の買換え・交換の特例
• 特定居住用財産の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

の特例を受けていないなどの条件があります。

つまり、

• 相続人が既に持ち家がある
• 今後も親と同居する予定がない
• もうすぐ相続が発する可能性が高い

の場合は相続前に売却したほうが良さそうです。

上記の中で、上の2つは後ほど説明します。

3つ目の「もうすぐ相続が発生する可能性が高い」については、あまりに早いタイミングで売ってしまうと、現在住んでいる人は「どこに住むんだ？」という問題が発生してしまうからです。

また、被相続人が生きている間に売るメリットは「購入価格が分かる」ことです。

相続後に購入価格が分からないと「購入価格は売却価格の5％」という恐ろしい計算をされてしまうので、最低限、相続不動産については事前に売買契約書を教えてもらっておいたほうが良いでしょう。

相続後に売却したほうが良いケース

相続後に売却したほうが良いケースは「土地部分の評価が高い自宅」で「小規模宅地等の特例」が使えるケースです。

「小規模宅地等の特例」とは？

「小規模宅地等の特例」とは「自宅に使っている土地で330平方メートルまでは80％OFFの価格で相続していいですよ」という特例です。

例えば、亡くなった人が自宅として使っていた5000万円の家は100万円に減額されます。更地ではダメです。

非常に大きな減税ですよね。

実は、この特例、事業用宅地、特定同族会社事業用宅地、不動産貸付用宅地でも利用することができますが、今回は話が複雑になるので割愛します。

また、マンションでも土地権利部分のみ、この特例が使えます。(少ないですけど）

小規模宅地等の特例が使える条件

この特例が使える人は下記の3パターンです。

• 配偶者
• 同居親族
• 被相続人と別居してるが、3年以上自分の持家に住んでいない親族

上記の配偶者は分かりやすいですよね。

問題は2番目の「同居親族」と3番目の「>被相続人と別居してるが、3年以上自分の持家に住んでいない親族」です。

まず、2番目の「同居親族」ですが、「実態」がなければいけません。

住民票だけを実家にしているとかではダメです。逆に住民票は別でも、同居の実態があれば大丈夫です。

また、亡くなる直前から（10日前とか）ではどうか？

一応OKです。ただし、その後、10ヶ月間はその家に実態として住み続ける必要があります。

税務署はかなりしつこく調査をしてきますので、あまり無理はしないことをお勧めします。

次に、3番目の「被相続人と別居してるが、3年以上自分の持家に住んでいない親族」です。

これを「家なき子特例」と言ったりします。

この3番目は上記の1番目(配偶者)、2番目（同居親族)がいないときのみに使えます。

また、別居して持家のない相続人は、その配偶者が持家を持っていてもダメです。（嫁いだ娘さんのイメージです。)

そして、この取り扱いは平成30年4月1日に改正されました(経過措置あり)。

まず、使える条件ですが、

• 配偶者も同居していた相続人もいないこと
• 3年以上、自分の持家に住んでいないこと
• 相続が発生した日から10ヶ月間は所有し続けること

です。

しかし、「持家が無い」状況を無理やり作り出してしまうような人もいて、改正されることになりました。

例えば、「孫」に相続させてしまうとか、持家を売却して持家をなくしてしまうとか・・・。

そういうわけで、下記のようになりました。

〔廃止・縮減等〕

〈相続税〉

（1）小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例について、次の見直しを行う。

① 持ち家に居住していない者に係る特定居住用宅地等の特例の対象者の範囲から、次に掲げる者を除外する。

イ 相続開始前３年以内に、その者の３親等内の親族又はその者と特別の関係のある法人が所有する国内にある家屋に居住したことがある者

ロ 相続開始時において居住の用に供していた家屋を過去に所有していたことがある者

そもそも、税制としては「同居したいんだけど、転勤などで別の場所に住まなければならない人は賃貸してるでしょうから・・・」というような想定だったのが、法律の穴をつかれてしまったので改正ということになったのでしょう。

ただし、経過措置があります。

簡単にいうと、「平成30年3月31日までに改正前の条件を満たしている人の場合には、平成32年3月31日までに発生した相続において改正前の条件をを認めます」という内容です。

このページのまとめ

簡単にこのページのポイントを書いてみました。

相続税はその状況やケースによって非常に奥の深いものです。
困ったときは税理士の先生でも「相続に強い税理士」に相談するようにしましょう。

• １、「居住用財産の特別控除」が使える場合は「相続前」が有利
• ２、「小規模宅地等の特例」が使える場合は「相続後」が有利
• ３、無理に特別控除や特例を使える状況を作るのはやめよう
• ４、困ったら早めに相続に強い税理士に相談しよう

両親が亡くなって、相続した家・・・。

自分は持ち家もあるので住む予定もなし・・・。

「思い出もたくさんあるし、もったいないけど売却しよう」

なんて、よくある話です。

しかし、売却すれば当然税金もかかるはず。

こうした問題を抱える皆様に相続した家を売却する場合の税金と注意点をアドバイスいたします。

もっとも重要なのは売買契約書

「先祖代々の家」などは除いて、不動産の売却で最も重要なのは売買契約書です。

「家の売却」というと、売却価格ばかりに目が行ってしまいますが、それは、自身で購入した場合、売買契約書や購入時の証拠書類は全て揃っているという前提の話です。

なぜか。

それは、譲渡所得の税金の計算に大きな違いが出るからです。

書き間違えました。

とてつもなく大きな違いが出るからです。

相続した不動産の譲渡所得税の計算

不動産の譲渡所得税の計算は非常に簡単です。

「売却価格」－「購入価格」（取得費用は差し引けます）＝「譲渡所得」

です。

では、相続（生前贈与でも同じです。）した家の「購入価格」はいくらになるのでしょうか？

相続税の計算で使用した価格だと思っていませんか？

正解は「亡くなった方が購入した価格」です。

一方、売買契約書が無く「購入価格」が分からなかった場合はどうなるのでしょうか？

正解は「売却価格の5％」です。（ギャー最悪！！)

例えば、2000万円で亡くなった人が購入した物件を3000万円で売却した場合、
（複雑になるので、購入費用とか抜いてます）

3000万円（売却価格）－2000万円(購入価格)＝1000万円（譲渡所得）

となります。

この1000万円にのみ（条件によって違いますが）税率がかかります。一応長期譲渡所得税の20％（所得税15％+住民税5％)として200万円となります。

では逆に、「購入価格」が「売却価格」よりも高い場合はどうでしょう？

損しているので、税金はかかりません。

それでは、本題の購入価格が不明な場合はどうなるのでしょうか？

正解は「売却価格の5％」なので

3000万円（売却価格)－150万円(ルールとしての購入価格）＝2850万円（儲け?)

