今、高級な大規模マンションが人気です。

このページをご覧の皆様の中にも「子供たちも成人したし、夫婦で眺めの良いところでゆっくり過ごそうかな・・・」とタワーマンションの購入をご検討されている方もいらっしゃるのではないでしょうか？

厳密な規定は無いようですが、一般的に

• 大規模マンション・・・100戸以上
• タワーマンション・・・20階以上

と認識しているようです。

当然ですが、こういった高級マンションはかなり大手のディベロッパー（開発会社）が開発している場合が多いでしょう。
必ずしも高級＝大規模というわけではありませんが、開発には相当な開発費が必要でしょうから当然大手になるわけです。

こういった大手の開発の中でも、富裕層向けの高級ブランドを作って市場価値を高めています。

例を挙げると、

• 東急不動産の「ブランズ」
• 野村不動産の「プラウド」
• 東京建物の「ブリリア」

などです。ほとんどの方はテレビのＣＭや広告などで一度は耳にしたことがあると思います。

こうしたブランドは卓越したブランド作り戦略によって外観はもちろん、立地や内装まで統一した基準で作られているのも特徴です。

低金利や東京オリンピックなどの影響で、マンション価格も継続して高騰し、なかなか庶民の手の届かないものではありますが、この低金利時代、「持っているだけでも売却時には高値で売れる！」などと思っていませんか？

今回は最近流行りのタワーマンション購入のメリットやデメリット、また購入時の注意点をアドバイスいたします。

大規模マンション購入のメリット

大規模マンションの良いところは、エントランスや付帯設備といったハード面のみならず、管理業務のようなソフト面においても優れたサービスを提供できることです。

たとえば、年間に100万円かかるサービスがあったとして、50戸のマンションであれば1戸2万円。200戸だと（当然ですが）5000円で提供できます。

月額で500円もかからない計算になりますからお得な感じがしますよね。

大規模マンションはメリットがいっぱいありますのでご紹介いたしましょう。

１、高層階は虫が入ってこない

ちょっとしたことのようですが、虫が嫌いな人にとってはとても大事です。

我が家(高層階ではありません・・・）でも毎年大騒ぎです。
妻と娘は一度蚊に刺されると3週間くらい腫れ上がります。しかし私は10分も経つと跡形も無く、かゆくも無い・・・・。

従って、窓を開けるたびに「早く閉めてーーーーー！」の絶叫が。

大変ですよね。

虫が嫌いな人は、是非タワーマンションを購入ください。

２、豪華な共用施設

パンフレットを見ただけでもドキドキするような豪華な共用施設には本当に驚かされます。

まずは、ホテルのようなエントランスに衝撃を受けます。
これは異空間で「こんなところに住んでみたい！」と思うのも当然ですね。

また、個別のマンションごとに違いはあるものの、

• プール
• フィットネスジム
• キッズルーム
• ゲストルーム

なども居住者専用に用意されているところもあります。

こんな施設が敷地内にあるのは本当に魅力的ですよね。

憧れもあるし、知り合いに自慢したいポイント間違いなしです。

３、充実した管理サービス

前述しましたが、大規模マンションはたくさんの居住者で管理コストを頭割りすることができるので、１戸当たりの管理費をおさえつつ充実した管理やサービスを提供することができます。

施設や設備などの目に見える部分だけでなく、ソフトの部分でも大規模マンションにはメリットがあります。たくさんの居住者で管理コストを頭割りすることによって、充実した管理・サービスを少ない負担で受けることができるのです。

• 24時間体制の警備体制
• フロントのコンシェルジュ

などは、中小規模のマンションではあり得ないサービスです。

また、マンションの所有者となれば当然、管理組合活動にも参画しなければなりませんが、大規模マンションでは住民同士のコミュニケーションも希薄になりがちです。

しかし、その分、経験やノウハウを持った大手の管理会社がブランドの価値を下げないようにしっかりとサポートしてくれるはずで、日常の管理運営には支障は少ないと考えられます。

４、利便性の高さ

大規模マンションは駅周辺などの再開発と一体で整備されることが多く、敷地面積自体が非常に大きなものになります。

この広大な敷地に居住するだけでは、買い物などの日常生活が不便になってしまうため、ショッピングモールや商業・文化施設を併設するなど、利便性を高める工夫がされています。

