初めてマンションを購入する人にとって、「マンションは共同生活」と言われてもピンと来ないかもしれません。

特に新規の分譲マンションは建物が出来上がっていない状態で購入することも多く、目に見えるものは専有部分（購入する部屋）のモデルルームとパンフレットくらいでしょうか。

しかし、実際は土地部分（敷地や共有部分）も購入していて、他の購入者とともに「共有」することとなります。

実際に引越しして生活が始まると、共同生活をしているという実感が出てきます。

周囲の生活音やゴミだし、駐車場の出庫待ちなど・・・。

多くの人と1つの建物の中で共同生活をするわけですから、日常生活ができるだけストレスなくスムーズに過ごせるようにしたいものです。

通勤や通学、買い物などの利便性や立地については最初から十分な検討をしていると思いますが、スムーズな生活のためにはマンション内のルールを確認することを忘れてはいけません。

そのためには、「管理規約」を徹底的に確認することをお勧めいたします。

今回は新規分譲マンションの場合と中古マンションに分けてその注意点をご紹介いたします。

新規分譲マンションの場合

新規の分譲マンションの場合、「実績」が見えません。
また、これからどのようなトラブルが起こるのかも分かりにくいのが現実です。

最低限チェックしておきたい項目をご紹介しますので、是非確認してください。

１、管理会社の選定

初年度は総会によって決めるということが出来ませんから、管理会社はあらかじめ決まっています。
インターネットでは、管理会社のホームページで「経験」や「実績」を見ることで、大まかに確認できます。

過去に管理しているマンションの管理費を横領したなどというトラブルが無かったかも調べておきましょう。

また、最近では「管理会社受託戸数ランキング」や「管理会社満足度ランキング」なども見れますので参考にしてください。

２、管理規約の初年度の取り扱い

「管理規約」は初めてマンションを購入される方にはなじみがないかも知れません。
簡単に言うと、1つの建物に多くの権利者（区分所有者）が存在するので、その権利関係を明確にし、全体としての共同の利益を害する行為が無いように管理規約でルールを決めているのです。

「区分所有法」という法律で細かな規定がされており、管理規約を制定することを事実上義務付けていますが、国土交通省では「標準管理規約」の形で具体的な指針を示しています。

平成28年に国土交通省は「マンションの管理の適正化に関する指針」の改正を行い、平成29年8月29日に最新版の標準管理規約がホームページで示されています。

これから購入する新規分譲マンションの管理規約は、この標準管理規約が基本になっていると思います。

管理規約に定められている内容は基本的に下記のような内容です。
 

 
この内容は、実際に管理組合や理事会が活動を始めた後、総会において特別決議（区分所有者の4分の3以上の出席かつ議決権の4分の3以上）で可決すれば（かなりハードルが高い）変更することが可能です。

購入時にチェックすべきは総会を経ないで制定されている「初年度」の取り扱いです。
最初に制定されている管理規約は、住民の意思とは関係なく出来上がっています。この初年度の取り扱いは必ずチェックしましょう。

「初年度の取り扱い」自体の記載が無いなどは論外ですが、下記の項目は特にチェックしましょう

1. 管理費の設定（別表として各部屋ごとに示されている）
2. 修繕積立金の設定（別表として各部屋ごとに示されている）
3. 初年度予算
4. 初年度の損害保険契約
5. 地域の自治会、町内会への加入
6. 共有部分の範囲

 
などです。

上記の内容は、サラッと読んでしまうと分かりませんが、特に「管理費」「修繕積立金」が最初に安く設定されていた場合、後から大幅に値上げしないと実際の管理や修繕ができなくなってしまうことがあります。

たとえば、「大規模修繕」は15年後に実施するとして、全体の金額を15倍したときにどれほどの金額になるのかイメージしておいてください。

３、使用細則の設定

管理規約にもとづいて、規約とは別に作成される「共同生活において上の詳細なルール」のことを「使用細則」といいます。

「使用細則」は管理規約とは違い、普通決議（総会において議決権の半数以上の出席かつ出席者の過半数）で可決します。

どういう内容が「使用細則」として規定されているかはマンションによりますが、一般的には次のような内容が記載されていることが多いです。

1. 禁止される事項（物の放置・共用部分に係る工事など）
2. 管理組合に届出を必要とする事項（入居者の変更・専有部分の賃貸など）
3. 駐車場・駐輪場・専用庭の使用に関する事項
4. ゴミ処理
5. 違反者に対する措置

ただし、マンションの生活上のルールを全て「使用細則」に制定する必要はなく、より細かく細則を設定することがあります。

特に「ペット」や「駐車場・駐輪場」については別途細則が制定されていることが多いので、よくチェックしましょう。

中古マンションの場合

中古マンションは何といっても「実績」が見えるので、その気になれば非常にチェックがし易いです。

正直申し上げて、「希望に沿った生活スタイルを求める」物件を探すのであれば「中古マンション」はとてもお勧めです。

特に今回ご紹介しているような「管理規約」については、マンション管理組合の「活発度」や「管理レベル」がしっかりと現れます。

新築マンションとは違い、現状を見て、聞いてチェックすることができるので最大限の注意を払って確認しましょう。

１、管理会社

前述したように管理会社は分譲開始時に決まっています。しかし、その管理会社がマンションの管理・維持・運営にとって良いかどうかはわかりません。
「管理」はマンションの「資産価値」に大きく影響しますから、「管理のプロ」である管理会社がしっかりしていないとドンドン資産価値を下げてしまいます。