2850万円に譲渡所得税の20％（所得税15％+住民税5％)をかけると譲渡所得税は驚異の570万円！！となります。

ちなみに、所有期間と税率の正確な関係は次の通りです。是非参考にしてください。

なお、原則として所有期間の起算時点は被相続人（亡くなった人）が所有を開始した時点です。

相続開始時点ではありません。

さらに、上記税額に対して、復興特別所得税が2.1%かかります。

このように、購入価格が分からないだけで税額は大きく違ってしまいます。

先祖代々の家で、全く貨幣価値の違う状態であれば、とてつもなく広い土地を1000円（購入時では大金）で購入したなんてこともあるでしょう。

この場合、購入金額は購入時と同じ1000円になってしまうので、仮に契約書があっても「購入価格は分からない！！」と言ったほうが良いかもしいれません。

しかし、通常は売買契約書があったほうが節税になるので、被相続人（両親や祖父母）が生きているうちに売買契約書を必ず探しておきましょう。

売却時の状況で変わる税金対策

ご存知の方もいらっしゃるかもしれませんが、不動産の売却については様々な特例（優遇税制措置）があります。

しかし、どんな状況でも使えるわけでなく、限られた条件でしか活用できません。

相続に関わる税金は状況によって、特例などの優遇税制対策を利用できる条件が違い、非常に奥が深いです。

全てのケースを網羅することはできませんが、状況別に利用できる優遇措置をアドバイスいたします。

相続した家に居住している場合

売却する家が、自宅としてわれていた場合には、3000万円の特別控除という特例を使うことができます。

売却益から3000万円無かったことにしてくれます。

ただし、これには条件があります。

• 確定申告をすること
• 売り手と買い手が、親子や夫婦、自分の経営する法人などの特殊な関係がないこと

などです。

もともと無くなった人（両親等）と同居をしていたのであれば、相続した後も、子供の自宅になりますので、3000万円の特別控除が使えます。

相続した家が空家になっている場合

空家の場合は全く特別控除は使えません！と書きたいところですが、平成27年の税制改正によって、相続後、空き家となった自宅を売却しても3000万円の特別控除が使えるようになりました。

しかし、条件が厳しい・・・。

• 昭和56年5月31日以前に建築された物件であること
• 相続開始時に亡くなった人が1人で住んでいたこと
• 一定の耐震基準になるようにリフォームするか、建物を取り壊して売却すること
• 売却代金が1億円以下になること

などです。

条件の中に出てくる「昭和56年5月31日」というのは、建築基準法が「新耐震基準」に変更されたときです。

つまり

現在の耐震基準を満たしていない家を、耐震基準に合うようにリフォームか取り壊すようにすれば、税金をなんとかしてあげますということでしょう。

リフォームでも、取り壊しでも何百万もかかりますから、費用対効果で検討しましょう。

ちなみに、この特例は平成31年12月31日までの売却に限定されていますのでご注意ください。

取得費加算の特例

相続してから3年10ヶ月以内であれば、「取得費加算の特例」というものがあります。

今までご紹介した税金の計算は「売却した利益」に対する控除でしたが、この特例はちょっと違います。

売却価格からマイナスする「物件の購入価格」の取得費用を大きくして、利益（譲渡利益）を少なくするものです。

ではどうやって「取得費」を大きくするのか？

それは、その不動産を相続したときに支払った相続税です。

取得費加算の特例は、相続税を払った人が相続したものを売却した場合にみに使える特例です。

また、夫婦間では利用できません。

両親の家を相続して、相続税を支払った方は税金を納めすぎないよう、しっかり調べてしてみてください。

困ったら税理士へ相談しよう

こういう問題が起こる前に相続が予測できる不動産については、生きているうちに売却したり、戦略的に同居するなど、しっかり対策を打っておくことをお勧めします。

しかし、急に両親が亡くなってしまうなど、仕方のない場合もあります。

「売買契約書が見つからない」場合、非常に壁が高く、理論武装がしっかりしていないとできませんが、状況証拠（分譲のパンフレットや住宅ローンの会社に残る資料）を集めて税務署が購入費用として認めるケースがあります。

ただし、税務署と申告者の裁判沙汰になることもあります。

いずれにしてもプロの知識と経験が必要ですから、困ったときは相続に強い税理士に相談しましょう。

このページのまとめ

簡単にこのページのポイントを書いてみました。

• １、家の売却は購入時の「売買契約書」が最も重要
• ２、相続後に「空家」にするのは損
• ３、生きているうちに相続の相談をしておこう
• ４、困ったら早めに相続に強い税理士に相談しよう

先日、国土交通省から平成30年度の公示地価が発表されました。

新聞やテレビでも大きく取り上げられましたが、全国第1位は銀座　山野楽器銀座本店様だそうです。

その価格は１㎡当り5,550万円！！！一坪(3.3㎡)だと1億8315万円！！！

バブル期の最高額が3850万円。2008年がミニバブルで3900万円。一昨年が4010万円。昨年が5050万円ですからバブル期以上の資産価値があるということです。

まあ、売る気も無いでしょうし、こちらも買う気が無いので関係ありませんが、さぞかし固定資産税が大変でしょうねくらいの感じです。

さて、実際買うとなった場合、この値段で買えるのでしょうか？

また、こんな土地を相続したら？税金は？

関係ないとはいえ、色々と考えてしまいますよね

しかし、ここまで大きな金額でなくても、家の売却や相続のときには、身近に同じようなことが起こります。

土地や不動産は「一物四価」とか「一物五価」と言われ、何の目的で使われるかによってその価格の算定基礎が変わります。

非常に身近な問題でもあるのでしっかりと理解しておきましょう。

一物四価と一物五価

そもそも、どの価格のことを四価とか五価と呼んでいるのか基本的なことを説明します。

まず、「一物四価」は

• 実勢価格
• 公示地価
• 路線価
• 固定資産評価額

の4つを言います。

これに「公示価格」を補完する形で発表されている「基準地標準価格」を入れると「一物五価」と呼ばれます。

それでは、その1つ1つを個別にご説明いたします。

実勢価格

実勢価格とは、実際に売買が行われる「時価」の価格です。

基本的に実勢価格は実際に取引が行われる価格なので、将来値引きが予想される広告やネット上の希望売却価格ではありません。
買主と売主が合意して売買が行われる価格です。

実際に売買が行われた価格をデータベース化すると、周辺の取引状況、人気度合いが分かってきます。

また、現状は価格上昇してきてトレンドとして売り時なのか、買い時なのかも分かります。

売却や購入の相談で不動産業者へ相談に行った場合の参考価格はこの「実勢価格」となります。

公示地価

「公示地価」は国土交通省が毎年1月1日を基準日として3月下旬に発表している土地の価格です。
この価格は、都市計画区域内に設定されている基準地点を不動産鑑定士が調査（売買の取引状況や家賃収入など）、その調査結果（約25000箇所）をもとに土地鑑定委員会が公示地価を決定しています。

この地価の目的は「実際の土地売買の目安」として発表しておりますが、実際の土地売買は「時価」であり、その時の人気や土地の形状などによってもかなり変動してしまいます。

