親が高齢になってくると、相続の問題は気になりますよね。

特に、相続時にかかる相続税は期間限定の特例なども多くあり、その条件も非常に限定的であることから、非常に分かりにくくなっています。

今回は、現状税制の中で相続財産である実家（家）の売却は相続前がいいのか相続後がいいのかをケース別に比較したいと思います。

しつこいようですが、もう一度確認してください。今回の比較は

相続前に家を売却した場合の税金と相続後に相続した人が売却した場合の税金の比較です。

相続前に売却した場合、相続時に相続税が課税されます。

この場合、家を売却して現金化した資産が相続時にどれくらい残り、基礎控除も含めて全体の課税額を比較する必要があります。

家を売却した場合にかかる税金の基本

家を売却した場合にかかる税金は所得税と住民税の2つです。

計算の考え方はとても簡単で

「売却価格」－「購入価格」（取得費用は差し引けます）＝「譲渡所得」

となります。

つまり、買った価格より売った価格が低ければ税金はかかりません。

この場合の価格は、購入価格、売却価格とも実際に契約書などに記載されている実態の価格です。

また、税率については保有期間によって変わります。

このサイトでは何度も出てきている図ですが、参考までに書いておきます。

図の中にもありますが、通常自分が保有する家を売却した場合、「居住用財産の特別控除」というのが適用され、売却益から3000万円の控除をすることができます。

相続前に売却したほうが良いケース

相続前に売却したほうが良いケースは、上記の「居住用財産の特別控除」が使えるケースです。

この特例は、あくまで自宅として使っていた不動産を売却した時にしか使えません。

アパートや賃貸マンション、別荘も使うことができません。

また、この特例を使うためには細かい条件があります。

• 確定申告をすること
• 自分が住んでいる物件を売却するか、以前住んでいた物件の場合には、住まなくなってから3年を経った日を含む年の12月31日までに売却すること
• 売り手と買い手が、親子や夫婦、自分の経営する法人などの特殊な関係がないこと

などです。

この他にも重複して他の優遇税制を受けていないかとか、売った年の前年・前々年に

• 居住用財産の3,000万円特別控除（同じ特例）
• 居住用財産買換えの場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
• 特定居住用財産の買換え・交換の特例
• 特定居住用財産の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

の特例を受けていないなどの条件があります。

つまり、

• 相続人が既に持ち家がある
• 今後も親と同居する予定がない
• もうすぐ相続が発する可能性が高い

の場合は相続前に売却したほうが良さそうです。

上記の中で、上の2つは後ほど説明します。

3つ目の「もうすぐ相続が発生する可能性が高い」については、あまりに早いタイミングで売ってしまうと、現在住んでいる人は「どこに住むんだ？」という問題が発生してしまうからです。

また、被相続人が生きている間に売るメリットは「購入価格が分かる」ことです。

相続後に購入価格が分からないと「購入価格は売却価格の5％」という恐ろしい計算をされてしまうので、最低限、相続不動産については事前に売買契約書を教えてもらっておいたほうが良いでしょう。

