現実に「家を買おう！」と思っても、心配なのは資金計画。

「年収○○○万円でいくらの家が買えるのか」をアドバイスする徹底検証シリーズ第6回目は年収1,000万円です。

庶民には憧れの1000万円プレーヤー。しかし、当の本人からしてみると意外に「そんなに裕福じゃないよ！」と思う人も多いのではないでしょうか？

それはさておき、 よく耳にするのは「8倍ルール」。「年収の8倍までの家なら大丈夫」という都市伝説です。

また、「収入の30％なら住宅ローンの支払いは大丈夫」なんてことも聞きます。

本当でしょうか?

「銀行が貸してくれる金額」＝「返済できる金額」ということは絶対にありません。。

ちょっと前まで住宅ローンは 「年収の5倍まで」が常識だったのです。

住宅ローンはとても長いお付き合いになりますから、比率（％）ではなく、具体的な金額を出して検討するようにしましょう。

検証手順

前回に引き続き検証手順は下記の順序で行います。

くどいようですが、かなり長い記事で、途中は計算ばかり。

ですので、今回も「シュミレーションのための定義」のあとにすぐ、「結論」を書きます。ご興味のある方は計算根拠やアドバイスもご覧ください。

1. 計算の前提となる仕事、家族構成の定義
2. 結論
3. 所得税の計算
4. 住民税の計算
5. 上記２，３によって概算可処分所得の確定
6. 住宅ローンシュミレーション
7. 購入できる家の価格をアドバイス

以上です。

全体的に概算ですが、現在(平成30年)は超低金利の不動産バブル状態なので、お金が余っているのです。

融資先を探している銀行や、価格が高騰しているときに売りたい不動産業者の営業トークに負けて将来「住宅ローン破綻」なんてことのないようにアドバイスできればと願っています。

それでは検証を始めましょう。

計算の前提となる仕事、家族構成の定義

年収1,000万円の可処分所得はいったいいくらなのでしょうか？

可処分所得の計算は、配偶者の有無、子供の人数と年齢によって控除額が変わります。

また、住んでいる場所によって住民税が違います。

ある程度参考となる前提条件が必要なので、下記の通りの条件としました。

• 年齢は40歳（男性）
• サラリーマンとして会社勤めをしている
• 専業主婦の配偶者あり
• 子供は10歳の子が1人
• 住民税は基本の10％(条例での変更を加味しない）

高校生以上の子供がいる場合

今回の検証では年収別の比較をするために40歳で子供が10歳と同条件で比較していますが、収入1,000万円といえば、サラリーマンとしても部長クラスで、もう少し高い年齢の方が多いでしょう。

例えば、16歳以上の扶養家族（高校生など）がいれば38万円、19歳～23歳未満（大学生など）がいれば63万円。高校生、大学生の子供が1人ずついれば合計101万円の扶養控除が受けられますので、教育費もかかる一方、手取りも大幅に増えます。

いずれは卒業して社会人になりますので、ずっと扶養控除ができるわけではありませんが、教育費もかからなくなるので、しっかりと計画すれば下記の「結論」より、もう少し高めの家も購入できるはずです。

世帯で1000万円の収入がある場合

何かと憧れの対象になる「年収1000万円」ですが、世帯での1000万円の収入は結構います。

例えば、2016年のデータだと、男性で6.61%、女性で0.95%で合わせると4.28%が単独の1000万円プレーヤーです。
ところが世帯で考えてみると12%程度の世帯がが1000万円以上の収入があります。
この場合、このページで前提条件にしている「配偶者控除」は受けることが出来ませんが、かなり余裕を持った生活が可能となります。

結論

年収1,00万円のサラリーマンは（ボーナスの大きさによりますが）、可処分所得は毎月55万円～60万円くらいでしょう。

生活にもゆとりがあり、子供の教育費や車のローンでもかなりの固定費が出ているはずです。

特に、現在貯金ができていない家庭は無理をしないようにローンを組みましょう。

貯金が出来ていないということは、現在、手取り分を全て使い切ってしまっているということです。

これでは、将来繰上げ返済もできませんし、何かあったらすぐにローン破綻してしまいます。

3000万円の住宅ローンを25年（定年までに完済）で返済することは安全レベルで、しっかり貯金すれば繰り上げ返済も十分可能です。

退職金に手をつけることなく、老後の資金に出来そうです。

フラット35のシュミレーションでは月額12.5万円の支払いとなり、収入に対する返済比率は超余裕の15.0％です。

マンションの場合は管理費、修繕積立費、駐車場代と結構な固定費用がかかります。

また、この他に固定資産税もかかりますので、お勧めの方法は

頭金500万円を用意し、2500万円の住宅ローンを25年で返済すれば10.4万円となりかなり余裕が出来ます。

この場合、返済比率は9.96％となり、マンションでの固定的な費用が重なっても繰り上げ返済が計画的に実施できるような安心なローンになるのではないでしょうか？

頭金が500万円以上用意できれば、都内なら4500万円くらいの中古マンションがお勧めです。

この年収レベルになると、「新築で少し大きな家」を期待するでしょうが、東京都内からは少し離れた場所なら十分可能です。

中古マンションはお勧めポイントもたくさんあります。

ご興味のある方は、下記の記事も読んでみてください。

「中古マンションがオススメの理由」へ

「価格が下がらない中古マンションを選ぼう！」へ

所得税額の計算

所得税の計算式は下記の通りになります。

所得税額＝(課税総所得額-所得控除）×税率-税額控除

所得税の速算表で税額を計算するために、まず最初に所得控除額（総所得から差引ける金額）を確定してから所得税の計算をします。

所得控除額の計算

所得控除は「課税の対象外として収入から省く」という趣旨のもので、多くの項目があるため、設定した前提条件で分かる範囲のみを対象にします。

参考ですが、次のようなものがあります。

今回、前述した前提条件から対象となる控除は、

1. 基礎控除　380,000円
2. 配偶者控除　380,000円
3. 子供は10歳なので、扶養控除の対象となりません
4. 社会保険料は1,426,618円。会社とざっくり折半で718,000円
5. 生命保険料控除は最大限の80,000円以上の支払いで、控除額は40,000円

で、控除合計額は1,518,000円となります。

所得税額の計算

上記の計算から所得控除額は1,518,000円ということが分かりました。

前述したように、所得税額＝(課税総所得額-所得控除）×税率-税額控除です。

所得税速算表という便利なものがあるので、それに当てはめて計算します。

所得税速算表

上記の計算式に当てはめて、所得税額を計算しましょう。

所得税額＝｛10,000,000円(課税総所得額)-1,518,000円(所得控除）｝×23%(税率)-636,000円(税額控除) なので、

所得税額は1,314,840円となりました。

住民税額の計算

地方税である住民税の計算は、国税である所得税の計算とはまったく違います。

控除の内容、金額も違うので十分注意してください。

住民税は非常にややこしく、条例によって多少の変更が可能なため自治体によって違います。

例えば、東京都だと

• 所得割額：特別区民税6％＋都民税4％＝10％
• 均等割額：特別区民税3500円＋都民税1500円＝5000円

となっています。

今回の検証では所得割額（基本の10％のみ）を対象にすることとします。

所得割額は前年1月～12月までの所得額をもとに以下の計算式で算出します。 所得割額（住民税額）＝（前年の総所得金額－所得控除額）×税率－税額控除額 前提条件として、前年の収入も9,000,000円とします。

所得控除額の計算

1. 基礎控除　330,000円
2. 配偶者控除　330,000円
3. 子供は10歳なので、扶養控除の対象となりません
4. 社会保険料は1,426,618円。会社とざっくり折半で718,000円
5. 生命保険料控除は最大限の80,000円以上の支払いで、控除額は35,000円

で、控除合計額は1,413,000円となります。

住民税額の計算

上記の計算から住民税の控除額は1,413,000円ということが分かりました。

前述したように、住民税額＝（前年の総所得金額－所得控除額－税額控除額）×税率です。

住民税も計算表があるので、それに当てはめて計算します。

住民税計算表

上記の計算式に当てはめて、住民税額を計算しましょう。

住民税額＝｛10,000,000円（前年の総所得金額)－1,413,000円(所得控除額｝）－2,200,000円(税額控除額)｝×10%(税率) なので、
住民税額は638,700円となりました。

可処分所得の計算

これまでの計算で、収入金額(10,000,000円）、所得税額(1,314,860円)、住民税額(638,700円)が揃いました。

これで、やっと可処分所得（自由に使えるお金が計算できます。）

計算式は簡単で、下記の通りです。

10,000,000円(収入金額）-1,314,860円(所得税額)-638,700円(住民税額)=8,046,440円です。

月額に直すと、670,537円になります。

実際には「そんなにもらってねーよ！」って人もいると思います。

ボーナスで年間250万円もらえば、毎月の手取りは60万円程度というところでしょうか？

住宅ローンのシュミレーション

ここから最も重要な住宅ローンのシュミレーションです。

借り入れの条件は下記の通りで、シュミレーションは下のサイトで行いました。

フラット35 – シュミレーション

1. 収入は1,000万円
2. 借り入れは3000万円
3. 年齢は40歳（男性
4. ほかのローンや借り入れが無い
5. 頭金なし
6. 金利は1.790%（フラット35で最も多い金利）
7. 返済期間は定年の65歳まで（25年）
8. ボーナス払い無し

年収1,000万円の借り入れ限度額

年収1,000万円の人が25年、金利1.790％で借り入れられる限度額はいくらでしょうか？Br>

シュミレーション結果は下記の通りです。

シュミレーションの結果、7050万円が借り入れ可能となりました。

それでは、この7050万円を25年間で返済すると毎月の返済額はいくらになるでしょうか？

シュミレーション結果は下記の通りです。

毎月の返済額は29.2万円。返済総額は8750万円となりました。

60万円～65万円という手取りの額から考えても、この上に固定資産税、マンションの場合には管理費、修繕積立費、駐車場代が重なると結構厳しい数字です。

やはり、借入限度額まで借りるというのはかなりのリスクがあります。

「借り入れ可能額」＝「返済できる住宅ローン」ではないということを理解していただけたと思います。

恐ろしい！

3000万円を借り入れた場合

それでは、前述したシュミレーション通りの3000万円を借り入れた場合はどうでしょう？

シュミレーション結果は下記の通りです。

いかがでしょうか？

シュミレーションによれば、毎月の返済額は12.5万円。

計算した可処分所得670,537円で計算すると約18.6％です。

マンションでは管理費や修繕積立費、駐車場代などがかかりますが、「借りすぎだ」という感じでもなく安全レベルの数字です。

他のローンを借り入れてなければ問題ないでしょう。

税込みの収入に対する返済金額の比率を「返済比率」と言いますが、「25％を超えるとローン破綻の可能性が高まると考えられています。

返済比率は安全なレベルの15.0％です。

ちなみにですが、ローン破綻しないギリギリの返済比率25％での返済額は約25.0万円で、借入金額は5438万円となります。

アドバイス

東京カンテイという会社が調査し2018年1月31日に発表した結果では、東京の中古マンションの平均価格は3257万円、新築マンションでは5544万円と超バブル状態。

東京カンテイ – マンションデータ白書2017

低金利ですからお金がジャブジャブ状態。融資先、投資先を金融機関が探しているのでお金を借りること自体は簡単になっています。

だからこそ、将来の金利の上昇や賃金の推移も予想しながら、長期の住宅ローンを組み立てましょう。

１、「頭金」は必ず用意しよう

「頭金なしでも購入可能！」などと魅力的な広告もありますが、よく考えて見ましょう！

現在、頭金を用意い出来ていない人は、収入を全部使ってしまっていて「貯金」出来ていない人です。

将来の金利上昇や収入減少などを考えても「貯金ができる家計」はとても重要です。

また、貯金がしっかり出来れば、繰上返済も可能です。老後も安定するのでとてもお勧めです。

２、完済日は退職前にしよう

「退職金で完済できる」「皆さんそうしている」などの営業トークに騙されてはいけません。

退職金を使ってしまったら、老後はどうするんでしょうか？

バリアフリーや老朽化のリフォームだってお金が掛かります。

「退職金は使わない」という返済計画を組みましょう。

３、「所有する」ための経費を頭に入れよう

よく、「同じ金額だったら、資産になるように買ってしまったほうが得」などど言いますが本当でしょうか?