また、病院などの医療機関や保育園といった施設があるところもあります。

前述したキッズルームや敷地内の公園などは子育て世代のお母さんにとっても非常に魅力的なものではないでしょうか？

また、雨の日でも敷地内で買い物が出来るのは、気が楽だしとてもメリットを感じますよね。

５、圧倒的な眺望

実際に内見された方はあまりの眺望の良さに言葉を失うこともあるでしょう。

また、高層のタワーマンションでなくても大規模マンションはその敷地の広さを生かして、公園や木々を心地よく配置して日本の四季を存分に楽しめるような設計をしているはずです。

部屋を見る前に圧倒されてしまいますよね。

これこそ資産価値。「こんなところに住んでみたい！」と思う人が多ければ多いほど資産価値は下がらないのです。

６、リセールバリューの高さ

とにかく、大手の開発会社はブランド価値の維持には徹底した対策を打っています。

ブランド・マンションのホームページには購入者の会員制度があり、購入後のサポートや、さらに売却時の相談までしっかりとブランドを保つ仕掛けがしてあります。

自動車も外車の「認定中古車」なんてしっかりと整備がされていそうで、非常に安心感がありますよね。

リセールバリューは大事な資産にとって非常に重要な要素です。

購入予定の方は、「購入後にどんなサービスをしてくれるのか？」をしっかり聞いてみましょう。

「売りっぱなし」ではない手厚く、卓越したサービスにきっと感激すると思います。

大規模マンション購入のデメリット

さて、良いことばかりと思えるタワーマンションや大規模マンションですが、その規模の大きさ故に人によっては取り返しのできないデメリットもあります。
購入時はしっかりと確認してから契約しましょう。

１、健康への影響

高層タワーマンションは、大規模な地震に対して建物が壊れないように十分な対策が取られています。

特にタワーマンションは免震構造のものが多いようです。

技術的な説明はここでは避けますが、直接地面に設置している「耐震構造」や「制震構造」のマンションに対して、「免震構造」は免震ゴムの上に建物が乗っかっている構造になっています。

実際に地震が起こったときは揺れを吸収して、タンスなどの家財の転倒や建物そのものの損傷を防いでくれます。

しかし、非常に揺れに敏感な人だと強い風の日にも微妙な揺れを感じたりすることもあるようです。

この「揺れ」だけが原因なのかどうかは医学的に証明されていないようですが、日本ではあまりマスコミに出てくることもありませんが、インターネットで調べてみると「超高層ビル症候群」という症状があるようです。