相続後に売却したほうが良いケース

相続後に売却したほうが良いケースは「土地部分の評価が高い自宅」で「小規模宅地等の特例」が使えるケースです。

「小規模宅地等の特例」とは？

「小規模宅地等の特例」とは「自宅に使っている土地で330平方メートルまでは80％OFFの価格で相続していいですよ」という特例です。

例えば、亡くなった人が自宅として使っていた5000万円の家は100万円に減額されます。更地ではダメです。

非常に大きな減税ですよね。

実は、この特例、事業用宅地、特定同族会社事業用宅地、不動産貸付用宅地でも利用することができますが、今回は話が複雑になるので割愛します。

また、マンションでも土地権利部分のみ、この特例が使えます。(少ないですけど）

小規模宅地等の特例が使える条件

この特例が使える人は下記の3パターンです。

• 配偶者
• 同居親族
• 被相続人と別居してるが、3年以上自分の持家に住んでいない親族

上記の配偶者は分かりやすいですよね。

問題は2番目の「同居親族」と3番目の「>被相続人と別居してるが、3年以上自分の持家に住んでいない親族」です。

まず、2番目の「同居親族」ですが、「実態」がなければいけません。

住民票だけを実家にしているとかではダメです。逆に住民票は別でも、同居の実態があれば大丈夫です。

また、亡くなる直前から（10日前とか）ではどうか？

一応OKです。ただし、その後、10ヶ月間はその家に実態として住み続ける必要があります。

税務署はかなりしつこく調査をしてきますので、あまり無理はしないことをお勧めします。

次に、3番目の「被相続人と別居してるが、3年以上自分の持家に住んでいない親族」です。

これを「家なき子特例」と言ったりします。

この3番目は上記の1番目(配偶者)、2番目（同居親族)がいないときのみに使えます。

また、別居して持家のない相続人は、その配偶者が持家を持っていてもダメです。（嫁いだ娘さんのイメージです。)

そして、この取り扱いは平成30年4月1日に改正されました(経過措置あり)。

まず、使える条件ですが、

• 配偶者も同居していた相続人もいないこと
• 3年以上、自分の持家に住んでいないこと
• 相続が発生した日から10ヶ月間は所有し続けること

です。

しかし、「持家が無い」状況を無理やり作り出してしまうような人もいて、改正されることになりました。

例えば、「孫」に相続させてしまうとか、持家を売却して持家をなくしてしまうとか・・・。

そういうわけで、下記のようになりました。

〔廃止・縮減等〕

〈相続税〉

（1）小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例について、次の見直しを行う。

① 持ち家に居住していない者に係る特定居住用宅地等の特例の対象者の範囲から、次に掲げる者を除外する。

イ 相続開始前３年以内に、その者の３親等内の親族又はその者と特別の関係のある法人が所有する国内にある家屋に居住したことがある者

ロ 相続開始時において居住の用に供していた家屋を過去に所有していたことがある者

そもそも、税制としては「同居したいんだけど、転勤などで別の場所に住まなければならない人は賃貸してるでしょうから・・・」というような想定だったのが、法律の穴をつかれてしまったので改正ということになったのでしょう。

ただし、経過措置があります。

簡単にいうと、「平成30年3月31日までに改正前の条件を満たしている人の場合には、平成32年3月31日までに発生した相続において改正前の条件をを認めます」という内容です。

このページのまとめ

簡単にこのページのポイントを書いてみました。

相続税はその状況やケースによって非常に奥の深いものです。
困ったときは税理士の先生でも「相続に強い税理士」に相談するようにしましょう。

• １、「居住用財産の特別控除」が使える場合は「相続前」が有利
• ２、「小規模宅地等の特例」が使える場合は「相続後」が有利
• ３、無理に特別控除や特例を使える状況を作るのはやめよう
• ４、困ったら早めに相続に強い税理士に相談しよう

両親が亡くなって、相続した家・・・。

自分は持ち家もあるので住む予定もなし・・・。

「思い出もたくさんあるし、もったいないけど売却しよう」

なんて、よくある話です。

しかし、売却すれば当然税金もかかるはず。

こうした問題を抱える皆様に相続した家を売却する場合の税金と注意点をアドバイスいたします。

もっとも重要なのは売買契約書

「先祖代々の家」などは除いて、不動産の売却で最も重要なのは売買契約書です。

「家の売却」というと、売却価格ばかりに目が行ってしまいますが、それは、自身で購入した場合、売買契約書や購入時の証拠書類は全て揃っているという前提の話です。

なぜか。

それは、譲渡所得の税金の計算に大きな違いが出るからです。

書き間違えました。

とてつもなく大きな違いが出るからです。

相続した不動産の譲渡所得税の計算

不動産の譲渡所得税の計算は非常に簡単です。

「売却価格」－「購入価格」（取得費用は差し引けます）＝「譲渡所得」

です。

では、相続（生前贈与でも同じです。）した家の「購入価格」はいくらになるのでしょうか？

相続税の計算で使用した価格だと思っていませんか？

正解は「亡くなった方が購入した価格」です。

一方、売買契約書が無く「購入価格」が分からなかった場合はどうなるのでしょうか？

正解は「売却価格の5％」です。（ギャー最悪！！)

例えば、2000万円で亡くなった人が購入した物件を3000万円で売却した場合、
（複雑になるので、購入費用とか抜いてます）

3000万円（売却価格）－2000万円(購入価格)＝1000万円（譲渡所得）

となります。

この1000万円にのみ（条件によって違いますが）税率がかかります。一応長期譲渡所得税の20％（所得税15％+住民税5％)として200万円となります。

では逆に、「購入価格」が「売却価格」よりも高い場合はどうでしょう？

損しているので、税金はかかりません。

それでは、本題の購入価格が不明な場合はどうなるのでしょうか？

正解は「売却価格の5％」なので

3000万円（売却価格)－150万円(ルールとしての購入価格）＝2850万円（儲け?)