家を購入すれば、固定資産税がかかります。

マンションであれば、管理費、修繕積立費、駐車場代もかかります。

毎月の返済金額+（最低）3万円～5万円くらいは経費がかかると思ってローンを組みましょう。

４、将来のリスクは既に抱えていることを再度理解しよう

「収入が将来上がるはず・・・」なんて思っていると、せっかくの資産を全て失うことになってしまいます。

住宅ローンは非常に長い期間の返済が必要です。

今から25年前なんて、携帯電話も車の安全装置もメガバンクもまったく違う状況でした。

通販のアマゾンなんて聞いたことがありませんでした。

そう考えると、勤め先も政治も経済も「何も変わらない」なんてありえません。

しっかり繰り上げ返済できるように毎月貯金をしておきましょう。

何もなくても、ご自身やご家族の病気、自然の大災害などのリスクは既に抱えていることをもう一度理解しておきましょう。

現実に「家を買おう！」と思っても、心配なのは資金計画。

「年収○○○万円でいくらの家が買えるのか」をアドバイスする徹底検証シリーズ第5回目は年収900万円です。

よく耳にするのは「8倍ルール」。「年収の8倍までの家なら大丈夫」という都市伝説です。

また、「収入の30％なら住宅ローンの支払いは大丈夫」なんてことも聞きます。

本当でしょうか?

「銀行が貸してくれる金額」＝「返済できる金額」ということは絶対にありません。。

ちょっと前まで住宅ローンは 「年収の5倍まで」が常識だったのです。

住宅ローンはとても長いお付き合いになりますから、比率（％）ではなく、具体的な金額を出して検討するようにしましょう。

検証手順

前回に引き続き検証手順は下記の順序で行います。

くどいようですが、かなり長い記事で、途中は計算ばかり。

ですので、今回も「シュミレーションのための定義」のあとにすぐ、「結論」を書きます。ご興味のある方は計算根拠やアドバイスもご覧ください。

1. 計算の前提となる仕事、家族構成の定義
2. 結論
3. 所得税の計算
4. 住民税の計算
5. 上記２，３によって概算可処分所得の確定
6. 住宅ローンシュミレーション
7. 購入できる家の価格をアドバイス

以上です。

全体的に概算ですが、現在(平成30年)は超低金利の不動産バブル状態なので、お金が余っているのです。

融資先を探している銀行や、価格が高騰しているときに売りたい不動産業者の営業トークに負けて将来「住宅ローン破綻」なんてことのないようにアドバイスできればと願っています。

それでは検証を始めましょう。

計算の前提となる仕事、家族構成の定義

年収900万円の可処分所得はいったいいくらなのでしょうか？

可処分所得の計算は、配偶者の有無、子供の人数と年齢によって控除額が変わります。

また、住んでいる場所によって住民税が違います。

ある程度参考となる前提条件が必要なので、下記の通りの条件としました。

• 年齢は40歳（男性）
• サラリーマンとして会社勤めをしている
• 専業主婦の配偶者あり
• 子供は10歳の子が1人
• 住民税は基本の10％(条例での変更を加味しない）

高校生以上の子供がいる場合

今回の検証では年収別の比較をするために40歳で子供が10歳と同条件で比較していますが、収入900万円といえば、サラリーマンとしても役職にあるもう少し高い年齢の方が多いでしょう。

例えば、16歳以上の扶養家族（高校生など）がいれば38万円、19歳～23歳未満（大学生など）がいれば63万円。高校生、大学生の子供が1人ずついれば合計101万円の扶養控除が受けられますので、教育費もかかる一方、手取りも大幅に増えます。

いずれは卒業して社会人になりますので、ずっと扶養控除ができるわけではありませんが、教育費もかからなくなるので、しっかりと計画すれば下記の「結論」より、もう少し高めの家も購入できるはずです。

結論

年収900万円のサラリーマンは（ボーナスの大きさによりますが）、可処分所得は毎月55万円～60万円くらいでしょう。

生活にもゆとりがあり、子供の教育費や車のローンでもかなりの固定費が出ているはずです。

特に、現在貯金ができていない家庭は無理をしないようにローンを組みましょう。

貯金が出来ていないということは、現在、手取り分を全て使い切ってしまっているということです。

これでは、将来繰上げ返済もできませんし、何かあったらすぐにローン破綻してしまいます。

3000万円の住宅ローンを25年（定年までに完済）で返済することは安全レベルで、しっかり貯金すれば繰り上げ返済も十分可能です。

退職金に手をつけることなく、老後の資金に出来そうです。

フラット35のシュミレーションでは月額12.5万円の支払いとなり、収入に対する返済比率は安全なレベルの16.7％です。

マンションの場合は管理費、修繕積立費、駐車場代と結構な固定費用がかかります。

また、この他に固定資産税もかかりますので、お勧めの方法は

頭金500万円を用意し、2500万円の住宅ローンを25年で返済すれば10.4万円となりかなり余裕が出来ます。

この場合、返済比率は11.1％となり、マンションでの固定的な費用が重なっても繰り上げ返済が計画的に実施できるような安心なローンになるのではないでしょうか？

頭金が500万円以上用意できれば、都内なら4300万円くらいの中古マンションがお勧めです。

この年収レベルになると、「新築で少し大きな家」を期待するでしょうが、東京都内からは少し離れた場所なら十分可能です。

中古マンションはお勧めポイントもたくさんあります。

ご興味のある方は、下記の記事も読んでみてください。

「中古マンションがオススメの理由」へ

「価格が下がらない中古マンションを選ぼう！」へ

所得税額の計算

所得税の計算式は下記の通りになります。

所得税額＝(課税総所得額-所得控除）×税率-税額控除

所得税の速算表で税額を計算するために、まず最初に所得控除額（総所得から差引ける金額）を確定してから所得税の計算をします。

所得控除額の計算

所得控除は「課税の対象外として収入から省く」という趣旨のもので、多くの項目があるため、設定した前提条件で分かる範囲のみを対象にします。

参考ですが、次のようなものがあります。

今回、前述した前提条件から対象となる控除は、

1. 基礎控除　380,000円
2. 配偶者控除　380,000円
3. 子供は10歳なので、扶養控除の対象となりません
4. 社会保険料は1,286,460円。会社とざっくり折半で643,000円
5. 生命保険料控除は最大限の80,000円以上の支払いで、控除額は40,000円

で、控除合計額は1,443,000円となります。

所得税額の計算

上記の計算から所得控除額は1,443,000円ということが分かりました。

前述したように、所得税額＝(課税総所得額-所得控除）×税率-税額控除です。

所得税速算表という便利なものがあるので、それに当てはめて計算します。

所得税速算表

上記の計算式に当てはめて、所得税額を計算しましょう。

所得税額＝｛9,000,000円(課税総所得額)-1,443,000円(所得控除）｝×23%(税率)-636,000円(税額控除) なので、

所得税額は1,102,110円となりました。

住民税額の計算

地方税である住民税の計算は、国税である所得税の計算とはまったく違います。

控除の内容、金額も違うので十分注意してください。

住民税は非常にややこしく、条例によって多少の変更が可能なため自治体によって違います。

例えば、東京都だと

• 所得割額：特別区民税6％＋都民税4％＝10％
• 均等割額：特別区民税3500円＋都民税1500円＝5000円

となっています。

今回の検証では所得割額（基本の10％のみ）を対象にすることとします。

所得割額は前年1月～12月までの所得額をもとに以下の計算式で算出します。 所得割額（住民税額）＝（前年の総所得金額－所得控除額）×税率－税額控除額 前提条件として、前年の収入も9,000,000円とします。

所得控除額の計算

1. 基礎控除　330,000円
2. 配偶者控除　330,000円
3. 子供は10歳なので、扶養控除の対象となりません
4. 社会保険料は1,286,460円。会社とざっくり折半で643,000円
5. 生命保険料控除は最大限の80,000円以上の支払いで、控除額は35,000円

で、控除合計額は1,338,000円となります。

住民税額の計算

上記の計算から住民税の控除額は1,338,000円ということが分かりました。

前述したように、住民税額＝（前年の総所得金額－所得控除額－税額控除額）×税率です。

住民税も計算表があるので、それに当てはめて計算します。

住民税計算表

上記の計算式に当てはめて、住民税額を計算しましょう。

住民税額＝｛9,000,000円（前年の総所得金額)－1,338,000円(所得控除額｝）－2,100,000円(税額控除額)｝×10%(税率) なので、
住民税額は556,200円となりました。

可処分所得の計算

これまでの計算で、収入金額(9,000,000円）、所得税額(1,102,110円)、住民税額(556,200円)が揃いました。

これで、やっと可処分所得（自由に使えるお金が計算できます。）

計算式は簡単で、下記の通りです。

9,000,000円(収入金額）-1,102,110円(所得税額)-556,200円(住民税額)=7,341,690円です。

月額に直すと、611,808円になります。

実際には「そんなにもらってねーよ！」って人もいると思います。

ボーナスで年間250万円もらえば、毎月の手取りは54万円程度というところでしょうか？

住宅ローンのシュミレーション

ここから最も重要な住宅ローンのシュミレーションです。

借り入れの条件は下記の通りで、シュミレーションは下のサイトで行いました。

フラット35 – シュミレーション

1. 収入は900万円
2. 借り入れは3000万円
3. 年齢は40歳（男性
4. ほかのローンや借り入れが無い
5. 頭金なし
6. 金利は1.790%（フラット35で最も多い金利）
7. 返済期間は定年の65歳まで（25年）
8. ボーナス払い無し

年収900万円の借り入れ限度額

年収900万円の人が25年、金利1.790％で借り入れられる限度額はいくらでしょうか？Br>

シュミレーション結果は下記の通りです。

シュミレーションの結果、5640万円が借り入れ可能となりました。

それでは、この6345万円を25年間で返済すると毎月の返済額はいくらになるでしょうか？

シュミレーション結果は下記の通りです。

毎月の返済額は26.3万円。返済総額は7875万円となりました。

55万円～60万円という手取りの額から考えても、この上に固定資産税、マンションの場合には管理費、修繕積立費、駐車場代が重なると結構厳しい数字です。

やはり、借入限度額まで借りるというのはかなりのリスクがあります。

「借り入れ可能額」＝「返済できる住宅ローン」ではないということを理解していただけたと思います。

恐ろしい！

3000万円を借り入れた場合

それでは、前述したシュミレーション通りの3000万円を借り入れた場合はどうでしょう？

シュミレーション結果は下記の通りです。

いかがでしょうか？

シュミレーションによれば、毎月の返済額は12.5万円。

計算した可処分所得611,808円で計算すると約20.4％です。

マンションでは管理費や修繕積立費、駐車場代などがかかりますが、「借りすぎだ」という感じでもなく安全度レベルの数字です。

他のローンを借り入れてなければ問題ないでしょう。

税込みの収入に対する返済金額の比率を「返済比率」と言いますが、「25％を超えるとローン破綻の可能性が高まると考えられています。

返済比率は安全なレベルの16.7％です。

ちなみにですが、ローン破綻しないギリギリの返済比率25％での返済額は約22.5万円で、借入金額は5438万円となります。

アドバイス

東京カンテイという会社が調査し2018年1月31日に発表した結果では、東京の中古マンションの平均価格は3257万円、新築マンションでは5544万円と超バブル状態。

東京カンテイ – マンションデータ白書2017

低金利ですからお金がジャブジャブ状態。融資先、投資先を金融機関が探しているのでお金を借りること自体は簡単になっています。

だからこそ、将来の金利の上昇や賃金の推移も予想しながら、長期の住宅ローンを組み立てましょう。

１、「頭金」は必ず用意しよう

「頭金なしでも購入可能！」などと魅力的な広告もありますが、よく考えて見ましょう！

現在、頭金を用意い出来ていない人は、収入を全部使ってしまっていて「貯金」出来ていない人です。

将来の金利上昇や収入減少などを考えても「貯金ができる家計」はとても重要です。

また、貯金がしっかり出来れば、繰上返済も可能です。老後も安定するのでとてもお勧めです。

２、完済日は退職前にしよう

「退職金で完済できる」「皆さんそうしている」などの営業トークに騙されてはいけません。

退職金を使ってしまったら、老後はどうするんでしょうか？

バリアフリーや老朽化のリフォームだってお金が掛かります。

「退職金は使わない」という返済計画を組みましょう。

３、「所有する」ための経費を頭に入れよう

よく、「同じ金額だったら、資産になるように買ってしまったほうが得」などど言いますが本当でしょうか?

