現実に「家を買おう！」と思っても、心配なのは資金計画。

「年収○○○万円でいくらの家が買えるのか」をアドバイスする徹底検証シリーズ第6回目は年収1,000万円です。

庶民には憧れの1000万円プレーヤー。しかし、当の本人からしてみると意外に「そんなに裕福じゃないよ！」と思う人も多いのではないでしょうか？

それはさておき、 よく耳にするのは「8倍ルール」。「年収の8倍までの家なら大丈夫」という都市伝説です。

また、「収入の30％なら住宅ローンの支払いは大丈夫」なんてことも聞きます。

本当でしょうか?

「銀行が貸してくれる金額」＝「返済できる金額」ということは絶対にありません。。

ちょっと前まで住宅ローンは 「年収の5倍まで」が常識だったのです。

住宅ローンはとても長いお付き合いになりますから、比率（％）ではなく、具体的な金額を出して検討するようにしましょう。

検証手順

前回に引き続き検証手順は下記の順序で行います。

くどいようですが、かなり長い記事で、途中は計算ばかり。

ですので、今回も「シュミレーションのための定義」のあとにすぐ、「結論」を書きます。ご興味のある方は計算根拠やアドバイスもご覧ください。

1. 計算の前提となる仕事、家族構成の定義
2. 結論
3. 所得税の計算
4. 住民税の計算
5. 上記２，３によって概算可処分所得の確定
6. 住宅ローンシュミレーション
7. 購入できる家の価格をアドバイス

以上です。

全体的に概算ですが、現在(平成30年)は超低金利の不動産バブル状態なので、お金が余っているのです。

融資先を探している銀行や、価格が高騰しているときに売りたい不動産業者の営業トークに負けて将来「住宅ローン破綻」なんてことのないようにアドバイスできればと願っています。

それでは検証を始めましょう。

計算の前提となる仕事、家族構成の定義

年収1,000万円の可処分所得はいったいいくらなのでしょうか？

可処分所得の計算は、配偶者の有無、子供の人数と年齢によって控除額が変わります。

また、住んでいる場所によって住民税が違います。

ある程度参考となる前提条件が必要なので、下記の通りの条件としました。

• 年齢は40歳（男性）
• サラリーマンとして会社勤めをしている
• 専業主婦の配偶者あり
• 子供は10歳の子が1人
• 住民税は基本の10％(条例での変更を加味しない）

高校生以上の子供がいる場合

今回の検証では年収別の比較をするために40歳で子供が10歳と同条件で比較していますが、収入1,000万円といえば、サラリーマンとしても部長クラスで、もう少し高い年齢の方が多いでしょう。

例えば、16歳以上の扶養家族（高校生など）がいれば38万円、19歳～23歳未満（大学生など）がいれば63万円。高校生、大学生の子供が1人ずついれば合計101万円の扶養控除が受けられますので、教育費もかかる一方、手取りも大幅に増えます。

いずれは卒業して社会人になりますので、ずっと扶養控除ができるわけではありませんが、教育費もかからなくなるので、しっかりと計画すれば下記の「結論」より、もう少し高めの家も購入できるはずです。

世帯で1000万円の収入がある場合

何かと憧れの対象になる「年収1000万円」ですが、世帯での1000万円の収入は結構います。

例えば、2016年のデータだと、男性で6.61%、女性で0.95%で合わせると4.28%が単独の1000万円プレーヤーです。
ところが世帯で考えてみると12%程度の世帯がが1000万円以上の収入があります。
この場合、このページで前提条件にしている「配偶者控除」は受けることが出来ませんが、かなり余裕を持った生活が可能となります。

結論

年収1,00万円のサラリーマンは（ボーナスの大きさによりますが）、可処分所得は毎月55万円～60万円くらいでしょう。

生活にもゆとりがあり、子供の教育費や車のローンでもかなりの固定費が出ているはずです。

特に、現在貯金ができていない家庭は無理をしないようにローンを組みましょう。

貯金が出来ていないということは、現在、手取り分を全て使い切ってしまっているということです。

これでは、将来繰上げ返済もできませんし、何かあったらすぐにローン破綻してしまいます。

3000万円の住宅ローンを25年（定年までに完済）で返済することは安全レベルで、しっかり貯金すれば繰り上げ返済も十分可能です。

退職金に手をつけることなく、老後の資金に出来そうです。

フラット35のシュミレーションでは月額12.5万円の支払いとなり、収入に対する返済比率は超余裕の15.0％です。

マンションの場合は管理費、修繕積立費、駐車場代と結構な固定費用がかかります。

また、この他に固定資産税もかかりますので、お勧めの方法は

頭金500万円を用意し、2500万円の住宅ローンを25年で返済すれば10.4万円となりかなり余裕が出来ます。

この場合、返済比率は9.96％となり、マンションでの固定的な費用が重なっても繰り上げ返済が計画的に実施できるような安心なローンになるのではないでしょうか？

頭金が500万円以上用意できれば、都内なら4500万円くらいの中古マンションがお勧めです。

この年収レベルになると、「新築で少し大きな家」を期待するでしょうが、東京都内からは少し離れた場所なら十分可能です。

中古マンションはお勧めポイントもたくさんあります。

ご興味のある方は、下記の記事も読んでみてください。

「中古マンションがオススメの理由」へ

「価格が下がらない中古マンションを選ぼう！」へ

所得税額の計算

所得税の計算式は下記の通りになります。

所得税額＝(課税総所得額-所得控除）×税率-税額控除

所得税の速算表で税額を計算するために、まず最初に所得控除額（総所得から差引ける金額）を確定してから所得税の計算をします。

所得控除額の計算

所得控除は「課税の対象外として収入から省く」という趣旨のもので、多くの項目があるため、設定した前提条件で分かる範囲のみを対象にします。

参考ですが、次のようなものがあります。

今回、前述した前提条件から対象となる控除は、

1. 基礎控除　380,000円
2. 配偶者控除　380,000円
3. 子供は10歳なので、扶養控除の対象となりません
4. 社会保険料は1,426,618円。会社とざっくり折半で718,000円
5. 生命保険料控除は最大限の80,000円以上の支払いで、控除額は40,000円

で、控除合計額は1,518,000円となります。

所得税額の計算

上記の計算から所得控除額は1,518,000円ということが分かりました。

前述したように、所得税額＝(課税総所得額-所得控除）×税率-税額控除です。

所得税速算表という便利なものがあるので、それに当てはめて計算します。

所得税速算表

上記の計算式に当てはめて、所得税額を計算しましょう。

所得税額＝｛10,000,000円(課税総所得額)-1,518,000円(所得控除）｝×23%(税率)-636,000円(税額控除) なので、

所得税額は1,314,840円となりました。

住民税額の計算

地方税である住民税の計算は、国税である所得税の計算とはまったく違います。

控除の内容、金額も違うので十分注意してください。

住民税は非常にややこしく、条例によって多少の変更が可能なため自治体によって違います。

例えば、東京都だと

• 所得割額：特別区民税6％＋都民税4％＝10％
• 均等割額：特別区民税3500円＋都民税1500円＝5000円

となっています。

今回の検証では所得割額（基本の10％のみ）を対象にすることとします。

所得割額は前年1月～12月までの所得額をもとに以下の計算式で算出します。 所得割額（住民税額）＝（前年の総所得金額－所得控除額）×税率－税額控除額 前提条件として、前年の収入も9,000,000円とします。

所得控除額の計算

1. 基礎控除　330,000円
2. 配偶者控除　330,000円
3. 子供は10歳なので、扶養控除の対象となりません
4. 社会保険料は1,426,618円。会社とざっくり折半で718,000円
5. 生命保険料控除は最大限の80,000円以上の支払いで、控除額は35,000円

で、控除合計額は1,413,000円となります。

住民税額の計算

上記の計算から住民税の控除額は1,413,000円ということが分かりました。

前述したように、住民税額＝（前年の総所得金額－所得控除額－税額控除額）×税率です。

住民税も計算表があるので、それに当てはめて計算します。

住民税計算表

上記の計算式に当てはめて、住民税額を計算しましょう。

住民税額＝｛10,000,000円（前年の総所得金額)－1,413,000円(所得控除額｝）－2,200,000円(税額控除額)｝×10%(税率) なので、
住民税額は638,700円となりました。

可処分所得の計算

これまでの計算で、収入金額(10,000,000円）、所得税額(1,314,860円)、住民税額(638,700円)が揃いました。

これで、やっと可処分所得（自由に使えるお金が計算できます。）

計算式は簡単で、下記の通りです。

10,000,000円(収入金額）-1,314,860円(所得税額)-638,700円(住民税額)=8,046,440円です。

月額に直すと、670,537円になります。

実際には「そんなにもらってねーよ！」って人もいると思います。

ボーナスで年間250万円もらえば、毎月の手取りは60万円程度というところでしょうか？

住宅ローンのシュミレーション

ここから最も重要な住宅ローンのシュミレーションです。

借り入れの条件は下記の通りで、シュミレーションは下のサイトで行いました。

フラット35 – シュミレーション

1. 収入は1,000万円
2. 借り入れは3000万円
3. 年齢は40歳（男性
4. ほかのローンや借り入れが無い
5. 頭金なし
6. 金利は1.790%（フラット35で最も多い金利）
7. 返済期間は定年の65歳まで（25年）
8. ボーナス払い無し