2850万円に譲渡所得税の20％（所得税15％+住民税5％)をかけると譲渡所得税は驚異の570万円！！となります。

ちなみに、所有期間と税率の正確な関係は次の通りです。是非参考にしてください。

なお、原則として所有期間の起算時点は被相続人（亡くなった人）が所有を開始した時点です。

相続開始時点ではありません。

さらに、上記税額に対して、復興特別所得税が2.1%かかります。

このように、購入価格が分からないだけで税額は大きく違ってしまいます。

先祖代々の家で、全く貨幣価値の違う状態であれば、とてつもなく広い土地を1000円（購入時では大金）で購入したなんてこともあるでしょう。

この場合、購入金額は購入時と同じ1000円になってしまうので、仮に契約書があっても「購入価格は分からない！！」と言ったほうが良いかもしいれません。

しかし、通常は売買契約書があったほうが節税になるので、被相続人（両親や祖父母）が生きているうちに売買契約書を必ず探しておきましょう。

売却時の状況で変わる税金対策

ご存知の方もいらっしゃるかもしれませんが、不動産の売却については様々な特例（優遇税制措置）があります。

しかし、どんな状況でも使えるわけでなく、限られた条件でしか活用できません。

相続に関わる税金は状況によって、特例などの優遇税制対策を利用できる条件が違い、非常に奥が深いです。

全てのケースを網羅することはできませんが、状況別に利用できる優遇措置をアドバイスいたします。

相続した家に居住している場合

売却する家が、自宅としてわれていた場合には、3000万円の特別控除という特例を使うことができます。

売却益から3000万円無かったことにしてくれます。

ただし、これには条件があります。

• 確定申告をすること
• 売り手と買い手が、親子や夫婦、自分の経営する法人などの特殊な関係がないこと

などです。

もともと無くなった人（両親等）と同居をしていたのであれば、相続した後も、子供の自宅になりますので、3000万円の特別控除が使えます。

相続した家が空家になっている場合

空家の場合は全く特別控除は使えません！と書きたいところですが、平成27年の税制改正によって、相続後、空き家となった自宅を売却しても3000万円の特別控除が使えるようになりました。

しかし、条件が厳しい・・・。

• 昭和56年5月31日以前に建築された物件であること
• 相続開始時に亡くなった人が1人で住んでいたこと
• 一定の耐震基準になるようにリフォームするか、建物を取り壊して売却すること
• 売却代金が1億円以下になること

などです。

条件の中に出てくる「昭和56年5月31日」というのは、建築基準法が「新耐震基準」に変更されたときです。

つまり

現在の耐震基準を満たしていない家を、耐震基準に合うようにリフォームか取り壊すようにすれば、税金をなんとかしてあげますということでしょう。

リフォームでも、取り壊しでも何百万もかかりますから、費用対効果で検討しましょう。

ちなみに、この特例は平成31年12月31日までの売却に限定されていますのでご注意ください。

取得費加算の特例

相続してから3年10ヶ月以内であれば、「取得費加算の特例」というものがあります。

今までご紹介した税金の計算は「売却した利益」に対する控除でしたが、この特例はちょっと違います。

売却価格からマイナスする「物件の購入価格」の取得費用を大きくして、利益（譲渡利益）を少なくするものです。

ではどうやって「取得費」を大きくするのか？

それは、その不動産を相続したときに支払った相続税です。

取得費加算の特例は、相続税を払った人が相続したものを売却した場合にみに使える特例です。

また、夫婦間では利用できません。

両親の家を相続して、相続税を支払った方は税金を納めすぎないよう、しっかり調べてしてみてください。

困ったら税理士へ相談しよう

こういう問題が起こる前に相続が予測できる不動産については、生きているうちに売却したり、戦略的に同居するなど、しっかり対策を打っておくことをお勧めします。

しかし、急に両親が亡くなってしまうなど、仕方のない場合もあります。

「売買契約書が見つからない」場合、非常に壁が高く、理論武装がしっかりしていないとできませんが、状況証拠（分譲のパンフレットや住宅ローンの会社に残る資料）を集めて税務署が購入費用として認めるケースがあります。