家を購入すれば、固定資産税がかかります。

マンションであれば、管理費、修繕積立費、駐車場代もかかります。

毎月の返済金額+（最低）3万円～5万円くらいは経費がかかると思ってローンを組みましょう。

４、将来のリスクは既に抱えていることを再度理解しよう

「収入が将来上がるはず・・・」なんて思っていると、せっかくの資産を全て失うことになってしまいます。

住宅ローンは非常に長い期間の返済が必要です。

今から25年前なんて、携帯電話も車の安全装置もメガバンクもまったく違う状況でした。

通販のアマゾンなんて聞いたことがありませんでした。

そう考えると、勤め先も政治も経済も「何も変わらない」なんてありえません。

しっかり繰り上げ返済できるように毎月貯金をしておきましょう。

何もなくても、ご自身やご家族の病気、自然の大災害などのリスクは既に抱えていることをもう一度理解しておきましょう。

現実に「家を買おう！」と思っても、心配なのは資金計画。

「年収○○○万円でいくらの家が買えるのか」をアドバイスする徹底検証シリーズ第4回目は年収800万円です。

よく耳にするのは「8倍ルール」。「年収の8倍までの家なら大丈夫」という都市伝説です。

また、「収入の30％なら住宅ローンの支払いは大丈夫」なんてことも聞きます。

本当でしょうか?

「銀行が貸してくれる金額」＝「返済できる金額」ということは絶対にありません。。

ちょっと前まで住宅ローンは 「年収の5倍まで」が常識だったのです。

住宅ローンはとても長いお付き合いになりますから、比率（％）ではなく、具体的な金額を出して検討するようにしましょう。

検証手順

前回に引き続き検証手順は下記の順序で行います。

くどいようですが、かなり長い記事で、途中は計算ばかり。

ですので、今回も「シュミレーションのための定義」のあとにすぐ、「結論」を書きます。ご興味のある方は計算根拠やアドバイスもご覧ください。

1. 計算の前提となる仕事、家族構成の定義
2. 結論
3. 所得税の計算
4. 住民税の計算
5. 上記２，３によって概算可処分所得の確定
6. 住宅ローンシュミレーション
7. 購入できる家の価格をアドバイス

以上です。

全体的に概算ですが、現在(平成30年)は超低金利の不動産バブル状態なので、お金が余っているのです。

融資先を探している銀行や、価格が高騰しているときに売りたい不動産業者の営業トークに負けて将来「住宅ローン破綻」なんてことのないようにアドバイスできればと願っています。

それでは検証を始めましょう。

計算の前提となる仕事、家族構成の定義

年収800万円の可処分所得はいったいいくらなのでしょうか？

可処分所得の計算は、配偶者の有無、子供の人数と年齢によって控除額が変わります。

また、住んでいる場所によって住民税が違います。

ある程度参考となる前提条件が必要なので、下記の通りの条件としました。

• 年齢は40歳（男性）
• サラリーマンとして会社勤めをしている
• 専業主婦の配偶者あり
• 子供は10歳の子が1人
• 住民税は基本の10％(条例での変更を加味しない）

高校生以上の子供がいる場合

今回の検証では年収別の比較をするために40歳で子供が10歳と同条件で比較していますが、収入800万円といえば、サラリーマンとしても役職にあるもう少し高い年齢の方が多いでしょう。

例えば、16歳以上の扶養家族（高校生など）がいれば38万円、19歳～23歳未満（大学生など）がいれば63万円。高校生、大学生の子供が1人ずついれば合計101万円の扶養控除が受けられますので、教育費もかかる一方、手取りも大幅に増えます。

いずれは卒業して社会人になりますので、ずっと扶養控除ができるわけではありませんが、教育費もかからなくなるので、しっかりと計画すれば下記の「結論」より、もう少し高めの家も購入できるはずです。

結論

年収800万円のサラリーマンは（ボーナスの大きさによりますが）、可処分所得は毎月50万円～55万円くらいでしょう。

生活にもゆとりがあり、子供の教育費や車のローンでもかなりの固定費が出ているはずです。

特に、現在貯金ができていない家庭は無理をしないようにローンを組みましょう。

貯金が出来ていないということは、現在、手取り分を全て使い切ってしまっているということです。

これでは、将来繰上げ返済もできませんし、何かあったらすぐにローン破綻してしまいます。

3000万円の住宅ローンを25年（定年までに完済）で返済することは安全レベルで、しっかり貯金すれば繰り上げ返済も十分可能です。

退職金に手をつけることなく、老後の資金に出来そうです。

フラット35のシュミレーションでは月額12.5万円の支払いとなり、収入に対する返済比率は安全なレベルの18.7％です。

マンションの場合は管理費、修繕積立費、駐車場代と結構な固定費用がかかります。

また、この他に固定資産税もかかりますので、お勧めの方法は

頭金500万円を用意し、2500万円の住宅ローンを25年で返済すれば10.4万円となりかなり余裕が出来ます。

この場合、返済比率は12.5％となり、マンションでの固定的な費用が重なっても繰り上げ返済が計画的に実施できるような安心なローンになるのではないでしょうか？

頭金しだいですが、都内であれば3500万円くらいの中古マンションがお勧めです。

この年収レベルになると、「新築で少し大きな家」を期待するでしょうが、東京都内からは少し離れた場所なら十分可能です。

中古マンションはお勧めポイントもたくさんあります。

ご興味のある方は、下記の記事も読んでみてください。

「中古マンションがオススメの理由」へ

「価格が下がらない中古マンションを選ぼう！」へ

所得税額の計算

所得税の計算式は下記の通りになります。

所得税額＝(課税総所得額-所得控除）×税率-税額控除

所得税の速算表で税額を計算するために、まず最初に所得控除額（総所得から差引ける金額）を確定してから所得税の計算をします。

所得控除額の計算

所得控除は「課税の対象外として収入から省く」という趣旨のもので、多くの項目があるため、設定した前提条件で分かる範囲のみを対象にします。

参考ですが、次のようなものがあります。

今回、前述した前提条件から対象となる控除は、

1. 基礎控除　380,000円
2. 配偶者控除　380,000円
3. 子供は10歳なので、扶養控除の対象となりません
4. 社会保険料は1,136,024円。会社とざっくり折半で568,000円
5. 生命保険料控除は最大限の80,000円以上の支払いで、控除額は40,000円

で、控除合計額は1,368,000円となります。

所得税額の計算

上記の計算から所得控除額は1,368,000円ということが分かりました。

前述したように、所得税額＝(課税総所得額-所得控除）×税率-税額控除です。

所得税速算表という便利なものがあるので、それに当てはめて計算します。

所得税速算表

上記の計算式に当てはめて、所得税額を計算しましょう。

所得税額＝｛8,000,000円(課税総所得額)-1,293,000円(所得控除）｝×20%(税率)-427,500円(税額控除) なので、

所得税額は898,900円となりました。

住民税額の計算

地方税である住民税の計算は、国税である所得税の計算とはまったく違います。

控除の内容、金額も違うので十分注意してください。

住民税は非常にややこしく、条例によって多少の変更が可能なため自治体によって違います。

例えば、東京都だと

• 所得割額：特別区民税6％＋都民税4％＝10％
• 均等割額：特別区民税3500円＋都民税1500円＝5000円

となっています。

今回の検証では所得割額（基本の10％のみ）を対象にすることとします。

所得割額は前年1月～12月までの所得額をもとに以下の計算式で算出します。 所得割額（住民税額）＝（前年の総所得金額－所得控除額）×税率－税額控除額 前提条件として、前年の収入も8,000,000円とします。

所得控除額の計算

1. 基礎控除　330,000円
2. 配偶者控除　330,000円
3. 子供は10歳なので、扶養控除の対象となりません
4. 社会保険料は1,136,024円。会社とざっくり折半で568,000円
5. 生命保険料控除は最大限の80,000円以上の支払いで、控除額は35,000円

で、控除合計額は1,263,000円となります。

住民税額の計算

上記の計算から住民税の控除額は1,263,000円ということが分かりました。

前述したように、住民税額＝（前年の総所得金額－所得控除額－税額控除額）×税率です。

住民税も計算表があるので、それに当てはめて計算します。

住民税計算表

上記の計算式に当てはめて、住民税額を計算しましょう。

住民税額＝｛8,000,000円（前年の総所得金額)－1,263,000円(所得控除額｝）－2,000,000円(税額控除額)｝×10%(税率) なので、
住民税額は473,700円となりました。

可処分所得の計算

これまでの計算で、収入金額(8,000,000円）、所得税額(898,900円)、住民税額(473,700円)が揃いました。

これで、やっと可処分所得（自由に使えるお金が計算できます。）

計算式は簡単で、下記の通りです。

8,000,000円(収入金額）-898,900円(所得税額)-473,700円(住民税額)=6,627,400円です。

月額に直すと、553,283円になります。

実際には「そんなにもらってねーよ！」って人もいると思います。

ボーナスで年間200万円もらえば、毎月の手取りは50万円程度というところでしょうか？

住宅ローンのシュミレーション

ここから最も重要な住宅ローンのシュミレーションです。

借り入れの条件は下記の通りで、シュミレーションは下のサイトで行いました。

フラット35 – シュミレーション

1. 収入は800万円
2. 借り入れは3000万円
3. 年齢は40歳（男性
4. ほかのローンや借り入れが無い
5. 頭金なし
6. 金利は1.790%（フラット35で最も多い金利）
7. 返済期間は定年の65歳まで（25年）
8. ボーナス払い無し

年収800万円の借り入れ限度額

年収800万円の人が25年、金利1.790％で借り入れられる限度額はいくらでしょうか？Br>

シュミレーション結果は下記の通りです。

シュミレーションの結果、5640万円が借り入れ可能となりました。

それでは、この5640万円を25年間で返済すると毎月の返済額はいくらになるでしょうか？

シュミレーション結果は下記の通りです。

毎月の返済額は23.4万円。返済総額は7000万円となりました。

50万円～55万円という手取りの額から考えても、この上に固定資産税、マンションの場合には管理費、修繕積立費、駐車場代が重なると結構厳しい数字です。

やはり、借入限度額まで借りるというのはかなりのリスクがあります。

「借り入れ可能額」＝「返済できる住宅ローン」ではないということを理解していただけたと思います。

恐ろしい！

3000万円を借り入れた場合

それでは、前述したシュミレーション通りの3000万円を借り入れた場合はどうでしょう？

シュミレーション結果は下記の通りです。

いかがでしょうか？

シュミレーションによれば、毎月の返済額は12.5万円。

計算した可処分所得552,283円で計算すると約22.6％です。

マンションでは管理費や修繕積立費、駐車場代などがかかりますが、「借りすぎだ」という感じでもなく安全度レベルの数字です。

他のローンを借り入れてなければ問題ないでしょう。

税込みの収入に対する返済金額の比率を「返済比率」と言いますが、「25％を超えるとローン破綻の可能性が高まると考えられています。

返済比率は安全なレベルの18.7％です。

ちなみにですが、ローン破綻しないギリギリの返済比率25％での返済額は約17万円で、借入金額は4110万円となります。

アドバイス

東京カンテイという会社が調査し2018年1月31日に発表した結果では、東京の中古マンションの平均価格は3257万円、新築マンションでは5544万円と超バブル状態。

東京カンテイ – マンションデータ白書2017

低金利ですからお金がジャブジャブ状態。融資先、投資先を金融機関が探しているのでお金を借りること自体は簡単になっています。

だからこそ、将来の金利の上昇や賃金の推移も予想しながら、長期の住宅ローンを組み立てましょう。

１、「頭金」は必ず用意しよう

「頭金なしでも購入可能！」などと魅力的な広告もありますが、よく考えて見ましょう！

現在、頭金を用意い出来ていない人は、収入を全部使ってしまっていて「貯金」出来ていない人です。

将来の金利上昇や収入減少などを考えても「貯金ができる家計」はとても重要です。

また、貯金がしっかり出来れば、繰上返済も可能です。老後も安定するのでとてもお勧めです。

２、完済日は退職前にしよう

「退職金で完済できる」「皆さんそうしている」などの営業トークに騙されてはいけません。

退職金を使ってしまったら、老後はどうするんでしょうか？

バリアフリーや老朽化のリフォームだってお金が掛かります。

「退職金は使わない」という返済計画を組みましょう。

３、「所有する」ための経費を頭に入れよう

よく、「同じ金額だったら、資産になるように買ってしまったほうが得」などど言いますが本当でしょうか?