「超高層ビル症候群」は、

• 低気圧や揺れによる身体的なトラブル
• ストレスによるうつ病の発症
• 子どもの他人との関係性構築の欠如
• 自殺願望や対人恐怖症
• 流産

などの症状があるようです。

海外では育児家族の高層階への居住に制限を設けている国もあるようです。

もちろん快適に生活している人も多くいらっしゃるのですが、特に小さい子供がいらっしゃるご家庭ではよく検討することが大事です。

２、慣れるとそんなに見ない眺望

実際に住んでいる友人の話やインターネットでも感想が書かれていますが、購入時に感激したあの「すばらしい眺望」、慣れてしまうと
そんなに見なくなるらしいです。

高層階ほど高価になる買い物なので、「見ない眺めに何百万もかけちゃったなー・・・」と贅沢な悩みを言う人もいました。

その分、リセールバリューも高いので特に損しているわけではありませんが、最近では税制の改正で高層階の固定資産税は高くなりましたので注意しましょう。

３、「駅近」を実感できない

最近「住みたい町」に急上昇した「武蔵小杉」でも実際に起こっていますが、急激な開発で多くのタワーマンションが建つと周辺の住人が数万人規模で増えてしまいます。

駅のホームの新設など駅へのアクセスは対策が打たれますが、通勤・通学時間帯はみんな一緒。

駅までに行列が出来てなかなかホームにたどり着けない状態が続いているようです。

また、マンション自体は「駅近」で、仮に1分でたどり着いても「エレベータがこない！！！」という事態も。

エレベーターの設置は台数が多いほど便利ですが、それだけ管理費がかかってしまいます。

住民数、階数、収容人数などから、全体効率をシミュレーションして設置台数を決めています。

最近のエレベータはこの全体効率を最大にするようにコンピュータが計算して運用しています。

全体効率とは建物全体の効率なので、近くに（例えば一階上）あったとしても全体の効率が悪ければ別の階に行ってしまいます。

イライラしますよね。

ですから、最近のエレベータには、現在エレベータの箱がどこにあるか表示しなくなって、自分が乗る予定の箱の場所だけが点灯するようになっているんです。

帰宅が集中する時間帯だったり、「ちょっと忘れ物・・・」なんてときは気をつけないといけませんね。

５、投機目的の購入者が多い

新築のマンションだと実は分からないことですが、都心の中古タワーマンションには「値上がり期待」の投機的な目的で購入されているマンションもあります。

資金的に余裕があるためか、すぐに売る必要もないので、相場よりも高い価格で販売されているケースも多く注意が必要です。

円安ですから、中国人なども購入しているケースが多くあります。

価格が高いだけであれば「どうしても欲しい！」という方にとっては問題のない話ですが、マンションの場合「区分所有法」によって区分所有者の議決権が必要になりますから、マンションの色々なことを決定するときに問題が出てきます。

区分所有者が住民でないことが多いと、所有者としての意識が希薄になり、最悪「「連絡が取れない・・・」なんてことも。

しっかりとした管理が出来なくなってしまいますので特に中古で購入を検討している方は、投機的に所有している所有者がいないか確認するのが良いと思います。

簡単な方法は「所有者と居住者が一致している」ことを確認すればだいたい分かります。管理会社へ問合せしてみてはいかがでしょうか？

６、居住者格差

マンションの上層階は価格も高く、また固定資産税も高い。圧倒的な眺望もあいまって、まさに「ステータス」の象徴です。

マンションはただでさえ色々な生活スタイルを持つ人の集まりです。そこに住んでいない人から見たらばかばかしい話ですが、内部での軋轢は少なからずあるようです。

当然ですが、上層階に住んでいる人が全て他人を見下すような人ではありませんが、1人でもいると結構ストレスになるようです。

調査をしっかりと行って、覚悟をして購入いたしましょう。

７、災害時の不便さ

東日本大震災は多くの被害をもたらしました。震源に近いマンションではマンション住民のコミュニケーションが非常に重要だったと報告されています。

東京では地域によって地盤沈下などの問題もありましたが、大規模な建物の被害はそれほどありませんでした。

しかし、「計画停電」による影響はタワーマンションでの生活に大きな影響を与えたようです。

これは私自身がタクシーの運転手さんから聞いた話ですが、「急いで行ってくれ！！」と武蔵小杉のタワーマンションに帰るサラリーマンのお客さんが・・・。

よくよく聞くとあと5分で計画停電のためエレベータは停止。お部屋は45階・・・・。

そりゃ急ぐよね。

そのお客様はどうにか間に合ったみたいですが、豪華な設備も電気あってこそ。

ご購入予定の方は覚悟して購入してください。

このページのまとめ

簡単にこのページのポイントを書いてみました。

• １、大規模マンションはメリットがいっぱい
• ２、求める生活スタイルに合わせて購入しましょう
• ３、デメリットもしっかり勉強しよう
• ４、災害時の対応はしっかりと検討しておこう

マンションの寿命というと30年とか50年とかというイメージがありますよね。

そう考えると、「中古マンションはちょっと・・・」と思うかもしれません。

しかも、戸建住宅と違って、自分のタイミングで勝手に建替えるわけにはいきません。

なんと言っても区分所有者の4/5（80％)の同意が必要なのです。

実際はどのようになっているのかご紹介いたします。

マンションの寿命は一概に決められない

マンションのほとんどは鉄筋コンクリート（RC）または鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC）です。

つまり、寿命に大きく関係する要素は「コンクリート」にあります。

色々な研究がありますが、この「コンクリート」の劣化を防ぎ、内部の鉄筋などの腐食を防ぐ大きな要因は「メンテナンス」に尽きます。

この「メンテナンス」が定期的に行われていれば「65年以上持つ」と言われています。
（現状でも100年コンクリートもあり、大手ゼネコンは500年コンクリートを開発しています。）