年収1,000万円の借り入れ限度額

年収1,000万円の人が25年、金利1.790％で借り入れられる限度額はいくらでしょうか？Br>

シュミレーション結果は下記の通りです。

シュミレーションの結果、7050万円が借り入れ可能となりました。

それでは、この7050万円を25年間で返済すると毎月の返済額はいくらになるでしょうか？

シュミレーション結果は下記の通りです。

毎月の返済額は29.2万円。返済総額は8750万円となりました。

60万円～65万円という手取りの額から考えても、この上に固定資産税、マンションの場合には管理費、修繕積立費、駐車場代が重なると結構厳しい数字です。

やはり、借入限度額まで借りるというのはかなりのリスクがあります。

「借り入れ可能額」＝「返済できる住宅ローン」ではないということを理解していただけたと思います。

恐ろしい！

3000万円を借り入れた場合

それでは、前述したシュミレーション通りの3000万円を借り入れた場合はどうでしょう？

シュミレーション結果は下記の通りです。

いかがでしょうか？

シュミレーションによれば、毎月の返済額は12.5万円。

計算した可処分所得670,537円で計算すると約18.6％です。

マンションでは管理費や修繕積立費、駐車場代などがかかりますが、「借りすぎだ」という感じでもなく安全レベルの数字です。

他のローンを借り入れてなければ問題ないでしょう。

税込みの収入に対する返済金額の比率を「返済比率」と言いますが、「25％を超えるとローン破綻の可能性が高まると考えられています。

返済比率は安全なレベルの15.0％です。

ちなみにですが、ローン破綻しないギリギリの返済比率25％での返済額は約25.0万円で、借入金額は5438万円となります。

アドバイス

東京カンテイという会社が調査し2018年1月31日に発表した結果では、東京の中古マンションの平均価格は3257万円、新築マンションでは5544万円と超バブル状態。

東京カンテイ – マンションデータ白書2017

低金利ですからお金がジャブジャブ状態。融資先、投資先を金融機関が探しているのでお金を借りること自体は簡単になっています。

だからこそ、将来の金利の上昇や賃金の推移も予想しながら、長期の住宅ローンを組み立てましょう。

１、「頭金」は必ず用意しよう

「頭金なしでも購入可能！」などと魅力的な広告もありますが、よく考えて見ましょう！

現在、頭金を用意い出来ていない人は、収入を全部使ってしまっていて「貯金」出来ていない人です。

将来の金利上昇や収入減少などを考えても「貯金ができる家計」はとても重要です。

また、貯金がしっかり出来れば、繰上返済も可能です。老後も安定するのでとてもお勧めです。

２、完済日は退職前にしよう

「退職金で完済できる」「皆さんそうしている」などの営業トークに騙されてはいけません。

退職金を使ってしまったら、老後はどうするんでしょうか？

バリアフリーや老朽化のリフォームだってお金が掛かります。

「退職金は使わない」という返済計画を組みましょう。

３、「所有する」ための経費を頭に入れよう

よく、「同じ金額だったら、資産になるように買ってしまったほうが得」などど言いますが本当でしょうか?

家を購入すれば、固定資産税がかかります。

マンションであれば、管理費、修繕積立費、駐車場代もかかります。

毎月の返済金額+（最低）3万円～5万円くらいは経費がかかると思ってローンを組みましょう。

４、将来のリスクは既に抱えていることを再度理解しよう

「収入が将来上がるはず・・・」なんて思っていると、せっかくの資産を全て失うことになってしまいます。

住宅ローンは非常に長い期間の返済が必要です。

今から25年前なんて、携帯電話も車の安全装置もメガバンクもまったく違う状況でした。

通販のアマゾンなんて聞いたことがありませんでした。

そう考えると、勤め先も政治も経済も「何も変わらない」なんてありえません。

しっかり繰り上げ返済できるように毎月貯金をしておきましょう。

何もなくても、ご自身やご家族の病気、自然の大災害などのリスクは既に抱えていることをもう一度理解しておきましょう。

現実に「家を買おう！」と思っても、心配なのは資金計画。

「年収○○○万円でいくらの家が買えるのか」をアドバイスする徹底検証シリーズ第5回目は年収900万円です。

よく耳にするのは「8倍ルール」。「年収の8倍までの家なら大丈夫」という都市伝説です。

また、「収入の30％なら住宅ローンの支払いは大丈夫」なんてことも聞きます。

本当でしょうか?

「銀行が貸してくれる金額」＝「返済できる金額」ということは絶対にありません。。

ちょっと前まで住宅ローンは 「年収の5倍まで」が常識だったのです。

住宅ローンはとても長いお付き合いになりますから、比率（％）ではなく、具体的な金額を出して検討するようにしましょう。

検証手順

前回に引き続き検証手順は下記の順序で行います。

くどいようですが、かなり長い記事で、途中は計算ばかり。

ですので、今回も「シュミレーションのための定義」のあとにすぐ、「結論」を書きます。ご興味のある方は計算根拠やアドバイスもご覧ください。

1. 計算の前提となる仕事、家族構成の定義
2. 結論
3. 所得税の計算
4. 住民税の計算
5. 上記２，３によって概算可処分所得の確定
6. 住宅ローンシュミレーション
7. 購入できる家の価格をアドバイス

以上です。

全体的に概算ですが、現在(平成30年)は超低金利の不動産バブル状態なので、お金が余っているのです。

融資先を探している銀行や、価格が高騰しているときに売りたい不動産業者の営業トークに負けて将来「住宅ローン破綻」なんてことのないようにアドバイスできればと願っています。

それでは検証を始めましょう。

計算の前提となる仕事、家族構成の定義

年収900万円の可処分所得はいったいいくらなのでしょうか？

可処分所得の計算は、配偶者の有無、子供の人数と年齢によって控除額が変わります。

また、住んでいる場所によって住民税が違います。

ある程度参考となる前提条件が必要なので、下記の通りの条件としました。

• 年齢は40歳（男性）
• サラリーマンとして会社勤めをしている
• 専業主婦の配偶者あり
• 子供は10歳の子が1人
• 住民税は基本の10％(条例での変更を加味しない）

高校生以上の子供がいる場合

今回の検証では年収別の比較をするために40歳で子供が10歳と同条件で比較していますが、収入900万円といえば、サラリーマンとしても役職にあるもう少し高い年齢の方が多いでしょう。

例えば、16歳以上の扶養家族（高校生など）がいれば38万円、19歳～23歳未満（大学生など）がいれば63万円。高校生、大学生の子供が1人ずついれば合計101万円の扶養控除が受けられますので、教育費もかかる一方、手取りも大幅に増えます。

いずれは卒業して社会人になりますので、ずっと扶養控除ができるわけではありませんが、教育費もかからなくなるので、しっかりと計画すれば下記の「結論」より、もう少し高めの家も購入できるはずです。

結論

年収900万円のサラリーマンは（ボーナスの大きさによりますが）、可処分所得は毎月55万円～60万円くらいでしょう。

生活にもゆとりがあり、子供の教育費や車のローンでもかなりの固定費が出ているはずです。

特に、現在貯金ができていない家庭は無理をしないようにローンを組みましょう。

貯金が出来ていないということは、現在、手取り分を全て使い切ってしまっているということです。

これでは、将来繰上げ返済もできませんし、何かあったらすぐにローン破綻してしまいます。

3000万円の住宅ローンを25年（定年までに完済）で返済することは安全レベルで、しっかり貯金すれば繰り上げ返済も十分可能です。

退職金に手をつけることなく、老後の資金に出来そうです。

フラット35のシュミレーションでは月額12.5万円の支払いとなり、収入に対する返済比率は安全なレベルの16.7％です。

マンションの場合は管理費、修繕積立費、駐車場代と結構な固定費用がかかります。

また、この他に固定資産税もかかりますので、お勧めの方法は

頭金500万円を用意し、2500万円の住宅ローンを25年で返済すれば10.4万円となりかなり余裕が出来ます。

この場合、返済比率は11.1％となり、マンションでの固定的な費用が重なっても繰り上げ返済が計画的に実施できるような安心なローンになるのではないでしょうか？

頭金が500万円以上用意できれば、都内なら4300万円くらいの中古マンションがお勧めです。

この年収レベルになると、「新築で少し大きな家」を期待するでしょうが、東京都内からは少し離れた場所なら十分可能です。

中古マンションはお勧めポイントもたくさんあります。

ご興味のある方は、下記の記事も読んでみてください。

「中古マンションがオススメの理由」へ

「価格が下がらない中古マンションを選ぼう！」へ

所得税額の計算

所得税の計算式は下記の通りになります。

所得税額＝(課税総所得額-所得控除）×税率-税額控除

所得税の速算表で税額を計算するために、まず最初に所得控除額（総所得から差引ける金額）を確定してから所得税の計算をします。

所得控除額の計算

所得控除は「課税の対象外として収入から省く」という趣旨のもので、多くの項目があるため、設定した前提条件で分かる範囲のみを対象にします。

参考ですが、次のようなものがあります。

今回、前述した前提条件から対象となる控除は、

1. 基礎控除　380,000円
2. 配偶者控除　380,000円
3. 子供は10歳なので、扶養控除の対象となりません
4. 社会保険料は1,286,460円。会社とざっくり折半で643,000円
5. 生命保険料控除は最大限の80,000円以上の支払いで、控除額は40,000円

で、控除合計額は1,443,000円となります。

所得税額の計算

上記の計算から所得控除額は1,443,000円ということが分かりました。

前述したように、所得税額＝(課税総所得額-所得控除）×税率-税額控除です。

所得税速算表という便利なものがあるので、それに当てはめて計算します。

所得税速算表

上記の計算式に当てはめて、所得税額を計算しましょう。

所得税額＝｛9,000,000円(課税総所得額)-1,443,000円(所得控除）｝×23%(税率)-636,000円(税額控除) なので、

所得税額は1,102,110円となりました。

住民税額の計算

地方税である住民税の計算は、国税である所得税の計算とはまったく違います。

控除の内容、金額も違うので十分注意してください。

住民税は非常にややこしく、条例によって多少の変更が可能なため自治体によって違います。

例えば、東京都だと

• 所得割額：特別区民税6％＋都民税4％＝10％
• 均等割額：特別区民税3500円＋都民税1500円＝5000円

となっています。

今回の検証では所得割額（基本の10％のみ）を対象にすることとします。

所得割額は前年1月～12月までの所得額をもとに以下の計算式で算出します。 所得割額（住民税額）＝（前年の総所得金額－所得控除額）×税率－税額控除額 前提条件として、前年の収入も9,000,000円とします。

所得控除額の計算

1. 基礎控除　330,000円
2. 配偶者控除　330,000円
3. 子供は10歳なので、扶養控除の対象となりません
4. 社会保険料は1,286,460円。会社とざっくり折半で643,000円
5. 生命保険料控除は最大限の80,000円以上の支払いで、控除額は35,000円