家を購入すれば、固定資産税がかかります。

マンションであれば、管理費、修繕積立費、駐車場代もかかります。

毎月の返済金額+（最低）3万円～5万円くらいは経費がかかると思ってローンを組みましょう。

４、将来のリスクは既に抱えていることを再度理解しよう

「収入が将来上がるはず・・・」なんて思っていると、せっかくの資産を全て失うことになってしまいます。

住宅ローンは非常に長い期間の返済が必要です。

今から25年前なんて、携帯電話も車の安全装置もメガバンクもまったく違う状況でした。

通販のアマゾンなんて聞いたことがありませんでした。

そう考えると、勤め先も政治も経済も「何も変わらない」なんてありえません。

しっかり繰り上げ返済できるように毎月貯金をしておきましょう。

何もなくても、ご自身やご家族の病気、自然の大災害などのリスクは既に抱えていることをもう一度理解しておきましょう。

現実に「家を買おう！」と思っても、心配なのは資金計画。

「年収○○○万円でいくらの家が買えるのか」をアドバイスする徹底検証シリーズ第3回目は年収700万円です。

よく耳にするのは「8倍ルール」。「年収の8倍までの家なら大丈夫」という都市伝説です。

また、「収入の30％なら住宅ローンの支払いは大丈夫」なんてことも聞きます。

本当でしょうか?

「銀行が貸してくれる金額」＝「返済できる金額」ということは絶対にありません。。

ちょっと前まで住宅ローンは 「年収の5倍まで」が常識だったのです。

住宅ローンはとても長いお付き合いになりますから、比率（％）ではなく、具体的な金額を出して検討するようにしましょう。

検証手順

前回に引き続き検証手順は下記の順序で行います。

くどいようですが、かなり長い記事で、途中は計算ばかり。

ですので、今回も「シュミレーションのための定義」のあとにすぐ、「結論」を書きます。ご興味のある方は計算根拠やアドバイスもご覧ください。

1. 計算の前提となる仕事、家族構成の定義
2. 結論
3. 所得税の計算
4. 住民税の計算
5. 上記２，３によって概算可処分所得の確定
6. 住宅ローンシュミレーション
7. 購入できる家の価格をアドバイス

以上です。

全体的に概算ですが、現在(平成30年)は超低金利の不動産バブル状態なので、お金が余っているのです。

融資先を探している銀行や、価格が高騰しているときに売りたい不動産業者の営業トークに負けて将来「住宅ローン破綻」なんてことのないようにアドバイスできればと願っています。

それでは検証を始めましょう。

計算の前提となる仕事、家族構成の定義

年収700万円の可処分所得はいったいいくらなのでしょうか？

可処分所得の計算は、配偶者の有無、子供の人数と年齢によって控除額が変わります。

また、住んでいる場所によって住民税が違います。

ある程度参考となる前提条件が必要なので、下記の通りの条件としました。

• 年齢は40歳（男性）
• サラリーマンとして会社勤めをしている
• 専業主婦の配偶者あり
• 子供は10歳の子が1人
• 住民税は基本の10％(条例での変更を加味しない）

高校生以上の子供がいる場合

今回の検証では年収別の比較をするために40歳で子供が10歳と同条件で比較していますが、収入700万円といえば、サラリーマンとしても役職にあるもう少し高い年齢の方が多いでしょう。

例えば、16歳以上の扶養家族（高校生など）がいれば38万円、19歳～23歳未満（大学生など）がいれば63万円。高校生、大学生の子供が1人ずついれば合計101万円の扶養控除が受けられますので、教育費もかかる一方、手取りも大幅に増えます。

いずれは卒業して社会人になりますので、ずっと扶養控除ができるわけではありませんが、教育費もかからなくなるので、しっかりと計画すれば下記の「結論」より、もう少し高めの家も購入できるはずです。

結論

年収700万円のサラリーマンは（ボーナスの大きさによりますが）、可処分所得は毎月45万円～50万円くらいでしょう。

生活にもゆとりがあり、子供の教育費や車のローンでもかなりの固定費が出ているはずです。

特に、現在貯金ができていない家庭は無理をしないようにローンを組みましょう。

貯金が出来ていないということは、現在、手取り分を全て使い切ってしまっているということです。

これでは、将来繰上げ返済もできませんし、何かあったらすぐにローン破綻してしまいます。

3000万円の住宅ローンを25年（定年までに完済）で返済することは安全レベルで、しっかり貯金すれば繰り上げ返済も十分可能です。

退職金に手をつけることなく、老後の資金に出来そうです。

フラット35のシュミレーションでは月額12.5万円の支払いとなり、収入に対する返済比率は安全なレベルの21.4％です。

マンションの場合は管理費、修繕積立費、駐車場代と結構な固定費用がかかります。

また、この他に固定資産税もかかりますので、お勧めの方法は

頭金500万円を用意し、2500万円の住宅ローンを25年で返済すれば10.4万円となりかなり余裕が出来ます。

この場合、返済比率は14.2％となり、マンションでの固定的な費用が重なっても繰り上げ返済が計画的に実施できるような安心なローンになるのではないでしょうか？

頭金しだいですが、都内であれば3500万円くらいの中古マンションがお勧めです。

この年収レベルになると、「新築で少し大きな家」を期待するでしょうが、東京都内からは少し離れた場所なら十分可能です。

中古マンションはお勧めポイントもたくさんあります。

ご興味のある方は、下記の記事も読んでみてください。

「中古マンションがオススメの理由」へ

「価格が下がらない中古マンションを選ぼう！」へ

所得税額の計算

所得税の計算式は下記の通りになります。

所得税額＝(課税総所得額-所得控除）×税率-税額控除

所得税の速算表で税額を計算するために、まず最初に所得控除額（総所得から差引ける金額）を確定してから所得税の計算をします。

所得控除額の計算

所得控除は「課税の対象外として収入から省く」という趣旨のもので、多くの項目があるため、設定した前提条件で分かる範囲のみを対象にします。

参考ですが、次のようなものがあります。

今回、前述した前提条件から対象となる控除は、

1. 基礎控除　380,000円
2. 配偶者控除　380,000円
3. 子供は10歳なので、扶養控除の対象となりません
4. 社会保険料は985,578円。会社とざっくり折半で493,000円
5. 生命保険料控除は最大限の80,000円以上の支払いで、控除額は40,000円

で、控除合計額は1,293,000円となります。

所得税額の計算

上記の計算から所得控除額は1,234,000円ということが分かりました。

前述したように、所得税額＝(課税総所得額-所得控除）×税率-税額控除です。

所得税速算表という便利なものがあるので、それに当てはめて計算します。

所得税速算表

上記の計算式に当てはめて、所得税額を計算しましょう。

所得税額＝｛7,000,000円(課税総所得額)-1,293,000円(所得控除）｝×20%(税率)-427,500円(税額控除) なので、

所得税額は713,900円となりました。

住民税額の計算

地方税である住民税の計算は、国税である所得税の計算とはまったく違います。

控除の内容、金額も違うので十分注意してください。

住民税は非常にややこしく、条例によって多少の変更が可能なため自治体によって違います。

例えば、東京都だと

• 所得割額：特別区民税6％＋都民税4％＝10％
• 均等割額：特別区民税3500円＋都民税1500円＝5000円

となっています。

今回の検証では所得割額（基本の10％のみ）を対象にすることとします。

所得割額は前年1月～12月までの所得額をもとに以下の計算式で算出します。 所得割額（住民税額）＝（前年の総所得金額－所得控除額）×税率－税額控除額 前提条件として、前年の収入も7,000,000円とします。

所得控除額の計算

1. 基礎控除　330,000円
2. 配偶者控除　330,000円
3. 子供は10歳なので、扶養控除の対象となりません
4. 社会保険料は985,578円。会社とざっくり折半で493,000円
5. 生命保険料控除は最大限の80,000円以上の支払いで、控除額は35,000円

で、控除合計額は1,188,000円となります。

住民税額の計算

上記の計算から住民税の控除額は1,188,000円ということが分かりました。

前述したように、住民税額＝（前年の総所得金額－所得控除額－税額控除額）×税率です。

住民税も計算表があるので、それに当てはめて計算します。

住民税計算表

上記の計算式に当てはめて、住民税額を計算しましょう。

住民税額＝｛7,000,000円（前年の総所得金額)－1,188,000円(所得控除額｝）－1,900,000円(税額控除額)｝×10%(税率) なので、
住民税額は391,100円となりました。

可処分所得の計算

これまでの計算で、収入金額(7,000,000円）、所得税額(713,900円)、住民税額(391,200円)が揃いました。

これで、やっと可処分所得（自由に使えるお金が計算できます。）

計算式は簡単で、下記の通りです。

7,000,000円(収入金額）-713,900円(所得税額)-391,200円(住民税額)=5,894,900円です。

月額に直すと、491,242円になります。

実際には「そんなにもらってねーよ！」って人もいると思います。

ボーナスで年間120万円もらえば、毎月の手取りは45万円程度というところでしょうか？

住宅ローンのシュミレーション

ここから最も重要な住宅ローンのシュミレーションです。

借り入れの条件は下記の通りで、シュミレーションは下のサイトで行いました。

フラット35 – シュミレーション

1. 収入は700万円
2. 借り入れは3000万円
3. 年齢は40歳（男性
4. ほかのローンや借り入れが無い
5. 頭金なし
6. 金利は1.790%（フラット35で最も多い金利）
7. 返済期間は定年の65歳まで（25年）
8. ボーナス払い無し