では、何故調査をしているのか。

新聞記事の最後の方に大きな答えがあります。

国交省は、都心の商業地の地価上昇について「収益性を重視した選別投資の傾向が強く、総じて過熱しているとはみていない」としている。

つまり、投機的な要因によって異常な価格の上昇や吊り上げが行われておらず、適正に国土が利用されているかを確認しています。

また、この「公示地価」は公共事業用地の取得価格（補償金）算定の規準となります。

実際にいくらで取引をされていようが、この公示地価が「適正な価格の目安」なのですから保証金の算定基準になるのは当然のこととなります。

路線価

国税庁が毎年1月1日を判定の基準日として7月に発表している土地の価格です。

「路線価」は「相続税路線価」とも呼ばれ、相続税・贈与税の算定基礎の目安となります。

例えば、相続した家を売却した場合は、売却した価格が課税対象の基礎となりますが、家をそのまま相続した場合、この「路線価」が相続税の算定基礎となります。

また、生前贈与などをした場合も、この「路線価」が課税の算定基礎となります。

ざっくりですが、この「路線価」は「公示地価」の80%程度の評価水準と言われています。

固定資産評価額

市町村が毎年1月1日を基準日として、現在の土地、家屋等（固定資産）の所有者に対し、その固定資産税評価額をもとに課税する算定基礎となる価格です。

厳密にいうと、「土地と家屋は別々に評価され、3年に1度評価替えが行われます。

土地の評価としては「公示地価」の70%程度が評価水準と言われています。

また、登記に関わる「登録免許税」や、「不動産取得税の課税標準」となる登録価格です。

基本的に個別の物件に関わる具体的な固定資産税額は公表されておらず、特定の利害関係者しか公開請求ができません。

基準地標準価格

「基準地標準価格」は「基準地価」とも呼ばれ、都道府県が毎年7月1日を基準日として9月に発表している土地の価格です。

評価内容に様々な違いはありますが、公表時期を見ても分かるように、「公示価格を補完」する役割が大きく、国土交通省の「公示地価」検索システムではこの「基準地価」も同時に検索することができます。

従って、課税などの目的で調査されているわけではありません。

「公示地価」は「実勢価格」とどれだけ違うのか？

一概に土地と言っても日本全国様々なので「これだけ違う！」と絶対のレポートをすることは難しいです。
また、実際に価格交渉もできないので、あくまで「希望価格」との違いとなってしまいますが、調べてみました。

大田区田園調布4丁目

言わずと知れた日本屈指の高級住宅街です。

例えば、土地売買の目安となる「公示価格」で高級住宅街　大田区田園調布四丁目（555㎡)は649,000円/㎡となっていますが、、Yahoo!で土地の売却希望価格を調べてみると208.31㎡で1億5000万円。
つまり720,000円/㎡となります。
単純に㎡当たりの価格は10％程度の乖離ですが、555㎡のまとまった土地を売却すればもう少し差が出るはずです。

横浜市港北区日吉本町

慶応大学に近い住宅街です。

土地売買の目安となる「公示価格」で横浜市港北区日吉本町（234㎡)は548,000円/㎡となっていますが、、Yahoo!で土地の売却希望価格を調べてみると100.19㎡で5,980万円。
つまり596,000円/㎡となります。
単純に㎡当たりの価格は9％程度の乖離ですが、234㎡のまとまった土地を売却すればもう少し差が出るはずです。

結論

上記の調査はどちらも高級住宅街ですが、この結果について2つの使い方が出来ます。

１、あくまで希望価格の調査ですが、5~8%以下程度の値引きができそう。

２、この「公示地価」から50%以上も乖離している場合は、異常な価格設定をしている。

と言った感じです。

このページのまとめ

簡単にこのページのポイントを書いてみました。

• １、「一物五価」は利用目的の違いにある
• ２、身近なケースでは適切な価格を利用しよう
• ３、実勢価格は「時価」
• ４、5つの価格の違いをしっかり理解しよう

住宅を購入する際にキャッシュで購入するなんて人はごく一部。当然、住宅ローンを活用する方が多いと思いますが、近年ではバブル期のような金利の変動が少なくなり、現在のような超低金利を生かした変動金利を選択するのか、契約スタート時に金利上昇のリスクを負わず、全返済期間の返済額が確定する固定金利を選択するのかはとても悩ましいところです。

国土交通省の平成２７年度　住宅市場動向調査によれば、約５５％程度の住宅購入者が何らかの住宅ローンを利用しています。

ただし、「無回答」の人も20％～30％いるので、全体としては75％以上は「住宅ローン」を組んでいると思います。

その中でもよく耳にするのは「フラット３５」。

かつての住宅金融公庫がなくなり、現在の住宅支援機構と民間金融機関が協力して2003年から運用されているのがこの「フラット３５」です。

今回は住宅ローン借り入れ時に一度は検討するフラット３５の特徴、メリット・デメリットなどをご紹介いたします。

「フラット３５」とは？

「フラット３５」は全期間固定金利の住宅ローンで、住宅支援機構と民間金融機関が協力して2003年から運用されている住宅ローンです。

「フラット３５」はその名の通り最長35年のローンが組めます。最短も決まっていて、15年以上となります。また、完済時に80歳まででなければなりません。

実際に「フラット３５」を活用する場合の窓口は、「フラット３５」を取り扱っている銀行などの金融機関となります。

旧住宅金融公庫が直接融資をしていたのに対し、住宅支援機構は直接顧客への融資はしません。

窓口となる銀行などの金融機関からローンを買い取り、証券化して市場で投資家へ販売するという方法（機構MBSといいます)を取っています。

つまり、金融機関はローンをすぐに住宅支援機構に買い取ってもらうことでリスクはなく、住宅支援機構はローンを証券化して市場で販売することでリスクを細分化しています。

「フラット３５」の特徴

「フラット３５」の特徴ですが、基本的に官民協力で仕組みづくりをしているので、利用者の利便性はかなり工夫されています。

この利便性がメリットにもデメリットにもなるのですが、窓口となる金融機関自体のリスクがそれほど高くない商品なので活用できる基準自体がかなり緩く設定されています。

また、「フラット３５」という決まった商品があるわけではありません。

商品としての申し込み要件は住宅支援機構によって全国共通に統一されていますが、融資金利や融資手数料、申込時の提出書類等が窓口となる銀行によって違うのも大きな特徴です。

ネット銀行などでも取り扱っており、「価格コム」と言った価格比較サイトでも「住宅ローン人気ランキング」で各金融機関の金利の比較がされています。

「フラット３５」のメリット

1. 全期間固定金利で契約時に全返済期間の金利と返済額が決定する

   基本的な考え方として、全期間固定金利の「フラット３５」は金利変動型のローンに比べると倍ぐらい金利が高いです。
   相場の金利が高くなった場合も金融機関がそのリスクを負わなければならないからです。