で、控除合計額は1,338,000円となります。

住民税額の計算

上記の計算から住民税の控除額は1,338,000円ということが分かりました。

前述したように、住民税額＝（前年の総所得金額－所得控除額－税額控除額）×税率です。

住民税も計算表があるので、それに当てはめて計算します。

住民税計算表

上記の計算式に当てはめて、住民税額を計算しましょう。

住民税額＝｛9,000,000円（前年の総所得金額)－1,338,000円(所得控除額｝）－2,100,000円(税額控除額)｝×10%(税率) なので、
住民税額は556,200円となりました。

可処分所得の計算

これまでの計算で、収入金額(9,000,000円）、所得税額(1,102,110円)、住民税額(556,200円)が揃いました。

これで、やっと可処分所得（自由に使えるお金が計算できます。）

計算式は簡単で、下記の通りです。

9,000,000円(収入金額）-1,102,110円(所得税額)-556,200円(住民税額)=7,341,690円です。

月額に直すと、611,808円になります。

実際には「そんなにもらってねーよ！」って人もいると思います。

ボーナスで年間250万円もらえば、毎月の手取りは54万円程度というところでしょうか？

住宅ローンのシュミレーション

ここから最も重要な住宅ローンのシュミレーションです。

借り入れの条件は下記の通りで、シュミレーションは下のサイトで行いました。

フラット35 – シュミレーション

1. 収入は900万円
2. 借り入れは3000万円
3. 年齢は40歳（男性
4. ほかのローンや借り入れが無い
5. 頭金なし
6. 金利は1.790%（フラット35で最も多い金利）
7. 返済期間は定年の65歳まで（25年）
8. ボーナス払い無し

年収900万円の借り入れ限度額

年収900万円の人が25年、金利1.790％で借り入れられる限度額はいくらでしょうか？Br>

シュミレーション結果は下記の通りです。

シュミレーションの結果、5640万円が借り入れ可能となりました。

それでは、この6345万円を25年間で返済すると毎月の返済額はいくらになるでしょうか？

シュミレーション結果は下記の通りです。

毎月の返済額は26.3万円。返済総額は7875万円となりました。

55万円～60万円という手取りの額から考えても、この上に固定資産税、マンションの場合には管理費、修繕積立費、駐車場代が重なると結構厳しい数字です。

やはり、借入限度額まで借りるというのはかなりのリスクがあります。

「借り入れ可能額」＝「返済できる住宅ローン」ではないということを理解していただけたと思います。

恐ろしい！

3000万円を借り入れた場合

それでは、前述したシュミレーション通りの3000万円を借り入れた場合はどうでしょう？

シュミレーション結果は下記の通りです。

いかがでしょうか？

シュミレーションによれば、毎月の返済額は12.5万円。

計算した可処分所得611,808円で計算すると約20.4％です。

マンションでは管理費や修繕積立費、駐車場代などがかかりますが、「借りすぎだ」という感じでもなく安全度レベルの数字です。

他のローンを借り入れてなければ問題ないでしょう。

税込みの収入に対する返済金額の比率を「返済比率」と言いますが、「25％を超えるとローン破綻の可能性が高まると考えられています。

返済比率は安全なレベルの16.7％です。

ちなみにですが、ローン破綻しないギリギリの返済比率25％での返済額は約22.5万円で、借入金額は5438万円となります。

アドバイス

東京カンテイという会社が調査し2018年1月31日に発表した結果では、東京の中古マンションの平均価格は3257万円、新築マンションでは5544万円と超バブル状態。

東京カンテイ – マンションデータ白書2017

低金利ですからお金がジャブジャブ状態。融資先、投資先を金融機関が探しているのでお金を借りること自体は簡単になっています。

だからこそ、将来の金利の上昇や賃金の推移も予想しながら、長期の住宅ローンを組み立てましょう。

１、「頭金」は必ず用意しよう

「頭金なしでも購入可能！」などと魅力的な広告もありますが、よく考えて見ましょう！

現在、頭金を用意い出来ていない人は、収入を全部使ってしまっていて「貯金」出来ていない人です。

将来の金利上昇や収入減少などを考えても「貯金ができる家計」はとても重要です。

また、貯金がしっかり出来れば、繰上返済も可能です。老後も安定するのでとてもお勧めです。

２、完済日は退職前にしよう

「退職金で完済できる」「皆さんそうしている」などの営業トークに騙されてはいけません。

退職金を使ってしまったら、老後はどうするんでしょうか？

バリアフリーや老朽化のリフォームだってお金が掛かります。

「退職金は使わない」という返済計画を組みましょう。

３、「所有する」ための経費を頭に入れよう

よく、「同じ金額だったら、資産になるように買ってしまったほうが得」などど言いますが本当でしょうか?

家を購入すれば、固定資産税がかかります。

マンションであれば、管理費、修繕積立費、駐車場代もかかります。

毎月の返済金額+（最低）3万円～5万円くらいは経費がかかると思ってローンを組みましょう。

４、将来のリスクは既に抱えていることを再度理解しよう

「収入が将来上がるはず・・・」なんて思っていると、せっかくの資産を全て失うことになってしまいます。

住宅ローンは非常に長い期間の返済が必要です。

今から25年前なんて、携帯電話も車の安全装置もメガバンクもまったく違う状況でした。

通販のアマゾンなんて聞いたことがありませんでした。

そう考えると、勤め先も政治も経済も「何も変わらない」なんてありえません。

しっかり繰り上げ返済できるように毎月貯金をしておきましょう。

何もなくても、ご自身やご家族の病気、自然の大災害などのリスクは既に抱えていることをもう一度理解しておきましょう。

現実に「家を買おう！」と思っても、心配なのは資金計画。

「年収○○○万円でいくらの家が買えるのか」をアドバイスする徹底検証シリーズ第4回目は年収800万円です。

よく耳にするのは「8倍ルール」。「年収の8倍までの家なら大丈夫」という都市伝説です。

また、「収入の30％なら住宅ローンの支払いは大丈夫」なんてことも聞きます。

本当でしょうか?

「銀行が貸してくれる金額」＝「返済できる金額」ということは絶対にありません。。

ちょっと前まで住宅ローンは 「年収の5倍まで」が常識だったのです。

住宅ローンはとても長いお付き合いになりますから、比率（％）ではなく、具体的な金額を出して検討するようにしましょう。

検証手順

前回に引き続き検証手順は下記の順序で行います。

くどいようですが、かなり長い記事で、途中は計算ばかり。

ですので、今回も「シュミレーションのための定義」のあとにすぐ、「結論」を書きます。ご興味のある方は計算根拠やアドバイスもご覧ください。

1. 計算の前提となる仕事、家族構成の定義
2. 結論
3. 所得税の計算
4. 住民税の計算
5. 上記２，３によって概算可処分所得の確定
6. 住宅ローンシュミレーション
7. 購入できる家の価格をアドバイス

以上です。

全体的に概算ですが、現在(平成30年)は超低金利の不動産バブル状態なので、お金が余っているのです。

融資先を探している銀行や、価格が高騰しているときに売りたい不動産業者の営業トークに負けて将来「住宅ローン破綻」なんてことのないようにアドバイスできればと願っています。

それでは検証を始めましょう。

計算の前提となる仕事、家族構成の定義

年収800万円の可処分所得はいったいいくらなのでしょうか？

可処分所得の計算は、配偶者の有無、子供の人数と年齢によって控除額が変わります。

また、住んでいる場所によって住民税が違います。

ある程度参考となる前提条件が必要なので、下記の通りの条件としました。

• 年齢は40歳（男性）
• サラリーマンとして会社勤めをしている
• 専業主婦の配偶者あり
• 子供は10歳の子が1人
• 住民税は基本の10％(条例での変更を加味しない）

高校生以上の子供がいる場合

今回の検証では年収別の比較をするために40歳で子供が10歳と同条件で比較していますが、収入800万円といえば、サラリーマンとしても役職にあるもう少し高い年齢の方が多いでしょう。

例えば、16歳以上の扶養家族（高校生など）がいれば38万円、19歳～23歳未満（大学生など）がいれば63万円。高校生、大学生の子供が1人ずついれば合計101万円の扶養控除が受けられますので、教育費もかかる一方、手取りも大幅に増えます。

いずれは卒業して社会人になりますので、ずっと扶養控除ができるわけではありませんが、教育費もかからなくなるので、しっかりと計画すれば下記の「結論」より、もう少し高めの家も購入できるはずです。

結論

年収800万円のサラリーマンは（ボーナスの大きさによりますが）、可処分所得は毎月50万円～55万円くらいでしょう。

生活にもゆとりがあり、子供の教育費や車のローンでもかなりの固定費が出ているはずです。

特に、現在貯金ができていない家庭は無理をしないようにローンを組みましょう。

貯金が出来ていないということは、現在、手取り分を全て使い切ってしまっているということです。

これでは、将来繰上げ返済もできませんし、何かあったらすぐにローン破綻してしまいます。

3000万円の住宅ローンを25年（定年までに完済）で返済することは安全レベルで、しっかり貯金すれば繰り上げ返済も十分可能です。

退職金に手をつけることなく、老後の資金に出来そうです。

フラット35のシュミレーションでは月額12.5万円の支払いとなり、収入に対する返済比率は安全なレベルの18.7％です。

マンションの場合は管理費、修繕積立費、駐車場代と結構な固定費用がかかります。

また、この他に固定資産税もかかりますので、お勧めの方法は

頭金500万円を用意し、2500万円の住宅ローンを25年で返済すれば10.4万円となりかなり余裕が出来ます。

この場合、返済比率は12.5％となり、マンションでの固定的な費用が重なっても繰り上げ返済が計画的に実施できるような安心なローンになるのではないでしょうか？

頭金しだいですが、都内であれば3500万円くらいの中古マンションがお勧めです。

この年収レベルになると、「新築で少し大きな家」を期待するでしょうが、東京都内からは少し離れた場所なら十分可能です。

中古マンションはお勧めポイントもたくさんあります。

ご興味のある方は、下記の記事も読んでみてください。

「中古マンションがオススメの理由」へ

「価格が下がらない中古マンションを選ぼう！」へ

所得税額の計算

所得税の計算式は下記の通りになります。

所得税額＝(課税総所得額-所得控除）×税率-税額控除

所得税の速算表で税額を計算するために、まず最初に所得控除額（総所得から差引ける金額）を確定してから所得税の計算をします。

所得控除額の計算

所得控除は「課税の対象外として収入から省く」という趣旨のもので、多くの項目があるため、設定した前提条件で分かる範囲のみを対象にします。

参考ですが、次のようなものがあります。

今回、前述した前提条件から対象となる控除は、

1. 基礎控除　380,000円
2. 配偶者控除　380,000円
3. 子供は10歳なので、扶養控除の対象となりません
4. 社会保険料は1,136,024円。会社とざっくり折半で568,000円
5. 生命保険料控除は最大限の80,000円以上の支払いで、控除額は40,000円