年収700万円の借り入れ限度額

年収700万円の人が25年、金利1.790％で借り入れられる限度額はいくらでしょうか？Br>

シュミレーション結果は下記の通りです。

シュミレーションの結果、4935万円が借り入れ可能となりました。

それでは、この4935万円を25年間で返済すると毎月の返済額はいくらになるでしょうか？

シュミレーション結果は下記の通りです。

毎月の返済額は20.5万円。返済総額は6125万円となりました。

45万円～50万円という手取りの額から考えても、この上に固定資産税、マンションの場合には管理費、修繕積立費、駐車場代が重なると結構厳しい数字です。

「借り入れ可能額」＝「返済できる住宅ローン」ではないということを理解していただけたと思います。

恐ろしい！

3000万円を借り入れた場合

それでは、前述したシュミレーション通りの3000万円を借り入れた場合はどうでしょう？

シュミレーション結果は下記の通りです。

いかがでしょうか？

シュミレーションによれば、毎月の返済額は12.5万円。

計算した可処分所得491,242円で計算すると約25％です。

マンションでは管理費や修繕積立費、駐車場代などがかかりますが、「借りすぎだ」という感じでもなく安全度レベルの数字です。

他のローンを借り入れてなければ問題ないでしょう。

税込みの収入に対する返済金額の比率を「返済比率」と言いますが、「25％を超えるとローン破綻の可能性が高まると考えられています。

返済比率は安全なレベルの21.4％です。

アドバイス

東京カンテイという会社が調査し2018年1月31日に発表した結果では、東京の中古マンションの平均価格は3257万円、新築マンションでは5544万円と超バブル状態。

東京カンテイ – マンションデータ白書2017

低金利ですからお金がジャブジャブ状態。融資先、投資先を金融機関が探しているのでお金を借りること自体は簡単になっています。

だからこそ、将来の金利の上昇や賃金の推移も予想しながら、長期の住宅ローンを組み立てましょう。

１、「頭金」は必ず用意しよう

「頭金なしでも購入可能！」などと魅力的な広告もありますが、よく考えて見ましょう！

現在、頭金を用意い出来ていない人は、収入を全部使ってしまっていて「貯金」出来ていない人です。

将来の金利上昇や収入減少などを考えても「貯金ができる家計」はとても重要です。

また、貯金がしっかり出来れば、繰上返済も可能です。老後も安定するのでとてもお勧めです。

２、完済日は退職前にしよう

「退職金で完済できる」「皆さんそうしている」などの営業トークに騙されてはいけません。

退職金を使ってしまったら、老後はどうするんでしょうか？

バリアフリーや老朽化のリフォームだってお金が掛かります。

「退職金は使わない」という返済計画を組みましょう。

３、「所有する」ための経費を頭に入れよう

よく、「同じ金額だったら、資産になるように買ってしまったほうが得」などど言いますが本当でしょうか?

家を購入すれば、固定資産税がかかります。

マンションであれば、管理費、修繕積立費、駐車場代もかかります。

毎月の返済金額+（最低）3万円～5万円くらいは経費がかかると思ってローンを組みましょう。

４、将来のリスクは既に抱えていることを再度理解しよう

「収入が将来上がるはず・・・」なんて思っていると、せっかくの資産を全て失うことになってしまいます。

住宅ローンは非常に長い期間の返済が必要です。

今から25年前なんて、携帯電話も車の安全装置もメガバンクもまったく違う状況でした。

通販のアマゾンなんて聞いたことがありませんでした。

そう考えると、勤め先も政治も経済も「何も変わらない」なんてありえません。

しっかり繰り上げ返済できるように毎月貯金をしておきましょう。

何もなくても、ご自身やご家族の病気、自然の大災害などのリスクは既に抱えていることをもう一度理解しておきましょう。

現実に「家を買おう！」と思っても、心配なのは資金計画。

「年収○○○万円でいくらの家が買えるのか」をアドバイスする徹底検証シリーズ第2回目は年収600万円です。

よく耳にするのは「8倍ルール」。「年収の8倍までの家なら大丈夫」という都市伝説です。

また、「収入の30％なら住宅ローンの支払いは大丈夫」なんてことも聞きます。

本当でしょうか?

「銀行が貸してくれる金額」＝「返済できる金額」ということは絶対にありません。。

ちょっと前まで住宅ローンは 「年収の5倍まで」が常識だったのです。

住宅ローンはとても長いお付き合いになりますから、比率（％）ではなく、具体的な金額を出して検討するようにしましょう。

検証手順

前回に引き続き検証手順は下記の順序で行います。

くどいようですが、かなり長い記事で、途中は計算ばかり。

ですので、今回も「シュミレーションのための定義」のあとにすぐ、「結論」を書きます。ご興味のある方は計算根拠やアドバイスもご覧ください。

1. 計算の前提となる仕事、家族構成の定義
2. 結論
3. 所得税の計算
4. 住民税の計算
5. 上記２，３によって概算可処分所得の確定
6. 住宅ローンシュミレーション
7. 購入できる家の価格をアドバイス

以上です。

全体的に概算ですが、現在(平成30年)は超低金利の不動産バブル状態なので、お金が余っているのです。

融資先を探している銀行や、価格が高騰しているときに売りたい不動産業者の営業トークに負けて将来「住宅ローン破綻」なんてことのないようにアドバイスできればと願っています。

それでは検証を始めましょう。

計算の前提となる仕事、家族構成の定義

年収600万円の可処分所得はいったいいくらなのでしょうか？

可処分所得の計算は、配偶者の有無、子供の人数と年齢によって控除額が変わります。

また、住んでいる場所によって住民税が違います。

ある程度参考となる前提条件が必要なので、下記の通りの条件としました。

• 年齢は40歳（男性）
• サラリーマンとして会社勤めをしている
• 専業主婦の配偶者あり
• 子供は10歳の子が1人
• 住民税は基本の10％(条例での変更を加味しない）

結論

年収600万円のサラリーマンは（ボーナスの大きさによりますが）、可処分所得は毎月35万円～45万円くらいでしょう。

生活にも少しゆとりがあり、子供の教育費や車のローンでもかなりの固定費が出ているはずです。

特に、現在貯金ができていない家庭は無理をしないようにローンを組みましょう。

貯金が出来ていないということは、現在、手取り分を全て使い切ってしまっているということです。

これでは、将来繰上げ返済もできませんし、何かあったらすぐにローン破綻してしまいます。

最高でも3000万円の住宅ローンを25年（定年までに完済）が限界だと思います。

フラット35のシュミレーションでは月額12.5万円の支払いとなり、返済比率は安全度ギリギリの25％です。

マンションの場合は管理費、修繕積立費、駐車場代と結構な固定費用がかかります。

また、この他に固定資産税もかかりますので、お勧めの方法は

頭金500万円を用意し、2500万円の住宅ローンを25年で返済すれば10.4万円となり少し余裕が出来ます。

この場合、返済比率は16.6％となり、マンションでの固定的な費用が重なっても安心できる数字になるのではないでしょうか？

頭金しだいですが、3000万円～3300万円の中古マンションがお勧めです。

中古マンションはお勧めポイントもたくさんあります。

ご興味のある方は、下記の記事も読んでみてください。

「中古マンションがオススメの理由」へ

「価格が下がらない中古マンションを選ぼう！」へ

所得税額の計算

所得税の計算式は下記の通りになります。

所得税額＝(課税総所得額-所得控除）×税率-税額控除

所得税の速算表で税額を計算するために、まず最初に所得控除額（総所得から差引ける金額）を確定してから所得税の計算をします。

所得控除額の計算

所得控除は「課税の対象外として収入から省く」という趣旨のもので、多くの項目があるため、設定した前提条件で分かる範囲のみを対象にします。

参考ですが、次のようなものがあります。

今回、前述した前提条件から対象となる控除は、

1. 基礎控除　380,000円
2. 配偶者控除　380,000円
3. 子供は10歳なので、扶養控除の対象となりません
4. 社会保険料は868,756円。会社とざっくり折半で434,000円
5. 生命保険料控除は最大限の80,000円以上の支払いで、控除額は40,000円

で、控除合計額は1,234,000円となります。

所得税額の計算

上記の計算から所得控除額は1,234,000円ということが分かりました。

前述したように、所得税額＝(課税総所得額-所得控除）×税率-税額控除です。

所得税速算表という便利なものがあるので、それに当てはめて計算します。

所得税速算表

上記の計算式に当てはめて、所得税額を計算しましょう。

所得税額＝｛6,000,000円(課税総所得額)-1,234,000円(所得控除）｝×20%(税率)-427,500円(税額控除) なので、

所得税額は525,700円となりました。

住民税額の計算

地方税である住民税の計算は、国税である所得税の計算とはまったく違います。

控除の内容、金額も違うので十分注意してください。

住民税は非常にややこしく、条例によって多少の変更が可能なため自治体によって違います。

例えば、東京都だと

• 所得割額：特別区民税6％＋都民税4％＝10％
• 均等割額：特別区民税3500円＋都民税1500円＝5000円

となっています。

今回の検証では所得割額（基本の10％のみ）を対象にすることとします。

所得割額は前年1月～12月までの所得額をもとに以下の計算式で算出します。 所得割額（住民税額）＝（前年の総所得金額－所得控除額）×税率－税額控除額 前提条件として、前年の収入も6,000,000円とします。

所得控除額の計算

1. 基礎控除　330,000円
2. 配偶者控除　330,000円
3. 子供は10歳なので、扶養控除の対象となりません
4. 社会保険料は868,756円。会社とざっくり折半で434,000円
5. 生命保険料控除は最大限の80,000円以上の支払いで、控除額は35,000円

で、控除合計額は1,129,000円となります。

住民税額の計算

上記の計算から住民税の控除額は1,129,000円ということが分かりました。

前述したように、住民税額＝（前年の総所得金額－所得控除額－税額控除額）×税率です。

住民税も計算表があるので、それに当てはめて計算します。

住民税計算表

上記の計算式に当てはめて、住民税額を計算しましょう。

住民税額＝｛6,000,000円（前年の総所得金額)－1,129,000円(所得控除額｝）－1,740,000円(税額控除額)｝×10%(税率) なので、
住民税額は313,100円となりました。

可処分所得の計算

これまでの計算で、収入金額(6,000,000円）、所得税額(525,700円)、住民税額(313,100円)が揃いました。

これで、やっと可処分所得（自由に使えるお金が計算できます。）

計算式は簡単で、下記の通りです。

6,000,000円(収入金額）-540,500円(所得税額)-333,100円(住民税額)=5,161,200円です。

月額に直すと、430,100円になります。

実際には「そんなにもらってねーよ！」って人もいると思います。

ボーナスで年間120万円もらえば、毎月の手取りは38万円程度というところでしょうか？

住宅ローンのシュミレーション

ここから最も重要な住宅ローンのシュミレーションです。

借り入れの条件は下記の通りで、シュミレーションは下のサイトで行いました。

フラット35 – シュミレーション

1. 収入は600万円
2. 借り入れは3000万円
3. 年齢は40歳（男性
4. ほかのローンや借り入れが無い
5. 頭金なし
6. 金利は1.790%（フラット35で最も多い金利）
7. 返済期間は定年の65歳まで（25年）
8. ボーナス払い無し

年収600万円の借り入れ限度額

年収600万円の人が25年、金利1.790％で借り入れられる限度額はいくらでしょうか？Br>

シュミレーション結果は下記の通りです。

シュミレーションの結果、4230万円が借り入れ可能となりました。

それでは、この4230万円を25年間で返済すると毎月の返済額はいくらになるでしょうか？

シュミレーション結果は下記の通りです。

毎月の返済額は17.5万円。返済総額は5250万円となりました。

30万円～38万円という手取りの額から考えても、この上に固定資産税、マンションの場合には管理費、修繕積立費、駐車場代が重なると結構厳しい数字です。

「借り入れ可能額」＝「返済できる住宅ローン」ではないということを理解していただけたと思います。

恐ろしい！

3000万円を借り入れた場合

それでは、前述したシュミレーション通りの3000万円を借り入れた場合はどうでしょう？

シュミレーション結果は下記の通りです。

いかがでしょうか？

シュミレーションによれば、毎月の返済額は12.5万円。

計算した可処分所得430,100円で計算すると約29％です。

どう考えても借りすぎだと思いますが、「実際は安全度ギリギリ」の数字です。

税込みの収入に対する返済金額の比率を「返済比率」と言いますが、「25％を超えるとローン破綻の可能性が高まると考えられています。

返済比率は「実際は安全度ギリギリ」の25％です。

アドバイス

東京カンテイという会社が調査し2018年1月31日に発表した結果では、東京の中古マンションの平均価格は3257万円、新築マンションでは5544万円と超バブル状態。

東京カンテイ – マンションデータ白書2017

低金利ですからお金がジャブジャブ状態。融資先、投資先を金融機関が探しているのでお金を借りること自体は簡単になっています。

だからこそ、将来の金利の上昇や賃金の推移も予想しながら、長期の住宅ローンを組み立てましょう。

１、「頭金」は必ず用意しよう

「頭金なしでも購入可能！」などと魅力的な広告もありますが、よく考えて見ましょう！

現在、頭金を用意い出来ていない人は、収入を全部使ってしまっていて「貯金」出来ていない人です。

将来の金利上昇や収入減少などを考えても「貯金ができる家計」はとても重要です。

また、貯金がしっかり出来れば、繰上返済も可能です。老後も安定するのでとてもお勧めです。

２、完済日は退職前にしよう

「退職金で完済できる」「皆さんそうしている」などの営業トークに騙されてはいけません。

退職金を使ってしまったら、老後はどうするんでしょうか？

バリアフリーや老朽化のリフォームだってお金が掛かります。

「退職金は使わない」という返済計画を組みましょう。

３、「所有する」ための経費を頭に入れよう

よく、「同じ金額だったら、資産になるように買ってしまったほうが得」などど言いますが本当でしょうか?