   しかし、35年もの長期の経済状態の変化を読むのは不可能で、計画も立てやすく、契約時に返済額を確定できることはメリットと感じている人も多いようです。

2. 保証人不要
   通常、銀行などの金融機関の住宅ローンでは数十万円の保証料や保証人が必要ですが、「フラット35」ではどちらも必要がありません。
   当然、金利の高さに反映していると考えるのが普通だと思います。

   しかし、保証人はお願いするのもお願いされるのも嫌なもの。非常に重要なメリットだと思います。

3. 繰上げ返済の手数料が不要

銀行等の金融機関の住宅ローンにおいては、繰上げ返済を利用する場合、1～3万円程度の繰り上げ返済手数料が必要になる場合があります。「金利が取れなくなった分払え！」とも取れる手数料ですが、「フラット35」の場合、繰上げ返済手数料は無料です。

住宅ローンは返せるときにどんどん返していくことは非常にメリットがあります。

繰り上げ返済手数料が無料となっている点はとても大きなメリットの一つと言えます。

4. 団体信用生命保険への加入が任意

   団体信用生命保険とは一定の条件（借主の死亡など、契約内容によります）になった場合、返済をせずにそのままローン終了となる生命保険です。当然、生命保険ですから、保険金は金融機関が受け取る訳ですが、ご家族にとってはとても安心できる保険です。

   しかし、病気などなんらかの理由で団体信用生命保険に加入できない場合、通常の住宅ローンでは住宅ローン自体が組めなくなりますが、
   「フラット３５」では借り入れ可能です。

   この場合、死亡後も住宅ローンが残ってしまうため、相続した遺族がローンの残債を支払うこととなります。

   また、通常の住宅ローンでは、この団体信用生命保険の保険料は金利の中に含まれていますが、「フラット３５」の場合は別途保険料を支払う必要があります。

   まあ、明確でいいと思いますが、もし加入しない場合はご家族と十分に話し合いをしてから決めるようにしましょう。

「フラット３５」のデメリット

1. 団体信用生命保険代替の保険加入が必要

   メリットにも挙げた団体信用生命保険の任意加入ですが、実際はその代替となる「収入保障保険」に別途加入する必要があります。

   この「収入保障保険」ですが、働けなくなった場合に支払われる「所得補償保険」とは全く別物ですのでご注意ください。

   「収入保障保険」とは、被保険者が亡くなった場合において、遺族に対して保険適用期間終了まで毎月もしくは一時金で保険金が支給されるものです。
   掛け捨て型のタイプである場合が多く、保険料は割安になっています。

2. 利用できる住宅に制限がある

   「フラット３５」を利用できる物件には制限があります。

   • 一戸建て住宅：床面積70㎡以上
   • マンション：床面積30㎡以上
   • 物件購入価格が1億円以下（原則物件価額の9割まで融資）
   • フラット35の住宅技術基準に適合していること

   などです。

3. 繰上げ返済額に制限がある

銀行等の金融機関の住宅ローンの繰上げ返済は、手数料はかかりますが1円単位で繰り上げ返済が可能です。

しかし、「フラット３５」では手数料がは全くかかることはありませんが、インターネットサービス「住・My Note」で10万円以上、金融機関窓口では100万円以上からとなっています。

繰上げ返済にはある程度まとまった額を返済する必要があります。

4. 金利が高い

   メリットとの裏返しで、住宅ローンを検討するスタート時点でわかってしまうことですが、長期固定金利の住宅ローンは将来のリスクがない代わりに、非常に高い金利を支払うこととなります。

   前述したように、「フラット３５」は窓口となる銀行などの金融機関によっても金利が違います。
   契約後も常にチェックしておいて、もっと金利の安い「フラット３５」への借り換えや、場合によっては変動金利型の住宅ローンに借り換えることも検討しておきましょう。

   ただし、20年も払ってしまってからでは借り換えのメリットが少なくなります。契約後から常に注意しておきましょう。

フラット３５の種類

「フラット３５」は基本的に全期間固定金利ですが、当初の一定期間のみ優遇金利を得られる商品もありますのでご紹介します。

「フラット３５S」

より質の高い住宅を購入の場合(中古住宅も可）、優遇金利でローンを組むことが出来ます。

適用条件となる住宅支援機構が定めた技術基準には、①省エネルギー性、②耐震性、③バリアフリー性、④耐久性・可変性の４つがあり、技術が高い方から、さらにAプラン、Bプランに分かれます。

最も高い品質の住宅に適用するAプランは当初の１０年間が、また、Bプランでも当初の５年間の優遇が0.25％の金利が引かれます。

「フラット３５」子育て支援型・地域活性化型

「フラット３５」子育て支援型・地域活性化型は、地方公共団体と住宅支援機構が連携して行っているもので、住宅取得に対する地方公共団体による補助金交付などの財政的支援とあわせて、当初５年間の借入金利を0.25％引き下げる制度です。

基本的には人口減少や過疎化の問題がある地域が多いです。

その他

商品の組み合わせ

「フラット○○」は「フラット３５」以外にも、借り入れ期間によって「フラット２０」や「フラット５０」という商品もあります。

また、そのいくつか（フラット２０とフラット３５など）を組み合わせることもできます。

ここで検討する可能性があるのは、固定の金額を支払う「フラット３５」を、子供の成長やご自身の定年に合わせて変動させたい場合です。

例えば、借入金額3000万円のうち、2000万円を「フラット３５」、1000万円を「フラット２０」にして2つを組み合わせることが出来ます。
また、同じ商品同士も組み合わせが可能です(返済期間を変える）。

早く返済してしまえば、金利の支払いが減るのは当然です。また、ご自身の健康など、将来リスクも減らすことが出来ます。

シュミレーションするのが非常に複雑になりますが、計算はコンピュータがやってくれるはずです。

銀行窓口では遠慮なく納得するまで申し入れをしましょう。

また、何度も書きますが、銀行ごとに金利や手数料が違うので複数の銀行で話を聞くようにしましょう。

このページのまとめ

簡単にこのページのポイントを書いてみました。

• １、「フラット３５」は窓口の銀行によって金利が違う
• ２、利用できる条件には制限がある
• ３、金利は高いが審査は緩め
• ４、商品の組合わせで将来のリスクを減らそう

マンション購入時はどんな人が回りに住んでいるのか気になりますよね。

新規分譲マンションだと予想するのが難しいですが中古なら調べることができます。

国土交通省や各地方自治体ではマンションに関する様々なアンケート調査が実施されており、当然、トラブルについても調査しています。
「江戸川区」「埼玉県」などインターネットで間単に調査結果を見ることができますので、皆様も調べてみてはいかがでしょうか？
以外な地域差もあるかも知れません。