で、控除合計額は1,368,000円となります。

所得税額の計算

上記の計算から所得控除額は1,368,000円ということが分かりました。

前述したように、所得税額＝(課税総所得額-所得控除）×税率-税額控除です。

所得税速算表という便利なものがあるので、それに当てはめて計算します。

所得税速算表

上記の計算式に当てはめて、所得税額を計算しましょう。

所得税額＝｛8,000,000円(課税総所得額)-1,293,000円(所得控除）｝×20%(税率)-427,500円(税額控除) なので、

所得税額は898,900円となりました。

住民税額の計算

地方税である住民税の計算は、国税である所得税の計算とはまったく違います。

控除の内容、金額も違うので十分注意してください。

住民税は非常にややこしく、条例によって多少の変更が可能なため自治体によって違います。

例えば、東京都だと

• 所得割額：特別区民税6％＋都民税4％＝10％
• 均等割額：特別区民税3500円＋都民税1500円＝5000円

となっています。

今回の検証では所得割額（基本の10％のみ）を対象にすることとします。

所得割額は前年1月～12月までの所得額をもとに以下の計算式で算出します。 所得割額（住民税額）＝（前年の総所得金額－所得控除額）×税率－税額控除額 前提条件として、前年の収入も8,000,000円とします。

所得控除額の計算

1. 基礎控除　330,000円
2. 配偶者控除　330,000円
3. 子供は10歳なので、扶養控除の対象となりません
4. 社会保険料は1,136,024円。会社とざっくり折半で568,000円
5. 生命保険料控除は最大限の80,000円以上の支払いで、控除額は35,000円

で、控除合計額は1,263,000円となります。

住民税額の計算

上記の計算から住民税の控除額は1,263,000円ということが分かりました。

前述したように、住民税額＝（前年の総所得金額－所得控除額－税額控除額）×税率です。

住民税も計算表があるので、それに当てはめて計算します。

住民税計算表

上記の計算式に当てはめて、住民税額を計算しましょう。

住民税額＝｛8,000,000円（前年の総所得金額)－1,263,000円(所得控除額｝）－2,000,000円(税額控除額)｝×10%(税率) なので、
住民税額は473,700円となりました。

可処分所得の計算

これまでの計算で、収入金額(8,000,000円）、所得税額(898,900円)、住民税額(473,700円)が揃いました。

これで、やっと可処分所得（自由に使えるお金が計算できます。）

計算式は簡単で、下記の通りです。

8,000,000円(収入金額）-898,900円(所得税額)-473,700円(住民税額)=6,627,400円です。

月額に直すと、553,283円になります。

実際には「そんなにもらってねーよ！」って人もいると思います。

ボーナスで年間200万円もらえば、毎月の手取りは50万円程度というところでしょうか？

住宅ローンのシュミレーション

ここから最も重要な住宅ローンのシュミレーションです。

借り入れの条件は下記の通りで、シュミレーションは下のサイトで行いました。

フラット35 – シュミレーション

1. 収入は800万円
2. 借り入れは3000万円
3. 年齢は40歳（男性
4. ほかのローンや借り入れが無い
5. 頭金なし
6. 金利は1.790%（フラット35で最も多い金利）
7. 返済期間は定年の65歳まで（25年）
8. ボーナス払い無し

年収800万円の借り入れ限度額

年収800万円の人が25年、金利1.790％で借り入れられる限度額はいくらでしょうか？Br>

シュミレーション結果は下記の通りです。

シュミレーションの結果、5640万円が借り入れ可能となりました。

それでは、この5640万円を25年間で返済すると毎月の返済額はいくらになるでしょうか？

シュミレーション結果は下記の通りです。

毎月の返済額は23.4万円。返済総額は7000万円となりました。

50万円～55万円という手取りの額から考えても、この上に固定資産税、マンションの場合には管理費、修繕積立費、駐車場代が重なると結構厳しい数字です。

やはり、借入限度額まで借りるというのはかなりのリスクがあります。

「借り入れ可能額」＝「返済できる住宅ローン」ではないということを理解していただけたと思います。

恐ろしい！

3000万円を借り入れた場合

それでは、前述したシュミレーション通りの3000万円を借り入れた場合はどうでしょう？

シュミレーション結果は下記の通りです。

いかがでしょうか？

シュミレーションによれば、毎月の返済額は12.5万円。

計算した可処分所得552,283円で計算すると約22.6％です。

マンションでは管理費や修繕積立費、駐車場代などがかかりますが、「借りすぎだ」という感じでもなく安全度レベルの数字です。

他のローンを借り入れてなければ問題ないでしょう。

税込みの収入に対する返済金額の比率を「返済比率」と言いますが、「25％を超えるとローン破綻の可能性が高まると考えられています。

返済比率は安全なレベルの18.7％です。

ちなみにですが、ローン破綻しないギリギリの返済比率25％での返済額は約17万円で、借入金額は4110万円となります。

アドバイス

東京カンテイという会社が調査し2018年1月31日に発表した結果では、東京の中古マンションの平均価格は3257万円、新築マンションでは5544万円と超バブル状態。

東京カンテイ – マンションデータ白書2017

低金利ですからお金がジャブジャブ状態。融資先、投資先を金融機関が探しているのでお金を借りること自体は簡単になっています。

だからこそ、将来の金利の上昇や賃金の推移も予想しながら、長期の住宅ローンを組み立てましょう。

１、「頭金」は必ず用意しよう

「頭金なしでも購入可能！」などと魅力的な広告もありますが、よく考えて見ましょう！

現在、頭金を用意い出来ていない人は、収入を全部使ってしまっていて「貯金」出来ていない人です。

将来の金利上昇や収入減少などを考えても「貯金ができる家計」はとても重要です。

また、貯金がしっかり出来れば、繰上返済も可能です。老後も安定するのでとてもお勧めです。

２、完済日は退職前にしよう

「退職金で完済できる」「皆さんそうしている」などの営業トークに騙されてはいけません。

退職金を使ってしまったら、老後はどうするんでしょうか？

バリアフリーや老朽化のリフォームだってお金が掛かります。

「退職金は使わない」という返済計画を組みましょう。

３、「所有する」ための経費を頭に入れよう

よく、「同じ金額だったら、資産になるように買ってしまったほうが得」などど言いますが本当でしょうか?

家を購入すれば、固定資産税がかかります。

マンションであれば、管理費、修繕積立費、駐車場代もかかります。

毎月の返済金額+（最低）3万円～5万円くらいは経費がかかると思ってローンを組みましょう。

４、将来のリスクは既に抱えていることを再度理解しよう

「収入が将来上がるはず・・・」なんて思っていると、せっかくの資産を全て失うことになってしまいます。

住宅ローンは非常に長い期間の返済が必要です。

今から25年前なんて、携帯電話も車の安全装置もメガバンクもまったく違う状況でした。

通販のアマゾンなんて聞いたことがありませんでした。

そう考えると、勤め先も政治も経済も「何も変わらない」なんてありえません。

しっかり繰り上げ返済できるように毎月貯金をしておきましょう。

何もなくても、ご自身やご家族の病気、自然の大災害などのリスクは既に抱えていることをもう一度理解しておきましょう。

現実に「家を買おう！」と思っても、心配なのは資金計画。

「年収○○○万円でいくらの家が買えるのか」をアドバイスする徹底検証シリーズ第3回目は年収700万円です。

よく耳にするのは「8倍ルール」。「年収の8倍までの家なら大丈夫」という都市伝説です。

また、「収入の30％なら住宅ローンの支払いは大丈夫」なんてことも聞きます。

本当でしょうか?

「銀行が貸してくれる金額」＝「返済できる金額」ということは絶対にありません。。

ちょっと前まで住宅ローンは 「年収の5倍まで」が常識だったのです。

住宅ローンはとても長いお付き合いになりますから、比率（％）ではなく、具体的な金額を出して検討するようにしましょう。

検証手順

前回に引き続き検証手順は下記の順序で行います。

くどいようですが、かなり長い記事で、途中は計算ばかり。

ですので、今回も「シュミレーションのための定義」のあとにすぐ、「結論」を書きます。ご興味のある方は計算根拠やアドバイスもご覧ください。

1. 計算の前提となる仕事、家族構成の定義
2. 結論
3. 所得税の計算
4. 住民税の計算
5. 上記２，３によって概算可処分所得の確定
6. 住宅ローンシュミレーション
7. 購入できる家の価格をアドバイス

以上です。

全体的に概算ですが、現在(平成30年)は超低金利の不動産バブル状態なので、お金が余っているのです。

融資先を探している銀行や、価格が高騰しているときに売りたい不動産業者の営業トークに負けて将来「住宅ローン破綻」なんてことのないようにアドバイスできればと願っています。

それでは検証を始めましょう。

計算の前提となる仕事、家族構成の定義

年収700万円の可処分所得はいったいいくらなのでしょうか？

可処分所得の計算は、配偶者の有無、子供の人数と年齢によって控除額が変わります。

また、住んでいる場所によって住民税が違います。

ある程度参考となる前提条件が必要なので、下記の通りの条件としました。

• 年齢は40歳（男性）
• サラリーマンとして会社勤めをしている
• 専業主婦の配偶者あり
• 子供は10歳の子が1人
• 住民税は基本の10％(条例での変更を加味しない）

高校生以上の子供がいる場合

今回の検証では年収別の比較をするために40歳で子供が10歳と同条件で比較していますが、収入700万円といえば、サラリーマンとしても役職にあるもう少し高い年齢の方が多いでしょう。

例えば、16歳以上の扶養家族（高校生など）がいれば38万円、19歳～23歳未満（大学生など）がいれば63万円。高校生、大学生の子供が1人ずついれば合計101万円の扶養控除が受けられますので、教育費もかかる一方、手取りも大幅に増えます。

