親が高齢になってくると、相続の問題は気になりますよね。

特に、相続時にかかる相続税は期間限定の特例なども多くあり、その条件も非常に限定的であることから、非常に分かりにくくなっています。

今回は、現状税制の中で相続財産である実家（家）の売却は相続前がいいのか相続後がいいのかをケース別に比較したいと思います。

しつこいようですが、もう一度確認してください。今回の比較は

相続前に家を売却した場合の税金と相続後に相続した人が売却した場合の税金の比較です。

相続前に売却した場合、相続時に相続税が課税されます。

この場合、家を売却して現金化した資産が相続時にどれくらい残り、基礎控除も含めて全体の課税額を比較する必要があります。

家を売却した場合にかかる税金の基本

家を売却した場合にかかる税金は所得税と住民税の2つです。

計算の考え方はとても簡単で

「売却価格」－「購入価格」（取得費用は差し引けます）＝「譲渡所得」

となります。

つまり、買った価格より売った価格が低ければ税金はかかりません。

この場合の価格は、購入価格、売却価格とも実際に契約書などに記載されている実態の価格です。

また、税率については保有期間によって変わります。

このサイトでは何度も出てきている図ですが、参考までに書いておきます。

図の中にもありますが、通常自分が保有する家を売却した場合、「居住用財産の特別控除」というのが適用され、売却益から3000万円の控除をすることができます。

相続前に売却したほうが良いケース

相続前に売却したほうが良いケースは、上記の「居住用財産の特別控除」が使えるケースです。

この特例は、あくまで自宅として使っていた不動産を売却した時にしか使えません。

アパートや賃貸マンション、別荘も使うことができません。

また、この特例を使うためには細かい条件があります。

• 確定申告をすること
• 自分が住んでいる物件を売却するか、以前住んでいた物件の場合には、住まなくなってから3年を経った日を含む年の12月31日までに売却すること
• 売り手と買い手が、親子や夫婦、自分の経営する法人などの特殊な関係がないこと

などです。

この他にも重複して他の優遇税制を受けていないかとか、売った年の前年・前々年に

• 居住用財産の3,000万円特別控除（同じ特例）
• 居住用財産買換えの場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
• 特定居住用財産の買換え・交換の特例
• 特定居住用財産の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

の特例を受けていないなどの条件があります。

つまり、

• 相続人が既に持ち家がある
• 今後も親と同居する予定がない
• もうすぐ相続が発する可能性が高い

の場合は相続前に売却したほうが良さそうです。

上記の中で、上の2つは後ほど説明します。

3つ目の「もうすぐ相続が発生する可能性が高い」については、あまりに早いタイミングで売ってしまうと、現在住んでいる人は「どこに住むんだ？」という問題が発生してしまうからです。

また、被相続人が生きている間に売るメリットは「購入価格が分かる」ことです。

相続後に購入価格が分からないと「購入価格は売却価格の5％」という恐ろしい計算をされてしまうので、最低限、相続不動産については事前に売買契約書を教えてもらっておいたほうが良いでしょう。

相続後に売却したほうが良いケース

相続後に売却したほうが良いケースは「土地部分の評価が高い自宅」で「小規模宅地等の特例」が使えるケースです。

「小規模宅地等の特例」とは？

「小規模宅地等の特例」とは「自宅に使っている土地で330平方メートルまでは80％OFFの価格で相続していいですよ」という特例です。

例えば、亡くなった人が自宅として使っていた5000万円の家は100万円に減額されます。更地ではダメです。

非常に大きな減税ですよね。

実は、この特例、事業用宅地、特定同族会社事業用宅地、不動産貸付用宅地でも利用することができますが、今回は話が複雑になるので割愛します。

また、マンションでも土地権利部分のみ、この特例が使えます。(少ないですけど）

小規模宅地等の特例が使える条件

この特例が使える人は下記の3パターンです。

• 配偶者
• 同居親族
• 被相続人と別居してるが、3年以上自分の持家に住んでいない親族

上記の配偶者は分かりやすいですよね。

問題は2番目の「同居親族」と3番目の「>被相続人と別居してるが、3年以上自分の持家に住んでいない親族」です。

まず、2番目の「同居親族」ですが、「実態」がなければいけません。

住民票だけを実家にしているとかではダメです。逆に住民票は別でも、同居の実態があれば大丈夫です。

また、亡くなる直前から（10日前とか）ではどうか？

一応OKです。ただし、その後、10ヶ月間はその家に実態として住み続ける必要があります。

税務署はかなりしつこく調査をしてきますので、あまり無理はしないことをお勧めします。

次に、3番目の「被相続人と別居してるが、3年以上自分の持家に住んでいない親族」です。

これを「家なき子特例」と言ったりします。

この3番目は上記の1番目(配偶者)、2番目（同居親族)がいないときのみに使えます。

また、別居して持家のない相続人は、その配偶者が持家を持っていてもダメです。（嫁いだ娘さんのイメージです。)

そして、この取り扱いは平成30年4月1日に改正されました(経過措置あり)。

まず、使える条件ですが、

• 配偶者も同居していた相続人もいないこと
• 3年以上、自分の持家に住んでいないこと
• 相続が発生した日から10ヶ月間は所有し続けること

です。

しかし、「持家が無い」状況を無理やり作り出してしまうような人もいて、改正されることになりました。

例えば、「孫」に相続させてしまうとか、持家を売却して持家をなくしてしまうとか・・・。

そういうわけで、下記のようになりました。

〔廃止・縮減等〕

〈相続税〉

（1）小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例について、次の見直しを行う。

① 持ち家に居住していない者に係る特定居住用宅地等の特例の対象者の範囲から、次に掲げる者を除外する。

イ 相続開始前３年以内に、その者の３親等内の親族又はその者と特別の関係のある法人が所有する国内にある家屋に居住したことがある者

ロ 相続開始時において居住の用に供していた家屋を過去に所有していたことがある者

そもそも、税制としては「同居したいんだけど、転勤などで別の場所に住まなければならない人は賃貸してるでしょうから・・・」というような想定だったのが、法律の穴をつかれてしまったので改正ということになったのでしょう。