「管理会社」の変更は「普通決議」で出来るため、理事会が本気になれば低いハードルで変更できます。

ホームページでの確認や「管理会社ランキング」を参考にすることはもちろん、後述する管理規約、細則の制定・変更にしっかりとしたアドバイスが出来ているかどうかも確認しましょう。

２、管理規約の見直し

前述したように、管理規約の変更は特別決議（区分所有者の4分の3以上の出席かつ議決権の4分の3以上）という高いハードルですが、
5年も10年もまったく変更がないのは問題があります。

前述したものと同じ表ですが、管理規約に記載されているのは基本的に下記のような内容です。

一見、普遍的な内容で変更することころは見当たりません。

しかし、「新たな細則の制定」や「会計」「役員の選出」「災害時の対応」など「居住者の年齢の変化」や「防犯」といった、時代が抱える問題への対応が早急に行われなければならない中で、全く変更がないのは不自然です。

この場合、「管理会社や理事会が全く対応していない」パターンと「理事会は真剣に考えているが、総会決議のみを行って規約を改訂していない」の２つのパターンがあります。

管理規約の変更がされていない場合には「総会議事録」を確認させてもらいましょう。（不動産業者に依頼することも可能です）

２、使用細則など細則の制定、見直し

使用細則を含む「細則」は共同生活上のルールですから、しっかりと確認しましょう。

特にペットを飼いたいという方は、ペットの大きさ、頭数、届出など詳細な規定があるはずですので良く確認しましょう。

細則の制定ですが、やはり、5年も10年も新規制定もされず、変更もされないのは不自然です。こちらも「管理会社や理事会が全く対応していない」パターンと「理事会は真剣に考えているが、総会決議のみを行って規約を改訂していない」の２つのパターンがあります。

今の時代を考えると次のような規定がされているマンションはしっかりと活動されていると思います。

1. 大災害に対応する緊急時対応細則
2. 民泊に関連する細則
3. 個人情報保護に関する細則/li>

話題も最近のものが多く、理事会が機能していないとテーマになりません。

ただし、全てが出来ている必要はなく、「現在検討中」は十分のレベルにあると思います。

現実には情報収集と区分所有者の多数合意に時間がかかるものばかりです。

また、使用細則を含むルールがある場合、確認できる範囲で「ちゃんとルールが守られているマンションか？」をしっかりチェックしましょう。
「ゴミ出し」のトラブルは非常に多いので、ゴミ出しのときに見に行くと分かり易いかも知れません。

このページのまとめ

簡単にこのページのポイントを書いてみました。

• １、マンションの購入時には管理規約を確認しよう
• ２、細則は生活のルール。しっかり制定されているマンションを購入しよう
• ３、新築の時から5年も10年も規約や細則に変更がないのは不自然
• ４、ルールを守る住民かどうかも確認しておこう

マンション購入時はどんな人が回りに住んでいるのか気になりますよね。

新規分譲マンションだと予想するのが難しいですが中古なら調べることができます。

国土交通省や各地方自治体ではマンションに関する様々なアンケート調査が実施されており、当然、トラブルについても調査しています。
「江戸川区」「埼玉県」などインターネットで間単に調査結果を見ることができますので、皆様も調べてみてはいかがでしょうか？
以外な地域差もあるかも知れません。

今回は、東京都のアンケート結果についてご紹介いたします。
高い買い物ですし、日常生活にストレスがかかりますから、しっかり調査して購入しましょう。

東京都の調査

東京都のアンケート調査では、「日常管理の問題」と「居住者間の問題」と2つに分けて調査しています。

なお、回答は重複回答ですので合計100％にはなりません。

１、居住者間の問題

かなりざっくりですが、結果は下記のとおりです。

居住者間の問題（全体）
1. 生活ルールを守らない居住者・・・・・・・・・45.6%
2. 地域との付き合いが希薄・・・・・・・・・・・33.4%
3. マンション内コミュニティーが希薄・・・・・・32.5%
4. 居住者間のトラブル・・・・・・・・・・・・・23.5%
5. 高齢者の問題・・・・・・・・・・・・・・・・17.9%

このアンケートではさらに戸数別（マンション規模）、築年数での差も報告されています。

戸別数では

• 1～20戸
• 21～200戸
• 201戸以上

の3段階。

築年数では

• 1971年以前
• 1972年～2001年
• 2002年以降

の3段階になっています。

戸別数で大きく差が出ているのは、

の3項目です。
いずれも大規模マンションでのトラブルが多く、小規模では半分程度の回答率になっています。

また、築年数で大きく差が出ているのは、

の1項目で、古いマンションで50％程度。2002年以降のマンションでは5％もありません。

マンションには地域特性や戸別の事情があるので、個別のマンションでは問題がないところもありますが、全体としては築15年以下で中規模のマンションがトラブルが少ないということになります。