今回は、東京都のアンケート結果についてご紹介いたします。
高い買い物ですし、日常生活にストレスがかかりますから、しっかり調査して購入しましょう。

東京都の調査

東京都のアンケート調査では、「日常管理の問題」と「居住者間の問題」と2つに分けて調査しています。

なお、回答は重複回答ですので合計100％にはなりません。

１、居住者間の問題

かなりざっくりですが、結果は下記のとおりです。

居住者間の問題（全体）
1. 生活ルールを守らない居住者・・・・・・・・・45.6%
2. 地域との付き合いが希薄・・・・・・・・・・・33.4%
3. マンション内コミュニティーが希薄・・・・・・32.5%
4. 居住者間のトラブル・・・・・・・・・・・・・23.5%
5. 高齢者の問題・・・・・・・・・・・・・・・・17.9%

このアンケートではさらに戸数別（マンション規模）、築年数での差も報告されています。

戸別数では

• 1～20戸
• 21～200戸
• 201戸以上

の3段階。

築年数では

• 1971年以前
• 1972年～2001年
• 2002年以降

の3段階になっています。

戸別数で大きく差が出ているのは、

の3項目です。
いずれも大規模マンションでのトラブルが多く、小規模では半分程度の回答率になっています。

また、築年数で大きく差が出ているのは、

の1項目で、古いマンションで50％程度。2002年以降のマンションでは5％もありません。

マンションには地域特性や戸別の事情があるので、個別のマンションでは問題がないところもありますが、全体としては築15年以下で中規模のマンションがトラブルが少ないということになります。

２、管理上の問題

こちらも、かなりざっくりですが、結果は下記のとおりです。

居住者間の問題（全体）
1. マンション管理に無関心な居住者が多い・・・・・・・・・・・・・・43.1%
2. 役員のなり手がいない・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・32.8%
3. 防災マニュアルが未整備など防災面の不安・・・・・・・・・・・・・29.3%
4. 役員の負担が増大している・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・18.0%
5. 高齢者が増え、バリアフリー対応が必要・・・・・・・・・・・・・・16.7%
6. 修繕積立金が少なく将来に不安・・・・・・・・・・・・・・・・・・14.0%
7. 不特定の人の出入りがあり、防犯面に不安・・・・・・・・・・・・・14.0%
8. 賃貸住戸が増え、マンション内の秩序が保たれない・・・・・・・・・12.3%
9. 管理規約等に生活ルールが含まれていないなど、内容が不十分・・・・12.2%
10. 長期修繕計画が整備されていない・・・・・・・・・・・・・・・・・ 6.1%
11. 管理費等の滞納者への対応が不十分・・・・・・・・・・・・・・・・ 3.6%
12. 管理組合が機能していない・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 2.4%
13. 管理会社が契約とおり履行しない・・・・・・・・・・・・・・・・・ 1.8%
14. 管理費が不適切で管理が十分に行えない・・・・・・・・・・・・・・ 1.3%
15. 管理会社への痛くないようが不明瞭・・・・・・・・・・・・・・・・ 1.2%

このアンケートでもさらに戸数別（マンション規模）、築年数での差も報告されています。

戸別数では

• 1～20戸
• 21～200戸
• 201戸以上

の3段階。

築年数では

• 1971年以前
• 1972年～2001年
• 2002年以降

の3段階になっています。

戸別数で大きく差が出ているのは、

の5項目です。

お金に関わる「修繕積立金が少なく将来に不安」と「長期修繕計画が整備されていない」は小規模マンションが圧倒的。それ以外は大規模マンションで問題があるようです。
いずれも大規模マンションでのトラブルが多く、小規模では半分程度の回答率になっています。

また、築年数では、ほとんどの項目で古いマンションが回答率が高いという結果になっています。

３、その他の項目

アンケート調査において、選択する項目に無かったのか、自由記入項目等に記入された項目も報告されています。
ただし、回答率などは記載されていません。

居住者間の問題の「その他の項目」
1. マンション内に住居・商業施設・事務所があり、コミュニティーをどう形成すべきかわからない
2. 途中入居者が増えたことにより、マンションへの意識が変化している

日常管理の問題「その他の項目」
1. ゴミ出しについてのルールが守られていない
2. ペットについてのルールが守られていない
3. 役員を輪番で選出しているが、ノウハウの蓄積が少ない
4. 外国人が入居しているが、文化の違いからルールが守られないことがある
5. 個人情報保護のため、居住者名簿が作成できない
6. 自転車の台数が増えて、駐輪場のスペース不足の問題あり
7. 駐車場の利用率が低く、収支が悪化している

いずれも、どこのマンションでも当てはまるような内容です。

トラブルが起きる原因

今まで、アンケートの調査結果を見てきましたが、どのように感じましたでしょうか？
「マンション売却の案内人」としては下記7つのポイントを確認すればトラブルが起きにくいマンションかどうかを判断できると思います。

1. 管理会社はしっかりしているか？
2. 管理人は全体を把握しているか？
3. 管理規約や細則はマメに改定されているか？
4. 住人同士の挨拶はされているか？
5. マンションのエントランスは清潔か？
6. 消防設備の点検、配水管の清掃の実施率(戸数）は毎回高いか？
7. 管理組合の活動は活発か？

しっかりした管理会社であれば、「このマンションの管理はいいですよ！」と教えてくれるはずです。

そんなことも答えられない管理会社であれば、そもそも購入しないほうがいいと思います。

トラブルの解決方法

さて、この調査では「トラブルが発生した場合、どうやって解決しているのか？」についても聞いています。

ほとんどの場合、

1. 管理組合で話し合った
2. 管理会社に相談
3. 当事者間で話し合った

の3つの方法で解決しています。

内容にもよりますが、管理組合や管理会社は「共有部分」についての責任しか負えないので、専有部分や人間関係につては個別になってしまうのは当然なようで、他の自治体が実施したアンケートでも同様の調査結果になっています。
 

このページのまとめ

簡単にこのページのポイントを書いてみました。

• １、行政ではマンションの管理についてアンケート調査を行っている
• ２、大規模マンションはトラブルが起きやすい
• ３、古いマンションは問題を抱えている可能性が高い
• ４、購入時は7つのポイントを確認して不安をなくそう

マンションの資産価値を高める「管理組合」１を読んで、管理組合や理事会への参加に対して、さらに「面倒くさい」と感じた方もいらっしゃるのではないでしょうか？

案内人は「絶対に積極的な参加が必要」と考えます。

今回はその理由についてご案内いたします。

マンション総合調査の分析

国土交通省では5年に1度、「マンション総合調査」というアンケート調査を実施していて、インターネット上で公開されています。
最新のデータは平成25年12月のものです。これを中心にご紹介いたします。
 

１、管理状況への満足度

マンション管理の現況に対する満足度は項目別に下記のとおりです。
やはり、管理組合の活動が活発で、居住者のコミュニケーションが上手く出来ているマンションは満足度が高いと言えるでしょう。
「管理業者（フロントマン）が良い」という評価は、管理組合がマンション管理会社をしっかりコントロールしている結果とも取れます。

管理状況に満足している理由（重複回答）
1. マンション管理業者が良いので・・・・・55.7%
2. 管理員が良いので・・・・・・・・・・・39.8%
3. 管理組合役員が熱心なので・・・・・・・39.3%
4. 居住者全員が協力的なので・・・・・・・21.0%
5. 管理費が適切な額であるため・・・・・・19.9%
6. その他・・・・・・・・・・・・・・・・ 4.4%