ただし、税務署と申告者の裁判沙汰になることもあります。

いずれにしてもプロの知識と経験が必要ですから、困ったときは相続に強い税理士に相談しましょう。

このページのまとめ

簡単にこのページのポイントを書いてみました。

• １、家の売却は購入時の「売買契約書」が最も重要
• ２、相続後に「空家」にするのは損
• ３、生きているうちに相続の相談をしておこう
• ４、困ったら早めに相続に強い税理士に相談しよう

「失敗しない生前贈与２」では贈与目的が明確でない（受贈者が用途を決められる）贈与をご説明いたしました。

今回は目的が明確な「住宅取得資金贈与の特例」をご紹介いたします。

住宅取得資金贈与の特例

１、「住宅取得資金贈与の特例」とは？

簡単に言うと、非課税贈与の年間110万円のほかに、子供および孫が住宅を購入するための資金援助として、700万円(認定長期優良住宅の場合には1200万円)まで贈与しても非課税となるという制度です。

２、「住宅取得資金贈与の特例」の要件

一覧にまとめてご説明いたします。

３、他の非課税制度との併用は？

この特例は他の非課税贈与の制度と併用して使うことが出来ます。

例えば、「暦年課税」を選択している場合、

700万円（又は1200万円）＋110万円」

を適用でき、「相続時精算課税制度」を選択すれば

700万円（又は1200万円）＋2500万円」

を非課税で贈与することができます。

４、制度利用時の注意点

この制度の最大の注意点は、相続時に「小規模宅地等の特例」が使えなくなることです。

「相続時生産課税制度」を選択した場合でも同様ですが、平成27年の法改正で、相続税の基礎控除は大きく減額されました。

その中で、「小規模宅地等の特例」は要件さえ合えば80％もの宅地の評価減ができる重要な問題です。

この要件に合っている人は贈与する相手、内容を十分に検討しておきましょう。

「小規模宅地等の特例」が適用できる要件

「小規模宅地等の特例」は「下記の要件が揃えば、相続財産としての価値を80％減額できるという制度です。

細かい事を言えば、貸付事業用宅地であっても50％の減額ができるという規定がありますが、今回は「居住用宅地」のみで説明します。

上の表の４、居住状態というのが問題です。

この要件はかなり寛容で、「「同居していた親族」や「同居していない親族」でも「亡くなった方に配偶者がいない場合」、「単身赴任で持ち家がない」といった場合にはこの制度を適用できます。

つまり、「住宅取得資金贈与の特例」を利用してしまうと、「相続税との関係で損なのではないか？」という考え方もあります。

特に、この議論は税理士さんのホームページに書かれています。

しかし、あくまで個人的な見解ですが、私＝案内人は「満額でなくても、贈与できる財力があれば利用すべき」と思っています。

なぜなら、相続時に親族で揉め事が発生した場合、相続税の申告に遅れがあれば特例の適用ができなくなってしまうからです。

遺産を残される方が元気なうちに、自分の意向で目的をしっかりした財産を振り分けておくことはとても重要です。

少なくとも、本制度を利用して購入した不動産は権利関係が明確になります。

相続財産としての不動産が「共有状態」なってしまっては売ることさえできません。

お金だけではない、別の切り口からもしっかり考えて制度を利用しましょう。

このページのまとめ

簡単にこのページのポイントを書いてみました。

• １、「住宅取得資金贈与の特例」は他の非課税制度と併用できる
• ２、直系親族にしか適用できない
• ３、メリットとデメリットをよく理解しよう
• ４、色々な切り口から考えて検討しよう