「メンテナンス」は、管理組合によって「修繕計画」が定期的に見直され、各住居者から「修繕費」として徴収したお金を使って実施されます。

どのマンションでも10年～15年ごとに「大規模修繕」という形でメンテナンスが実施されていると思います。

また、マンションが建設されている「環境」も重要な要素です。
特に、海に面している立地（塩害）や日当たりの悪い立地（湿気、カビ）などによりコンクリート自体の寿命が短くなってしまいます。

1960年～1970年代に建てられた古いマンションでは「修繕計画」自体がなく、お金も集めていないため「大規模修繕」などのメンテナンスが「行われていないことがある」ことも注意しておきましょう。

ここで注意したいのは、よく耳にする「47年」という「法定耐用年数」です。

「法定耐用年数」というのは「税法上」の考え方で、マンションの劣化や寿命を反映したものではありませんので注意しましょう。

マンション建替えの問題点

国土交通省のデータでは、平成28年末時点のマンション数は633.5万戸。そのうち、旧耐震基準によるマンションは104万戸です。
1棟当たりが平均50戸あるとして、12.6万棟のマンションがあることになります。

そのうち、建替えを実施し完了したのは232棟。実施中が24棟。準備中が12棟です。（平成29年4月1日時点）

建替え事例があまりに少ないと感じた方もいらっしゃると思いますが、鉄筋コンクリート造のマンションの歴史自体が50年程度なので今からどんどん増えてくることになります。

現在、建替えが実施されているマンションは、「エレベータがない」「建物のスペックが低く、住みづらい」などの問題を抱えているところが多いと思われます。

また、古いマンションは容積率が十分に使われていないことで（土地の広さのわりに低層階）、容積率限度まで住居数を増やし分譲することで各居住者の建替え費用の負担を無くしている所もあります。

１、法的な問題

そもそも、日本の法律では「劣化が激しく、寿命が来たら建替えればいいんじゃない？」程度の決め方をしています。

建替えありきの法整備なのです。よく言えば「スクラップ　アンド　ビルド」ですが、高度成長期に決めた法律の延長線上ですから、今のような「高齢化社会となり、人口が減って空家がどんどん増えてくる」なんてことには全く対応していません。
 

現在、マンションの建替えには区分所有者の4/5(80％)が同意すれば建替えが可能です。

この80％の同意は非常に「高い壁」なので、「2/3(66.6%)にしよう」に法改正が検討がされているようですが、状況はあまり変わらないでしょう。

２、現実の問題

法整備の問題も関わってくるのですが、現在老朽化が進んでいるにも関わらず建替えができないマンションはどういう問題があるのでしょうか？

マンション毎に個別の事情があると思いますが、大きい課題は

• 高額な費用負担

建替えにかかる各所有者の負担金は2000万円以上と言われています。

• 高齢化

建替えの数年と残りの人生を考えて、死ぬまでこのままで大丈夫という考え方

の2点であると思います。

このページのまとめ

簡単にこのページのポイントを書いてみました。

• １、マンションの寿命は65年以上
• ２、マンションの寿命はメンテナンス次第
• ３、建替えは簡単にできない
• ４、中古マンション購入時には「修繕計画」の確認をしよう<

住み替えには売却と同時に不動産を取得する必要があります。当サイトではあまり購入についてのページはありませんが、税金の話はわかりにくいこともあり、色々と調べました。
このページでは不動産の取得に関する税金を説明いたします。

不動産の取得時の主な課税内容

不動産の取得をした場合、主に下記３つの課税があります。それぞれ課税のタイミングが違うので確認しましょう。

 
それでは、１つ１つ見ていきましょう。

１、登録免許税

不動産の登記は、同じように家を購入しても登記の無い新築の家ならば「保存登記」、中古の物件であれば「所有権の移転登記」となります。
また、土地に関しても所有権の移転登記が必要です。
さらに、住宅ローンを組めば抵当権の設定登記が必要です。

本来の規則はそれほど税率は複雑ではないのですが、現状は、それぞれの登記に時限立法で軽減措置が取られ、適用条件も複雑です。
当ページでは①建物、②土地、③抵当権の順番で説明いたします。