２、管理上の問題

こちらも、かなりざっくりですが、結果は下記のとおりです。

居住者間の問題（全体）
1. マンション管理に無関心な居住者が多い・・・・・・・・・・・・・・43.1%
2. 役員のなり手がいない・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・32.8%
3. 防災マニュアルが未整備など防災面の不安・・・・・・・・・・・・・29.3%
4. 役員の負担が増大している・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・18.0%
5. 高齢者が増え、バリアフリー対応が必要・・・・・・・・・・・・・・16.7%
6. 修繕積立金が少なく将来に不安・・・・・・・・・・・・・・・・・・14.0%
7. 不特定の人の出入りがあり、防犯面に不安・・・・・・・・・・・・・14.0%
8. 賃貸住戸が増え、マンション内の秩序が保たれない・・・・・・・・・12.3%
9. 管理規約等に生活ルールが含まれていないなど、内容が不十分・・・・12.2%
10. 長期修繕計画が整備されていない・・・・・・・・・・・・・・・・・ 6.1%
11. 管理費等の滞納者への対応が不十分・・・・・・・・・・・・・・・・ 3.6%
12. 管理組合が機能していない・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 2.4%
13. 管理会社が契約とおり履行しない・・・・・・・・・・・・・・・・・ 1.8%
14. 管理費が不適切で管理が十分に行えない・・・・・・・・・・・・・・ 1.3%
15. 管理会社への痛くないようが不明瞭・・・・・・・・・・・・・・・・ 1.2%

このアンケートでもさらに戸数別（マンション規模）、築年数での差も報告されています。

戸別数では

• 1～20戸
• 21～200戸
• 201戸以上

の3段階。

築年数では

• 1971年以前
• 1972年～2001年
• 2002年以降

の3段階になっています。

戸別数で大きく差が出ているのは、

の5項目です。

お金に関わる「修繕積立金が少なく将来に不安」と「長期修繕計画が整備されていない」は小規模マンションが圧倒的。それ以外は大規模マンションで問題があるようです。
いずれも大規模マンションでのトラブルが多く、小規模では半分程度の回答率になっています。

また、築年数では、ほとんどの項目で古いマンションが回答率が高いという結果になっています。

３、その他の項目

アンケート調査において、選択する項目に無かったのか、自由記入項目等に記入された項目も報告されています。
ただし、回答率などは記載されていません。

居住者間の問題の「その他の項目」
1. マンション内に住居・商業施設・事務所があり、コミュニティーをどう形成すべきかわからない
2. 途中入居者が増えたことにより、マンションへの意識が変化している

日常管理の問題「その他の項目」
1. ゴミ出しについてのルールが守られていない
2. ペットについてのルールが守られていない
3. 役員を輪番で選出しているが、ノウハウの蓄積が少ない
4. 外国人が入居しているが、文化の違いからルールが守られないことがある
5. 個人情報保護のため、居住者名簿が作成できない
6. 自転車の台数が増えて、駐輪場のスペース不足の問題あり
7. 駐車場の利用率が低く、収支が悪化している

いずれも、どこのマンションでも当てはまるような内容です。

トラブルが起きる原因

今まで、アンケートの調査結果を見てきましたが、どのように感じましたでしょうか？
「マンション売却の案内人」としては下記7つのポイントを確認すればトラブルが起きにくいマンションかどうかを判断できると思います。

1. 管理会社はしっかりしているか？
2. 管理人は全体を把握しているか？
3. 管理規約や細則はマメに改定されているか？
4. 住人同士の挨拶はされているか？
5. マンションのエントランスは清潔か？
6. 消防設備の点検、配水管の清掃の実施率(戸数）は毎回高いか？
7. 管理組合の活動は活発か？

しっかりした管理会社であれば、「このマンションの管理はいいですよ！」と教えてくれるはずです。

そんなことも答えられない管理会社であれば、そもそも購入しないほうがいいと思います。

トラブルの解決方法

さて、この調査では「トラブルが発生した場合、どうやって解決しているのか？」についても聞いています。

ほとんどの場合、

1. 管理組合で話し合った
2. 管理会社に相談
3. 当事者間で話し合った

の3つの方法で解決しています。

内容にもよりますが、管理組合や管理会社は「共有部分」についての責任しか負えないので、専有部分や人間関係につては個別になってしまうのは当然なようで、他の自治体が実施したアンケートでも同様の調査結果になっています。
 

このページのまとめ

簡単にこのページのポイントを書いてみました。

• １、行政ではマンションの管理についてアンケート調査を行っている
• ２、大規模マンションはトラブルが起きやすい
• ３、古いマンションは問題を抱えている可能性が高い
• ４、購入時は7つのポイントを確認して不安をなくそう