 
また、満足していない人に対してもアンケート調査しています。
当然、質問は満足している理由の逆になります。

予想通りコミュニケーションの不足が多いと考えられます。
管理組合役員の熱意も小さいと言うところでしょうか。

管理員への不満が少ないのには驚きますが、管理自体に対する興味が無いのではないのでしょうか？
また、「その他」が25.4％と非常に多いです。
細々と色々な問題を抱えていそうですね。

管理状況に満足していない理由（重複回答）
1. 一部の居住者の協力が得られにくい・・・50.7%
2. 管理組合の役員が不慣れなので・・・・・28.3%
3. マンション管理業者が良くないので・・・21.0%
4. 賃貸された住戸が多いので・・・・・・・17.8%
5. 管理費が適切でないため・・・・・・・・16.3%
6. 管理組合が機能していないので・・・・・14.1%
7. 管理費の滞納が多いため・・・・・・・・12.0%
8. 管理員が良くないため・・・・・・・・・ 5.1%
9. その他・・・・・・・・・・・・・・・・25.4%

２、総会への出席状況

マンション管理の最高意思決定機関である「総会」への出席に対する意識はどうなのでしょうか？

この出席率が悪いマンションは、役員になってもやるべきことがわからず、活動が活発にならないと思います。

総会への出席状況
1. ほとんど出席している・・・58.7%
2. 時々出席している・・・・・27.1%
3. ほとんど出席していない・・11.2%
4. 全く出席していない・・・　 1.7%

 
アンケートの結果では85％以上の人が「出席する意思は持っている」ようです。

それでは、欠席時の委任状などの提出状況はどうでしょうか？

総会への出席状況
1. かならず提出している・・・72.5%
2. ほとんど提出している・・・ 9.9%
3. あまり提出していない・・・ 1.1%
4. 全く提出していない・・・　 0.7%

 
良心的に取れば、「議題を確認して意思表示している」とも取れますが、悪意で取れば「総会には出ないけど、委任状出しとけばいいんでしょ！」とも取れます。

同じように提出している人でも、意識差はかなりあると思われます。
 

３、マンション購入時に「維持管理」で考慮した事項

マンションの資産価値は、言い替えれば「みんなが買いたいマンション」であり続けることです。

それでは、マンションを購入した人はどんなことを注意して検討ているのでしょうか？

維持管理で考慮した事項(複数回答）
1. 優良なマンション管理業者であること・・・・・・・41.7%
2. 管理費および修繕積立金の額が十分であること・・・41.2%
3. 管理規約の内容が妥当であること・・・・・・・・・33.4%
4. 長期修繕計画が作成されていること・・・・・・・・23.1%
5. 管理組合が円滑に運営されていること・・・・・・・11.2%
6. 大規模修繕工事が適切に実施されていること・・・・10.4%

 
アンケートの結果では「優良なマンション管理業者であること」が41.7％と非常に評価されています。
一方、「管理組合が円滑に運営されていること」については11.2％程度です。

理事会経験者であれば実感することですが、実は「「管理組合が円滑に運営されている」ことと「優良なマンション管理業者であること」は同じくらい重要です。
この2つが揃えば他の項目は自然と満足度の高い内容になるのです。

４、管理組合への役員就任への対応

さて、いざ自分が管理組合の理事（役員）に選ばれる場合、どういう対応をしているのでしょうか？

管理組合への役員就任への対応
1. 順番が回ってきたら引き受ける・・・・・・・・・・47.3%
2. 快く引き受ける・・・・・・・・・・・・・・・・・13.3%
3. 他にやり手がいなかったらやむ終えず引き受ける・・ 9.7%
4. 引き受けない・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 5.7%

 
これも、数字だけでは表せない意識差がありそうです。
「引き受けない」と答えた人は5.7％だけですが、「快く引き受ける」のはたったの13.3％です。

同じ資産でも、「一生懸命やらないと貯金額が毎年減っていく」と言われると分かりやすいのですが、「誰かがやってくれる」という甘えがあるのかも知れません。

上記5.7%の引き受けない人の理由もアンケートで調査しています。
理由がたくさんあるので上位6項目のみ記載します。
 

管理組合への役員就任を引き受けない理由
1. 高齢のため・・・・・・・・・・・・・・・・・・30.4%
2. 仕事等が忙しく時間的に無理だから・・・・・・・23.2%
3. 本人、家族に病人がいる等の事情があるから・・・10.7%
4. 面倒くさいから・・・・・・・・・・・・・・・・ 8.9%
5. 何をしたらよいかわからないから・・・・・・・・ 8.9%
6. あまり関心がないから・・・・・・・・・・・・・ 7.1%

 
これを読まれた皆さんはどう感じたでしょうか?

なんと「高齢だから」と回答した中には50代、60代の方がいます。

このほかの理由には、少数ですが「引き受けない人と比べて損だから」「前回引き受けたときに嫌な思いをしたから」というのもあります。

こうなると子供の言い訳を聞いているようです。

結局、最初から「やらない」と決めておいて、後から理由を考えているとしか思えません。
まあ、少数回答ですけど。

管理組合へ積極的に参加すべき理由

国土交通省のアンケート調査では、非常に幅広く、また細かく調査がされています。

確かに、個別の質問に対する回答がどうかも重要です。しかし、全体として「満足度の高い回答が得られているマンション」は個別の質問にも満足度が高い回答をしているはずです。

マンションの中には管理組合の役員報酬を規定しているところもあるようです。

規定を否定するつもりはありませんが、全員が積極的に参加し「資産価値を維持・向上させる」ことで、十分な報酬となることを認識するべきと考えます。
 

このページのまとめ

簡単にこのページのポイントを書いてみました。

• １、マンションの管理へは積極的に参加しよう
• ２、管理組合への熱意は資産価値へのエネルギーとなる
• ３、住民のコミュニケーションは最も大事
• ４、資産価値の向上が役員報酬

初めてマンションを購入する人にとってはあまり馴染みのない「管理組合」。

「面倒くさい」「かかわりたくない」「忙しい」といったネガティブなイメージをお持ちの方もいらっしゃると思います。

昔から「マンションは管理を買え」と言われるほどで、管理組合は「資産価値」へ影響します。土地の権利部分が少ないマンションですから、当然といえば当然。
しかし、この「管理組合」、「マンションの資産価値を維持するために、重要性はますます高まっています。