いずれは卒業して社会人になりますので、ずっと扶養控除ができるわけではありませんが、教育費もかからなくなるので、しっかりと計画すれば下記の「結論」より、もう少し高めの家も購入できるはずです。

結論

年収700万円のサラリーマンは（ボーナスの大きさによりますが）、可処分所得は毎月45万円～50万円くらいでしょう。

生活にもゆとりがあり、子供の教育費や車のローンでもかなりの固定費が出ているはずです。

特に、現在貯金ができていない家庭は無理をしないようにローンを組みましょう。

貯金が出来ていないということは、現在、手取り分を全て使い切ってしまっているということです。

これでは、将来繰上げ返済もできませんし、何かあったらすぐにローン破綻してしまいます。

3000万円の住宅ローンを25年（定年までに完済）で返済することは安全レベルで、しっかり貯金すれば繰り上げ返済も十分可能です。

退職金に手をつけることなく、老後の資金に出来そうです。

フラット35のシュミレーションでは月額12.5万円の支払いとなり、収入に対する返済比率は安全なレベルの21.4％です。

マンションの場合は管理費、修繕積立費、駐車場代と結構な固定費用がかかります。

また、この他に固定資産税もかかりますので、お勧めの方法は

頭金500万円を用意し、2500万円の住宅ローンを25年で返済すれば10.4万円となりかなり余裕が出来ます。

この場合、返済比率は14.2％となり、マンションでの固定的な費用が重なっても繰り上げ返済が計画的に実施できるような安心なローンになるのではないでしょうか？

頭金しだいですが、都内であれば3500万円くらいの中古マンションがお勧めです。

この年収レベルになると、「新築で少し大きな家」を期待するでしょうが、東京都内からは少し離れた場所なら十分可能です。

中古マンションはお勧めポイントもたくさんあります。

ご興味のある方は、下記の記事も読んでみてください。

「中古マンションがオススメの理由」へ

「価格が下がらない中古マンションを選ぼう！」へ

所得税額の計算

所得税の計算式は下記の通りになります。

所得税額＝(課税総所得額-所得控除）×税率-税額控除

所得税の速算表で税額を計算するために、まず最初に所得控除額（総所得から差引ける金額）を確定してから所得税の計算をします。

所得控除額の計算

所得控除は「課税の対象外として収入から省く」という趣旨のもので、多くの項目があるため、設定した前提条件で分かる範囲のみを対象にします。

参考ですが、次のようなものがあります。

今回、前述した前提条件から対象となる控除は、

1. 基礎控除　380,000円
2. 配偶者控除　380,000円
3. 子供は10歳なので、扶養控除の対象となりません
4. 社会保険料は985,578円。会社とざっくり折半で493,000円
5. 生命保険料控除は最大限の80,000円以上の支払いで、控除額は40,000円

で、控除合計額は1,293,000円となります。

所得税額の計算

上記の計算から所得控除額は1,234,000円ということが分かりました。

前述したように、所得税額＝(課税総所得額-所得控除）×税率-税額控除です。

所得税速算表という便利なものがあるので、それに当てはめて計算します。

所得税速算表

上記の計算式に当てはめて、所得税額を計算しましょう。

所得税額＝｛7,000,000円(課税総所得額)-1,293,000円(所得控除）｝×20%(税率)-427,500円(税額控除) なので、

所得税額は713,900円となりました。

住民税額の計算

地方税である住民税の計算は、国税である所得税の計算とはまったく違います。

控除の内容、金額も違うので十分注意してください。

住民税は非常にややこしく、条例によって多少の変更が可能なため自治体によって違います。

例えば、東京都だと

• 所得割額：特別区民税6％＋都民税4％＝10％
• 均等割額：特別区民税3500円＋都民税1500円＝5000円

となっています。

今回の検証では所得割額（基本の10％のみ）を対象にすることとします。

所得割額は前年1月～12月までの所得額をもとに以下の計算式で算出します。 所得割額（住民税額）＝（前年の総所得金額－所得控除額）×税率－税額控除額 前提条件として、前年の収入も7,000,000円とします。

所得控除額の計算

1. 基礎控除　330,000円
2. 配偶者控除　330,000円
3. 子供は10歳なので、扶養控除の対象となりません
4. 社会保険料は985,578円。会社とざっくり折半で493,000円
5. 生命保険料控除は最大限の80,000円以上の支払いで、控除額は35,000円

で、控除合計額は1,188,000円となります。

住民税額の計算

上記の計算から住民税の控除額は1,188,000円ということが分かりました。

前述したように、住民税額＝（前年の総所得金額－所得控除額－税額控除額）×税率です。

住民税も計算表があるので、それに当てはめて計算します。

住民税計算表

上記の計算式に当てはめて、住民税額を計算しましょう。

住民税額＝｛7,000,000円（前年の総所得金額)－1,188,000円(所得控除額｝）－1,900,000円(税額控除額)｝×10%(税率) なので、
住民税額は391,100円となりました。

可処分所得の計算

これまでの計算で、収入金額(7,000,000円）、所得税額(713,900円)、住民税額(391,200円)が揃いました。

これで、やっと可処分所得（自由に使えるお金が計算できます。）

計算式は簡単で、下記の通りです。

7,000,000円(収入金額）-713,900円(所得税額)-391,200円(住民税額)=5,894,900円です。

月額に直すと、491,242円になります。

実際には「そんなにもらってねーよ！」って人もいると思います。

ボーナスで年間120万円もらえば、毎月の手取りは45万円程度というところでしょうか？

住宅ローンのシュミレーション

ここから最も重要な住宅ローンのシュミレーションです。

借り入れの条件は下記の通りで、シュミレーションは下のサイトで行いました。

フラット35 – シュミレーション

1. 収入は700万円
2. 借り入れは3000万円
3. 年齢は40歳（男性
4. ほかのローンや借り入れが無い
5. 頭金なし
6. 金利は1.790%（フラット35で最も多い金利）
7. 返済期間は定年の65歳まで（25年）
8. ボーナス払い無し

年収700万円の借り入れ限度額

年収700万円の人が25年、金利1.790％で借り入れられる限度額はいくらでしょうか？Br>

シュミレーション結果は下記の通りです。

シュミレーションの結果、4935万円が借り入れ可能となりました。

それでは、この4935万円を25年間で返済すると毎月の返済額はいくらになるでしょうか？

シュミレーション結果は下記の通りです。

毎月の返済額は20.5万円。返済総額は6125万円となりました。

45万円～50万円という手取りの額から考えても、この上に固定資産税、マンションの場合には管理費、修繕積立費、駐車場代が重なると結構厳しい数字です。

「借り入れ可能額」＝「返済できる住宅ローン」ではないということを理解していただけたと思います。

恐ろしい！

3000万円を借り入れた場合

それでは、前述したシュミレーション通りの3000万円を借り入れた場合はどうでしょう？

シュミレーション結果は下記の通りです。

いかがでしょうか？

シュミレーションによれば、毎月の返済額は12.5万円。

計算した可処分所得491,242円で計算すると約25％です。

マンションでは管理費や修繕積立費、駐車場代などがかかりますが、「借りすぎだ」という感じでもなく安全度レベルの数字です。

他のローンを借り入れてなければ問題ないでしょう。

税込みの収入に対する返済金額の比率を「返済比率」と言いますが、「25％を超えるとローン破綻の可能性が高まると考えられています。

返済比率は安全なレベルの21.4％です。

アドバイス

東京カンテイという会社が調査し2018年1月31日に発表した結果では、東京の中古マンションの平均価格は3257万円、新築マンションでは5544万円と超バブル状態。

東京カンテイ – マンションデータ白書2017

低金利ですからお金がジャブジャブ状態。融資先、投資先を金融機関が探しているのでお金を借りること自体は簡単になっています。

だからこそ、将来の金利の上昇や賃金の推移も予想しながら、長期の住宅ローンを組み立てましょう。

１、「頭金」は必ず用意しよう

「頭金なしでも購入可能！」などと魅力的な広告もありますが、よく考えて見ましょう！

現在、頭金を用意い出来ていない人は、収入を全部使ってしまっていて「貯金」出来ていない人です。

将来の金利上昇や収入減少などを考えても「貯金ができる家計」はとても重要です。

また、貯金がしっかり出来れば、繰上返済も可能です。老後も安定するのでとてもお勧めです。

２、完済日は退職前にしよう

「退職金で完済できる」「皆さんそうしている」などの営業トークに騙されてはいけません。

退職金を使ってしまったら、老後はどうするんでしょうか？

バリアフリーや老朽化のリフォームだってお金が掛かります。

「退職金は使わない」という返済計画を組みましょう。

３、「所有する」ための経費を頭に入れよう

よく、「同じ金額だったら、資産になるように買ってしまったほうが得」などど言いますが本当でしょうか?

家を購入すれば、固定資産税がかかります。

マンションであれば、管理費、修繕積立費、駐車場代もかかります。

毎月の返済金額+（最低）3万円～5万円くらいは経費がかかると思ってローンを組みましょう。

４、将来のリスクは既に抱えていることを再度理解しよう

「収入が将来上がるはず・・・」なんて思っていると、せっかくの資産を全て失うことになってしまいます。

住宅ローンは非常に長い期間の返済が必要です。

今から25年前なんて、携帯電話も車の安全装置もメガバンクもまったく違う状況でした。

通販のアマゾンなんて聞いたことがありませんでした。

そう考えると、勤め先も政治も経済も「何も変わらない」なんてありえません。

しっかり繰り上げ返済できるように毎月貯金をしておきましょう。

何もなくても、ご自身やご家族の病気、自然の大災害などのリスクは既に抱えていることをもう一度理解しておきましょう。

現実に「家を買おう！」と思っても、心配なのは資金計画。

「年収○○○万円でいくらの家が買えるのか」をアドバイスする徹底検証シリーズ第2回目は年収600万円です。

よく耳にするのは「8倍ルール」。「年収の8倍までの家なら大丈夫」という都市伝説です。

また、「収入の30％なら住宅ローンの支払いは大丈夫」なんてことも聞きます。

本当でしょうか?