家を購入すれば、固定資産税がかかります。

マンションであれば、管理費、修繕積立費、駐車場代もかかります。

毎月の返済金額+（最低）3万円～5万円くらいは経費がかかると思ってローンを組みましょう。

４、将来のリスクは既に抱えていることを再度理解しよう

「収入が将来上がるはず・・・」なんて思っていると、せっかくの資産を全て失うことになってしまいます。

住宅ローンは非常に長い期間の返済が必要です。

今から25年前なんて、携帯電話も車の安全装置もメガバンクもまったく違う状況でした。

通販のアマゾンなんて聞いたことがありませんでした。

そう考えると、勤め先も政治も経済も「何も変わらない」なんてありえません。

しっかり繰り上げ返済できるように毎月貯金をしておきましょう。

何もなくても、ご自身やご家族の病気、自然の大災害などのリスクは既に抱えていることをもう一度理解しておきましょう。

現実に「家を買おう！」と思っても、心配なのは資金計画。

よく耳にするのは「8倍ルール」。「年収の8倍までの家なら大丈夫」という都市伝説です。

また、「収入の30％なら住宅ローンの支払いは大丈夫」なんてことも聞きます。

本当でしょうか?

今回からシリーズで収入別に「いくらの家が買えるのか？」を検証いたします。

第1回目は年収500万円です。

検証手順

検証手順は下記の順序で行います。

かなり長い記事で、途中は計算ばかり。

ですので、今回は「シュミレーションのための定義」のあとにすぐ、「結論」を書きます。ご興味のある方は計算根拠やアドバイスもご覧ください。

1. 計算の前提となる仕事、家族構成の定義
2. 結論
3. 所得税の計算
4. 住民税の計算
5. 上記２，３によって概算可処分所得の確定
6. 住宅ローンシュミレーション
7. 購入できる家の価格をアドバイス

以上です。

全体的に概算ですが、現在(平成30年)は超低金利の不動産バブル状態なので、お金が余っているのです。

融資先を探している銀行や、価格が高騰しているときに売りたい不動産業者の営業トークに負けて将来「住宅ローン破綻」なんてことのないようにアドバイスできればと願っています。

それでは検証を始めましょう。

計算の前提となる仕事、家族構成の定義

年収500万円の可処分所得はいったいいくらなのでしょうか？

可処分所得の計算は、配偶者の有無、子供の人数と年齢によって控除額が変わります。

また、住んでいる場所によって住民税が違います。

ある程度参考となる前提条件が必要なので、下記の通りの条件としました。

• 年齢は40歳（男性）
• サラリーマンとして会社勤めをしている
• 専業主婦の配偶者あり
• 子供は10歳の子が1人
• 住民税は基本の10％(条例での変更を加味しない）

結論

年収500万円のサラリーマンは（ボーナスの大きさによりますが）、可処分所得は毎月25万円～35万円くらいでしょう。

子供の教育費や車のローンでもかなりの固定費が出ているはずです。

特に、現在貯金ができていない家庭は無理をしないようにローンを組みましょう。

貯金が出来ていないということは、現在、手取り分を全て使い切ってしまっているということです。

これでは、将来繰上げ返済もできませんし、何かあったらすぐにローン破綻してしまいます。

、最高でも3000万円の住宅ローンを25年（定年までに完済）が限界だと思います。

フラット35のシュミレーションでは月額12.5万円の支払いとなり、返済比率は危険水域の30％です。

マンションの場合は管理費、修繕積立費、駐車場代と結構な固定費用がかかります。

また、この他に固定資産税もかかりますので、お勧めの方法は

頭金500万円を用意し、2500万円の住宅ローンを25年で返済すれば10.4万円となり返済比率25％でギリギリの水準です。

出来れば親などの援助も含め頭金を1000万円用意すれば返済月額は8.3万円になり少し余裕が出ます。

1000万円の頭金が難しければ、500万円から100万円でも200万円でも上積みして、ギリギリ3000万円の中古マンションが買えるでしょう。

中古マンションはお勧めポイントもたくさんあります。

ご興味のある方は、下記の記事も読んでみてください。

「中古マンションがオススメの理由」へ

「価格が下がらない中古マンションを選ぼう！」へ

所得税額の計算

所得税の計算式は下記の通りになります。

所得税額＝(課税総所得額-所得控除）×税率-税額控除

所得税の速算表で税額を計算するために、まず最初に所得控除額（総所得から差引ける金額）を確定してから所得税の計算をします。

所得控除額の計算

所得控除は「課税の対象外として収入から省く」という趣旨のもので、多くの項目があるため、設定した前提条件で分かる範囲のみを対象にします。

参考ですが、次のようなものがあります。

今回、前述した前提条件から対象となる控除は、

1. 基礎控除　380,000円
2. 配偶者控除　380,000円
3. 子供は10歳なので、扶養控除の対象となりません
4. 社会保険料は718,308円。会社とざっくり折半で360,000円
5. 生命保険料控除は最大限の80,000円以上の支払いで、控除額は40,000円

で、控除合計額は1,160,000円となります。

所得税額の計算

上記の計算から所得控除額は1,160,000円ということが分かりました。

前述したように、所得税額＝(課税総所得額-所得控除）×税率-税額控除です。

所得税速算表という便利なものがあるので、それに当てはめて計算します。

所得税速算表

上記の計算式に当てはめて、所得税額を計算しましょう。

所得税額＝｛5,000,000円(課税総所得額)-1,160,000円(所得控除）｝×20%(税率)-427,500円(税額控除) なので、

所得税額は340,500円となりました。

住民税額の計算

地方税である住民税の計算は、国税である所得税の計算とはまったく違います。

控除の内容、金額も違うので十分注意してください。

住民税は非常にややこしく、条例によって多少の変更が可能なため自治体によって違います。

例えば、東京都だと

• 所得割額：特別区民税6％＋都民税4％＝10％
• 均等割額：特別区民税3500円＋都民税1500円＝5000円

となっています。

今回の検証では所得割額（基本の10％のみ）を対象にすることとします。

所得割額は前年1月～12月までの所得額をもとに以下の計算式で算出します。 所得割額（住民税額）＝（前年の総所得金額－所得控除額）×税率－税額控除額 前提条件として、前年の収入も5,000,000円とします。

所得控除額の計算

1. 基礎控除　330,000円
2. 配偶者控除　330,000円
3. 子供は10歳なので、扶養控除の対象となりません
4. 社会保険料は718,308円。会社とざっくり折半で360,000円
5. 生命保険料控除は最大限の80,000円以上の支払いで、控除額は35,000円

で、控除合計額は1,055,000円となります。

住民税額の計算

上記の計算から住民税の控除額は1,055,000円ということが分かりました。

前述したように、住民税額＝（前年の総所得金額－所得控除額－税額控除額）×税率です。

住民税も計算表があるので、それに当てはめて計算します。

住民税計算表

上記の計算式に当てはめて、住民税額を計算しましょう。

住民税額＝｛5,000,000円（前年の総所得金額)－1,540,000円(所得控除額｝）－1,055,000円(税額控除額)｝×10%(税率) なので、
住民税額は240,500円となりました。

可処分所得の計算

これまでの計算で、収入金額(5,000,000円）、所得税額(340,500円)、住民税額(240,500円)が揃いました。

これで、やっと可処分所得（自由に使えるお金が計算できます。）

計算式は簡単で、下記の通りです。

5,000,000円(収入金額）-340,500円(所得税額)-240,500円(住民税額)=4,419,000円です。

月額に直すと、368,000円になります。

実際には「そんなにもらってねーよ！」って人もいると思います。

ボーナスで年間100万円もらえば、毎月の手取りは25万円程度というところでしょうか？

住宅ローンのシュミレーション

ここから最も重要な住宅ローンのシュミレーションです。

借り入れの条件は下記の通りで、シュミレーションは下のサイトで行いました。

フラット35 – シュミレーション

1. 収入は500万円
2. 借り入れは3000万円
3. 年齢は40歳（男性
4. ほかのローンや借り入れが無い
5. 頭金なし
6. 金利は1.790%（フラット35で最も多い金利）
7. 返済期間は定年の65歳まで（25年）
8. ボーナス払い無し

年収500万円の借り入れ限度額

年収500万円の人が25年、金利1.790％で借り入れられる限度額はいくらでしょうか？Br>

シュミレーション結果は下記の通りです。

シュミレーションの結果、3525万円が借り入れ可能となりました。

それでは、この3525万円を25年間で返済すると毎月の返済額はいくらになるでしょうか？

シュミレーション結果は下記の通りです。

毎月の返済額は14.6万円。返済総額は4375万円となりました。

25万円～30万円という手取りの額から考えても、この上に固定資産税、マンションの場合には管理費、修繕積立費、駐車場代が重なると結構厳しい数字です。

「借り入れ可能額」＝「返済できる住宅ローン」ではないということを理解していただけたと思います。

恐ろしい！

3000万円を借り入れた場合

それでは、前述したシュミレーション通りの3000万円を借り入れた場合はどうでしょう？

シュミレーション結果は下記の通りです。

いかがでしょうか？

シュミレーションによれば、毎月の返済額は12.5万円。

計算した可処分所得368,000円で計算すると約40％です。

どう考えても借りすぎで、、完全にローン破綻の危険水域の数字です。

税込みの収入に対する返済金額の比率を「返済比率」と言いますが、「25％を超えるとローン破綻の可能性が高まると考えられています。

返済比率は危険水域の30％です。

アドバイス

東京カンテイという会社が調査し2018年1月31日に発表した結果では、東京の中古マンションの平均価格は3257万円、新築マンションでは5544万円と超バブル状態。

東京カンテイ – マンションデータ白書2017

低金利ですからお金がジャブジャブ状態。融資先、投資先を金融機関が探しているのでお金を借りること自体は簡単になっています。

だからこそ、将来の金利の上昇や賃金の推移も予想しながら、長期の住宅ローンを組み立てましょう。

１、「頭金」は必ず用意しよう

「頭金なしでも購入可能！」などと魅力的な広告もありますが、よく考えて見ましょう！

現在、頭金を用意い出来ていない人は、収入を全部使ってしまっていて「貯金」出来ていない人です。

将来の金利上昇や収入減少などを考えても「貯金ができる家計」はとても重要です。

また、貯金がしっかり出来れば、繰上返済も可能です。老後も安定するのでとてもお勧めです。

２、完済日は退職前にしよう

「退職金で完済できる」「皆さんそうしている」などの営業トークに騙されてはいけません。

退職金を使ってしまったら、老後はどうするんでしょうか？

バリアフリーや老朽化のリフォームだってお金が掛かります。

「退職金は使わない」という返済計画を組みましょう。

３、「所有する」ための経費を頭に入れよう

よく、「同じ金額だったら、資産になるように買ってしまったほうが得」などど言いますが本当でしょうか?

