テレビなどではあまり紹介されない「リバースモーゲージ」。

「自宅を担保に入れるローン」ということはなんとなく分かっている方もいると思います。

実はこの「リバースモーゲージ」、民間のものと国(自治体)がやるものと２つあるのです。

対象となるシニア層にはメリットもありますが、不透明なリスクも非常に大きく、十分に理解する必要があります。

今回はリバースモーゲージの仕組み、リスクをしっかりとアドバイスいたします。

リバースモーゲージとは？

「リバースモーゲージ」は自宅・持ち家を担保に借金をする担保ローンのことです。

基本的には、毎月年金の形で受け取るのですが、通常のローンのように、一括で受け取るタイプも当然あります。

既に分かりにくくなっていると思いますが、そもそも自治体（武蔵野市）が生活困窮高齢者向けに年金事業の一部として始めたので基本的な形がこうなっています.

詳細は仕組みも含めて、これから詳しくご説明いたします。

リバースモーゲージの仕組み

国(自治体)のものでも、民間金融機関のものでも基本的な仕組みは同じです。

「リバースモーゲージ」の「リバース」は「逆の」と言う意味ですが、次の手順の3番目にあるように、通常のローンはローン契約後完済までに借金が減っていくのですが、「リバースモーゲージ」の場合は逆に完済前がローン金額の最大値となります。

ローンの手順は次の通りです。

1. 自宅を担保として融資元へ提供する（所有権は変わらない）
2. 担保価値により融資枠を決定する
3. 毎月、生活資金として融資を受ける（一括受取の契約もあります）
4. 毎月の返済は金利のみ
5. 契約者の死後、融資元（自治体や金融機関)が契約者の自宅を売却し、融資した資金を回収

簡単に言うと、「自宅を担保にして年金のように生活資金の提供を受け、自分が死んだ後に銀行などが家を売却。住み慣れた場所に住み続けたまま年金+アルファの生活ができるよ。」

と言うことです。

逆に、リバースモーゲージを利用しなかった場合、「住み続ける家はあるものの、年金のみで生活しなきゃいけないからキツイですね。」

とも言えます。

国（自治体)のリバースモーゲージ

国のリバースモーゲージは「不動産担保型生活資金」と言い、厚生労働省のホームページに詳細が載っています。

厚生労働省 – 生活福祉資金貸付制度

この「不動産担保型生活資金」は、貸出対象の違いで「不動産担保型生活資金」と「要保護世帯向け不動産担保型生活資金」という2つのローンがあります。

貸出条件は下記の通りですが、民間金融機関のリバースモーゲージとの大きな違いはその「目的」で、シニア層以上の経済的弱者の救済です。

「要保護世帯」とは、「生活保護が必要な世帯と認められた世帯」と言う意味です。

生活保護とダブルでもらえる訳ではなく、「生活保護を受ける前に家を担保にして支援を受けなさい」ということです。

民間金融機関のリバースモーゲージ

さて、一方の民間金融機関のリバースモーゲージは国（自治体)のものとは目的がまったく違います。

「より充実したシニアライフをおくるためのローン」というのが目的で、相応の資産をすでに保有し、かつ、年金などの安定した収入がある人を対象にしています。

国（自治体）のリバースモーゲージが「収入の無い人」を対象としているのとはまったく逆です。

利用目的は、(限定している銀行もありますが、)かなり自由な選択を出来るところもあり、

1. 高齢者施設への入居一時金
2. 自宅のリフォーム資金
3. 海外旅行や趣味を充実したい

など、「自分の代で資産を使い切りたい」と考えている人にとっては、有効な選択肢のひとつと言えそうです。

民間リバースモーゲージのメリット

リバースモーゲージは分かりやすいメリットがたくさんあります。

1. 住み慣れた家に住み続けられる
2. 毎月の返済は利息だけ
3. 借入金の使用用途が広い
4. 極度額までなら何度でも借入れることができる
5. 契約者が亡くなっても配偶者がいる場合は精算せず引き継ぐことができる

などです。

民間リバースモーゲージのデメリット

メリットとは逆に将来の不確実な要素が大きいデメリットがたくさんあります。

1. 長生きリスク

担保以上の金額になってしまった場合住み続けることができなくなる。

2. 金利上昇リスク

現状の低金利で無くなった場合、長期プライムレート連動の変動金利のため、毎月の支払いが増えてしまう。

3. 不動産価値の下落

土地や不動産の評価で融資枠を決めているため、相場の下落があり資産価値の見直しが行われると、超過分は一括返済となります。

4. 推定相続人の同意

契約者の死後、売却のトラブルを避けるため推定相続人(子や孫)の同意が必要となります。家が唯一の財産である場合などは十分に相談しましょう。

などです。

このページのまとめ

簡単にこのページのポイントを書いてみました。

• １、リバースモーゲージはデメリットをよく理解しよう
• ２、家族とよく相談して活用しよう
• ３、長生きリスクには貯金などで十分対策しておこう
• ４、デメリットをよく説明してくれる金融機関を探そう