「銀行が貸してくれる金額」＝「返済できる金額」ということは絶対にありません。。

ちょっと前まで住宅ローンは 「年収の5倍まで」が常識だったのです。

住宅ローンはとても長いお付き合いになりますから、比率（％）ではなく、具体的な金額を出して検討するようにしましょう。

検証手順

前回に引き続き検証手順は下記の順序で行います。

くどいようですが、かなり長い記事で、途中は計算ばかり。

ですので、今回も「シュミレーションのための定義」のあとにすぐ、「結論」を書きます。ご興味のある方は計算根拠やアドバイスもご覧ください。

1. 計算の前提となる仕事、家族構成の定義
2. 結論
3. 所得税の計算
4. 住民税の計算
5. 上記２，３によって概算可処分所得の確定
6. 住宅ローンシュミレーション
7. 購入できる家の価格をアドバイス

以上です。

全体的に概算ですが、現在(平成30年)は超低金利の不動産バブル状態なので、お金が余っているのです。

融資先を探している銀行や、価格が高騰しているときに売りたい不動産業者の営業トークに負けて将来「住宅ローン破綻」なんてことのないようにアドバイスできればと願っています。

それでは検証を始めましょう。

計算の前提となる仕事、家族構成の定義

年収600万円の可処分所得はいったいいくらなのでしょうか？

可処分所得の計算は、配偶者の有無、子供の人数と年齢によって控除額が変わります。

また、住んでいる場所によって住民税が違います。

ある程度参考となる前提条件が必要なので、下記の通りの条件としました。

• 年齢は40歳（男性）
• サラリーマンとして会社勤めをしている
• 専業主婦の配偶者あり
• 子供は10歳の子が1人
• 住民税は基本の10％(条例での変更を加味しない）

結論

年収600万円のサラリーマンは（ボーナスの大きさによりますが）、可処分所得は毎月35万円～45万円くらいでしょう。

生活にも少しゆとりがあり、子供の教育費や車のローンでもかなりの固定費が出ているはずです。

特に、現在貯金ができていない家庭は無理をしないようにローンを組みましょう。

貯金が出来ていないということは、現在、手取り分を全て使い切ってしまっているということです。

これでは、将来繰上げ返済もできませんし、何かあったらすぐにローン破綻してしまいます。

最高でも3000万円の住宅ローンを25年（定年までに完済）が限界だと思います。

フラット35のシュミレーションでは月額12.5万円の支払いとなり、返済比率は安全度ギリギリの25％です。

マンションの場合は管理費、修繕積立費、駐車場代と結構な固定費用がかかります。

また、この他に固定資産税もかかりますので、お勧めの方法は

頭金500万円を用意し、2500万円の住宅ローンを25年で返済すれば10.4万円となり少し余裕が出来ます。

この場合、返済比率は16.6％となり、マンションでの固定的な費用が重なっても安心できる数字になるのではないでしょうか？

頭金しだいですが、3000万円～3300万円の中古マンションがお勧めです。

中古マンションはお勧めポイントもたくさんあります。

ご興味のある方は、下記の記事も読んでみてください。

「中古マンションがオススメの理由」へ

「価格が下がらない中古マンションを選ぼう！」へ

所得税額の計算

所得税の計算式は下記の通りになります。

所得税額＝(課税総所得額-所得控除）×税率-税額控除

所得税の速算表で税額を計算するために、まず最初に所得控除額（総所得から差引ける金額）を確定してから所得税の計算をします。

所得控除額の計算

所得控除は「課税の対象外として収入から省く」という趣旨のもので、多くの項目があるため、設定した前提条件で分かる範囲のみを対象にします。

参考ですが、次のようなものがあります。

今回、前述した前提条件から対象となる控除は、

1. 基礎控除　380,000円
2. 配偶者控除　380,000円
3. 子供は10歳なので、扶養控除の対象となりません
4. 社会保険料は868,756円。会社とざっくり折半で434,000円
5. 生命保険料控除は最大限の80,000円以上の支払いで、控除額は40,000円

で、控除合計額は1,234,000円となります。

所得税額の計算

上記の計算から所得控除額は1,234,000円ということが分かりました。

前述したように、所得税額＝(課税総所得額-所得控除）×税率-税額控除です。

所得税速算表という便利なものがあるので、それに当てはめて計算します。

所得税速算表

上記の計算式に当てはめて、所得税額を計算しましょう。

所得税額＝｛6,000,000円(課税総所得額)-1,234,000円(所得控除）｝×20%(税率)-427,500円(税額控除) なので、

所得税額は525,700円となりました。

住民税額の計算

地方税である住民税の計算は、国税である所得税の計算とはまったく違います。

控除の内容、金額も違うので十分注意してください。

住民税は非常にややこしく、条例によって多少の変更が可能なため自治体によって違います。

例えば、東京都だと

• 所得割額：特別区民税6％＋都民税4％＝10％
• 均等割額：特別区民税3500円＋都民税1500円＝5000円

となっています。

今回の検証では所得割額（基本の10％のみ）を対象にすることとします。

所得割額は前年1月～12月までの所得額をもとに以下の計算式で算出します。 所得割額（住民税額）＝（前年の総所得金額－所得控除額）×税率－税額控除額 前提条件として、前年の収入も6,000,000円とします。

所得控除額の計算

1. 基礎控除　330,000円
2. 配偶者控除　330,000円
3. 子供は10歳なので、扶養控除の対象となりません
4. 社会保険料は868,756円。会社とざっくり折半で434,000円
5. 生命保険料控除は最大限の80,000円以上の支払いで、控除額は35,000円

で、控除合計額は1,129,000円となります。

住民税額の計算

上記の計算から住民税の控除額は1,129,000円ということが分かりました。

前述したように、住民税額＝（前年の総所得金額－所得控除額－税額控除額）×税率です。

住民税も計算表があるので、それに当てはめて計算します。

住民税計算表

上記の計算式に当てはめて、住民税額を計算しましょう。

住民税額＝｛6,000,000円（前年の総所得金額)－1,129,000円(所得控除額｝）－1,740,000円(税額控除額)｝×10%(税率) なので、
住民税額は313,100円となりました。

可処分所得の計算

これまでの計算で、収入金額(6,000,000円）、所得税額(525,700円)、住民税額(313,100円)が揃いました。

これで、やっと可処分所得（自由に使えるお金が計算できます。）

計算式は簡単で、下記の通りです。

6,000,000円(収入金額）-540,500円(所得税額)-333,100円(住民税額)=5,161,200円です。

月額に直すと、430,100円になります。

実際には「そんなにもらってねーよ！」って人もいると思います。

ボーナスで年間120万円もらえば、毎月の手取りは38万円程度というところでしょうか？

住宅ローンのシュミレーション

ここから最も重要な住宅ローンのシュミレーションです。

借り入れの条件は下記の通りで、シュミレーションは下のサイトで行いました。

フラット35 – シュミレーション

1. 収入は600万円
2. 借り入れは3000万円
3. 年齢は40歳（男性
4. ほかのローンや借り入れが無い
5. 頭金なし
6. 金利は1.790%（フラット35で最も多い金利）
7. 返済期間は定年の65歳まで（25年）
8. ボーナス払い無し

年収600万円の借り入れ限度額

年収600万円の人が25年、金利1.790％で借り入れられる限度額はいくらでしょうか？Br>

シュミレーション結果は下記の通りです。

シュミレーションの結果、4230万円が借り入れ可能となりました。

それでは、この4230万円を25年間で返済すると毎月の返済額はいくらになるでしょうか？

シュミレーション結果は下記の通りです。

毎月の返済額は17.5万円。返済総額は5250万円となりました。

30万円～38万円という手取りの額から考えても、この上に固定資産税、マンションの場合には管理費、修繕積立費、駐車場代が重なると結構厳しい数字です。

「借り入れ可能額」＝「返済できる住宅ローン」ではないということを理解していただけたと思います。

恐ろしい！

3000万円を借り入れた場合

それでは、前述したシュミレーション通りの3000万円を借り入れた場合はどうでしょう？

シュミレーション結果は下記の通りです。

いかがでしょうか？

シュミレーションによれば、毎月の返済額は12.5万円。

計算した可処分所得430,100円で計算すると約29％です。

どう考えても借りすぎだと思いますが、「実際は安全度ギリギリ」の数字です。

税込みの収入に対する返済金額の比率を「返済比率」と言いますが、「25％を超えるとローン破綻の可能性が高まると考えられています。

返済比率は「実際は安全度ギリギリ」の25％です。

アドバイス

東京カンテイという会社が調査し2018年1月31日に発表した結果では、東京の中古マンションの平均価格は3257万円、新築マンションでは5544万円と超バブル状態。

東京カンテイ – マンションデータ白書2017

低金利ですからお金がジャブジャブ状態。融資先、投資先を金融機関が探しているのでお金を借りること自体は簡単になっています。

だからこそ、将来の金利の上昇や賃金の推移も予想しながら、長期の住宅ローンを組み立てましょう。

１、「頭金」は必ず用意しよう

「頭金なしでも購入可能！」などと魅力的な広告もありますが、よく考えて見ましょう！

現在、頭金を用意い出来ていない人は、収入を全部使ってしまっていて「貯金」出来ていない人です。

将来の金利上昇や収入減少などを考えても「貯金ができる家計」はとても重要です。

また、貯金がしっかり出来れば、繰上返済も可能です。老後も安定するのでとてもお勧めです。

２、完済日は退職前にしよう

「退職金で完済できる」「皆さんそうしている」などの営業トークに騙されてはいけません。

退職金を使ってしまったら、老後はどうするんでしょうか？

バリアフリーや老朽化のリフォームだってお金が掛かります。

「退職金は使わない」という返済計画を組みましょう。

３、「所有する」ための経費を頭に入れよう

よく、「同じ金額だったら、資産になるように買ってしまったほうが得」などど言いますが本当でしょうか?