最近では、積極的に勉強する管理組合が増え、総会へ提案、実行することで資産価値を下げない努力もされています。

言葉で言うのは簡単ですが、「こんなマンションに住みたい」と思えるマンション作りをしていくことが管理組合の大きな役割です。

マンションの共有部分の運営に関わる全体の仕組みはのが区分所有法という法律で規定されていますが、法律の条文がわかりにくいので実態に合わせてご説明いたします。

今回はマンションの管理組合の役割や重要性について2回にわたりご案内いたします。

管理組合とは何か？

マンションを購入するということは、マンションの各部屋を所有する権利と、玄関・敷地・エレベータなどを利用する権利を両方購入することになります。

マンションの部屋を購入した所有者を「区分所有者」といいます。

玄関・敷地・エレベータなど区分所有者が利用できる部分を「共用部分」といいます。

この「共用部分」についての利用ルールや建物全体の管理・維持について決め事をしていくのが「管理組合」です。

この「共有部分」はマンション購入時に受け渡される「管理規約」に明記されています。
区分所有者はこの管理規約に従って生活をしなければならず、管理組合は「管理規約」に明記されている共用部分のルール作りを行います。

通常、区分所有者は所有権を得たと同時に「管理組合」の構成員となり、所有権を持つ間は脱退することができません。

「理事会」・「総会」とは何か？

「区分所有法」の規定や通常の管理規約によれば、「総会で決定した事項を理事会が実行する」ということになりますが、現実は「理事会が総会へ提案し、決議された内容を次期理事会が実行する」になります。

この関係は、「国会と内閣」の関係と同じです。そういう意味では管理組合は「国民」と考えればわかりやすいです。ただし、国会にあたる総会には全組合員が参加する権利があります。

そして、「内閣」にあたる「理事会」のメンバーは「理事」として「総会」で選出され（その選出方法は管理規約に記載があります）、１～２年間の任期で活動します。

また、理事会の長である「理事長」は理事の中から互選で選出されることが多く、対外的にも重要な役割を負います。（法律上は「理事長」は「管理者」と言います）

ここまでの説明を簡単に図形にしてみました。

理事会の役割

総会によって選出された理事は「理事会」を開催し、運営します。
一般的に理事会は1ヶ月～2ヶ月に一度開催されることが多いようです。

理事のメンバーも仕事などの都合がありますから、土日に開催されることも多く、メンバーの方は時間を取られることは事実です。

開催頻度は変更できますが、毎月の収納のチェックや議事録の作成・配布の時間を考えると1ヶ月に1度くらいが個人的には良いと思います。

さて、「理事会」では基本的に3つのことを話し合います。

１、予算の実行

総会でスケジュール化された予算案が計画通りに実行されているかをチェックします。

• 管理費、修繕積立費が遅滞なく区分所有者から収納されているか
• 駐車場などの使用代金が遅滞なく使用者から収納されているか
• 庭木の剪定、配管の清掃、火災報知機のチェックなどが行われたか
• 業者への支払いが遅滞なく行われているか

など、細かいことまで挙げたらきりがありません。

ただし、総会で決議されていないことを理事会が勝手にすることもできませんから、あくまでスケジュール表に従うことになります。

２、日々の問題点チェック

区分所有者が問題なく生活できているかをチェックします。

問題があれば、理事会が対応することになります。

• ゴミだしのマナーが悪い
• 生活騒音の問題がある
• 管理人の対応が悪い
• 共有部の設備（カギや裏口の閉まり具合など小さいもの）が老朽化して使いにくい

のようなものです。

マナーなどの問題については張り紙などで注意喚起を行います。

小額の予算が必要な場合は、通常、管理費の中に「予備費」といった緊急支出ができる様になっていると思います。

３、次回総会の議案の策定

理事会の大仕事はなんといっても「総会議案の策定」です。

日常の問題点の解決や、マンションの資産価値を維持し、高めるための長期的な計画の作成・ルール作りなどの原案を策定します。

決議する内容によって必要な議決数も違いますから、細心の注意を持って策定し、区分所有者へは日頃から情報提供や協力要請が必要です。

基本的に議案は策定された内容に対して、区分所有者が「Yes」「No」の選択で行いますから、細かい点まで見落としは許されません。

なぜなら、総会の間に議案内容の変更などは出来ないからです。

一般的な決議内容とその定足数、議決権の数を下記に記載します。

管理会社の活用

既にお分かりだと思いますが、理事会運営に必要なエネルギーは相当なものです。
通常、この複雑な運営や処理を委託できるのが「マンション管理会社」です。

マンションの運営を自分たちのみで行うことを「自主管理」と言いますが、理事長が変わることによって仕事が雑になってしまったり、また、理事長が長期政権となって知らない間に皆さんのお金を使い込んでしまったりといったトラブルも少なからず起こっています。

実際、マンションの自主管理は「資産価値」の評価から言うとあまり良いとは言えません。

また、マンション管理会社に頼りすぎても問題があります。マンション管理会社が管理すべきお金を使い込んでしまった事例も多くあります。

「マンション管理会社に任せっきり」というマンションはかなりあります。結局、自分たちのマンションの価値を下げることになってしまいますので絶対に止めましょう。

理事会がしっかりとした上で、マンション管理会社を管理、監督して良いマンションにしていくことが大事です。

管理会社の良いところは「他のマンションがやっている事例」を多く知っていることです。
管理会社のHPなどを見て、可能なら過去の実績も見ておきましょう。経験豊富な管理会社なら、何かトラブルがあっても頼れるケースが多いと思います。

このページのまとめ

簡単にこのページのポイントを書いてみました。

• １、マンション購入者は自動的に管理組合に入る
• ２、マンションの資産価値の維持には「管理」が重要
• ３、理事会の役割を理解しよう
• ４、マンション管理会社に任せっきりは絶対ダメ