ただし、経過措置があります。

簡単にいうと、「平成30年3月31日までに改正前の条件を満たしている人の場合には、平成32年3月31日までに発生した相続において改正前の条件をを認めます」という内容です。

このページのまとめ

簡単にこのページのポイントを書いてみました。

相続税はその状況やケースによって非常に奥の深いものです。
困ったときは税理士の先生でも「相続に強い税理士」に相談するようにしましょう。

• １、「居住用財産の特別控除」が使える場合は「相続前」が有利
• ２、「小規模宅地等の特例」が使える場合は「相続後」が有利
• ３、無理に特別控除や特例を使える状況を作るのはやめよう
• ４、困ったら早めに相続に強い税理士に相談しよう

両親が亡くなって、相続した家・・・。

自分は持ち家もあるので住む予定もなし・・・。

「思い出もたくさんあるし、もったいないけど売却しよう」

なんて、よくある話です。

しかし、売却すれば当然税金もかかるはず。

こうした問題を抱える皆様に相続した家を売却する場合の税金と注意点をアドバイスいたします。

もっとも重要なのは売買契約書

「先祖代々の家」などは除いて、不動産の売却で最も重要なのは売買契約書です。

「家の売却」というと、売却価格ばかりに目が行ってしまいますが、それは、自身で購入した場合、売買契約書や購入時の証拠書類は全て揃っているという前提の話です。

なぜか。

それは、譲渡所得の税金の計算に大きな違いが出るからです。

書き間違えました。

とてつもなく大きな違いが出るからです。

相続した不動産の譲渡所得税の計算

不動産の譲渡所得税の計算は非常に簡単です。

「売却価格」－「購入価格」（取得費用は差し引けます）＝「譲渡所得」

です。

では、相続（生前贈与でも同じです。）した家の「購入価格」はいくらになるのでしょうか？

相続税の計算で使用した価格だと思っていませんか？

正解は「亡くなった方が購入した価格」です。

一方、売買契約書が無く「購入価格」が分からなかった場合はどうなるのでしょうか？

正解は「売却価格の5％」です。（ギャー最悪！！)

例えば、2000万円で亡くなった人が購入した物件を3000万円で売却した場合、
（複雑になるので、購入費用とか抜いてます）

3000万円（売却価格）－2000万円(購入価格)＝1000万円（譲渡所得）

となります。

この1000万円にのみ（条件によって違いますが）税率がかかります。一応長期譲渡所得税の20％（所得税15％+住民税5％)として200万円となります。

では逆に、「購入価格」が「売却価格」よりも高い場合はどうでしょう？

損しているので、税金はかかりません。

それでは、本題の購入価格が不明な場合はどうなるのでしょうか？

正解は「売却価格の5％」なので

3000万円（売却価格)－150万円(ルールとしての購入価格）＝2850万円（儲け?)

2850万円に譲渡所得税の20％（所得税15％+住民税5％)をかけると譲渡所得税は驚異の570万円！！となります。

ちなみに、所有期間と税率の正確な関係は次の通りです。是非参考にしてください。

なお、原則として所有期間の起算時点は被相続人（亡くなった人）が所有を開始した時点です。

相続開始時点ではありません。

さらに、上記税額に対して、復興特別所得税が2.1%かかります。

このように、購入価格が分からないだけで税額は大きく違ってしまいます。

先祖代々の家で、全く貨幣価値の違う状態であれば、とてつもなく広い土地を1000円（購入時では大金）で購入したなんてこともあるでしょう。

この場合、購入金額は購入時と同じ1000円になってしまうので、仮に契約書があっても「購入価格は分からない！！」と言ったほうが良いかもしいれません。

しかし、通常は売買契約書があったほうが節税になるので、被相続人（両親や祖父母）が生きているうちに売買契約書を必ず探しておきましょう。

売却時の状況で変わる税金対策

ご存知の方もいらっしゃるかもしれませんが、不動産の売却については様々な特例（優遇税制措置）があります。

しかし、どんな状況でも使えるわけでなく、限られた条件でしか活用できません。

相続に関わる税金は状況によって、特例などの優遇税制対策を利用できる条件が違い、非常に奥が深いです。

全てのケースを網羅することはできませんが、状況別に利用できる優遇措置をアドバイスいたします。

相続した家に居住している場合

売却する家が、自宅としてわれていた場合には、3000万円の特別控除という特例を使うことができます。

売却益から3000万円無かったことにしてくれます。

ただし、これには条件があります。

• 確定申告をすること
• 売り手と買い手が、親子や夫婦、自分の経営する法人などの特殊な関係がないこと

などです。

もともと無くなった人（両親等）と同居をしていたのであれば、相続した後も、子供の自宅になりますので、3000万円の特別控除が使えます。

相続した家が空家になっている場合

空家の場合は全く特別控除は使えません！と書きたいところですが、平成27年の税制改正によって、相続後、空き家となった自宅を売却しても3000万円の特別控除が使えるようになりました。

しかし、条件が厳しい・・・。

• 昭和56年5月31日以前に建築された物件であること
• 相続開始時に亡くなった人が1人で住んでいたこと
• 一定の耐震基準になるようにリフォームするか、建物を取り壊して売却すること
• 売却代金が1億円以下になること