①建物の登録免許税
下記のようにチャート式で税率がわかるようにしました。ここからスタートから始めて自身の物件の税率を探してください。

 
②土地の登録免許税
土地の所有権移転登記の登録免許税は下記のとおりです。

 
③抵当権の登録免許税

住宅ローンなどの抵当権設定登記は基本的には債権金額の1,000分の4です。
ただし、「１、建物の登録免許税」で説明した「新築住宅の保存登記の特例」や「中古住宅の移転登記の特例」の条件に当てはまる物件に対する住宅ローンで、新築後または購入後1年以内に登記するものは債権金額の1,000分の1となります。

２、印紙税

印紙税は不動産などの譲渡に関する契約書（1号文書）に課税されるものと、金銭などの受領書や領収書（17号文書）に課税されるものとがあります。
この他にも「工事請負契約書」などでは税額が違いますのでご注意ください。
あまり必要がないかもしれませんが、1号文書と17号文書の全金額について記載します。
 
①不動産などの譲渡に関する契約書（1号文書）に関する印紙税額

 
※「10万円以下」の税額と、「50万円以下」税額が200円で同じになっていますが、平成26年4月1日から平成30年3月31日までの間に作成される文書について印紙税の税率が軽減されているためです。
 
②金銭などの受領書や領収書（17号文書）に関する印紙税額

注意する点は1番最後の「営業に関しないもの」です。媒介契約（仲介）で買主から手付金などを受領しても売主が発行する領収書に印紙税は必要ありません。
媒介（仲介）は個人間売買ですので、「営業に関しないもの」となるので非課税となります。
新築の建売り住宅や新規の分譲マンションを不動産業者から購入する場合は課税対象となります。

３、不動産取得税

不動産取得税は不動産を取得したとき（=売買・新築・増改築・贈与・交換他）によって課税されます。
なお、相続の場合は不動産所得税の対象とはなりません。相続は「身分継承のため当然取得するものだから課税しない」という考え方ですが、しっかり相続税の対象ですから、相続税の基礎控除額を超えれば相続税が課税されます。

課税制度は、どうやっても逃げられないようにしっかり考えられています。せっかく頭の良い役人なんだからもっと前向きなことに頭を使えばいいのに・・・。

非常に注意しなければならないのは、不動産取得税の申告期限は一般的に「不動産を取得してから通常60日以内」なのですが、地方税なので各都道府県によって決められます。
調べてみるとかなり違います。例えば、東京都は「30日以内」、大阪府は「20日以内」、神奈川県は「10日以内」です。
購入する際には不動産業者も当然教えてくれると思いますが、個人間で売買をする方は事前によく調べておきましょう。

また、納付も要注意です。不動産取得税の納税方法は、各都道府県から届く「納税通知書」を使用して金融機関で納付します。この納付通知書が届くのが、取得後6ヶ月～１年半くらいの間・・・。
忘れたころに結構な金額を納付しなければならないので、準備したお金を使ってしまわないように注意しましょう。

さて、不動産取得税も土地と建物に分かれますので詳細を見てみましょう。

①建物の不動産取得税

 
※　上記に該当しないものは本則通り
建物の税額 ＝ 固定資産税評価額 × 4％（標準税率）
となります。
 
※２　中古建物の控除額は都道府県によって違いがありますが、例として東京都のものを載せておきます。

②土地の不動産取得税

このページのまとめ

いかがでしたでしょうか？不動産取得に関する税金は軽減措置が色々あってありがたいのですが、非常に複雑ですね。適用期間、内容も細かくて見るのも嫌になってしまいます。
でもすべての要件なんて覚えなくて問題ありません。自分の適用部分だけ読めばいいんです。

現在は建物も土地も減税の特例が非常に多いので、不動産を購入予定の方はぜひ活用してほしいと思います。

簡単にこのページのポイントを書いてみました。

• １、登録免許税は建物、土地、抵当権に別々に課税される
• ２、建物の登録免許税の軽減適用条件は複雑。どれに該当するかは取得方法で絞り込もう
• ３、不動産取得税の「新築住宅の税額の軽減」に適用される場合は「その敷地」にも「税額の軽減」が適用される
• ４、不動産取得税は都道府県によって違う申告期限と納付の時期に注意しよう