家を購入すれば、固定資産税がかかります。

マンションであれば、管理費、修繕積立費、駐車場代もかかります。

毎月の返済金額+（最低）3万円～5万円くらいは経費がかかると思ってローンを組みましょう。

４、将来のリスクは既に抱えていることを再度理解しよう

「収入が将来上がるはず・・・」なんて思っていると、せっかくの資産を全て失うことになってしまいます。

住宅ローンは非常に長い期間の返済が必要です。

今から25年前なんて、携帯電話も車の安全装置もメガバンクもまったく違う状況でした。

通販のアマゾンなんて聞いたことがありませんでした。

そう考えると、勤め先も政治も経済も「何も変わらない」なんてありえません。

しっかり繰り上げ返済できるように毎月貯金をしておきましょう。

何もなくても、ご自身やご家族の病気、自然の大災害などのリスクは既に抱えていることをもう一度理解しておきましょう。

現実に「家を買おう！」と思っても、心配なのは資金計画。

よく耳にするのは「8倍ルール」。「年収の8倍までの家なら大丈夫」という都市伝説です。

また、「収入の30％なら住宅ローンの支払いは大丈夫」なんてことも聞きます。

本当でしょうか?

今回からシリーズで収入別に「いくらの家が買えるのか？」を検証いたします。

第1回目は年収500万円です。

検証手順

検証手順は下記の順序で行います。

かなり長い記事で、途中は計算ばかり。

ですので、今回は「シュミレーションのための定義」のあとにすぐ、「結論」を書きます。ご興味のある方は計算根拠やアドバイスもご覧ください。

1. 計算の前提となる仕事、家族構成の定義
2. 結論
3. 所得税の計算
4. 住民税の計算
5. 上記２，３によって概算可処分所得の確定
6. 住宅ローンシュミレーション
7. 購入できる家の価格をアドバイス

以上です。

全体的に概算ですが、現在(平成30年)は超低金利の不動産バブル状態なので、お金が余っているのです。

融資先を探している銀行や、価格が高騰しているときに売りたい不動産業者の営業トークに負けて将来「住宅ローン破綻」なんてことのないようにアドバイスできればと願っています。

それでは検証を始めましょう。

計算の前提となる仕事、家族構成の定義

年収500万円の可処分所得はいったいいくらなのでしょうか？

可処分所得の計算は、配偶者の有無、子供の人数と年齢によって控除額が変わります。

また、住んでいる場所によって住民税が違います。

ある程度参考となる前提条件が必要なので、下記の通りの条件としました。

• 年齢は40歳（男性）
• サラリーマンとして会社勤めをしている
• 専業主婦の配偶者あり
• 子供は10歳の子が1人
• 住民税は基本の10％(条例での変更を加味しない）

結論

年収500万円のサラリーマンは（ボーナスの大きさによりますが）、可処分所得は毎月25万円～35万円くらいでしょう。

子供の教育費や車のローンでもかなりの固定費が出ているはずです。

特に、現在貯金ができていない家庭は無理をしないようにローンを組みましょう。

貯金が出来ていないということは、現在、手取り分を全て使い切ってしまっているということです。

これでは、将来繰上げ返済もできませんし、何かあったらすぐにローン破綻してしまいます。

、最高でも3000万円の住宅ローンを25年（定年までに完済）が限界だと思います。

フラット35のシュミレーションでは月額12.5万円の支払いとなり、返済比率は危険水域の30％です。

マンションの場合は管理費、修繕積立費、駐車場代と結構な固定費用がかかります。

また、この他に固定資産税もかかりますので、お勧めの方法は

頭金500万円を用意し、2500万円の住宅ローンを25年で返済すれば10.4万円となり返済比率25％でギリギリの水準です。

出来れば親などの援助も含め頭金を1000万円用意すれば返済月額は8.3万円になり少し余裕が出ます。

1000万円の頭金が難しければ、500万円から100万円でも200万円でも上積みして、ギリギリ3000万円の中古マンションが買えるでしょう。

中古マンションはお勧めポイントもたくさんあります。

ご興味のある方は、下記の記事も読んでみてください。

「中古マンションがオススメの理由」へ

「価格が下がらない中古マンションを選ぼう！」へ

所得税額の計算

所得税の計算式は下記の通りになります。

所得税額＝(課税総所得額-所得控除）×税率-税額控除

所得税の速算表で税額を計算するために、まず最初に所得控除額（総所得から差引ける金額）を確定してから所得税の計算をします。

所得控除額の計算

所得控除は「課税の対象外として収入から省く」という趣旨のもので、多くの項目があるため、設定した前提条件で分かる範囲のみを対象にします。

参考ですが、次のようなものがあります。

今回、前述した前提条件から対象となる控除は、

1. 基礎控除　380,000円
2. 配偶者控除　380,000円
3. 子供は10歳なので、扶養控除の対象となりません
4. 社会保険料は718,308円。会社とざっくり折半で360,000円
5. 生命保険料控除は最大限の80,000円以上の支払いで、控除額は40,000円

で、控除合計額は1,160,000円となります。

所得税額の計算

上記の計算から所得控除額は1,160,000円ということが分かりました。

前述したように、所得税額＝(課税総所得額-所得控除）×税率-税額控除です。

所得税速算表という便利なものがあるので、それに当てはめて計算します。

所得税速算表

上記の計算式に当てはめて、所得税額を計算しましょう。

所得税額＝｛5,000,000円(課税総所得額)-1,160,000円(所得控除）｝×20%(税率)-427,500円(税額控除) なので、

所得税額は340,500円となりました。

住民税額の計算

地方税である住民税の計算は、国税である所得税の計算とはまったく違います。

控除の内容、金額も違うので十分注意してください。

住民税は非常にややこしく、条例によって多少の変更が可能なため自治体によって違います。

例えば、東京都だと

• 所得割額：特別区民税6％＋都民税4％＝10％
• 均等割額：特別区民税3500円＋都民税1500円＝5000円

となっています。

今回の検証では所得割額（基本の10％のみ）を対象にすることとします。

所得割額は前年1月～12月までの所得額をもとに以下の計算式で算出します。 所得割額（住民税額）＝（前年の総所得金額－所得控除額）×税率－税額控除額 前提条件として、前年の収入も5,000,000円とします。

所得控除額の計算

1. 基礎控除　330,000円
2. 配偶者控除　330,000円
3. 子供は10歳なので、扶養控除の対象となりません
4. 社会保険料は718,308円。会社とざっくり折半で360,000円
5. 生命保険料控除は最大限の80,000円以上の支払いで、控除額は35,000円

で、控除合計額は1,055,000円となります。

住民税額の計算

上記の計算から住民税の控除額は1,055,000円ということが分かりました。

前述したように、住民税額＝（前年の総所得金額－所得控除額－税額控除額）×税率です。

住民税も計算表があるので、それに当てはめて計算します。

住民税計算表

上記の計算式に当てはめて、住民税額を計算しましょう。

住民税額＝｛5,000,000円（前年の総所得金額)－1,540,000円(所得控除額｝）－1,055,000円(税額控除額)｝×10%(税率) なので、
住民税額は240,500円となりました。

可処分所得の計算

これまでの計算で、収入金額(5,000,000円）、所得税額(340,500円)、住民税額(240,500円)が揃いました。

これで、やっと可処分所得（自由に使えるお金が計算できます。）

計算式は簡単で、下記の通りです。

5,000,000円(収入金額）-340,500円(所得税額)-240,500円(住民税額)=4,419,000円です。

月額に直すと、368,000円になります。

実際には「そんなにもらってねーよ！」って人もいると思います。

ボーナスで年間100万円もらえば、毎月の手取りは25万円程度というところでしょうか？

住宅ローンのシュミレーション

ここから最も重要な住宅ローンのシュミレーションです。

借り入れの条件は下記の通りで、シュミレーションは下のサイトで行いました。

フラット35 – シュミレーション

1. 収入は500万円
2. 借り入れは3000万円
3. 年齢は40歳（男性
4. ほかのローンや借り入れが無い
5. 頭金なし
6. 金利は1.790%（フラット35で最も多い金利）
7. 返済期間は定年の65歳まで（25年）
8. ボーナス払い無し

年収500万円の借り入れ限度額

年収500万円の人が25年、金利1.790％で借り入れられる限度額はいくらでしょうか？Br>

シュミレーション結果は下記の通りです。

シュミレーションの結果、3525万円が借り入れ可能となりました。

それでは、この3525万円を25年間で返済すると毎月の返済額はいくらになるでしょうか？

シュミレーション結果は下記の通りです。

毎月の返済額は14.6万円。返済総額は4375万円となりました。

25万円～30万円という手取りの額から考えても、この上に固定資産税、マンションの場合には管理費、修繕積立費、駐車場代が重なると結構厳しい数字です。

「借り入れ可能額」＝「返済できる住宅ローン」ではないということを理解していただけたと思います。

恐ろしい！

3000万円を借り入れた場合

それでは、前述したシュミレーション通りの3000万円を借り入れた場合はどうでしょう？

シュミレーション結果は下記の通りです。

いかがでしょうか？

シュミレーションによれば、毎月の返済額は12.5万円。

計算した可処分所得368,000円で計算すると約40％です。

どう考えても借りすぎで、、完全にローン破綻の危険水域の数字です。

税込みの収入に対する返済金額の比率を「返済比率」と言いますが、「25％を超えるとローン破綻の可能性が高まると考えられています。

返済比率は危険水域の30％です。

アドバイス

東京カンテイという会社が調査し2018年1月31日に発表した結果では、東京の中古マンションの平均価格は3257万円、新築マンションでは5544万円と超バブル状態。

東京カンテイ – マンションデータ白書2017

低金利ですからお金がジャブジャブ状態。融資先、投資先を金融機関が探しているのでお金を借りること自体は簡単になっています。

だからこそ、将来の金利の上昇や賃金の推移も予想しながら、長期の住宅ローンを組み立てましょう。

１、「頭金」は必ず用意しよう

「頭金なしでも購入可能！」などと魅力的な広告もありますが、よく考えて見ましょう！

現在、頭金を用意い出来ていない人は、収入を全部使ってしまっていて「貯金」出来ていない人です。

将来の金利上昇や収入減少などを考えても「貯金ができる家計」はとても重要です。

また、貯金がしっかり出来れば、繰上返済も可能です。老後も安定するのでとてもお勧めです。

２、完済日は退職前にしよう

「退職金で完済できる」「皆さんそうしている」などの営業トークに騙されてはいけません。

退職金を使ってしまったら、老後はどうするんでしょうか？

バリアフリーや老朽化のリフォームだってお金が掛かります。

「退職金は使わない」という返済計画を組みましょう。

３、「所有する」ための経費を頭に入れよう

よく、「同じ金額だったら、資産になるように買ってしまったほうが得」などど言いますが本当でしょうか?