家を購入すれば、固定資産税がかかります。

マンションであれば、管理費、修繕積立費、駐車場代もかかります。

毎月の返済金額+（最低）3万円～5万円くらいは経費がかかると思ってローンを組みましょう。

４、将来のリスクは既に抱えていることを再度理解しよう

「収入が将来上がるはず・・・」なんて思っていると、せっかくの資産を全て失うことになってしまいます。

住宅ローンは非常に長い期間の返済が必要です。

今から25年前なんて、携帯電話も車の安全装置もメガバンクもまったく違う状況でした。

通販のアマゾンなんて聞いたことがありませんでした。

そう考えると、勤め先も政治も経済も「何も変わらない」なんてありえません。

しっかり繰り上げ返済できるように毎月貯金をしておきましょう。

何もなくても、ご自身やご家族の病気、自然の大災害などのリスクは既に抱えていることをもう一度理解しておきましょう。

両親が亡くなって、相続した家・・・。

自分は持ち家もあるので住む予定もなし・・・。

「思い出もたくさんあるし、もったいないけど売却しよう」

なんて、よくある話です。

しかし、売却すれば当然税金もかかるはず。

こうした問題を抱える皆様に相続した家を売却する場合の税金と注意点をアドバイスいたします。

もっとも重要なのは売買契約書

「先祖代々の家」などは除いて、不動産の売却で最も重要なのは売買契約書です。

「家の売却」というと、売却価格ばかりに目が行ってしまいますが、それは、自身で購入した場合、売買契約書や購入時の証拠書類は全て揃っているという前提の話です。

なぜか。

それは、譲渡所得の税金の計算に大きな違いが出るからです。

書き間違えました。

とてつもなく大きな違いが出るからです。

相続した不動産の譲渡所得税の計算

不動産の譲渡所得税の計算は非常に簡単です。

「売却価格」－「購入価格」（取得費用は差し引けます）＝「譲渡所得」

です。

では、相続（生前贈与でも同じです。）した家の「購入価格」はいくらになるのでしょうか？

相続税の計算で使用した価格だと思っていませんか？

正解は「亡くなった方が購入した価格」です。

一方、売買契約書が無く「購入価格」が分からなかった場合はどうなるのでしょうか？

正解は「売却価格の5％」です。（ギャー最悪！！)

例えば、2000万円で亡くなった人が購入した物件を3000万円で売却した場合、
（複雑になるので、購入費用とか抜いてます）

3000万円（売却価格）－2000万円(購入価格)＝1000万円（譲渡所得）

となります。

この1000万円にのみ（条件によって違いますが）税率がかかります。一応長期譲渡所得税の20％（所得税15％+住民税5％)として200万円となります。

では逆に、「購入価格」が「売却価格」よりも高い場合はどうでしょう？

損しているので、税金はかかりません。

それでは、本題の購入価格が不明な場合はどうなるのでしょうか？

正解は「売却価格の5％」なので

3000万円（売却価格)－150万円(ルールとしての購入価格）＝2850万円（儲け?)

2850万円に譲渡所得税の20％（所得税15％+住民税5％)をかけると譲渡所得税は驚異の570万円！！となります。

ちなみに、所有期間と税率の正確な関係は次の通りです。是非参考にしてください。

なお、原則として所有期間の起算時点は被相続人（亡くなった人）が所有を開始した時点です。

相続開始時点ではありません。

さらに、上記税額に対して、復興特別所得税が2.1%かかります。

このように、購入価格が分からないだけで税額は大きく違ってしまいます。

先祖代々の家で、全く貨幣価値の違う状態であれば、とてつもなく広い土地を1000円（購入時では大金）で購入したなんてこともあるでしょう。

この場合、購入金額は購入時と同じ1000円になってしまうので、仮に契約書があっても「購入価格は分からない！！」と言ったほうが良いかもしいれません。

しかし、通常は売買契約書があったほうが節税になるので、被相続人（両親や祖父母）が生きているうちに売買契約書を必ず探しておきましょう。

売却時の状況で変わる税金対策

ご存知の方もいらっしゃるかもしれませんが、不動産の売却については様々な特例（優遇税制措置）があります。

しかし、どんな状況でも使えるわけでなく、限られた条件でしか活用できません。

相続に関わる税金は状況によって、特例などの優遇税制対策を利用できる条件が違い、非常に奥が深いです。

全てのケースを網羅することはできませんが、状況別に利用できる優遇措置をアドバイスいたします。

相続した家に居住している場合

売却する家が、自宅としてわれていた場合には、3000万円の特別控除という特例を使うことができます。

売却益から3000万円無かったことにしてくれます。

ただし、これには条件があります。

• 確定申告をすること
• 売り手と買い手が、親子や夫婦、自分の経営する法人などの特殊な関係がないこと

などです。

もともと無くなった人（両親等）と同居をしていたのであれば、相続した後も、子供の自宅になりますので、3000万円の特別控除が使えます。

相続した家が空家になっている場合

空家の場合は全く特別控除は使えません！と書きたいところですが、平成27年の税制改正によって、相続後、空き家となった自宅を売却しても3000万円の特別控除が使えるようになりました。

しかし、条件が厳しい・・・。

• 昭和56年5月31日以前に建築された物件であること
• 相続開始時に亡くなった人が1人で住んでいたこと
• 一定の耐震基準になるようにリフォームするか、建物を取り壊して売却すること
• 売却代金が1億円以下になること

などです。

条件の中に出てくる「昭和56年5月31日」というのは、建築基準法が「新耐震基準」に変更されたときです。

つまり

現在の耐震基準を満たしていない家を、耐震基準に合うようにリフォームか取り壊すようにすれば、税金をなんとかしてあげますということでしょう。

リフォームでも、取り壊しでも何百万もかかりますから、費用対効果で検討しましょう。

ちなみに、この特例は平成31年12月31日までの売却に限定されていますのでご注意ください。

取得費加算の特例

相続してから3年10ヶ月以内であれば、「取得費加算の特例」というものがあります。

今までご紹介した税金の計算は「売却した利益」に対する控除でしたが、この特例はちょっと違います。

売却価格からマイナスする「物件の購入価格」の取得費用を大きくして、利益（譲渡利益）を少なくするものです。

ではどうやって「取得費」を大きくするのか？

それは、その不動産を相続したときに支払った相続税です。

取得費加算の特例は、相続税を払った人が相続したものを売却した場合にみに使える特例です。

また、夫婦間では利用できません。

両親の家を相続して、相続税を支払った方は税金を納めすぎないよう、しっかり調べてしてみてください。

困ったら税理士へ相談しよう

こういう問題が起こる前に相続が予測できる不動産については、生きているうちに売却したり、戦略的に同居するなど、しっかり対策を打っておくことをお勧めします。

しかし、急に両親が亡くなってしまうなど、仕方のない場合もあります。

「売買契約書が見つからない」場合、非常に壁が高く、理論武装がしっかりしていないとできませんが、状況証拠（分譲のパンフレットや住宅ローンの会社に残る資料）を集めて税務署が購入費用として認めるケースがあります。

ただし、税務署と申告者の裁判沙汰になることもあります。

いずれにしてもプロの知識と経験が必要ですから、困ったときは相続に強い税理士に相談しましょう。

このページのまとめ

簡単にこのページのポイントを書いてみました。

• １、家の売却は購入時の「売買契約書」が最も重要
• ２、相続後に「空家」にするのは損
• ３、生きているうちに相続の相談をしておこう
• ４、困ったら早めに相続に強い税理士に相談しよう

先日、国土交通省から平成30年度の公示地価が発表されました。

新聞やテレビでも大きく取り上げられましたが、全国第1位は銀座　山野楽器銀座本店様だそうです。

その価格は１㎡当り5,550万円！！！一坪(3.3㎡)だと1億8315万円！！！

バブル期の最高額が3850万円。2008年がミニバブルで3900万円。一昨年が4010万円。昨年が5050万円ですからバブル期以上の資産価値があるということです。

まあ、売る気も無いでしょうし、こちらも買う気が無いので関係ありませんが、さぞかし固定資産税が大変でしょうねくらいの感じです。

さて、実際買うとなった場合、この値段で買えるのでしょうか？

また、こんな土地を相続したら？税金は？

関係ないとはいえ、色々と考えてしまいますよね

しかし、ここまで大きな金額でなくても、家の売却や相続のときには、身近に同じようなことが起こります。

土地や不動産は「一物四価」とか「一物五価」と言われ、何の目的で使われるかによってその価格の算定基礎が変わります。

非常に身近な問題でもあるのでしっかりと理解しておきましょう。

一物四価と一物五価

そもそも、どの価格のことを四価とか五価と呼んでいるのか基本的なことを説明します。

まず、「一物四価」は

• 実勢価格
• 公示地価
• 路線価
• 固定資産評価額

の4つを言います。

これに「公示価格」を補完する形で発表されている「基準地標準価格」を入れると「一物五価」と呼ばれます。

それでは、その1つ1つを個別にご説明いたします。

実勢価格

実勢価格とは、実際に売買が行われる「時価」の価格です。

基本的に実勢価格は実際に取引が行われる価格なので、将来値引きが予想される広告やネット上の希望売却価格ではありません。
買主と売主が合意して売買が行われる価格です。

実際に売買が行われた価格をデータベース化すると、周辺の取引状況、人気度合いが分かってきます。

また、現状は価格上昇してきてトレンドとして売り時なのか、買い時なのかも分かります。

売却や購入の相談で不動産業者へ相談に行った場合の参考価格はこの「実勢価格」となります。

公示地価

「公示地価」は国土交通省が毎年1月1日を基準日として3月下旬に発表している土地の価格です。
この価格は、都市計画区域内に設定されている基準地点を不動産鑑定士が調査（売買の取引状況や家賃収入など）、その調査結果（約25000箇所）をもとに土地鑑定委員会が公示地価を決定しています。

この地価の目的は「実際の土地売買の目安」として発表しておりますが、実際の土地売買は「時価」であり、その時の人気や土地の形状などによってもかなり変動してしまいます。

では、何故調査をしているのか。

新聞記事の最後の方に大きな答えがあります。

国交省は、都心の商業地の地価上昇について「収益性を重視した選別投資の傾向が強く、総じて過熱しているとはみていない」としている。

つまり、投機的な要因によって異常な価格の上昇や吊り上げが行われておらず、適正に国土が利用されているかを確認しています。

また、この「公示地価」は公共事業用地の取得価格（補償金）算定の規準となります。

実際にいくらで取引をされていようが、この公示地価が「適正な価格の目安」なのですから保証金の算定基準になるのは当然のこととなります。

路線価

国税庁が毎年1月1日を判定の基準日として7月に発表している土地の価格です。

「路線価」は「相続税路線価」とも呼ばれ、相続税・贈与税の算定基礎の目安となります。

例えば、相続した家を売却した場合は、売却した価格が課税対象の基礎となりますが、家をそのまま相続した場合、この「路線価」が相続税の算定基礎となります。

また、生前贈与などをした場合も、この「路線価」が課税の算定基礎となります。

ざっくりですが、この「路線価」は「公示地価」の80%程度の評価水準と言われています。

固定資産評価額

市町村が毎年1月1日を基準日として、現在の土地、家屋等（固定資産）の所有者に対し、その固定資産税評価額をもとに課税する算定基礎となる価格です。

厳密にいうと、「土地と家屋は別々に評価され、3年に1度評価替えが行われます。

土地の評価としては「公示地価」の70%程度が評価水準と言われています。

また、登記に関わる「登録免許税」や、「不動産取得税の課税標準」となる登録価格です。

基本的に個別の物件に関わる具体的な固定資産税額は公表されておらず、特定の利害関係者しか公開請求ができません。

基準地標準価格

「基準地標準価格」は「基準地価」とも呼ばれ、都道府県が毎年7月1日を基準日として9月に発表している土地の価格です。

評価内容に様々な違いはありますが、公表時期を見ても分かるように、「公示価格を補完」する役割が大きく、国土交通省の「公示地価」検索システムではこの「基準地価」も同時に検索することができます。