「マンションの資産価値を高める「管理組合」２」へ

「住み替えるならやっぱり新築マンション！」と考えてしまいますよね。

最新の建物に最新の設備

新築マンションの場合、未完成のまま売買契約をするケースが多いですが、出来上がりを想像するだけでワクワクしてしまいますよね。

夢がいっぱい詰まっています。

しかし、中古マンションには隠れたメリットがたくさんあります。

今回は、「中古マンションのメリット」と「どういう人に向いているのか？」をご案内します。

中古マンションのメリット

「中古」と聞くと「使い古し」のイメージを持つ方もいらっしゃると思います。

しかし、「使っていた」ことでとても多くの情報を得ることもできます。

「中古マンションのメリット」を見ていきましょう。

１、リフォームで自分好みにできる

新築マンションでは「完成前」なのでイメージが曖昧ですが、中古マンションは実際の場所で見ながら検討することができます。

新築マンションは販売業者に「おまかせ」で、中古マンションは「セミオーダー」といった感じでしょうか？

実際、中古物件を「リフォーム」「リノベーション」をして販売する専門業者が最近人気です。

それだけ、需要があるということです。

自力でその付加価値を楽しもうと思えば非常に楽しく、またご家族もワクワクできる時間が過ごせると思います。

また、その途中経過も実際の現場で確認できることも楽しみとなります。

２、消費税がかからない（仲介）

基本的に土地には消費税がかからず、建物には消費税がかかります。
しかし、個人の売買については消費税がかかりません。

新築のマンションの場合、通常、販売業者から購入します。
「土地部分」の価値はほとんど無いので、建物としてどっかり消費税がかかります。

中古マンションの場合は、個人の売買を、業者が「仲介」して購入する場合が多く、この場合
消費税はかかりません。

不動産業者への仲介手数料は（400万円以上の場合）売買価格×３％＋6万円＋消費税です。

同じ3000万円のマンションでも

新築マンションの場合・・・240万円（消費税）

中古マンションの場合・・・97.2万円（仲介手数料）

で、その差は150万円近くとなります。

３、共用部分の状態が確認できる

中古の場合、購入するお部屋に目が行ってしまいがちですが、共用部分の状態は非常に重要です。

まず確認してほしいのが「ごみ捨て」のルール。

専用のごみ置き建屋があって、「24時間どんなゴミでも出すことができる」というのは最高ですが、
ゴミ出しは生活する上でとても大事です。

また、ゴミ置き場を確認すると、住んでいる人の意識の高さや、日常の清掃状態もわかります。

そして、玄関、エレベータ、外観の確認です。

築年数に比べて外壁の劣化や綺麗さはどうなのかを確認しましょう。

日常の清掃や、修繕などのメンテナンスがわかります。

また、夕方以降に再度訪問すれば、共用部分の明るさが分かります。

不安なく生活できるか確認しましょう。

４、管理組合の活動が確認できる

不動産業者が仲介している場合、管理会社に色々な確認をすることができます。

夕管理組合は活発に活動しているほうが、資産価値の維持には良いと思います。

ご自身が購入したときに「管理組合の活動は面倒」と思われるかもしれませんが、長い目で見て
夕積極的に参加されることをお勧めします。

５、管理人と話ができる

管理人は管理会社のフロント担当者と同じくらい重要です。

実際の運営面では管理人の良し悪しがマンションの生活の質を左右してしまいます。

また、

• どんな人がすんでいるのか？
• 揉め事がないか？
• 管理組合の活動はどうか？
• 近隣とのトラブルはないか？

といった情報も聞き出すことができます。

よほど変わった管理人でなければ、将来住むかも知れない人に邪険な対応はしないと思います。

７、資産価値の動きがわかる

購入後にマンションの価値がどうなるのかはとても興味がありますよね。

中古マンションの場合、分譲開始時点の情報があるので、築年数と比べてどのような変化をしているのかが明確に分かります。

ただし、中古マンションはあくまで相場です。人気のエリアも何かあると急激に状況が変わります。

仲介している不動産業者に遠慮なく調査してもらいましょう。

中古マンションに向いている人

正直申し上げて、「忙しくて時間がなかなか取れない」という人には中古マンションはお勧めしません。

中古マンションはあくまで相場です。人気のエリアも何かあると急激に状況が変わります。

必ず交渉も必要になりますから、同じマンションでも人によって数百万の違いが出てしまうこともあるでしょう。

そういう意味では新築の分譲マンションは公平感があります。

案内人が中古マンションをお勧めする人は

• 交渉が面倒でない人
• 自力で作り上げるのが好きな人
• 事前調査が楽しくやれる人
• 周囲の人間関係が気になる人
• 子供の成長に合わせて、今後買い替えが必要な人

です。

いずれにしても情報収集が必要なので、信頼できる仲介業者を見つけ出すことを第一に活動しましょう。

このページのまとめ

簡単にこのページのポイントを書いてみました。

• １、中古マンションにはメリットがいっぱい
• ２、中古マンションのリフォームで快適な生活
• ３、資産としての価値を調査しよう
• ４、交渉ごとが面倒なら新築がオススメ<

遺産分割協議が揉めたり、また自分の両親や祖父母の代の相続の時点でしっかりとした相続手続きが行われていなかったことによって、残念ながら不動産の共有状態になっている方もいらっしゃるのではないのでしょうか？

経緯はどうであれ、結果的に相続財産が「共有状態」になってしまった場合、共有者全員が同意しない限り、不動産を売却することはできません。

どうすればいいのでしょうか？

日本の法律では「一物一権主義」という基本的な考え方があり、法律上「共有状態」は望ましくない状態です。

「一物一権主義」とは、「１つのものには１つの所有権しか存在しない」という考え方です。

民法ではこういう望ましくない状態を解消するため、「共有物分割請求」という規定があります。

今回は「共有状態」を解消するための方法をアドバイスしたいと思います。

共有物分割請求までの道のり

不動産を共有している場合、おそらく一般的なケースでは、まずはじめに「売却して自分の所有分を渡して欲しい」と話し合いが始まるでしょう。

そして、不動産の売却に応じてもらえなかった場合、次に「だったら、自分の持分を買い取って欲しい」と交渉するでしょう。

しかし、買い取るお金を準備することは大変です。こういうようなケースで応じてもらえなかった場合に登場するのが、この「共有物分割請求」です。

共有物分割請求の方法

当事者同士の共有分割協議がまとまらなかった場合以下のような手続きになります。

1. 裁判所の調停による共有物分割請求

裁判所の調停委員が当事者間の調整役となり、要望を調整します。調停がうまくいけば、調停調書を作成します。

2. 裁判による共有物分割請求

「共有物分割訴訟」といいます。調停でもまったく話の折り合いがつかない場合や、話し合い自体に応じないといったケースは裁判となります。

その他の共有状態解決方法

共有状態を解消したい方の中には、お金や権利そのものよりも、「面倒な人間関係から離脱したい」という目的が一番大きい場合もあるでしょう。

このような場合には、以下のような解決方法があります。

• 共有持分の放棄

・・・共有者は自己の共有持分を放棄することで共有関係から離脱することです。この場合、放棄された共有持分は、民法上、ほかの共有者に帰属するものとされています。

• 共有持分の処分

・・・共有持分の処分は、自分の共有持分を第三者に譲渡してしまうこで、共有状態から離脱すること

自分の共有持分のみを譲渡できるのか？

原則として自分の共有持分のみを譲渡することは可能です。

また、共有持分の買取のみを専門的に行っている不動産業者もあります。

デメリットとして、買い取り価格は非常に安くなってしまうと思います。

理由は、買取業者も「共有状態」なりますから粘り強い交渉と「共有物買取請求」によって不動産のすべての所有権を獲得しないと、土地全体の利用や売却などによる企業としてのメリットがなくなるため、通常の不動産取得に比べて膨大なコストが掛かってしまうからです。

何代にも渡り相続などの所有権移転登記を放置して、知らない間に共有状態になってしまった場合や、人間関係が崩壊していて今後交渉の進展が見られない場合には活用してみてはいかがでしょうか？

このページのまとめ

いかがでしたでしょうか？不動産の共有状態を解消するのはとても大変な作業であることがお分かりいただけたと思います。

簡単にこのページのポイントを書いてみました。

• １、日本の法律の基本的な考え方は「一物一権主義」
• ２、交渉がうまく行かなければ調停、裁判で解決可能
• ３、共有持分は放棄することも可能
• ４、共有持分のみ売却することも可能。ただし金銭的メリットは期待できない