などです。

条件の中に出てくる「昭和56年5月31日」というのは、建築基準法が「新耐震基準」に変更されたときです。

つまり

現在の耐震基準を満たしていない家を、耐震基準に合うようにリフォームか取り壊すようにすれば、税金をなんとかしてあげますということでしょう。

リフォームでも、取り壊しでも何百万もかかりますから、費用対効果で検討しましょう。

ちなみに、この特例は平成31年12月31日までの売却に限定されていますのでご注意ください。

取得費加算の特例

相続してから3年10ヶ月以内であれば、「取得費加算の特例」というものがあります。

今までご紹介した税金の計算は「売却した利益」に対する控除でしたが、この特例はちょっと違います。

売却価格からマイナスする「物件の購入価格」の取得費用を大きくして、利益（譲渡利益）を少なくするものです。

ではどうやって「取得費」を大きくするのか？

それは、その不動産を相続したときに支払った相続税です。

取得費加算の特例は、相続税を払った人が相続したものを売却した場合にみに使える特例です。

また、夫婦間では利用できません。

両親の家を相続して、相続税を支払った方は税金を納めすぎないよう、しっかり調べてしてみてください。

困ったら税理士へ相談しよう

こういう問題が起こる前に相続が予測できる不動産については、生きているうちに売却したり、戦略的に同居するなど、しっかり対策を打っておくことをお勧めします。

しかし、急に両親が亡くなってしまうなど、仕方のない場合もあります。

「売買契約書が見つからない」場合、非常に壁が高く、理論武装がしっかりしていないとできませんが、状況証拠（分譲のパンフレットや住宅ローンの会社に残る資料）を集めて税務署が購入費用として認めるケースがあります。

ただし、税務署と申告者の裁判沙汰になることもあります。

いずれにしてもプロの知識と経験が必要ですから、困ったときは相続に強い税理士に相談しましょう。

このページのまとめ

簡単にこのページのポイントを書いてみました。

• １、家の売却は購入時の「売買契約書」が最も重要
• ２、相続後に「空家」にするのは損
• ３、生きているうちに相続の相談をしておこう
• ４、困ったら早めに相続に強い税理士に相談しよう

マンションの売却はなかなか予定通りとは行かないものですよね。

何より、「予定通りに、希望の値段で売却する」のは至難の業。そのため、「売り」を先行するか、「買い」を先行するかは非常に悩むところです。
どちらを選択するにしてもメリット、デメリットがありますが、できれば時間もコストも無駄のないタイミングで売却したいところです。

また、何らかの原因で早急に売却したい場合もあるでしょう。

今回はこんな悩みの強い見方「買い取りサービス」をご紹介します。

マンション売却のポイントを確認しよう

マンション売却の際に特に注意したいポイントは

• できるだけ高く売ること
• 資金繰りを確実にすること
• 住み替えに余計なコストをかけないこと

です。

「高く売ること」はとても重要ですが、こればかりに気を取られていると住み替えとのタイミングが上手く行かず、新居の購入資金を確定出来ないばかりか、現在住んできるマンションを維持するコストが大きくなってしまいます。

また、相続や急な転勤、離婚など何らかの事情で早急に売却をしたい場合、ゆっくり構えていられないこともあるでしょう。

マンション売却にはそれぞれの事情に合わせてスケジュールを立てなければなりませんし、こういった悩みを解決するために「マンション買い取りサービス」があります。

「マンション買い取りサービス」とは？

「マンション買い取りサービス」は文字通り不動産業者がマンションを買い取るサービスです。

このサービスを皆様が納得して利用するためには、「マンション買い取りサービス」はどんなビジネスなのかをしっかりと理解する必要があります。

「マンション買い取りサービス」は不動産業者が買い取った後、リフォームやリノベーションを行って付加価値を付けた上で再販売するビジネスです。

プロの業者が買ってくれるのでメリットもたくさんありますが、上記のようなビジネスの性質上、デメリットもあります。

「買い取りサービス」のメリット

このサービスを利用するメリットは

• 数日～1週間で現金化が可能
• 引渡し時期を確定できる
• 見積金額で売却できる（契約前の値引交渉がない）
• 業者への売却のため売却後の瑕疵担保責任を一切負わない
• 仲介手数料が不要
• 購入希望者の内覧への対応が不要
• 広告の必要がなく、周囲に知られない

などです。

競売にかけられる寸前というケースであれば、任意売却の相談にも乗ってくれますし、金融機関と協力して残債務の検討をしてくれると思います。

「買い取りサービス」のデメリット

このサービスのビジネスを理解すればお分かりだと思いますが、唯一のデメリットは「売却価格が安くなること」です。

通常相場から言えば、70％～80％程度になると考えておいたほうが良いでしょう。

また、なかなか売れそうにない状況にある場合はもっと低くなる可能性もあります。

なかなか売れそうにない条件とは一般論として下記のような条件です。

• 築年数が古い
• 物件の管理状態、維持が非常に悪い
• 交通の便がとても悪い
• 事故物件、ゴミ屋敷化している

買い取りサービスの種類

一口に「買い取りサービス」といっても３種類の方法があります。
それぞれに売主の事情に合わせて活用できるので、良く理解しておきましょう。

１、即時買い取り

非常に分かりやすいサービスで、「買い取りサービス」といえば、このイメージをお持ちの方も多いと思います。

業者によっても多少の違いはあるでしょうが、最短で数日～1週間後には現金化ができます。
問題は価格面の折り合いだけで、納得すれば、すぐに売却が完了します。

とにかく現金化を急いでいる人には非常にお勧めのサービスです。

２、買い取り保証サービス

「買い取り保証サービス」は、まず、通常の「仲介」として売り出し、予定通り売れなかった場合に業者が買い取る保証をしてくれるサービスです。

売り出し前に買い取り金額を確定できるので、住み替えの資金繰りやスケジュールを立てるのにもとても便利です。

「仲介」と「買い取り」のどちらが良いか？と言われれば、当然仲介で高く売ることをお勧めしますが、時間的にそれほど余裕の無い場合や、売却が遅れることによる余計なコストをかけたくない場合には非常に便利です。

３、リースバック

ちょっと聞きなれないのがこの「リースバック」。

業者によって「買い取り賃貸居住サービス」とか「住んだまま買い取り」などと言い方が違う場合があります。

リースバックは業者に売却したあとも、一般的には最大2年間「賃貸物件」として住み続けることができるサービスです。

賃貸物件となるので、当然、賃料を支払うことになりますが、所有権は業者に移転してしまうので、区分所有者として固定資産税や管理費を支払う必要がありません。（契約内容によります）

