マンションの売却はなかなか予定通りとは行かないものですよね。

何より、「予定通りに、希望の値段で売却する」のは至難の業。そのため、「売り」を先行するか、「買い」を先行するかは非常に悩むところです。
どちらを選択するにしてもメリット、デメリットがありますが、できれば時間もコストも無駄のないタイミングで売却したいところです。

また、何らかの原因で早急に売却したい場合もあるでしょう。

今回はこんな悩みの強い見方「買い取りサービス」をご紹介します。

マンション売却のポイントを確認しよう

マンション売却の際に特に注意したいポイントは

• できるだけ高く売ること
• 資金繰りを確実にすること
• 住み替えに余計なコストをかけないこと

です。

「高く売ること」はとても重要ですが、こればかりに気を取られていると住み替えとのタイミングが上手く行かず、新居の購入資金を確定出来ないばかりか、現在住んできるマンションを維持するコストが大きくなってしまいます。

また、相続や急な転勤、離婚など何らかの事情で早急に売却をしたい場合、ゆっくり構えていられないこともあるでしょう。

マンション売却にはそれぞれの事情に合わせてスケジュールを立てなければなりませんし、こういった悩みを解決するために「マンション買い取りサービス」があります。

「マンション買い取りサービス」とは？

「マンション買い取りサービス」は文字通り不動産業者がマンションを買い取るサービスです。

このサービスを皆様が納得して利用するためには、「マンション買い取りサービス」はどんなビジネスなのかをしっかりと理解する必要があります。

「マンション買い取りサービス」は不動産業者が買い取った後、リフォームやリノベーションを行って付加価値を付けた上で再販売するビジネスです。

プロの業者が買ってくれるのでメリットもたくさんありますが、上記のようなビジネスの性質上、デメリットもあります。

「買い取りサービス」のメリット

このサービスを利用するメリットは

• 数日～1週間で現金化が可能
• 引渡し時期を確定できる
• 見積金額で売却できる（契約前の値引交渉がない）
• 業者への売却のため売却後の瑕疵担保責任を一切負わない
• 仲介手数料が不要
• 購入希望者の内覧への対応が不要
• 広告の必要がなく、周囲に知られない

などです。

競売にかけられる寸前というケースであれば、任意売却の相談にも乗ってくれますし、金融機関と協力して残債務の検討をしてくれると思います。

「買い取りサービス」のデメリット

このサービスのビジネスを理解すればお分かりだと思いますが、唯一のデメリットは「売却価格が安くなること」です。

通常相場から言えば、70％～80％程度になると考えておいたほうが良いでしょう。

また、なかなか売れそうにない状況にある場合はもっと低くなる可能性もあります。

なかなか売れそうにない条件とは一般論として下記のような条件です。

• 築年数が古い
• 物件の管理状態、維持が非常に悪い
• 交通の便がとても悪い
• 事故物件、ゴミ屋敷化している

買い取りサービスの種類

一口に「買い取りサービス」といっても３種類の方法があります。
それぞれに売主の事情に合わせて活用できるので、良く理解しておきましょう。

１、即時買い取り

非常に分かりやすいサービスで、「買い取りサービス」といえば、このイメージをお持ちの方も多いと思います。

業者によっても多少の違いはあるでしょうが、最短で数日～1週間後には現金化ができます。
問題は価格面の折り合いだけで、納得すれば、すぐに売却が完了します。

とにかく現金化を急いでいる人には非常にお勧めのサービスです。

２、買い取り保証サービス

「買い取り保証サービス」は、まず、通常の「仲介」として売り出し、予定通り売れなかった場合に業者が買い取る保証をしてくれるサービスです。

売り出し前に買い取り金額を確定できるので、住み替えの資金繰りやスケジュールを立てるのにもとても便利です。

「仲介」と「買い取り」のどちらが良いか？と言われれば、当然仲介で高く売ることをお勧めしますが、時間的にそれほど余裕の無い場合や、売却が遅れることによる余計なコストをかけたくない場合には非常に便利です。