従って、課税などの目的で調査されているわけではありません。

「公示地価」は「実勢価格」とどれだけ違うのか？

一概に土地と言っても日本全国様々なので「これだけ違う！」と絶対のレポートをすることは難しいです。
また、実際に価格交渉もできないので、あくまで「希望価格」との違いとなってしまいますが、調べてみました。

大田区田園調布4丁目

言わずと知れた日本屈指の高級住宅街です。

例えば、土地売買の目安となる「公示価格」で高級住宅街　大田区田園調布四丁目（555㎡)は649,000円/㎡となっていますが、、Yahoo!で土地の売却希望価格を調べてみると208.31㎡で1億5000万円。
つまり720,000円/㎡となります。
単純に㎡当たりの価格は10％程度の乖離ですが、555㎡のまとまった土地を売却すればもう少し差が出るはずです。

横浜市港北区日吉本町

慶応大学に近い住宅街です。

土地売買の目安となる「公示価格」で横浜市港北区日吉本町（234㎡)は548,000円/㎡となっていますが、、Yahoo!で土地の売却希望価格を調べてみると100.19㎡で5,980万円。
つまり596,000円/㎡となります。
単純に㎡当たりの価格は9％程度の乖離ですが、234㎡のまとまった土地を売却すればもう少し差が出るはずです。

結論

上記の調査はどちらも高級住宅街ですが、この結果について2つの使い方が出来ます。

１、あくまで希望価格の調査ですが、5~8%以下程度の値引きができそう。

２、この「公示地価」から50%以上も乖離している場合は、異常な価格設定をしている。

と言った感じです。

このページのまとめ

簡単にこのページのポイントを書いてみました。

• １、「一物五価」は利用目的の違いにある
• ２、身近なケースでは適切な価格を利用しよう
• ３、実勢価格は「時価」
• ４、5つの価格の違いをしっかり理解しよう

自分が死んだあとに遺族ができるだけ揉めないためにも遺言書は残しておいた方がいいですよね。
私の友人の場合はそれでも揉めましたが・・・。

しかし、安易に遺言書を書いても、民法の定めた方式にしたがわなければ無効となってしまいます。
また、共同でなく一人で行う事が原則です。「夫婦で一緒に・・・」なんてことはしないようにしてください。
また存命中はいつでも過去の遺言を取り消す事ができます。

今回の相続の話は遺言書についてご案内いたします。

遺言書の種類

一口で遺言書といっても

• 自筆証書遺言
• 公正証書遺言
• 秘密証書遺言

の３種類があります。
それぞれ作成方法や遺言書としての確認方法（検認といいます）に違いがあります。
しっかりと法律の要件を満たした遺言書を作成しましょう。
各遺言書の作成方法、要件などを下記の通りご説明いたします。

１、自筆証書遺言

２、公正証書遺言

３、秘密証書遺言

遺言書の効力

遺言書は、自分の相続財産をどのように譲るのかについて、亡くなった人の最後の意思表示になります。
被相続人が亡くなって相続が発生したら、まず遺言書があるのかどうかを確認しましょう。

遺言書に書かれた内容については、原則として法律で定められた相続割合よりも優先されることになります。
そのため、遺言書があった場合は、相続人は遺産分割協議をせずに相続手続きを進めることができます。

ここで注意しなければならないのは、身分関係に関する遺言事項です。
例えば、「非嫡出子の認知」や「推定相続人の廃除」です。

「推定相続人の廃除」とは、被相続人を虐待・侮辱するなどの行為をした相続人を相続人から排除する」ということです。そういう人には相続させたくないのも分かりますよね。
（よほどの違法行為がなければ、後述する遺留分までは奪えません。）

「家庭以外に子供がいた」とか「家族が知らないところで虐待があった・・・」など相続人が知らない事実も出てくるでしょう。

しっかり遺言書の有無は確認しましょう。

遺言執行者

遺言を忠実に執行するために、遺言執行者を指定することができます。
遺言執行者を選任することで、相続人の財産処分権がなくなるため、相続人の勝手な財産処分を禁止することができます。

基本的には未成年者や破産者等を除けば誰でも指定できますが、相続者どうしの揉めごとが起こったときに、法的な問題をスムーズ解決するためには、銀行や弁護士に依頼することが多いようです。
費用は財産価額によって変わりますが、5000万円くらいの財産価額で50万円から60万円というところでしょうか？

行政書士なども安く受けますが、訴訟対応が出来ないので財産に対する影響を考えて決めたほうが良いでしょう。

遺留分減殺請求（いりゅうぶんげんさいせいきゅう）

遺留分減殺請求とは兄弟を除く法定相続人に認められている権利で、遺言により遺留分を侵害された相続人が生前贈与や相続・遺贈を受けた人に対して相続財産（不動産や金銭等）の返還を請求する事です。

「長男には０で次男に全部相続させる」といったよく聞くパターン以外にも、死ぬ直前に「キャバクラのお姉ちゃんにマンションを生前贈与しで残った財産がほとんど無くなった。」なんてこともあるかも知れません。遺族の生活もありますから、あまりに不条理ですよね。
基本的に法定相続分の1/2が認められています。

ただし、この権利は、相続の開始を知ったときから１年間以内でなければ行使できません。
また、知らなかったとしても、相続の開始から10年の経過で時効になってしまう点にも注意です。

話し合いがうまく進まない場合は、時効停止のため、一年以内に内容証明郵便で意思表示をしておく必要があります。

遺言書と違う内容の相続は可能か？

遺産分割協議で相続人全員が合意すれば問題ありません。
この際、遺言書を勝手に破棄したりしないようにしましょう。

このページのまとめ

いかがでしたでしょうか？遺族の揉め事を回避するためにも遺言書はとても重要なことがお分かりいただけたと思います。

しっかりとした手続きで遺言書を残しましょう。

簡単にこのページのポイントを書いてみました。

• １、遺言書は法定相続よりも優先される
• ２、遺言書には3種類の作成方法がある
• ３、遺言書を発見したら開封してはいけない
• ４、あまりに不公平な遺言の場合、遺留分減殺請求権がある

「知っておきたい相続１」では相続税の全体像をご理解いただくために、結構重要な話題の詳細を説明いたしませんでした。
細かいことに気を取られると迷子になってしまいます。まずは全体をざっくり覚えてから各論に入りましょう。

そういうわけでこのページでは補足として「知っておきたい相続１」の重要論点の1つである「みなし相続財産」をしっかりご説明いたします。

みなし相続財産

民法では被相続人が死亡時に被相続人本人に帰属していた一切の財産（権利義務）を相続財産と言います。
相続財産は、被相続人の死亡により被相続人から相続人に死亡時に移転します。

「みなし相続財産」は死亡時に被相続人に帰属していた財産ではないものの、死亡によって発生し、ほとんど相続財産と変わりない財産のことを言います。
代表的なものは①生命保険金と②死亡退職金の２つです。
共通の考え方も多いので確認しやすいと思います。

また、「相続税の計算」の話と、保険金や死亡退職金の「遺産分割」（受取）の話がごっちゃにならないように注意して読みましょう。

１、「死亡保険金」は相続税の課税対象となるのか？

生命保険の死亡保険金が相続税の対象になるかどうかは、保険のかけ方によって変わります。
基本的には契約者、被保険者、受取人の関係によって変わります。
また、受取り方でも違いがあります。

下の表に簡単なパターンを書いておきました。

１、相続税になるパターン

契約者（保険金支払者）と被保険者が同一で、その人が無くなった場合で、死亡時一括で保険金を受け取った場合です。
受取が年金形式だと所得税(雑所得）が課せられます。

以前に投稿した「相続の話１」の「手順1」の事例で「契約者（保険金支払者）と被保険者が被相続人（死亡した人）。受取人が妻で保険金を死亡時に一括して受け取ったものとします。」と記載したのはここに理由があります。

２、所得税になるパターン

「保険契約者と保険金の受取人が同じ」となっていると、契約者となっている人の所得となります。またこの場合、所得税に加えて住民税も課せられることになります。

３、贈与税になるパターン

保険金の支払いをしていた夫から、子に「妻の死亡保険金を贈与した」形になっています。この場合、子供の税負担が大きくなります。
妻の死亡保険金を明らかに子供に残したい意思があれば、契約者を子供にすると一時所得となり、税負担が軽くなる場合があります。
保険会社でも対応してくれると思うので、是非相談してみてはいかがでしょうか？

２、「死亡退職金」は相続税の課税対象となるのか？

「死亡退職金」とは、死亡退職した従業員に対して退職金の規定により支払われる退職金のことです。
退職金と同じように勤務年数や最終的な役位から計算された金額に加えて、未支払い分の給与や慰労金などの要素が加味されたものが支払われます。
死亡退職金は死亡保険金と同様に「みなし財産」として課税対象となります。

みなし財産の非課税限度枠

「生命保険金(死亡保険金）」、「死亡退職金」ともに相続税の計算時には非課税限度枠が設定されています。
死亡保険金、死亡退職金とも、それぞれ

５００万円×法定相続人の数

が非課税限度枠として算入することができます。

「相続の話１」参照

「みなし財産」は遺産分割の対象になるのか？

生命保険金は相続財産ではなく、保険契約に基づき受取人が受け取るものでああるため、受取人固有の財産として考えることができます。よって、生命保険金が遺産分割の対象とならず、原則として遺産分割協議書への記載は不要ということになります。この場合には保険契約に定められた受取人が生命保険金を受け取ることとなります。

一方、死亡退職金は、社内規程で定められた受取人が受け取ることとなります。
また、遺族の生活保障を目的としていると考えられているため、受取人固有の権利として考えることができます。従って、、死亡退職金は原則として遺産分割の対象とはなりませんので遺産分割協議書に記載することも不要です。
ここでの注意点は「社内規定」です。
明確に受取人の定めない場合、当然に受取人固有の財産と考えることには難しく、場合によっては遺産分割の対象となることも考えられます。

特別受益とみなし財産

相続人の中に、被相続人から遺贈を受けたり、贈与を受けたりした者がいる場合、この者が他の相続人と同じ相続分を受けられるとすれば不公平になります。
そこで、民法９０３条では、相続人間の公平を図ることを目的として、特別受益分（①遺贈を受けた、②被相続人の生前に結婚や養子縁組の為に財産の贈与を受けた、③住宅資金など、生計の為に贈与を受けた　など）を相続財産に持ち戻して計算し、各相続人の相続分を算定することにしています。

それでは、生命保険金など「みなし財産」はどうなるのでしょうか？
「みなし財産」は前述したように、原則「受取人固有の権利」です。
判例では原則として「生命保険金は特別受益には当たらない」としていますが、そうでない判決もあります。

この場合、重要なのは「総遺産額における生命保険金の割合」です。具体的に何％以上と示されているわけではありませんが、総遺産額の６１％が生命保険金が占めていたケースでは「特別受益に準じて取り扱う」としています。

このページのまとめ

いかがでしたでしょうか？特に生命保険金は皆様が目にする可能性が非情に高く、相続放棄しても受け取る権利があることを確認してください。

是非、参考にしていただいて生命保険金のかけ方の見直しなども検討されてはいかがでしょうか？

簡単にこのページのポイントを書いてみました。

• １、「生命保険金」、「死亡退職金」はみなし財産である
• ２、みなし財産は基本的に受取人固有の財産である
• ３、生命保険金は受け取り方で課税方法が違う
• ４、みなし財産は非課税限度枠があり、全額に課税されない