ただし、2年間も支払う賃料がありますので、月額1万円の違いでも、2年で24万円。

売却価格だけでなく賃料もしっかりと確認した上で契約しましょう。

この「リースバック」は、様々な事情に対応できる便利なサービスで、

• 離婚や相続問題で現金化したいが、しばらく住み続けたい
• 急な医療費の捻出をしたい
• 退職等でローンの支払いが厳しい
• 老後資金の確保をしたい

といった人はぜひ検討してみてはいかがでしょうか？

買い取り業者の選び方

買い取り金額は業者によってかなりの違いがあると思います。
従って、競合してたくさんの見積もりをもらうことが重要です。

リースバックの場合は住み続けるための「賃料」が発生しますが、業者によってかなり違うようです。

面倒くさがらずに何社も見積もりを取ってしっかりと確認しましょう。

一般的に「マンション売却の一括査定サイト」であれば情報入力していく中で「買い取り」にもチェックできるようになっていますので、チェックしておけば買い取り業者が見積もりを出してくるはずです。

買い取り業者の中にはかなり悪質な業者もいますので、注意して選びましょう。

また、「現金化」が非常に重要なので、資金力が十分な業者を選ぶようにしましょう。

このページのまとめ

簡単にこのページのポイントを書いてみました。

• １、「買い取りサービス」の種類を理解しよう
• ２、時間的に余裕があれば、まず仲介から
• ３、必ず競合して出来るだけ高く売却しよう
• ４、メリット、デメリットを良く理解しよう

「失敗しない生前贈与２」では贈与目的が明確でない（受贈者が用途を決められる）贈与をご説明いたしました。

今回は目的が明確な「住宅取得資金贈与の特例」をご紹介いたします。

住宅取得資金贈与の特例

１、「住宅取得資金贈与の特例」とは？

簡単に言うと、非課税贈与の年間110万円のほかに、子供および孫が住宅を購入するための資金援助として、700万円(認定長期優良住宅の場合には1200万円)まで贈与しても非課税となるという制度です。

２、「住宅取得資金贈与の特例」の要件

一覧にまとめてご説明いたします。

３、他の非課税制度との併用は？

この特例は他の非課税贈与の制度と併用して使うことが出来ます。

例えば、「暦年課税」を選択している場合、

700万円（又は1200万円）＋110万円」

を適用でき、「相続時精算課税制度」を選択すれば

700万円（又は1200万円）＋2500万円」

を非課税で贈与することができます。

４、制度利用時の注意点

この制度の最大の注意点は、相続時に「小規模宅地等の特例」が使えなくなることです。

「相続時生産課税制度」を選択した場合でも同様ですが、平成27年の法改正で、相続税の基礎控除は大きく減額されました。

その中で、「小規模宅地等の特例」は要件さえ合えば80％もの宅地の評価減ができる重要な問題です。

この要件に合っている人は贈与する相手、内容を十分に検討しておきましょう。

「小規模宅地等の特例」が適用できる要件

「小規模宅地等の特例」は「下記の要件が揃えば、相続財産としての価値を80％減額できるという制度です。

細かい事を言えば、貸付事業用宅地であっても50％の減額ができるという規定がありますが、今回は「居住用宅地」のみで説明します。

上の表の４、居住状態というのが問題です。

この要件はかなり寛容で、「「同居していた親族」や「同居していない親族」でも「亡くなった方に配偶者がいない場合」、「単身赴任で持ち家がない」といった場合にはこの制度を適用できます。

つまり、「住宅取得資金贈与の特例」を利用してしまうと、「相続税との関係で損なのではないか？」という考え方もあります。

特に、この議論は税理士さんのホームページに書かれています。

しかし、あくまで個人的な見解ですが、私＝案内人は「満額でなくても、贈与できる財力があれば利用すべき」と思っています。

なぜなら、相続時に親族で揉め事が発生した場合、相続税の申告に遅れがあれば特例の適用ができなくなってしまうからです。

遺産を残される方が元気なうちに、自分の意向で目的をしっかりした財産を振り分けておくことはとても重要です。

少なくとも、本制度を利用して購入した不動産は権利関係が明確になります。

相続財産としての不動産が「共有状態」なってしまっては売ることさえできません。

お金だけではない、別の切り口からもしっかり考えて制度を利用しましょう。

このページのまとめ

簡単にこのページのポイントを書いてみました。

• １、「住宅取得資金贈与の特例」は他の非課税制度と併用できる
• ２、直系親族にしか適用できない
• ３、メリットとデメリットをよく理解しよう
• ４、色々な切り口から考えて検討しよう

さて、ここから非課税でできる生前贈与の制度の詳細をご紹介いたします。

暦年贈与と相続時精算課税制度

生前贈与の非課税制度はすべてを併用して利用できるわけではありません。

暦年贈与と、相続時精算課税制度はどちらかを選択しなければなりません。

１、暦年贈与と相続時精算課税制度の違い

暦年贈与

暦年贈与は贈与者、受贈者に特に制限なく、毎年110万円まで非課税で贈与できる制度です。
この110万円までの部分を基礎控除額といいます。

110万円（基礎控除額）を超えた部分については贈与税がかかります。

確定申告も基礎控除額の範囲内であれば不要なのはとてもありがたいです。

ただし、贈与者が死亡し相続が開始した場合、死亡から3年以内に受けた贈与については全額相続財産に加算して相続税を計算することになります。

相続時精算課税制度

相続時精算課税制度は贈与者と受贈者に制限があります。

ただし、特別控除額として累計2500万円（一括でも分割でも可能）を非課税で贈与することができます。

2500万円の特別控除額を超えた部分については、一律20％が課税されます。

この制度利用のためには、贈与を受けた年の翌年に納税額が無くても贈与税の申告書と相続時精算課税選択届出書を提出することとなります。

また、受贈者が死亡し相続が開始された場合、贈与時期には関係なく相続財産に贈与財産を加算して贈与税を計算します。
この場合、加算する贈与価額は贈与時の価額を適用します。