さて、ここから非課税でできる生前贈与の制度の詳細をご紹介いたします。

暦年贈与と相続時精算課税制度

生前贈与の非課税制度はすべてを併用して利用できるわけではありません。

暦年贈与と、相続時精算課税制度はどちらかを選択しなければなりません。

１、暦年贈与と相続時精算課税制度の違い

暦年贈与

暦年贈与は贈与者、受贈者に特に制限なく、毎年110万円まで非課税で贈与できる制度です。
この110万円までの部分を基礎控除額といいます。

110万円（基礎控除額）を超えた部分については贈与税がかかります。

確定申告も基礎控除額の範囲内であれば不要なのはとてもありがたいです。

ただし、贈与者が死亡し相続が開始した場合、死亡から3年以内に受けた贈与については全額相続財産に加算して相続税を計算することになります。

相続時精算課税制度

相続時精算課税制度は贈与者と受贈者に制限があります。

ただし、特別控除額として累計2500万円（一括でも分割でも可能）を非課税で贈与することができます。

2500万円の特別控除額を超えた部分については、一律20％が課税されます。

この制度利用のためには、贈与を受けた年の翌年に納税額が無くても贈与税の申告書と相続時精算課税選択届出書を提出することとなります。

また、受贈者が死亡し相続が開始された場合、贈与時期には関係なく相続財産に贈与財産を加算して贈与税を計算します。
この場合、加算する贈与価額は贈与時の価額を適用します。

暦年課税と相続時精算課税制度の比較

少しわかりにくいので、制度を下記のとおり図解してみます。

相続時精算課税制度のメリット・デメリット

言葉で聞くといいことばかりに聞こえる「相続時精算課税制度」ですが、上の図解を見て「んっ？」と思った方もいらっしゃると思います。

「結局、相続するのと同じ計算になるのでは？？」と。

実際、「暦年課税の方が税金が安かった」といったことにもなりかねませんから、十分に全体像を理解しましょう。

また、相続税の計算方法には多くの「控除」や特殊な算定方法があることもよく勉強しておかないとわからなくなってしまいます。

相続税についてはこちらで詳しくご案内しています。

「知っておきたい相続の話１（相続税）」へ

「相続時精算課税制度」は一度選択すると、後での変更が出来なくなります。

メリットとデメリットを知った上で、税理士など専門家の意見を聞きながら慎重に判断するようにしましょう。

以下、メリットとデメリットをご説明いたします。

１、相続時精算課税のメリット

• １、短期間でまとまった財産を贈与できる

2500万円を110万円ずつ非課税で贈与しようとすると20年以上かかってしまいます。

また、不動産など分割で贈与することが難しいものは一括で贈与が可能です。

相続開始時に所有権が共有状態にならず、明確に所有権の移転ができます。

• ２、相続税の還付が受けられる

2500万円を上回った場合の贈与税もあくまで「仮払い」であり、実際の相続が始まり相続税に対して「払い過ぎ」が発生した場合は還付されます。

• ３、贈与時の価額で相続財産の計算ができる

不動産や株式などで、取得時よりも値上がり傾向が続いている場合、贈与時の価額で相続財産の計算ができます。

• ４、贈与財産が生み出した利益を得ることが出来る

贈与された財産は、相続財産に参入されますが、不動産や株式を贈与した場合は既に所有権が移転しているので相続までの間の利益は受贈者が得ることができます。

• ５、特定贈与者以外からは暦年贈与が受けられる

相続時精算課税の贈与者を「特定贈与者」と言います。受贈者は「特定贈与者」以外の人からは暦年課税で贈与を受けることができます。

• ６、「孫」に直接贈与できる

相続では有効な遺言書がない限り、「子」を飛び越えて「孫」に相続されることは滅多にありませんが、要件が合致すれば、贈与者の意思で直接贈与することができます。

デメリット

• １、「小規模宅地等の特例」を併用できない

平成27年の法改正で、相続税の基礎控除は大きく減額されました。

その中で、「小規模宅地等の特例」は要件さえ合えば80％もの宅地の評価減ができる重要な問題です。

この要件に合っている人は贈与する相手、内容を十分に検討しておきましょう。

「小規模宅地等の特例」については次の「失敗しない生前贈与３」の中でご説明しています。

• ２、土地、株式が値下がりしたときのリスクがある

贈与した財産は、相続時に相続財産に参入しますが、その価額は「贈与時」の価額になります。

値上がりした場合は生前贈与のメリットが出ますが、値下がりするとデメリットとなります。

将来のことはなかなか予測しにくいです。専門家の方の意見も聞くようにしましょう。

• ３、「孫」に相続税がかかる可能性がある

相続が開始されると相続税が計算されます。本来の相続人である配偶者や子はそもそも相続人ですが、「孫」の場合はそうでないにも関わらず相続税の納税義務を負う可能性があります。