家を購入すれば、固定資産税がかかります。

マンションであれば、管理費、修繕積立費、駐車場代もかかります。

毎月の返済金額+（最低）3万円～5万円くらいは経費がかかると思ってローンを組みましょう。

４、将来のリスクは既に抱えていることを再度理解しよう

「収入が将来上がるはず・・・」なんて思っていると、せっかくの資産を全て失うことになってしまいます。

住宅ローンは非常に長い期間の返済が必要です。

今から25年前なんて、携帯電話も車の安全装置もメガバンクもまったく違う状況でした。

通販のアマゾンなんて聞いたことがありませんでした。

そう考えると、勤め先も政治も経済も「何も変わらない」なんてありえません。

しっかり繰り上げ返済できるように毎月貯金をしておきましょう。

何もなくても、ご自身やご家族の病気、自然の大災害などのリスクは既に抱えていることをもう一度理解しておきましょう。

住宅を購入する際にキャッシュで購入するなんて人はごく一部。当然、住宅ローンを活用する方が多いと思いますが、近年ではバブル期のような金利の変動が少なくなり、現在のような超低金利を生かした変動金利を選択するのか、契約スタート時に金利上昇のリスクを負わず、全返済期間の返済額が確定する固定金利を選択するのかはとても悩ましいところです。

国土交通省の平成２７年度　住宅市場動向調査によれば、約５５％程度の住宅購入者が何らかの住宅ローンを利用しています。

ただし、「無回答」の人も20％～30％いるので、全体としては75％以上は「住宅ローン」を組んでいると思います。

その中でもよく耳にするのは「フラット３５」。

かつての住宅金融公庫がなくなり、現在の住宅支援機構と民間金融機関が協力して2003年から運用されているのがこの「フラット３５」です。

今回は住宅ローン借り入れ時に一度は検討するフラット３５の特徴、メリット・デメリットなどをご紹介いたします。

「フラット３５」とは？

「フラット３５」は全期間固定金利の住宅ローンで、住宅支援機構と民間金融機関が協力して2003年から運用されている住宅ローンです。

「フラット３５」はその名の通り最長35年のローンが組めます。最短も決まっていて、15年以上となります。また、完済時に80歳まででなければなりません。

実際に「フラット３５」を活用する場合の窓口は、「フラット３５」を取り扱っている銀行などの金融機関となります。

旧住宅金融公庫が直接融資をしていたのに対し、住宅支援機構は直接顧客への融資はしません。

窓口となる銀行などの金融機関からローンを買い取り、証券化して市場で投資家へ販売するという方法（機構MBSといいます)を取っています。

つまり、金融機関はローンをすぐに住宅支援機構に買い取ってもらうことでリスクはなく、住宅支援機構はローンを証券化して市場で販売することでリスクを細分化しています。

「フラット３５」の特徴

「フラット３５」の特徴ですが、基本的に官民協力で仕組みづくりをしているので、利用者の利便性はかなり工夫されています。

この利便性がメリットにもデメリットにもなるのですが、窓口となる金融機関自体のリスクがそれほど高くない商品なので活用できる基準自体がかなり緩く設定されています。

また、「フラット３５」という決まった商品があるわけではありません。

商品としての申し込み要件は住宅支援機構によって全国共通に統一されていますが、融資金利や融資手数料、申込時の提出書類等が窓口となる銀行によって違うのも大きな特徴です。

ネット銀行などでも取り扱っており、「価格コム」と言った価格比較サイトでも「住宅ローン人気ランキング」で各金融機関の金利の比較がされています。

「フラット３５」のメリット

1. 全期間固定金利で契約時に全返済期間の金利と返済額が決定する

   基本的な考え方として、全期間固定金利の「フラット３５」は金利変動型のローンに比べると倍ぐらい金利が高いです。
   相場の金利が高くなった場合も金融機関がそのリスクを負わなければならないからです。

   しかし、35年もの長期の経済状態の変化を読むのは不可能で、計画も立てやすく、契約時に返済額を確定できることはメリットと感じている人も多いようです。

2. 保証人不要
   通常、銀行などの金融機関の住宅ローンでは数十万円の保証料や保証人が必要ですが、「フラット35」ではどちらも必要がありません。
   当然、金利の高さに反映していると考えるのが普通だと思います。

   しかし、保証人はお願いするのもお願いされるのも嫌なもの。非常に重要なメリットだと思います。

3. 繰上げ返済の手数料が不要

銀行等の金融機関の住宅ローンにおいては、繰上げ返済を利用する場合、1～3万円程度の繰り上げ返済手数料が必要になる場合があります。「金利が取れなくなった分払え！」とも取れる手数料ですが、「フラット35」の場合、繰上げ返済手数料は無料です。

住宅ローンは返せるときにどんどん返していくことは非常にメリットがあります。

繰り上げ返済手数料が無料となっている点はとても大きなメリットの一つと言えます。

4. 団体信用生命保険への加入が任意

   団体信用生命保険とは一定の条件（借主の死亡など、契約内容によります）になった場合、返済をせずにそのままローン終了となる生命保険です。当然、生命保険ですから、保険金は金融機関が受け取る訳ですが、ご家族にとってはとても安心できる保険です。

   しかし、病気などなんらかの理由で団体信用生命保険に加入できない場合、通常の住宅ローンでは住宅ローン自体が組めなくなりますが、
   「フラット３５」では借り入れ可能です。

   この場合、死亡後も住宅ローンが残ってしまうため、相続した遺族がローンの残債を支払うこととなります。

   また、通常の住宅ローンでは、この団体信用生命保険の保険料は金利の中に含まれていますが、「フラット３５」の場合は別途保険料を支払う必要があります。

   まあ、明確でいいと思いますが、もし加入しない場合はご家族と十分に話し合いをしてから決めるようにしましょう。

「フラット３５」のデメリット

1. 団体信用生命保険代替の保険加入が必要

   メリットにも挙げた団体信用生命保険の任意加入ですが、実際はその代替となる「収入保障保険」に別途加入する必要があります。

   この「収入保障保険」ですが、働けなくなった場合に支払われる「所得補償保険」とは全く別物ですのでご注意ください。

   「収入保障保険」とは、被保険者が亡くなった場合において、遺族に対して保険適用期間終了まで毎月もしくは一時金で保険金が支給されるものです。
   掛け捨て型のタイプである場合が多く、保険料は割安になっています。

2. 利用できる住宅に制限がある

   「フラット３５」を利用できる物件には制限があります。

   • 一戸建て住宅：床面積70㎡以上
   • マンション：床面積30㎡以上
   • 物件購入価格が1億円以下（原則物件価額の9割まで融資）
   • フラット35の住宅技術基準に適合していること

   などです。

3. 繰上げ返済額に制限がある

銀行等の金融機関の住宅ローンの繰上げ返済は、手数料はかかりますが1円単位で繰り上げ返済が可能です。

しかし、「フラット３５」では手数料がは全くかかることはありませんが、インターネットサービス「住・My Note」で10万円以上、金融機関窓口では100万円以上からとなっています。

繰上げ返済にはある程度まとまった額を返済する必要があります。

4. 金利が高い

   メリットとの裏返しで、住宅ローンを検討するスタート時点でわかってしまうことですが、長期固定金利の住宅ローンは将来のリスクがない代わりに、非常に高い金利を支払うこととなります。

   前述したように、「フラット３５」は窓口となる銀行などの金融機関によっても金利が違います。
   契約後も常にチェックしておいて、もっと金利の安い「フラット３５」への借り換えや、場合によっては変動金利型の住宅ローンに借り換えることも検討しておきましょう。

   ただし、20年も払ってしまってからでは借り換えのメリットが少なくなります。契約後から常に注意しておきましょう。

フラット３５の種類

「フラット３５」は基本的に全期間固定金利ですが、当初の一定期間のみ優遇金利を得られる商品もありますのでご紹介します。

「フラット３５S」

より質の高い住宅を購入の場合(中古住宅も可）、優遇金利でローンを組むことが出来ます。

適用条件となる住宅支援機構が定めた技術基準には、①省エネルギー性、②耐震性、③バリアフリー性、④耐久性・可変性の４つがあり、技術が高い方から、さらにAプラン、Bプランに分かれます。

最も高い品質の住宅に適用するAプランは当初の１０年間が、また、Bプランでも当初の５年間の優遇が0.25％の金利が引かれます。

「フラット３５」子育て支援型・地域活性化型

「フラット３５」子育て支援型・地域活性化型は、地方公共団体と住宅支援機構が連携して行っているもので、住宅取得に対する地方公共団体による補助金交付などの財政的支援とあわせて、当初５年間の借入金利を0.25％引き下げる制度です。

基本的には人口減少や過疎化の問題がある地域が多いです。

その他

商品の組み合わせ

「フラット○○」は「フラット３５」以外にも、借り入れ期間によって「フラット２０」や「フラット５０」という商品もあります。

また、そのいくつか（フラット２０とフラット３５など）を組み合わせることもできます。

ここで検討する可能性があるのは、固定の金額を支払う「フラット３５」を、子供の成長やご自身の定年に合わせて変動させたい場合です。

例えば、借入金額3000万円のうち、2000万円を「フラット３５」、1000万円を「フラット２０」にして2つを組み合わせることが出来ます。
また、同じ商品同士も組み合わせが可能です(返済期間を変える）。

早く返済してしまえば、金利の支払いが減るのは当然です。また、ご自身の健康など、将来リスクも減らすことが出来ます。

シュミレーションするのが非常に複雑になりますが、計算はコンピュータがやってくれるはずです。

銀行窓口では遠慮なく納得するまで申し入れをしましょう。

また、何度も書きますが、銀行ごとに金利や手数料が違うので複数の銀行で話を聞くようにしましょう。

このページのまとめ

簡単にこのページのポイントを書いてみました。

• １、「フラット３５」は窓口の銀行によって金利が違う
• ２、利用できる条件には制限がある
• ３、金利は高いが審査は緩め
• ４、商品の組合わせで将来のリスクを減らそう