暦年課税と相続時精算課税制度の比較

少しわかりにくいので、制度を下記のとおり図解してみます。

相続時精算課税制度のメリット・デメリット

言葉で聞くといいことばかりに聞こえる「相続時精算課税制度」ですが、上の図解を見て「んっ？」と思った方もいらっしゃると思います。

「結局、相続するのと同じ計算になるのでは？？」と。

実際、「暦年課税の方が税金が安かった」といったことにもなりかねませんから、十分に全体像を理解しましょう。

また、相続税の計算方法には多くの「控除」や特殊な算定方法があることもよく勉強しておかないとわからなくなってしまいます。

相続税についてはこちらで詳しくご案内しています。

「知っておきたい相続の話１（相続税）」へ

「相続時精算課税制度」は一度選択すると、後での変更が出来なくなります。

メリットとデメリットを知った上で、税理士など専門家の意見を聞きながら慎重に判断するようにしましょう。

以下、メリットとデメリットをご説明いたします。

１、相続時精算課税のメリット

• １、短期間でまとまった財産を贈与できる

2500万円を110万円ずつ非課税で贈与しようとすると20年以上かかってしまいます。

また、不動産など分割で贈与することが難しいものは一括で贈与が可能です。

相続開始時に所有権が共有状態にならず、明確に所有権の移転ができます。

• ２、相続税の還付が受けられる

2500万円を上回った場合の贈与税もあくまで「仮払い」であり、実際の相続が始まり相続税に対して「払い過ぎ」が発生した場合は還付されます。

• ３、贈与時の価額で相続財産の計算ができる

不動産や株式などで、取得時よりも値上がり傾向が続いている場合、贈与時の価額で相続財産の計算ができます。

• ４、贈与財産が生み出した利益を得ることが出来る

贈与された財産は、相続財産に参入されますが、不動産や株式を贈与した場合は既に所有権が移転しているので相続までの間の利益は受贈者が得ることができます。

• ５、特定贈与者以外からは暦年贈与が受けられる

相続時精算課税の贈与者を「特定贈与者」と言います。受贈者は「特定贈与者」以外の人からは暦年課税で贈与を受けることができます。

• ６、「孫」に直接贈与できる

相続では有効な遺言書がない限り、「子」を飛び越えて「孫」に相続されることは滅多にありませんが、要件が合致すれば、贈与者の意思で直接贈与することができます。

デメリット

• １、「小規模宅地等の特例」を併用できない

平成27年の法改正で、相続税の基礎控除は大きく減額されました。

その中で、「小規模宅地等の特例」は要件さえ合えば80％もの宅地の評価減ができる重要な問題です。

この要件に合っている人は贈与する相手、内容を十分に検討しておきましょう。

「小規模宅地等の特例」については次の「失敗しない生前贈与３」の中でご説明しています。

• ２、土地、株式が値下がりしたときのリスクがある

贈与した財産は、相続時に相続財産に参入しますが、その価額は「贈与時」の価額になります。

値上がりした場合は生前贈与のメリットが出ますが、値下がりするとデメリットとなります。

将来のことはなかなか予測しにくいです。専門家の方の意見も聞くようにしましょう。

• ３、「孫」に相続税がかかる可能性がある

相続が開始されると相続税が計算されます。本来の相続人である配偶者や子はそもそも相続人ですが、「孫」の場合はそうでないにも関わらず相続税の納税義務を負う可能性があります。

また、「孫」へ贈与した場合、「代襲相続人」になっていない限り、相続税の2割加算の対象にもなります。

• ４、物納ができない

暦年課税の場合、相続財産に加算された贈与財産は相続税の支払時に「物納」することできますが、相続時精算課税によって贈与を受けた財産は物納できません。

相続時精算課税制度と相続放棄

「相続時精算課税制度を選択した場合でも「相続放棄」はできます。

また、贈与された財産を手放す必要もありません。

非常にややこしい話ですが、「民法」と「税法」は全く違う理屈で存在していますので、別個のものとして覚えましょう。

相続放棄した場合、民法上は、「当初から相続人ではなかった」ことになり、相続でその財産を取得したことにはなりません。

しかし、税法上は、その贈与財産は相続によって取得したものとして相続税の計算がされることになります。

このページのまとめ

簡単にこのページのポイントを書いてみました。

• １、2つの制度は選択する必要がある
• ２、相続時精算課税には要件がある
• ３、メリットとデメリットをよく理解しよう
• ４、専門家の助言を必ず聞こう

続きはこちら

「失敗しない生前贈与３」へ

「どうせ死んだら相続されるんだから、生前贈与しなくても同じ！」とお考えではありませんか？

しかし、「生前贈与」は「相続」争いの回避が出来る上、贈与者が贈与する目的も明確に出来るものがあります。
また、安易に利用すると余計に税金が高くなってしまうこともありますが、税理士なども入れて検討を行えば節税のメリットが大きいのも事実です。

今回は贈与税を非課税にできる生前贈与の制度について３回に渡りご案内いたします。

生前贈与制度の傾向と理由

近年、非課税など優遇措置を受けられる生前贈与の対象が「子」から「子、および孫」に広がっています。

どういうことでしょうか？

日本は長寿国となり、2017年3月に厚生労働省から発表されたデータによると、男性の平均寿命は80.75歳。女性は86.99歳です。

そうすると、相続される側（受贈者）は単純計算して50歳から60歳くらいになってしまいます。

相続されたお金や資産は、一部相続税として納付されますが、この年代になってくると消費に回らずまた預金になってしまいます。

まあ、欲しいものなんてなくなりますからね。私自身も服はユニクロを何年も使い、車も買い替えません。

若い現役世代や子育て世代の給料が上がらず、購買意欲があっても消費できない状態であるのに、国の試算では家計資産の６０％以上を60歳以上の人が持っているそうですから、これではいけません。