３、リースバック

ちょっと聞きなれないのがこの「リースバック」。

業者によって「買い取り賃貸居住サービス」とか「住んだまま買い取り」などと言い方が違う場合があります。

リースバックは業者に売却したあとも、一般的には最大2年間「賃貸物件」として住み続けることができるサービスです。

賃貸物件となるので、当然、賃料を支払うことになりますが、所有権は業者に移転してしまうので、区分所有者として固定資産税や管理費を支払う必要がありません。（契約内容によります）

ただし、2年間も支払う賃料がありますので、月額1万円の違いでも、2年で24万円。

売却価格だけでなく賃料もしっかりと確認した上で契約しましょう。

この「リースバック」は、様々な事情に対応できる便利なサービスで、

• 離婚や相続問題で現金化したいが、しばらく住み続けたい
• 急な医療費の捻出をしたい
• 退職等でローンの支払いが厳しい
• 老後資金の確保をしたい

といった人はぜひ検討してみてはいかがでしょうか？

買い取り業者の選び方

買い取り金額は業者によってかなりの違いがあると思います。
従って、競合してたくさんの見積もりをもらうことが重要です。

リースバックの場合は住み続けるための「賃料」が発生しますが、業者によってかなり違うようです。

面倒くさがらずに何社も見積もりを取ってしっかりと確認しましょう。

一般的に「マンション売却の一括査定サイト」であれば情報入力していく中で「買い取り」にもチェックできるようになっていますので、チェックしておけば買い取り業者が見積もりを出してくるはずです。

買い取り業者の中にはかなり悪質な業者もいますので、注意して選びましょう。

また、「現金化」が非常に重要なので、資金力が十分な業者を選ぶようにしましょう。

このページのまとめ

簡単にこのページのポイントを書いてみました。

• １、「買い取りサービス」の種類を理解しよう
• ２、時間的に余裕があれば、まず仲介から
• ３、必ず競合して出来るだけ高く売却しよう
• ４、メリット、デメリットを良く理解しよう

住宅ローンの支払いが滞った場合、よく耳にする言葉に競売と任意売却があります。
競売はともかく、「任意売却」と聞くと、その言葉から 「任意に売却する」と想像してしまいますが、実態は全く違います。
裁判所の許可による「強制執行」に対して「任意」といいますが、債権者（住宅ローンを組んだ金融機関など）の合意が必要です。

当サイトでは「より良い住環境を求めマンションを売却する方」にご案内しているので、サイト全体の内容とは少し離れた内容ですが、任意売却万が一のために知っておくべき制度で非常にメリットが大きい一方、トラブルも多いので強制競売との違いも含めしっかりとご説明いたします。

任意売却を早急に検討するケース

任意売却ができるのは、住宅ローンを滞納した（滞納することが明らか）場合にのみ、債権者（借入先の金融機関）の合意を得て売却する方法です。

任意売却を早急に検討するケースは下記のような場合です。

• ローンの支払いが既に滞納/延滞を起こしている
• 将来の住宅ローンが返済できないことが明らか
• 将来のボーナス払いが返済できないことが明らか
• 裁判所から差押通知が届いた

一般的に住宅ローンの滞納が３～６ヶ月（その間にも督促状や代位弁済通知、競売開始決定通知書などが来ますが）で競売に向けて手続きが開始されます。
ローンを返済できないことが明らかになった段階（滞納をする前）で任意売却の意思があることを伝えれば、任意売却の成功率が格段に上がると思います。この場合、信用情報機関の事故扱いとならない上、早期に生活再建する事も可能になります。

 
また、任意売却はあくまで「交渉ごと」です。任意売却が法律的に可能なのは競売開札日の２日前までですが、競売が開始されてしまうと債権者と交渉する時間が少なくなり、任意売却の成功確率は落ちてしまいます。任意売却を成功させるためには、少しでも早く交渉を開始できる環境を整えましょう。

競売と任意売却の違い

「競売」は裁判所による強制執行、「任意売却」は債権者との交渉ごとですから、違いがあるのは当然です。あくまで債権者の同意に基づくものなので、下記の違いは「可能性」としか言いようがありませんが、可能性があるだけマシです。
ここで問題になるのはまた、債権者（金融機関）と債務者（ローン滞納者）の信頼関係と人間関係です。
良い条件を付けてもらうためには、まず第一報。実際に滞納してしまう前に「任意売却の意思がある」と金融機関へ連絡を入れましょう。