また、「孫」へ贈与した場合、「代襲相続人」になっていない限り、相続税の2割加算の対象にもなります。

• ４、物納ができない

暦年課税の場合、相続財産に加算された贈与財産は相続税の支払時に「物納」することできますが、相続時精算課税によって贈与を受けた財産は物納できません。

相続時精算課税制度と相続放棄

「相続時精算課税制度を選択した場合でも「相続放棄」はできます。

また、贈与された財産を手放す必要もありません。

非常にややこしい話ですが、「民法」と「税法」は全く違う理屈で存在していますので、別個のものとして覚えましょう。

相続放棄した場合、民法上は、「当初から相続人ではなかった」ことになり、相続でその財産を取得したことにはなりません。

しかし、税法上は、その贈与財産は相続によって取得したものとして相続税の計算がされることになります。

このページのまとめ

簡単にこのページのポイントを書いてみました。

• １、2つの制度は選択する必要がある
• ２、相続時精算課税には要件がある
• ３、メリットとデメリットをよく理解しよう
• ４、専門家の助言を必ず聞こう

続きはこちら

「失敗しない生前贈与３」へ

「どうせ死んだら相続されるんだから、生前贈与しなくても同じ！」とお考えではありませんか？

しかし、「生前贈与」は「相続」争いの回避が出来る上、贈与者が贈与する目的も明確に出来るものがあります。
また、安易に利用すると余計に税金が高くなってしまうこともありますが、税理士なども入れて検討を行えば節税のメリットが大きいのも事実です。

今回は贈与税を非課税にできる生前贈与の制度について３回に渡りご案内いたします。

生前贈与制度の傾向と理由

近年、非課税など優遇措置を受けられる生前贈与の対象が「子」から「子、および孫」に広がっています。

どういうことでしょうか？

日本は長寿国となり、2017年3月に厚生労働省から発表されたデータによると、男性の平均寿命は80.75歳。女性は86.99歳です。

そうすると、相続される側（受贈者）は単純計算して50歳から60歳くらいになってしまいます。

相続されたお金や資産は、一部相続税として納付されますが、この年代になってくると消費に回らずまた預金になってしまいます。

まあ、欲しいものなんてなくなりますからね。私自身も服はユニクロを何年も使い、車も買い替えません。

若い現役世代や子育て世代の給料が上がらず、購買意欲があっても消費できない状態であるのに、国の試算では家計資産の６０％以上を60歳以上の人が持っているそうですから、これではいけません。

ランドセルなど高価なものをジジ、ババに頼ってくるのはこのためですが、なんでもかんでも頼ることはしないでしょうから、お金が回らなくなっています。

また、「孫には逆らえない」といった心理的な影響もあるでしょう。

国としては若い人たちに車を買ったり、服を買ったり、旅行をしたりして消費の拡大をしてほしいのですが、これでは無理です。

そこで、「孫」という若い世代に直接消費喚起を促すために、非課税など「優遇した生前贈与」の対象を広げているのです。

非課税でできる生前贈与制度

当サイトでは、不動産に関係した生前贈与の非課税枠がある制度をご紹介いたします。

ここでは制度名のご紹介をし、後ほど各制度の詳細をご説明いたします。期限立法もありますのでご注意ください。

また、家族を扶養するための生活費や教育費はそもそも贈与税の対象外ですのでご紹介は省きます。

1. 暦年贈与
2. 相続時精算課税の特例
3. 住宅取得資金贈与の特例

このページのまとめ

各制度の詳細についてはこちらで詳しくご案内しています。

「失敗しない生前贈与２」へ

簡単にこのページのポイントを書いてみました。

• １、生前贈与は節税メリットがある
• ２、制度の目的は「消費喚起」
• ３、孫への贈与が可能
• ４、期限立法もあるので注意！