ランドセルなど高価なものをジジ、ババに頼ってくるのはこのためですが、なんでもかんでも頼ることはしないでしょうから、お金が回らなくなっています。

また、「孫には逆らえない」といった心理的な影響もあるでしょう。

国としては若い人たちに車を買ったり、服を買ったり、旅行をしたりして消費の拡大をしてほしいのですが、これでは無理です。

そこで、「孫」という若い世代に直接消費喚起を促すために、非課税など「優遇した生前贈与」の対象を広げているのです。

非課税でできる生前贈与制度

当サイトでは、不動産に関係した生前贈与の非課税枠がある制度をご紹介いたします。

ここでは制度名のご紹介をし、後ほど各制度の詳細をご説明いたします。期限立法もありますのでご注意ください。

また、家族を扶養するための生活費や教育費はそもそも贈与税の対象外ですのでご紹介は省きます。

1. 暦年贈与
2. 相続時精算課税の特例
3. 住宅取得資金贈与の特例

このページのまとめ

各制度の詳細についてはこちらで詳しくご案内しています。

「失敗しない生前贈与２」へ

簡単にこのページのポイントを書いてみました。

• １、生前贈与は節税メリットがある
• ２、制度の目的は「消費喚起」
• ３、孫への贈与が可能
• ４、期限立法もあるので注意！

実際に始まってみないと、何が起こるのがわからないのが遺産相続です。

「別に、一緒に住んでるんだから親父が死んだら全部もらえばいいじゃん！」などと実家に寄り付かなかった兄弟が、お父様の容態悪化をきっかけに頻繁に介護を手伝ったり。

また、色々と実家の事に口を出してきたり・・・。

「んっ？」と思っていると、お父様が亡くなった途端に相続争い。

私の身近でも何度か見ています。

さて、今回は「知っておきたい相続」の最後としてもめない相続のためのアドバイスをいたします。

「絶対揉めない相続」とは到底言い切れませんが、何かのきっかけになってくれればいいなと思っています。

遺産が少ないと相続で揉めない？

結論から申し上げます。揉めます。

裁判所のホームページでは「司法統計」という検索サービスがあります。

このページ作成時には平成２７年度の実績が最新でしたが、裁判所の調停成立件数 8,181件の内、

• 1000万円以下 2,633件(32.2%)
• 5000万円以下 3,572件(43.6%)
• 1億円以下 1,042件(12.7%)

なんと1000万円以下が32％以上あります。

遺産の額に関係なく、有効な遺言書をしっかり残しておくことをお勧めいたします。

遺言書についてはこちらで詳しくご案内しています。

「知っておきたい相続４（遺言書）」へ

なぜ揉めるのか？

揉める原因は簡単に言ってしまうと「コミュニケーションの不足」なのですが、もっと深く掘り下げると、「調整力の欠如」です。

まったく噛み合わない切り口で議論を進めても、感情問題になるだけです。

例えば、「ずっと住んでいた家だから売りたくない！」という話と、「売らなきゃ公平に分配できない！」という話は絶対に平行線になります。

世界的な経営学者ドラッカーの有名な言葉で「「コミュニケーションは相手の言葉でしか成立しない」というのがあります。

「司法統計」の資料を（数字だけですが）読み取ってみると、もはや「お金の問題じゃない！」くらいまで揉めてしまっていると予想されるケースもありそうです。

会いたくないからと、最初から代理人を立てるなどもっての外。相続人全員が冷静に落とし所を見つけ出しましょう。

たとえ兄弟でも「当たり前」の文化は違う訳ですから、しっかりと言い分を読み取って調整する必要があります。

相続で揉めた場合のデメリット

相続で揉めるとたくさんのデメリットがあります。注意しましょう。

１、相続の手続きがストップする

相続の手続きはほとんどストップしてしまいます。
遺産分割協議書が必要な手続きは基本的に出来ません。

少しだけ例を挙げると

1. 預貯金口座の凍結解除
2. 動産、不動産の名義変更（株式、土地･建物、車など）

まだありますが、上記2つが出来ないと目先の生活に困ることも出てきます。

２、相続に関わる税制優遇のメリットを失う

相続税は相続開始から10ヶ月が期限となりますが、これを超えてしまうと相続税の控除等が使えなくなります。
非常に大きな金額となり、争うことのメリットがよほど大きくないと意味がありません。

相続税についてはこちらで詳しくご案内しています。

「知っておきたい相続１（相続税）」へ

３、弁護士費用などがかさむ

すべて自力で調停を進めればいいのですが、時間ももったいないですし、弁護士費用はばかになりません。

「司法統計」によれば、調停の期間は1年以内が最も多く、次に2年以内、3番目に6ヶ月以内となっています。

４、将来の負の遺産となる

結局、話し合いだけで調停などにもならず、そのまま放っておくと、次の世代の負の遺産となります。

特に相続した不動産の所有権移転登記をそのままにしておくと、将来「真の権利者」を特定するのが難しくなり売却できなくなってしまいます。

法廷相続の形でも構いませんから、不動産については何かしらの決定事項をまとめて、登記はしっかりとやっておきましょう。

このページのまとめ

いかがでしたでしょうか？「相続の話」の最後は「揉めないのが一番」ということがお分かりいただけたと思います。

簡単にこのページのポイントを書いてみました。

• １、相続は何が起こるか分からない
• ２、遺産が少なくても相続は揉める
• ３、遺言書をしっかり残そう
• ４、話のまとめ役をしっかりやろう

遺産分割協議が揉めたり、また自分の両親や祖父母の代の相続の時点でしっかりとした相続手続きが行われていなかったことによって、残念ながら不動産の共有状態になっている方もいらっしゃるのではないのでしょうか？