任意売却の流れ

全体の流れについては下記の「任意売却の流れ」を参照ください。
あれ？と思った方はよく勉強していらっしゃいます。
 
任意売却の流れは通常の不動産売却とあまり変わりません。しかも、不動産業者が交渉に当たってくれます。

ここでとても重要なポイントは、 「任意売却のノウハウを持っている不動産業者」を選ぶことです。金融機関との交渉経験、関連法規の熟知などとても専門的で難しい内容です。

場合によっては、「一度開始した競売手続きを取り下げさせる」というような強烈な交渉をすることもあります。業者選びは「任意売却」最大のイベントと言えます。

事前相談のポイント

ローンの滞納または競売手続きが目前に迫っている債務者にとって、任意売却へ向けた不動産業者との事前相談はとても重要です。
とにかく時間がないので、正確な情報を不動産業者に伝えられなければ、金融機関との交渉する材料が無くなってしまうからです。
ここでは事前相談の基本的なポイントを抑えましょう。もちろん、個別の事情によりもっと多くの情報が必要な場合もありますので、無駄な時間を排除するためにも事前相談には伝えたい情報をまとめた上で行きましょう。
 

任意売却ができないケース

何度もしつこいですが、任意売却は交渉ごとです。利害関係者すべてが非常に短い時間で協力しないと成功しません。
ローンを組んでいる金融機関だけでなく、連帯保証人などにも多大な迷惑が必ずかかります。
ここでは任意売却ができないケースをいくつかご紹介します。
 

• 競売の手続きが進んで、時間的に不可能な場合
• 連帯債務者・連帯保証人と連絡がとれない、売却の承諾が得られない場合
• 依頼主があまりにも非協力的な場合
• 内覧・内見希望者が出ても、部屋の中を見せてもらうことが出来ない場合
• 税金の滞納額、マンションの管理費等滞納額が債権者の許容範囲を超えている場合
• 本人もしくは保証人の本人確認ができない。何らかの理由で自分の意思表示ができない場合
• 債権者との関係を悪くしてしまっている場合
• 債権者が競売以外認めない場合。又、後順位抵当権者が応じない場合
• 連帯保証人に絶対に迷惑をかけられない場合
• 再建築不可の条件下にある不動産の場合
• 依頼主が途中で消息不明になってしまう場合

任意売却にかかる費用

今までの記事を読んで、任意売却は想像したよりもとても複雑で大変な作業だと思ったのではないでしょうか？
これだけの手順や作業に対して債務者はどれだけの費用がかかるのでしょうか？
また、債務者の状況を聞きだし、債権者との交渉を行い、利害関係者の調整を行う仲介業者はどれほどの報酬が得られるのでしょうか？
基本的には下記のとおりです。（状況によって変わります）

• 不動産売却の仲介手数料（売買価格の３％＋６万円＋消費税）
• 抵当権の抹消費用と司法書士の報酬
• 固定資産税等の滞納精算金
• 本人の引越費用
• 残置物の撤去費用
• 差押等がある場合、その解除費用
• マンションの滞納管理費など

 
基本的には債務者の持ち出し費用がかからないよう、売却した金額から各関係者と調整して費用を捻出することになります。
くれぐれもコンサルタント免許も無い悪徳業者に「コンサルタント代」だの「○○代」だのと騙し取られないように気をつけてください。
この手の困っている人に対して「人の足元を見る」ようなトラブルは非常に多いようです。業者の選定は慎重にしましょう。
 

任意売却後の残債務は？

任意売却すると自己破産のように残債務がなくなると思っている方も多いようですが、実際にはそんなわけがありません。
しかし、任意売却は交渉ごとです。任意売却後の債務者の生活が立て直せるように、仲介業者が月々の返済額を最小限度に抑えられるよう交渉してくれる場合がほとんどです
 

任意売却のまとめ

いかがでしたでしょうか？かなり長いご説明になりましたが、実際はまだまだ書ききれないほど深い話なのです。
簡単にこのページのポイントをまとめると

• １、ローンの支払いができないことが明らかになったらすぐに行動しましょう。
• ２、利害関係者の協力あっての任意売却です。人間関係を大切にしましょう。
• ３、任意売却に強い仲介業者と契約しましょう
• ４、甘い話はありません。悪徳業者とのトラブルが無いように慎重に。

 
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