経緯はどうであれ、結果的に相続財産が「共有状態」になってしまった場合、共有者全員が同意しない限り、不動産を売却することはできません。

どうすればいいのでしょうか？

日本の法律では「一物一権主義」という基本的な考え方があり、法律上「共有状態」は望ましくない状態です。

「一物一権主義」とは、「１つのものには１つの所有権しか存在しない」という考え方です。

民法ではこういう望ましくない状態を解消するため、「共有物分割請求」という規定があります。

今回は「共有状態」を解消するための方法をアドバイスしたいと思います。

共有物分割請求までの道のり

不動産を共有している場合、おそらく一般的なケースでは、まずはじめに「売却して自分の所有分を渡して欲しい」と話し合いが始まるでしょう。

そして、不動産の売却に応じてもらえなかった場合、次に「だったら、自分の持分を買い取って欲しい」と交渉するでしょう。

しかし、買い取るお金を準備することは大変です。こういうようなケースで応じてもらえなかった場合に登場するのが、この「共有物分割請求」です。

共有物分割請求の方法

当事者同士の共有分割協議がまとまらなかった場合以下のような手続きになります。

1. 裁判所の調停による共有物分割請求

裁判所の調停委員が当事者間の調整役となり、要望を調整します。調停がうまくいけば、調停調書を作成します。

2. 裁判による共有物分割請求

「共有物分割訴訟」といいます。調停でもまったく話の折り合いがつかない場合や、話し合い自体に応じないといったケースは裁判となります。

その他の共有状態解決方法

共有状態を解消したい方の中には、お金や権利そのものよりも、「面倒な人間関係から離脱したい」という目的が一番大きい場合もあるでしょう。

このような場合には、以下のような解決方法があります。

• 共有持分の放棄

・・・共有者は自己の共有持分を放棄することで共有関係から離脱することです。この場合、放棄された共有持分は、民法上、ほかの共有者に帰属するものとされています。

• 共有持分の処分

・・・共有持分の処分は、自分の共有持分を第三者に譲渡してしまうこで、共有状態から離脱すること

自分の共有持分のみを譲渡できるのか？

原則として自分の共有持分のみを譲渡することは可能です。

また、共有持分の買取のみを専門的に行っている不動産業者もあります。

デメリットとして、買い取り価格は非常に安くなってしまうと思います。

理由は、買取業者も「共有状態」なりますから粘り強い交渉と「共有物買取請求」によって不動産のすべての所有権を獲得しないと、土地全体の利用や売却などによる企業としてのメリットがなくなるため、通常の不動産取得に比べて膨大なコストが掛かってしまうからです。

何代にも渡り相続などの所有権移転登記を放置して、知らない間に共有状態になってしまった場合や、人間関係が崩壊していて今後交渉の進展が見られない場合には活用してみてはいかがでしょうか？

このページのまとめ

いかがでしたでしょうか？不動産の共有状態を解消するのはとても大変な作業であることがお分かりいただけたと思います。

簡単にこのページのポイントを書いてみました。

• １、日本の法律の基本的な考え方は「一物一権主義」
• ２、交渉がうまく行かなければ調停、裁判で解決可能
• ３、共有持分は放棄することも可能
• ４、共有持分のみ売却することも可能。ただし金銭的メリットは期待できない

「相続する遺産のほとんどが現金（預貯金）」の場合、よほど特殊なケースでなければ遺産の分配はそれほど揉めることもないでしょう。
理由は「分割するのが簡単」だからです。どんな割合でも登記なしで分割することができます。

しかし、「相続する遺産のほとんどが不動産」の場合、揉めるケースは格段に増えます。

さらに、相続する不動産（家）に同居している家族がいた場合、同居していない相続人との意見の違いは大きくなってしまいます。

このページでは、個別の事情はさておき、できるだけトラブルにならないようアドバイスをしたいと思います。

相続による不動産名義の変更期限

法律による相続不動産の名義変更期限はありません。

そもそも、不動産の登記は「第三者への所有権の対抗（主張）」が目的ですから、通常の売買においても「不動産の所有権移転登記」は義務がありません。

不動産登記をしない場合のデメリット

「不動産の所有権移転登記が義務ではない」というのはどういう意味なのでしょうか？

簡単にいうと、「国で所有権を明確にする制度を確立しているのだから、利用するかどうかは個人の自由」ということです。

制度を利用しなければ、権利は守られません。

不動産の売買、譲渡では「完全な所有権の移転」が求められます。言い換えれば、「購入者に所有権が完全に移転したことを客観的に証明できる」ことが求められているのです。

通常、売買のケースでも様々な書類を要求されますが、大きな目的の1つは「真の権利者は誰か？」を明確にすることです。

登記自体が義務でない以上、登記簿に記載されている人が「真の権利者」であるとは限りません。そこで、様々な公的書類を取得し、総合的に判断することで「真の所有者」を確定するのです。

不動産登記をしないと、「現状で売買ができない」だけでなく、将来の権利関係が複雑になって所有権の証明が時間が経つごとに難しくなってしまいます。

従って、専門家の手を借りないと証明ができなくなり、時間とコストが膨大になってしまいます。

よく、親子での不動産譲渡や、相続の際に「面倒だし、お金も掛かるから」と登記をしないままにしてしまう方もいらっしゃいますが、資産としての価値が下がってしまいます。

登記はしっかりとして「権利関係を明確に」しておきましょう。

相続による所有権移転の登記手続き

通常の譲渡との違いは基本的にありません。

ただし、通常の譲渡と違い「契約書」による権利移転ではありませんから、「権利関係が発生した証明」をしなければなりません。

今回の場合は「相続」が原因ですから

• 亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本,除籍謄本等
• 相続人全員の戸籍謄本
• 遺産分割協議書（もしくは有効な遺言書）
• 相続人全員の印鑑証明書
• 相続人全員の住民票の写し

が必要となります。

相続の段階でやっておけば、他の手続きでも必要な書類ばかりです。

これを放置してしまうと、「権利関係」がどのように移転し、「真の権利者」を証明することが非常に難しくなります。

お勧めの相続方法

簡単なことではないことは承知しておりますが、不動産については

• 誰か1人が相続する

もしくは

• 不動産は現金化して分配

のどちらかをお勧めします。

「誰か1人では不公平！」、「長年住んでいた家を売るのは嫌！」など不動産の相続で揉める原因でもありますが、「共有状態」で所有権を持っていても何も出来ません。

言ってみれば「資産としての価値」があまりありません。

日本の法律は基本的に「一物一権主義」が基本で、「共有」はあまり好ましくない状態であると考えます。

「共有状態」であると保存行為（共有物の修理や不法占拠者への明け渡し請求など）以外は単独で出来なくなるなど、法律的に「権利の制限」が掛かってしまうのです。

不動産の共有状態の解消についてはこちらで詳しくご案内しています。

「知っておきたい相続９（共有別分割請求）」へ

このページのまとめ

いかがでしたでしょうか？不動産の相続は、相続手続き自体が揉める大きな原因でもありますし、また、しっかりとした手続きを取らないと、将来、負の遺産となってしまいます。

専門家の助言を聞きながらしっかり手続きをしておきましょう。

簡単にこのページのポイントを書いてみました。

• １、不動産の相続はシンプルな形で行おう
• ２、どんな相続方法であっても所有権移転登記はやっておこう
• ３、共有状態は資産価値を下げることを知ろう
• ４、手続きは専門家にやってもらおう

相続財産の調査が終わったら、いよいよ具体的な相続に関する手続き開始です。
相続財産が明確にならないうちに遺産の分配や相続税の話をしても、すべて仮定の話になってしまいます。

揉める必要のない相続争いも発生する可能性があります。

このページでは相続手続きの仕上げ部分をご紹介いたします。

期限に間に合うようにする手続き

期限が明確に設定されている手続きは基本的には行政手続きとなります。
「家族が亡くなったら２」でもご紹介しましたが、例を挙げると相続放棄（3ヶ月）、準確定申告（4ヶ月）、相続税の申告（10ヶ月）などです。

間に合わなそうであれば、必ず事前に所管の窓口に相談に行きましょう。

１、単純承認・限定承認・相続放棄の手続き

相続財産の調査によって、財産がプラスなのかマイナスなのかが明らかになります。

これによりどういう相続をするのかを決める必要があります。

相続の方法は3通りあります。

• 単純承認・・・相続人が亡くなった人の権利・義務を無条件で承認し、継承すること
• 限定承認・・・相続する財産がプラスよりもマイナスの遺産が多い場合、相続する財産の範囲に
  限って弁済の義務を負うということを確定し、相続すること
• 相続放棄・・・相続人が亡くなった人の権利、義務の継承をすべて放棄すること

上記3つの相続方法のうち、限定承認と相続放棄は相続開始から3ヶ月以内に家庭裁判所に申述する必要があります。

２、準確定申告

亡くなった方の確定申告を行うことを「準確定申告」といいます。

準確定申告は、「1月1日～死亡した日までの所得を相続の開始があったことを知った日の翌日から4ヶ月以内」に行うこととなっています。

「死んでも税金取るのかよ！」と思われる方もいらっしゃると思いますが、その通りです。
当然、亡くなった人は申告できませんので、相続人が代わって申告することとなります。
（2人以上の相続人がいる場合は「各相続人が連署により準確定申告書を提出」します。）

申告する人の基準もほとんど通常の確定申告と同じです。

しかし、通常の場合と同じように、死亡するまでに医療費、住宅ローン、保険、扶養の控除など、払いすぎた税金を取り戻す機会でもありますのでしっかりやりましょう。

３、遺産分割協議を行う

亡くなった人の相続財産の調査が終わったら、遺産分割協議を行います。
各相続人が単純承認・限定承認・相続放棄を選択している段階ですので、相続人の確定も出来ていることと思います。

遺産相続協議は最終的に「遺産分割協議書」を作成する目的で行うのですが、相続人全員で行わなければなりません。

ここにミスがあると「遺産分割協議書」自体が無効になってしましますので注意しましょう。

「遺産分割協議」の詳細についてはこちらで詳しくご案内しています。

遺言書の種類の詳細についてはこちらで詳しくご案内しています。
「知っておきたい相続７（遺産分割協議）」へ

遺産分割協議は相続手続きの中でも大イベント。なかなかスムーズに行かないこともあるようです。

早めに家庭裁判所へ調停や審判などの手を打った方が良いケースも多くあります。

これでもまとまらなかった場合は裁判になります。

４、遺産の分配、各種名義変更を行う

遺産分割協議がおわったら、相続財産の分配内容に従い、相続人がそれぞれ名義の変更や債権の請求（預貯金の引き出しや名義変更）を行います。

すべての相続財産が預貯金だけであればそんなに問題はないのですが、ほとんどの場合「不動産」があるのでとても大変になってしまいます。
とはいっても一旦は名義変更をしないと売却すらできませんから仕方がありません。

相続開始と同時に法律上、相続財産は一旦相続人の「共有」状態になります。

特に不動産については共有状態だと基本的に売却ができないため、売却→現金化→分配が出来るように協議するのがお勧めです。

個別の事情によっていろいろ手続き項目は変わりますが、今回は「遺産分割協議書」の提出が必要な手続き項目を記載します。

• 不動産の所有権移転登記
• 預貯金の名義変更、引き出し請求
• 自動車の所有権名義変更
• 所有株式の名義変更

なお、「銀行口座の凍結・解除」についてはこちらで詳しくご案内しています。
「知っておきたい相続６（銀行口座の凍結・解除）」へ

５、相続税の申告・納付

ここまできたら、最終段階です。
相続税の申告・支払いです。

相続税は「相続開始を知った日（通常は亡くなった日）の翌日から10ヶ月以内」に行わなければなりません。

税金だけは税務署が必死になりますから、しっかり申告いたしましょう。事情に関係なく、この期間に申告しないと加算税や対納税の対象になります。

とは言っても、「遺産分割協議が全然まとまらないのにどうしよう・・・」と思われるかも知れません。
実際、私の友人のケースでも遺産分割協議に1年以上かかりました。

この場合、法廷定相続分で相続したとして申告、納税し、後日（申告から3年以内）改めて申告することとなります。

なお、相続税の詳細。についてはこちらで詳しくご案内しています
「知っておきたい相続１（相続税）」へ

このページのまとめ

いかがでしたでしょうか、3回にわたって「家族が亡くなったら」をご案内いたしました。
悲しみにくれる間もなく、相続手続きに追われてしまうのがお分かりいただけましたでしょうか?

簡単にこのページのポイントを書いてみました。

• １、まずは亡くなった方の財産を抜け無く調べ上げよう
• ２、プロの手を最大限活用しよう
• ３、手続き期限はしっかり管理しよう
• ４、相続税は最後の仕上げ。しっかり申告しよう